Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 августа 2023 г. N Ф08-7533/23 по делу N А32-46138/2021

г. Краснодар

22 августа 2023 г.

Дело N А32-46138/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - акционерного общества "Адлер-акционеры общественного питания" (ИНН 2317005611, ОГРН 1022302715225), ответчика - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2023 по делу N А32-46138/2021, установил следующее.

Акционерное общество "Адлер-акционеры общественного питания" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации города Сочи (далее - администрация) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении с дополнительного соглашения к договору о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды от 19.03.2018 N 4900010652 и об обязании заключить дополнительное соглашение на условиях общества, указанных в протоколе разногласий.

Требования основаны на положениях 433, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и мотивированы следующим. Предложенное администрацией к заключению дополнительное соглашение к договору аренды от 19.03.2018 N 4900010652 не соответствует закону, поэтому подписано обществом с протоколом разногласий, который ответчиком не принят. Следовательно, разногласия, возникшие при заключении указанного дополнительного соглашения, подлежат урегулированию в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2023, иск удовлетворен.

Суды установили, что обществу на праве собственности принадлежит нежилое здание торгового павильона, расположенное на земельном участке площадью 19 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402030:510, по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, д. 38. Общество является арендатором земельного участка на основании договора от 19.03.2018 N 4900010652. В договоре (пункт 1.1) отражено, что земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городского округа город-курорт Сочи, действуя от имени арендодателя, направил 21.06.2021 сопроводительным письмом обществу дополнительное соглашение к договору аренды, которое получено последним 08.07.2021. Арендодатель в нем предлагает арендатору изменить пункты 3.1, 3.2 и 3.4 договора аренды, по условиям которого: пункт 3.1 - исчисление арендной платы начинается с момента государственной регистрации настоящего договора; пункт 3.2 - размер годовой арендной платы за участок указан в приложении к настоящему договору и составляет 13 777 рублей 38 копеек; пункт 3.4 - арендная плата и пеня вносится путем перечисления по следующим реквизитам: получатель управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю (Департамент имущественных отношений администрации города Сочи), ИНН 2320034940, КПП 232001001, расчетный счет N 401 018 103 000 000 100 13. Банк получателя: Южное ГУ банка России г. Краснодар, БИК 040349001, КБК 921 111 050 240 40 000 120, ОКТМО - 03726000. Арендодатель предложил изменить указанные пункты договора аренды, приняв их в следующей редакции: пункт 3.1 - исчисление арендной платы на основании пункта 1 настоящего соглашения устанавливается с 18.12.2020; пункт 3.2 - размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетом об определении величины (размера) годовой арендной платы от 23.12.2020 N 03-12-122/20 и составляет 32 857 рублей; пункт 3.4 - арендная плата и пеня вносится путем перечисления по следующим реквизитам: получатель - управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю (Департамент имущественных отношений администрации города Сочи), ИНН 2320034940, КПП 232001001, расчетный счет N 03100643000000011800, к/с 40102810945370000010 Банк получателя: Южное ГУ банка России УФК по Краснодарскому краю г. Краснодар, БИК 010349101, ОКТМО 03726000, КБК 92111607090040000140. Общество, ссылаясь на то, что арендная плата за пользование земельным участком увеличивалась почти в 2,5 раза, а ее исчисление предлагается проводиться не с момента государственной регистрации дополнительного соглашения, а с 18.12.2020, направило 15.07.2021 администрации протокол разногласий на дополнительное соглашение, предложив свою редакцию названных пунктов. Недостижение сторонами соглашения по спорным пунктам договора аренды послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса, статьями 39.7, 96 Земельного кодекса, постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 (далее - постановление N 531). Судебные инстанции установили, что на муниципальном земельном участке с кадастровым номером 23:49:0121008:4 расположен объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности. Данный участок является ограниченным в обороте, поскольку входит во вторую зону округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта и не подлежит передаче в частную собственность. В соответствии с принципом N 7 размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Увеличение арендной платы в отношении земельных участков, ограниченных в обороте, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должно учитывать принцип N 7, применение которого обязательно для применения. Однако администрацией при подготовке дополнительного соглашения к договору аренды данные обстоятельства необоснованно не учтены. Доводы ответчика о том, что принимая в аренду земельный участок, ответчик согласился с размером арендной платы, а спорный участок не относится к землям особо охраняемых природных территорий, отклонены судом апелляционной инстанции. Размер арендной платы за пользование муниципальным земельным участком с кадастровым номером 23:49:0121008:4 является регулируемым. Ссылаясь на изменение законодательства, орган местного самоуправления не учитывает, что возникший у курортного региона города Сочи статус особо охраняемой природной территории не прекратился в силу положений пункта 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"" (далее Закон N 406-ФЗ).

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Общество, принимая по договору аренды в пользование земельный участок, согласилось с его существенными условиями, в том числе, с условием о размере арендной платы. Обстоятельства, предусмотренные статьей 451 Гражданского кодекса (изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств), судами при разрешении данного спора не установлены. Таким образом, правовые основания для внесения изменений в заключенный сторонами договор аренды в части, касающейся арендной платы отсутствуют. Пунктом 3 статьи 96 Земельного кодекса использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях. Однако Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" не называет земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов в качестве вида особо охраняемых природных территорий. В частности, по мнению Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации, изложенному в письме от 25.12.2017 N 05-12-31/35324, со дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ лечебно-оздоровительные местности и курорты утратили статус особо охраняемых природных территорий. Иное толкование закона привело бы к ограничению в обороте либо изъятию из него земельных участков на всей территории муниципальных образований и ужесточению требований или полному запрету строительства, что влечет социальную проблему (нагрузку), нестабильность гражданского оборота, нарушение, в том числе, конституционных, прав граждан и юридических лиц.

От общества отзыв на жалобу в суд округа не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, обществу на праве собственности принадлежит нежилое здание торгового павильона, расположенное на земельном участке площадью 19 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402030:510, по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, д. 38. Общество является арендатором земельного участка на основании договора от 19.03.2018 N 4900010652. В договоре отражено, что земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта и является ограниченным в обороте (пункт 1.1).

Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городского округа город-курорт Сочи, действуя от имени арендодателя, направил 21.06.2021 сопроводительным письмом обществу дополнительное соглашение к договору аренды, которое получено последним 08.07.2021. Арендодатель в нем предлагает арендатору изменить пункты 3.1, 3.2 и 3.4 договора аренды, по условиям которого: пункт 3.1 - исчисление арендной платы начинается с момента государственной регистрации настоящего договора; пункт 3.2 - размер годовой арендной платы за участок указан в приложении к настоящему договору и составляет 13 777 рублей 38 копеек; пункт 3.4 - арендная плата и пеня вносится путем перечисления по следующим реквизитам: получатель управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю (Департамент имущественных отношений администрации города Сочи), ИНН 2320034940, КПП 232001001, расчетный счет N 401 018 103 000 000 100 13. Банк получателя: Южное ГУ банка России г. Краснодар, БИК 040349001, КБК 921 111 050 240 40 000 120, ОКТМО - 03726000.

Арендодатель предложил изменить указанные пункты договора аренды, приняв их в следующей редакции: пункт 3.1 - исчисление арендной платы на основании пункта 1 настоящего соглашения устанавливается с 18.12.2020; пункт 3.2 - размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика об определении величины (размера) годовой арендной платы от 23.12.2020 N 03-12-122/20 и составляет 32 857 рублей; пункт 3.4 - арендная плата и пеня вносится путем перечисления по следующим реквизитам: получатель - управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю (Департамент имущественных отношений администрации города Сочи), ИНН 2320034940, КПП 232001001, расчетный счет N 03100643000000011800, к/с 40102810945370000010 Банк получателя: Южное ГУ банка России УФК по Краснодарскому краю г. Краснодар, БИК 010349101, ОКТМО 03726000, КБК 92111607090040000140.

Общество, ссылаясь на то, что арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402030:510 увеличивалась почти в 2,5 раза, а ее исчисление предлагается проводиться не с момента государственной регистрации дополнительного соглашения, а с 18.12.2020, направило 15.07.2021 администрации протокол разногласий, предложив свою редакцию названных пунктов дополнительного соглашения. Недостижение сторонами соглашения по спорным пунктам дополнительного соглашения к договору аренды от 19.03.2018 N 4900010652 послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие неосновательного обогащения (подпункты 1, 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункты 1, 3 статьи 433, пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 606, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

По правилам пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Постановлением N 531, действующим с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы, утвержденные постановлением N 582, дополнены принципом N 7. В соответствии с названным принципом арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется исходя из наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. Размер арендной платы за такие земельные участки не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

При разрешении спора судебные инстанции установили, что арендная плата за арендуемый обществом земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:510 является регулируемой. Данный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности, находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Следовательно, арендуемый обществом земельный участок является ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса). В этой связи суды руководствовались постановлением N 582 (в редакции постановления N 531) и исходили из того, что принцип N 7 подлежит применению к спорным правоотношениям. Таким образом, условие договора аренды о размере арендной платы (в предложенном арендодателем дополнительном соглашении) нормативным требованиям не соответствует. Условие о сроке начала действия дополнительного соглашения также не соответствует закону. Исходя из обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции удовлетворили требования общества, урегулировав разногласия по условиям дополнительного соглашения к договору аренды от 19.03.2018 N 4900010652 приняв их в редакции, предложенной истцом.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы повторяют доводы, которые администрация приводило в возражениях на исковое заявление и в апелляционной жалобе. Эти доводы проверены и мотивированно отклонены, они не опровергают выводы судебных инстанций по существу спора, поэтому не могут служить основанием для отмены решения и апелляционного постановления. Каких-либо иных доводов о несогласии с содержанием обжалуемых судебных актов жалоба не содержит. Выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2023 по делу N А32-46138/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова