Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2023 г. N 15АП-2993/23 по делу N А32-7597/2022

город Ростов-на-Дону

17 мая 2023 г.

дело N А32-7597/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Ковалевой Н.В., Новик В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Семичасновым И.В.,

при участии представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Кубаньземресурс": Мищенко С.В. по доверенности от 06.06.2022,

от общества с ограниченной ответственностью "Центр-Актив": Беседина Н.А. по доверенности от 10.01.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции, иск Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330)

к обществу с ограниченной ответственностью "Кубаньземресурс" (ИНН 2328040400, ОГРН 1102328000213),

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310095359, ОГРН 1042305701954), администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), общества с ограниченной ответственностью "Центр-Актив" (ИНН 2308124066, ОГРН 1062308032522),

о расторжении договора, обязании возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кубаньземресурс" (далее - ответчик, общество, ООО "Кубаньземресурс") со следующими требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.01.2012 N 7700002156;

- обязать вернуть земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14306, площадью 79999 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для целей жилищного строительства по акту приема-передачи;

- в резолютивной части решения суда указать, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды ООО "Кубаньземресурс" на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14306.

Иск основан на положениях статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 22, 42 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован фактическим не использованием обществом арендуемого им земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования город Краснодар, департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением от 10.08.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 17.10.2022, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные инстанции исходили из того, что после изменения вида разрешенного использования исходного земельного участка и образования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14306, территориальное управление заключило договор аренды от 20.01.2012 N 7700002156, определив цель использования объекта аренды - для жилищного строительства, подтвердив тем самым изменение цели предоставления данного участка. Являясь добросовестным арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14306, общество использует его в соответствии с условиями договора аренды от 20.01.2012 N 7700002156, регулярно вносит арендную плату. Территориальное управление является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, которое, начиная с 2007 года, в качестве собственника (арендодателя) распорядилось земельным участком 23:43:0107001:0013, выступило стороной договора аренды от 26.10.2007 N 7700000796, дополнительного соглашения от 01.10.2008, дополнительного соглашения от 07.04.2010, договора аренды от 20.01.2012 N 7700002156, соответственно, обладало полной информацией о порядке и целях предоставления спорного земельного участка в аренду. Представленный истцом акт обследования от 28.06.2021 не содержит сведения о геолокации (привязки к определенным координатам); специальное геодезическое оборудование при проведении осмотра земельного участка в целях определения границ не использовалось; кадастровый инженер к установлению местонахождения и границ земельного участка не привлекался; иных доказательств нецелевого использования земельного участка истец не представил. Имея намерение использовать объект аренды в соответствии с установленным видом разрешенного использования, общество со дня заключения договора от 20.01.2012 N 7700002156 предпринимало действия, направленные на освоение земельного участка: заключило агентский договор от 27.09.2018 на управление проектом; договор от 18.01.2021 N 2021/01/18 на оказание маркетинговых и информационных услуг "Разработка маркетинговой концепции жилого комплекса на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0107001:14306 площадью 8 га, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Венецианская, рядом с мкр. Немецкая деревня"; а также дополнительное соглашение от 01.12.2021 N 1 к договору от 18.01.2021 N 2021/01/18; договор от 30.04.2021 N 21-013-ПП на выполнение проектных работ; договор от 19.01.2021 N 02/2021 на выполнение археологических разведок; договор от 13.04.2022 N 46/22 на выполнение инженерно-геологических, инженерно-геодезических, инженерно-геофизических и т.д. изысканий на объекте. Арендатором выполняются мероприятия, необходимые для осуществления строительства на рассматриваемом земельном участке, которые обусловлены, в том числе, изменениями, вносимыми в генеральный план, а также правила землепользования и застройки г. Краснодара, что требует дополнительное время на освоение земельного участка.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.02.2023 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2022 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Суд кассационной инстанции отметил, что предметом спора по настоящему делу являются требования о расторжении договора аренды вследствие неосвоения земельного участка арендатором. При этом из анализа апелляционной жалобы следует, что истец ссылается на необходимость оценки договора аренды от 20.01.2012 N 7700002156. Апелляционный суд не дал оценку приведенному доводу, не оценил договор аренды от 20.01.2012 N 7700002156 на предмет действительности и заключенности, не проверил процедуру его заключения.

В отзыве на апелляционную жалобу (с учётом постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.02.2023) ООО "Кубаньземресурс" просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, указало, что является добросовестным приобретателям прав аренды. Действия территориального управления являются недобросовестными, поскольку орган, осуществляющий публичные полномочия, после фактического длительного исполнения ответчиком договора аренды (более 10 лет), только сейчас (при подаче апелляционной жалобы) ссылается на признаки недействительности договора аренды, причем по мотиву несоблюдения публичной процедуры предоставления участка, которая находилась в ведении соответствующего публичного органа (Территориального управления), легально осуществлявшего на тот момент времени полномочия публичного собственника земельного участка.

ООО "Кубаньземресурс" заявило о пропуске срока исковой давности для требований территориального управления относительно ничтожности договора аренды. В целях гарантирования правовой определенности и устойчивости сложившихся правоотношений законодатель установил сроки для обращения в суд с исковым заявлением о признании недействительной сделки, а также порядок их течения во времени, момент начала и окончания, тем самым обеспечив справедливую возможность судебной защиты прав.

После фактического длительного исполнения арендатором договора аренды Территориальное управление ссылается на признаки ничтожности договора аренды по мотиву несоблюдения истцом (Территориальным управлением) публичного порядка предоставления.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2023 суд перешёл к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного кодекса Российской Федерации, привлек к участию общество с ограниченной ответственностью "Центр-Актив".

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2023 в составе суда, рассматривающего иск, произведена замена судьи Чотчаева Б.Т. на судью Ковалеву Н.В. ввиду нахождения судьи Чотчаева Б.Т. в отпуске. Рассмотрение дела в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации начато с самого начала.

В судебном заседании ООО "Центр-Актив" представило отзыв на исковое заявление, доводы которого совпадают с отзывом ООО "Кубаньземресурс" на апелляционную жалобу (с учётом постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.02.2023). Отзыв приобщен к материалам дела, в приобщении дополнительных документов (всех приложений к данному отзыву) отказано, документы возвращены представителю в судебном заседании.

Представитель ответчика заявил ходатайство об отложении судебного заседания.

Рассмотрев ходатайство об отложении судебного разбирательства, суд считает его подлежащим отклонению по следующим основаниям.

Согласно части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

При этом отложение судебного разбирательства в связи с заявлением стороной ходатайства об отложении судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью. При рассмотрении соответствующего ходатайства суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, самостоятельно решает вопрос об отложении судебного разбирательства.

В связи с тем, что ответчиком достаточно подробно изложены доводы, по которым он не согласен с позицией территориального управления, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленного обществом ходатайства.

Представители ООО "Кубаньземресурс" и ООО "Центр-Актив" дали дополнительные пояснения по существу спора.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей не обеспечили.

Исковое заявление рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы искового заявления, отзывы на иск, указания суда кассационной инстанции, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 12.01.2012 N 14-р "О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 23:43:0107001:13" территориальное управление (далее - арендодатель) и ООО "Центр-Актив" (далее - арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 20.01.2012 N 7700002156, согласно которому ООО "Центр-Актив" предоставлен в аренду сроком до 26.10.2056 из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14306 площадью 79999 кв.м для жилищного строительства, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ.

В соответствии с пунктом 5.2.6 названного договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 02.02.2022 N 99/2022/447056437 (т. 1, л.д. 12).

На основании договора от 03.02.2012 о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка ООО "Центр-Актив" передало в полном объеме свои права и обязанности арендатора земельного участка по договору от 20.01.2012 N 7700002156 обществу (т. 1, л.д. 41 - 43); договор уступки зарегистрирован в ЕГРН 10.02.2012.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок (23:43:0107001:14306) относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - для целей жилищного строительства.

По результатам проведенного осмотра территориальное управление установило, что земельный участок, являющийся объектом аренды, фактически не используется, зарос сорной растительностью, находится в неудовлетворительном санитарном состоянии; объекты капитального строительства отсутствуют.

В целях устранения выявленных нарушений в адрес ответчика истец направил претензию от 12.08.2021 N 23-09/15732, в которой уведомил о необходимости использования земельного участка по целевому назначению, в соответствии с видом разрешенного использования, о чем необходимо проинформировать арендодателя.

29.07.2021 в адрес общества территориальное управление направило претензию от 29.07.2021 N 23-10/14928 о наличии задолженности по арендной плате в размере 808162,67 руб.

В связи с неисполнением требований указанных претензий в адрес общества направлено досудебное требование от 25.11.2021 N 23-10/23204, в котором предложено в 30-дневный срок подписать и обеспечить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 20.01.2012 N 7700002156.

Поскольку меры по претензионному порядку урегулирования спора не привели к его разрешению, территориальное управление обратилось с иском в арбитражный суд.

Предметом спора по настоящему делу являются требования о расторжении договора аренды вследствие неосвоения земельного участка арендатором. Истец ссылается на необходимость оценки договора аренды от 20.01.2012 N 7700002156 на предмет действительности и заключенности.

Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом установлено, что Территориальным управлением обеспечена государственная регистрация права собственности Российской Федерации на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 978587 кв.м с кадастровым номером 23:43:0107001:13, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, пересечение ул. Красных Партизан - ул. Азовская, расположенного за пределами участка, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования, получено свидетельство о государственной регистрации права от 26.10.2007 серии 23-АД N 445648, границы данного земельного участка описаны и удостоверены в установленном законом порядке и осуществлена его постановка на государственный кадастровый учет.

В силу распоряжения от 26.10.2007 N 767-р "О предоставлении в аренду организации научного обслуживания "Опытно-производственное хозяйство "Колос" ГНУ Краснодарского НИИСХ им. П.П. Лукьяненко Россельхозакадемии земельных участков в г. Краснодаре", между Территориальным управлением и ОНО "Опытно-производственное хозяйство "Колос" ГНУ Краснодарского НИИСХ им. П.П. Лукьяненко Россельхозакадемии заключен договор аренды N 7700000796 от 26.10.2007 вышеуказанного федерального земельного участка.

На основании договора от 27.10.2007, заключенного между ОНО "Опытно-производственное хозяйство "Колос" ГНУ Краснодарского НИИСХ им. П.П. Лукьяненко Россельхозакадемии и ООО "Центр-Актив" осуществлена передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 7700000796 от 26.10.2007 (с кадастровым номером 23:43:0107001:13).

В дальнейшем на основании обращения ООО "Центр-Актив" от 19.08.2008 N 24, представленным документам, Территориальным управлением принято распоряжение от 01.10.2008 N 1180-р "О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 23:43:0107001:0013, расположенного в г. Краснодаре", в соответствии с которым, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:0013 разделен на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования площадью 123665 кв.м, 852558 кв.м с кадастровыми номерами 23:43:0107001:1014 и 23:43:0107001:0013 соответственно.

Вследствие вышеуказанного распоряжения с ООО "Центр-Актив" заключены дополнительное соглашение от 01.10.2008 к договору аренды земельного участка N 7700000796 от 26.10.2007, а также договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:1014 от 01.10.2008 N7700001142.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.09.2009 N 728-р "О включении земельных участков в границы города Краснодара", вышеперечисленные земельные участки, находящиеся в аренде ООО "Центр-Актив", включены в границы города Краснодара, а также изменено разрешенное использование на: для целей жилищного строительства.

В связи с этим Территориальным управлением на основании заявления ООО "Центр-Актив" и представленных документов заключено дополнительное соглашение от 07.04.2010 к договору аренды N 7700000796 от 26.10.2007 земельного участка из земель населенных пунктов площадью 852558 кв.м с кадастровым номером 23:43:0107001:13, с установленным разрешенным использованием - использование для целей жилищного строительства.

Исходя из вышеперечисленных материалов земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:13 предоставлен ООО "Центр-Актив" на основании договора аренды земельного участка N 7700000796 от 26.10.2007 и его неотъемлемой части - договора переуступки от 27.10.2007, дополнительных соглашений от 01.10.2008, от 07.04.2010.

По заявлению ООО "Центр-Актив" от 12.09.2011 N 417 и представленных документов, во исполнение поручения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 23.12.2011 N ПП-10/40238 Территориальным управлением принято распоряжение от 12.01.2012 N 14-р "О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 23:43:0107001:13", на основании которого образовано 14 земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14306.

На основании распоряжения от 12.01.2012 N 14-р "О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 23:43:0107001:13", между Территориальным управлением и ООО "Центр-Актив" заключен договор аренды N 7700002156 от 20.01.2012 на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14306.

На основании договора от 03.02.2012, заключенного между ООО "Центр-Актив" и ООО "Кубаньземресурс" осуществлена передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 7700002156 от 20.01.2012.

Из содержания искового заявления следует, что фактически в рамках настоящего дела Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея оспаривает наличие у ООО "Кубаньземресурс" права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14306, просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.01.2012 N 7700002156 (заключенный с ООО "Центр-Актив"); обязать вернуть земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14306; аннулировать в ЕГРН регистрационную запись о праве аренды.

Разрешая настоящий спор, суд руководствуется следующими нормами права.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Договор аренды подлежит прекращению, в частности, когда арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде (абзац второй подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 данного Кодекса).

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предметом спора по настоящему делу являются требования о расторжении договора аренды вследствие неосвоения земельного участка арендатором. При этом из анализа апелляционной жалобы следует, что истец ссылается на необходимость оценки договора аренды от 20.01.2012 N 7700002156.

Договор аренды от 20.01.2012 N 7700002156, о расторжении которого заявлен иск, заключен в период действия статьи 30.1 Земельного кодекса, Российской Федерации вступившей в силу с 01.10.2005 (введена в действие Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ), которой установлено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Таким образом, после 01.10.2005 (даты вступления в силу статьи 30.1 Земельного кодекс Российской Федерации а) публичные земельные участки для жилищного строительства могли предоставляться только по результатам публичных процедур (по итогам аукционов).

Кроме того, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу N 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

Установление обстоятельств, касающихся порядка заключения договора аренды с обществом, а также изменения вида разрешенного использования земельного участка имеет существенное значение для правильного разрешения настоящего спора.

В период действия статьи 30.1 Земельного кодекса, Российской Федерации вступившей в силу с 01.10.2005 (введена в действие Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ), которой установлено, что предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка.

В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина или юридического лица о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".

В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину или юридическому лицу, указанным в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином или юридическим лицом в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.

В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Действовавшей в момент заключения договора аренды от 20.01.2012 редакцией статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов, признавались ничтожными. Иное могло быть установлено только законом.

Нормой статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей с 01.10.2005, допускалась продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства исключительно на аукционах.

Пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), предоставлявший до 01.03.2007 возможность заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка для жилищного строительства с лицом, которому до 01.10.2005 было предварительно согласовано место размещения такого объекта, вступил в силу только 23.12.2006. Подпунктом 3 статьи 3 8 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 232-ФЗ) этой норме обратная сила не придана.

Действовавшие в момент заключения договора аренды земельного участка от 20.01.2012 редакции Земельного кодекса Российской Федерации и Закона N 137-ФЗ не предусматривали возможность заключения договора аренды публичного земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов.

Изменение условия договора аренды о разрешенном использовании земельного участка не должно привести к нарушению нормативно установленного публичного порядка его предоставления в аренду (пункты 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 N 305-ЭС19-18488).

Материалами дела подтверждается заключение спорного договор без проведения аукциона, что нарушает требование законодательства, действующего на момент совершения сделки.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу, что договор аренды от 20.01.2012 N 7700002156, а также договор о переуступке прав арендатора являются ничтожными сделками.

В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды от 20.01.2012 N 7700002156 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14306 в требовании администрации о его расторжении надлежит отказать, поскольку расторгнут решением суда может быть только действительный и действующий договор аренды, порождающий соответствующие длящиеся обязательства сторон и создающий на стороне арендатора право аренды земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В настоящем случае право аренды земельного участка из недействительного договора аренды не возникло.

Из представленного в материалы дела акта обследования земельного участка о 28.6.2021, следует, что земельный участок не используется, представляет собой равнинную местность, произрастает сорная растительность, деревья, находятся в неудовлетворительном санитарном состоянии, объекты капитального строительства отсутствуют.

В судебном заседании апелляционного суда представители истца и третьего лица, отвечая на вопросы суда, пояснили, что на участке строительные работы не ведутся, какие-либо объекты недвижимости на нем отсутствуют.

Требование об обязании общества возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14306 подлежит удовлетворению как реституционное (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку воля учреждения направлена на возврат его представителю публичного собственника.

Аргумент ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца не принимается апелляционным судом.

Суд обращает внимание, что предоставление публичного земельного участка без проведения аукциона может свидетельствовать о предпринимаемых попытках обхода порядка предоставления такого участка с нарушением конкурсных процедур.

В данном случае обращение с настоящим иском направлено на защиту публичных интересов, связанных с осуществлением публичных процедур при предоставлении земельных участков в аренду для целей строительства.

Так как нарушение публичных интересов допущено обеими сторонами договора, ссылка ответчика на пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, принцип эстоппеля не применим.

Относительно довода о пропуске срока исковой давности апелляционный суд отмечает, что предметом настоящего спора является требование о расторжении договора аренды земельного участка от 20.01.2012 N 7700002156, а не признании его недействительным. Обязанность арендатора по возврату арендованного имущества возникает после расторжения договоров, следовательно, срок исковой давности по требованию о расторжении договоров аренды не истек.

В силу абзаца 2 части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определенным статьями 170 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку судом апелляционной инстанции установлено предусмотренное частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловное основание для отмены судебного акта (осуществлен переход рассмотрения заявления для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции), решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2022 по делу N А32-7597/2022 отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка от 20.01.2012 N 7700002156 отказать.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Кубаньземресурс" (ИНН 2328040400, ОГРН 1102328000213) вернуть межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14306, площадью 79999 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский городской округ, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для целей жилищного строительства по акту приема-передачи.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

Н.В. Ковалева В.Л. Новик