Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2023 г. N 12АП-3381/23 по делу N А57-14674/2022

г. Саратов

19 мая 2023 г.

Дело N А57-14674/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2023 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Волковой Т. В.,

судей Жаткиной С.А., Луевой Л.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Синица А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Главы КФХ Зибаревой Светланы Александровны на решение Арбитражного суда Саратовской области от 02 марта 2023 года по делу N А57-14674/2022,

по исковому заявлению Заместителя прокурора области в интересах публично-правового образования - Ивантеевского муниципального района Саратовской области в лице администрации Ивантеевского муниципального района Саратовской области (ОГРН: 1026401859208, ИНН: 6414001592)

к индивидуальному предпринимателю Главе КФХ Зибаревой Светлане Александровне (ИНН 641400044800, ОГРНИП 316645100115273), Администрации Ивантеевского муниципального района Саратовской области (ОГРН: 1026401859208, ИНН: 6414001592)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области

о признании договора недействительным,

при участии в судебном заседании представителей сторон: - от Заместителя прокурора области в интересах публично-правового образования - Ивантеевского муниципального района Саратовской области в лице администрации Ивантеевского муниципального района Саратовской области представитель Анашкин Антон Валерьевич служебное удостоверение обозревалось,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области поступило исковое заявление заместителя прокурора области в интересах публично-правового образования - Ивантеевского муниципального района Саратовской области в лице администрации Ивантеевского муниципального района Саратовской области к Индивидуальному предпринимателю Главе КФХ Зибаревой Светлане Александровне, Администрации Ивантеевского муниципального района Саратовской области о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 22.09.2021 б/н земельного участка площадью 128 178 кв.м. с кадастровым номером 64:14:220102:140, расположенного по адресу: Саратовская область, Ивантеевский район, с. Ивантеевка, ул. Фабричная, территория между нежилыми зданиями N " 18 и N 25, заключенный между администрацией Ивантеевского муниципального района Саратовской области и индивидуальным предпринимателем - главой КФХ Зибаревой С.А., о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, обязать Зибареву С.А. возвратить Ивантеевскому муниципальному району Саратовской области в лице администрации Ивантеевского муниципального района Саратовской области земельный участок с кадастровым номером 64:14:220102:140, общей площадью 128 178 м2, расположенный по адресу: Саратовская область, Ивантеевский район, с. Ивантеевка, ул. Фабричная, территория между нежилыми зданиями N 18 и N 25, взыскать с администраци Ивантеевского муниципального района Саратовской области в пользу Зибаревой С.А. полученные в результате совершенной сделки денежные средства в сумме 34 031 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 02 марта 2023 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП глава КФХ Зибарева С.А. обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель Заместителя прокурора области в интересах публично-правового образования - Ивантеевского муниципального района Саратовской области в лице администрации Ивантеевского муниципального района Саратовской области в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от индивидуального предпринимателя Главы КФХ Зибаревой Светланы Александровны поступило ходатайство от 17.05.2023 вх.N 1585/2023 об отложении судебного заседания.

Судебная коллегия, руководствуясь нормами статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказала в удовлетворении указанного ходатайства, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ, поскольку невозможность явки по причине нахождения в служебной командировке не является безусловным основанием для отложения судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Прокуратурой Ивантеевского района проведена проверка законности продажи земельного участка площадью 128 178 м2 с кадастровым номером 64:14:220102:140, расположенного по адресу: Саратовская область, Ивантеевский район, с. Ивантеевка, ул. Фабричная, территория между нежилыми зданиями N 18 и N 25.

Проверкой установлено, что 23.09.2016 по результатам аукциона администрацией Ивантеевского муниципального района Саратовской области с индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства заключен договор N 15 аренды земельного участка площадью 128 178 м2 с кадастровым номером 64:14:220102:140, расположенного по адресу: Саратовская область, Ивантеевский район, с. Ивантеевка, ул. Фабричная, территория между нежилыми зданиями N 18 и N 25, с разрешенным использованием "сельскохозяйственное использование", сроком на 10 лет.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 64RU64514301-015-2021, выданного 23.08.2021, 06.09.2021 произведена государственная регистрация права собственности Зибаревой С.А. на объект недвижимости - нежилое административное здание площадью 35,2 м2 (кадастровый номер 64:14:220102:353), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:14:220102:140.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 64RU864514301-016-2021, выданного 23.08.2021, 07.09.2021 произведена государственная регистрация права собственности Зибаревой С.А. на объект недвижимости -нежилое здание гараж площадью 213 м2 (кадастровый номер 64:14:220102:354), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:14:220102:140.

22.09.2021 на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ между администрацией Ивантеевского муниципального района Саратовской области и Зибаревой С.А. заключен договор б/н купли-продажи вышеуказанного земельного участка.

Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи выкупная цена составила 34 031 рубль.

Ссылаясь на то, что площадь земельного участка несоразмерна площади находящегося на нем принадлежащего предпринимателю административно-бытового корпуса, для эксплуатации которого ответчиком реализовано право выкупа земельного участка, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая законное и обоснованное решение об удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В пункте 2 статьи 166 ГК РФ установлено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 N 16402/10).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу части 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, расположенных на нем, означает, что такой собственник вправе приватизировать земельный участок, только занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

Как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 935-О (далее - Определение N 935-О) в целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35).

При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе, при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.

По ходатайству ответчика судом первой инстанции по делу назначено проведение судебной экспертизы, перед экспертом поставлен вопрос: какая необходима площадь земельного участка для использования следующих объектов недвижимости, в соответствии с действующими нормативами и разрешенным использованием: объект недвижимости - нежилое административное здание площадью 35,2 м2 (кадастровый номер 64:14:220102:353), нежилое здание гараж площадью 213 м2 (кадастровый номер 64:14:220102:354). Соразмерны ли необходимая для использования вышеуказанных объектов площадь земельного участка площади земельного участка с кадастровым номером 64:14:220102:140 (128.178 кв.м.).

Согласно экспертному заключению от 27.01.2023 N 43С объекты недвижимости - нежилое административное здание площадью 35,2 м2 (кадастровый номер 64:14:220102:353), нежилое здание гараж площадью 213 м2 " (кадастровый номер 64:14:220102:354), являются частью агрокомплекса, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:14:220102:140,. общей площадью 128178 +/-125,31 кв-м, по адресу: Саратовская область, Ивантеевский район, село Ивантеевка, улица Фабричная, территория между нежилыми зданиями N 18 и N 25. Земельный участок с кадастровым номером 64:14:220102:140, общей площадью 128178 +/-125,31 кв.м, по адресу: Саратовская область, Ивантеевский район, село Ивантеевка, улица Фабричная, территория между нежилыми зданиями N 18 и N 25, используется в соответствии с основным видом разрешенного использования.

Вопрос соразмерности необходимой для использования вышеуказанных объектов площадей земельных участков площади земельного участка с кадастровым номером 64:14:220102:140 (128.178 кв.м.), экспертом не разрешается по следующим основаниям:

Выделение земельных участком под вышеуказанными объектами недвижимости, в соответствии с действующими нормативами и разрешенным использованием, приведет к невозможности осуществления деятельности крестьянско-фермерским хозяйством в целом.

Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства для зоны СХ-1 не установлены.

Таким образом, экспертизой не была установлена соразмерность земельного участка расположенным на нем объектам недвижимости

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд вправе по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, назначить экспертизу. При этом в силу положений статьи 71 АПК РФ результаты экспертизы являются одним из доказательств по делу и подлежат оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, в силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с абзацами вторым и третьим части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

Суд апелляционной инстанции, оценив с учетом положений статьи 71 АПК РФ экспертное заключение наряду с иными доказательствами, представленными в материалы дела, считает, что из его содержания невозможно установить, по каким основаниям эксперт пришел к вышеуказанному выводу.

Вывод эксперта о том, что здание административно-бытового корпуса является частью производственного агрокомплекса, не мотивирован в заключении экспертизы.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно дал оценку выводам судебной экспертизы в совокупности с иными имеющимися в материалах дела доказательствами.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной 23.12.2008 в постановлении N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Кроме того, в силу разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, применяемый к земельным правоотношениям после 01.03.2015, установлен в статье 39.14 ЗК РФ.

Положениями пунктов 1, 2 статьи 39.17, подпунктов 1, 4-6 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ определены требования к заявлению о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Согласно статье 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе если разрешённое использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подпункт 14), а также если границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221 -ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (подпункт 25).

Исходя из положений подпункта 14 статьи 39.16, статьи 33 ЗК РФ, которые подлежат применению в силу пункта 20 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", площадь необходимого для эксплуатации недвижимости землепользования обусловлена его разрешенным использованием.

Необходимость оценки указанного обстоятельства обусловлена принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков (статьи 1,7 3К РФ), поскольку нормы статьи 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

Таким образом, регистрация права собственности на расположенные на земельном участке с кадастровым номером 64:14:220102:140 двух объектов недвижимости -административного здания площадью 35,2 м2 и гаража площадью 213 м2 и последующее предоставление документов о наличии на указанном земельном участке объектов недвижимости использованы Зибаревой СВ. для получения преференций, выразившихся в приобретении права собственности на земельный участок без проведения торгов не по рыночной цене, то есть в обход предусмотренной земельным законодательством процедуры приобретения права собственности на земельный участок на торгах.

С учетом того, что в силу прямого указания закона продажа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть осуществлена только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.3 ЗК РФ), суд первой инстанции пришел к верному выводу, что игнорирование данной процедуры при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:14:220102:140 в собственность свидетельствует о нарушениях земельного законодательства, а также публичных интересов.

Также судом первой инстанции правомерно учтено, что характер деятельности общества и использование им административно-бытового корпуса не предоставляет ему исключительных прав на расширение выкупаемого земельного участка. Доказательств невозможности разделения земельного участка в материалах дела не имеется, как и доказательств объективной необходимости использования всей площади спорного участка для эксплуатации находящегося на нем объекта, а равно, как и доказательств, подтверждающих, что после завершения строительства объекта недвижимости земельный участок формировался для его эксплуатации.

При этом само по себе намерение использовать земельный участок для организации производственного комплекса не является основанием для приобретения прав на публичный земельный участок, значительно превышающий площадь застройки расположенного на нем здания, в том числе, и при реализации исключительного права на его приобретение на льготных условиях без торгов.

С учетом вышеизложенного апелляционная инстанция поддерживает вывод суда о том, что спорный земельный участок несоразмерен площади, необходимой для функционального использования расположенного на нем объекта недвижимости (административно-бытового корпуса). Следовательно, с учетом положений статей 166, 167, 168 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования, признав недействительным спорный договор с применением последствия недействительности сделки.

Оснований для иных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод апелляционной жалобы о том, что представленный в собственность земельный участок отвечает требованиям действующего земельного законодательства относительно соразмерности находящего на нем объектов недвижимости как единого агропромышленного комплекса, прилегающая территория которых необходима для обеспечения функционирования обслуживания, эксплуатаций указанных объектов недвижимости, был предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонен.

Коллегия судей соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку каких - либо бесспорных доказательств того, что спорный земельный участок необходим для эксплуатации исключительно расположенных на нем объектов недвижимости ответчиком ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено. Судом первой инстанции при принятии обжалуемого судебного решения полностью соблюден баланс публичных и частных интересов.

Наличие у ИП главы КФХ Зибаревой С.А. бизнес- плана по развитию хозяйства, в том числе с использованием представленного ей в собственность спорного земельного участка, не влечёт легитимность указанной сделки. На данное обстоятельство также не влияет получение ответчиком специальных грантов.

При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что площадь испрашиваемого земельного участка в 500 раз превышает площадь находящего в собственности ответчика расположенного на спорном участке объекта недвижимости. При этом, предприниматель не обосновало необходимость для эксплуатации данного здания земельного участка такой площади.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно признал спорный договор купли продажи земельного участка недействительным и применил последствия недействительности сделки.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного Саратовской области от 02 марта 2023 года по делу N А57-14674/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Т. В. Волкова

Судьи

С. А. Жаткина Л. Ю. Луева