Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2023 г. N 12АП-3255/23 по делу N А57-5142/2022

г. Саратов

19 мая 2023 г.

Дело N А57-5142/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2023 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Котляровой А.Ф.,

судей Никольского С.В., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Решетовой П.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Романова Александра Владимировича

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2023 года по делу N А57-5142/2022

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Романова Александра Владимировича (ОГРНИП 311645029800011, ИНН 645005826419)

к обществу с ограниченной ответственностью "ЛукБелОйл" (ОГРН 1026403351237, ИНН 6454044627)

о взыскании денежных средств в счёт стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения по договору аренды от 01.06.2010 N 78-10ПР в размере 4 034 080 руб., убытки за период с 13.12.2021 по 13.01.2022 в размере 265 482 руб.,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЛукБелОйл" (ОГРН 1026403351237, ИНН 6454044627)

к индивидуальному предпринимателю Романову Александру Владимировичу (ОГРНИП 311645029800011, ИНН 645005826419)

о взыскании стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения по договору аренды от 01.06.2010 N 78-10ПР в размере 1 961 618 руб., неустойки, подлежащей взысканию до момента фактического исполнения решения суда,

при участии в судебном заседании представителя Романова А.В. - Бургучева В.А., действующего на основании доверенности от 16.01.2013 N 64 АА 3864741, представителей ООО "ЛукБелОйл" Рожневой М.Н., действующей на основании доверенности от 30.12.2022 N 90, Черноморца О.Н., действующего на основании доверенности от 30.12.2022 N 91

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель Романов Александр Владимирович (далее - ИП Романов А.В.) к обществу с ограниченной ответственностью "ЛукБелОйл" (далее - ООО "ЛукБелОйл") с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании 4 034 080 руб. в счёт стоимости восстановительного ремонта, необходимого для устранения дефектов, не являющихся следствием нормального износа арендованного помещения, для приведения его в надлежащее состояние, а также убытков в виде недополученной арендной платы за период 13.12.2021 по 13.01.2022 в размере 265 482 руб.

В свою очередь, ООО "ЛукБелОйл" обратилась со встречным исковым заявлением к ИП Романову А.В. о взыскании стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения по договору аренды N 78-10ПР от 01.06.2010 в размере 1 961 618 руб., неустойки, подлежащей взысканию до момента фактического исполнения решения суда.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.03.2023 по делу N А57-5142/2022 в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

Истец, не согласившись с принятым судебным актом в части отказа в удовлетворении первоначальных требований, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме.

В обосновании доводов жалобы апеллянт выражает несогласие с выводами суда первой инстанции о том, что убытки у ИП Романова А.В. не наступили из-за того, что объем работ на устранение дефектов не являющихся следствием нормального износа идентичен объему работ и затрат для устранения дефектов, являющихся следствием нормального износа. Таким образом, по мнению апеллянта, выводы суда не соответствуют обстоятельствам и доказательствам по делу, противоречат выводам судебной экспертизы, кроме того, заявитель жалобы полагает, что суд не применил положения ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), рассмотрел требования о взыскании арендной платы по ст. 622 ГК РФ, вместе с тем, истцом было заявлено о взыскании убытков связанных с невозможностью сдать помещение в аренду и выполнить в нем ремонт до проведения судебной экспертизы в рамках возникшего спора.

ООО "ЛукБелОйл", в порядке ст. 262 АПК РФ, поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу в обжалуемой части - без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали позицию по делу относительно обжалуемой части.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 АПК РФ.

В силу части 5 статьи 268 АПК РФ случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно пункту 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку в порядке апелляционного производства, обжалуется только часть решения, касающаяся отказа в удовлетворении первоначальных требований, апелляционный суд не может выйти за рамки жалобы и проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в данной части.

Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, изучив доводы жалобы, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.06.2010 между Романовым А.В. (арендодатель) и ООО "ЛукБелОйл" (арендатор) заключен договор N 78-10ПР аренды нежилого помещения площадью 632,1 кв.м. по адресу г. Саратов, ул. Ульяновская, д. 42, номер на поэтажном плане: цокольный этаж 1-18, 1-й этаж 1-27, условный номер 64-6401/096/2007-455 для его использования под офис.

Также 09.06.2010 между сторонами было заключено Дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель дает согласие на производство улучшений арендуемого помещения за счет средств арендатора для приведения помещения в состояние, пригодное для использования по назначению, а также стороны определили произвести зачет в будущем арендной платы за один месяц аренды в сумме 265 482 рубля.

Во исполнение условий Дополнительного соглашения, ООО "ЛукБелОйл" (арендатор) в подтверждение факта производства неотделимых улучшений были представлены: копия договора от 18.06.2010 N 31/90-10ПР с приложениями и дополнительным соглашением N1 с приложением; копия акта КС-2 от 04.07.2010 N 1; копия справки КС-3 от 04.07.2010 N 1 с отчетом; копия акта КС-2 от 04.07.2010 N 2; копия справки КС-3 от 04.07.2010 N 2; копия ТН от 17.06.2010 N 2120; копия ТН от 22.06.2010 N11; копия ТН от 28.06.2010 N 662; копия договора подряда от 23.06.2010 N 102/106-10ПР с приложением; копия акта КС-2 от 30.06.2010 N 1; копия справки КС-3 от 30.06.2010 N 1; копия договора от 30.06.2010 N 20/122-10ПР; копия акта от 06.07.2010 N 99.

Таким образом, силами и за счет арендатора выполнен следующий объем работ: устройство кабинетов из ПВХ профиля на первом этаже, устройство гипсокартонных перегородок на цокольном этаже и оборудование кабинетов дверьми из ПВХ, окраска части стен на первом и цокольном этажах, восстановление вентиляции на первом и цокольном этажах, окраска дверного блока, капитальный ремонт помещений 12 и 13 на первом этаже, (включая: замену линолеума на паркетную деревянную доску, установку четырех дверей из массива красного дерева, устройство перегородок из гипсокартона, оклейку и покраску обоев), ремонт подвесных потолков "Армстронг" в части помещений, уборка строительного мусора и очистка рабочих мест после ремонта. Объем работ наглядно изображен на схеме, которая является неотъемлемой частью договора на ремонт от 18.06.2010 N 31/90-10ПР.

Предоставленный, ответчиком по первоначальному иску фотоотчет подтверждает передачу собственнику помещений с неотделимыми улучшениями и в надлежащем состоянии.

Всего в 2010 году на производство улучшений арендованного имущества было потрачено 802 490 руб. собственных средств арендатора по ценам 2010 года.

01.07.2010 спорное нежилое помещение было передано арендатору по Акту приема-передачи, согласно которому помещение передано в хорошем состоянии, после проведенного в нем ремонта, выполненного в соответствии с достигнутым сторонами Дополнительным соглашением N 1 от 09.06.2010.

Замечаний относительно состояния объекта, наличия в нем каких-либо дефектов, согласно указанного Акта сторонами выявлено не было.

10.11.2021 ООО "ЛукБелОйл" в адрес ИП Романова А.В. направлено уведомление от 10.11.2021 N 1657 о расторжении договора аренды с 13.12.2021, в соответствии с п. 5.4.4. договора аренды, допускавшего такую возможность.

Согласно п. 2.2.3 договора, арендатор принял на себя обязанность производить текущий ремонт помещения, а согласно п. 2.2.9 договора, при расторжении договора помещение должно быть возвращено арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

В ходе осмотра помещения было установлено, что оно находится в неудовлетворительном состоянии, в нем имеются дефекты и недостатки, не связанные с нормальным износом, которые подлежат устранению.

Соответственно, до приведения помещения в состояние, в котором оно должно быть возвращено в соответствии с п.2.2.9 договора, оно не может быть принято арендодателем. Стоимость убытков, а так же стоимость восстановительного ремонта, необходимого для устранения дефектов, не являющихся следствием нормального износа арендованного помещения, для приведения его в надлежащее состояние явилось основанием для обращения предпринимателя в Арбитражный суд Саратовской области с первоначальным иском.

Возражая на заявленные исковые требования и обращаясь со встречным иском ООО "ЛукБелОйл" ссылалось на то, что 01.07.2010 года нежилое помещение было передано арендатору во временное владение и пользование по Акту приема-передачи, согласно которому помещение на момент его передачи находилось в хорошем состоянии, соответствующим требованиям арендатора и условиям договора.

11.11.2021 арендодатель и арендатор заключили Соглашение о расторжении договора с 13.12.2021.

В соответствии с п.2 Соглашения взаимные обязательства сторон по договору считаются прекращенными с 14.12.2021, за исключением обязательства арендатора по оплате переменной части арендной платы, подлежащей начислению по 13.12.2021.

Согласно п.3 Соглашения в связи с прекращением действия договора арендатор возвращает арендодателю арендуемое нежилое помещение в состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа по Акту приема-передачи 13.12.2021.

Данное соглашение о расторжении договора от 11.11.2021 подписано арендодателем без возражений и замечаний.

13.12.2021 ООО "ЛукБелОйл" полностью освободило помещение, и с 13.12.2021 все сотрудники офиса общества находятся по адресу: 410038, г. Саратов, пр-д 2-й Соколовогорский, д. 2, что подтверждается листом записи ЕГРЮЛ от 15.10.2021 за государственным регистрационным номером (ГРН) 2216400529167, договором аренды недвижимого имущества N 206-А/181-21ПР от 01.09.2021 и дополнительным соглашением N 1 от 01.12.2021 к договору между ООО "ВолгаНефтетранс" и ООО "ЛукБелОйл", фактическим местоположением работников организации.

В этот же день между арендодателем и арендатором был подписан Акт о факте потребления коммунальных услуг N 12-21/78-фп от 13.12.2021 за декабрь 2021 с суммой переменной части арендной платы за период с 01 по 13 декабря 2021.

В то же время, Акт приема-передачи нежилого помещения от 13.12.2021, оформленный со стороны ООО "ЛукБелОйл", ИП Романов А.В. подписать отказался, как и принять ключи от помещения.

14.12.2021 ответчик повторно предоставил истцу для подписания Акт приема-передачи нежилого помещения от 13.12.2021 и ключи от помещения. Представитель собственника по доверенности от подписания акта и от приемки ключей вновь отказался, сделав в акте запись о механических повреждениях стен, напольного покрытия, сантехники и фасада без какой-либо их степени детализации и конкретного места в кабинетах (комнатах) помещения.

В связи с этим, 15.12.2021 ООО "ЛукБелОйл" направило экспресс-почтой Major Express с описью отправления по накладной N 1361038027 ИП Романову А.В. ключи от нежилого помещения с сопроводительным письмом N1823 от 14.12.2021 и копией указанного Акта, которые адресат получить отказался.

28.12.2021 общество платежным поручением N 3544 от 28.12.2021 уплатило ИП Романову А.В. арендную плату в сумме 111 331,16 руб., а платежным поручением N3557 от 28.12.2021 переменную часть арендной платы в сумме 32 350,49 руб. по расторгнутому договору за период пользования нежилым помещением с 01.12.2021 по 13.12.2021.

31.01.2022 общество повторно направило ИП Романову А.В. почтой России с описью вложения ключи от нежилого помещения с вышеуказанными документами, которые согласно письму истца от 15.02.2022 были получены им 09.02.2022.

Для оценки действительной стоимости произведенных улучшений с учетом индексации и с учетом износа ООО "ЛукБелОйл" (истец по встречному иску) обратился к независимому оценщику ООО "Средневолжская оценочная компания".

В соответствии с заключением независимой оценочной компании N 301 от 08.07.2022 рыночная стоимость выполненных работ и материалов, затраченных для проведения ремонта офисных помещений, расположенных по адресу: г. Саратов, ул. Ульяновская, д. N 42, составила - 2 227 100 руб.

Итого, за вычетом произведенного зачета арендной платы за один месяц аренды в сумме 265 482 руб., стоимость неотделимых улучшений, произведенных силами и за счет средств ООО "ЛукБелОйл", в отношении спорного имущества составляет 1 961 618 руб.

Требование (претензию) истца по встречному иску N 03 от 10.01.2022 о возмещении стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора аренды нежилого помещения от 01.06.2010 N 78-10ПР ответчик по встречному иску добровольно не удовлетворил.

ООО "ЛукБелОйл" во встречном иске указывает, что запись представителя арендодателя в Акте приема-передачи нежилого помещения от 13.12.2021 о механических повреждениях стен, напольного покрытия, сантехники и фасада без какой-либо их степени детализации и конкретного места в кабинетах (комнатах) помещения, не может являться достоверным доказательством и фактом причинения убытков имуществу действиями арендатора, поскольку произведенная фотофиксация помещения от 14.12.2021 свидетельствует о нахождении имущества в том состоянии, в котором его получило общество, с учетом нормального износа, и безусловной возможности его использования по целевому назначению.

Договор содержит в качестве приложений планы цокольного этажа и 1 этажа нежилого помещения (п.8.7). В данных планах указаны номера кабинетов (комнат) и их площадь.

Соответственно, отсутствие детализации и конкретного места нахождения в указанном Акте от 13.12.2021 имеющихся, по мнению истца, недостатков у помещения, не влечет факт признания

Арендная плата по договору всегда уплачивалась обществом арендодателю в полном объеме и в срок, установленные разделом 3 договора, где за период его действия с 01.07.2010 по 13.12.2021 ответчик перечислил истцу 36 442 692,16 руб.

Также, во исполнение п.2.2.3 договора и п.2 ст. 616 ГК РФ, арендатор производил текущий ремонт и уборку помещения.

Так, обществом в период действия договора был осуществлен текущий ремонт помещения на общую сумму 234 694, 32 руб., который включал в себя замену линолеума, грунтовку и окраску стен, замену потолочных панелей, замену и поклейку обоев, ремонт потолка, ремонт розеток и электропроводки, заделку отверстий от проходок от кондиционеров (с 08.12.2021 по 10.12.2021).

Приведенный довод подтверждается:

- заключенными ООО "ЛукБелОйл" договорами подряда с ООО "Аварис-С" N 13/96-17ПР от 31.03.2017; с ООО "АкваСтройСервис" N 93-17ПР от 06.04.2017, N 214-17ПР 25.07.2017, N 299-17ПР от 20.09.2017, N 60-18ПР от 20.02.2018; с ИП Ив-лиевым В.В. N 273-21ПР от 08.12.2021;

- подписанными ООО "ЛукБелОйл" актом выполненных работ с ООО "Аварис-С" N 1 от 05.04.2017; актами выполненных работ с ООО "АкваСтройСервис" N 48 от 17.04.2017, N 56 от 02.05.2017, N 172 от 03.11.2017, N 207 от 21.12.2017, N 2 от 27.02.2018; актом о приемке выполненных работ с Ивлиевым В.В. N 1 от 10.12.2021;

- платежными поручениями о перечислении ООО "ЛукБелОйл" денежных средств по этим договорам ООО "Аварис-С" N 1041 от 13.04.2017 на сумму 25 000 руб.; ООО "АкваСтройСервис" N989 от 11.04.2017 на сумму 43 529,95 руб., N 1148 от 24.04.2017 на сумму 43 529,95 руб., N 1414 от 16.05.2017 на сумму 21 726 руб., N 2288 от 27.07.2017 на сумму 11 260 руб., N 4632 от 28.12.2017 на сумму 46 660 руб., N 762 от 01.03.2018 на сумму 30 420 руб.; ИП Ивлиеву В.В. N 368 от 10.02.2022 на сумму 12 568,42 руб.

ООО "ЛукБелОйл" так же указывает, что арендодатель нарушил п.2.1.4 договора и п.1 ст. 616 ГК РФ, и за все время арендных правоотношений, продолжавшихся 11,5 лет, ни разу не осуществил капитальный ремонт кабинетов (комнат) помещения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "ЛукБелОйл" со встречными исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, руководствуясь ст. ст. 15, 309, 310, 393, 606, 614, 622 ГК РФ, пришел к выводу об отказе в удовлетворении как первоначальных так и встречных исковых требований.

Проверив законность вынесенного судебного акта, в обжалуемой части об отказе в удовлетворении первоначального иска, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Правовые отношения сторон по предмету спора основаны истцом на нормах главы 34 ГК РФ об аренде.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общим правилам исполнения договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 ГК РФ).

В соответствии пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Передача прав и обязанностей по договору аренды регулируется положениями пункта 2 статьи 615 ГК РФ.

Представленный договор в силу статей 432, 607 ГК РФ считается заключенным, поскольку между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обращаясь с требованием о взыскании убытков виде стоимости восстановительного ремонта, истец указывает, что при осмотре помещений были обнаружены повреждения стен в виде отверстий, вырезанных в стене, пятен темного цвета, на полу отверстия в покрытии, которые делают непригодным для дальнейшего использования напольное покрытие.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав лиц участвующих в деле, пришел к следующему.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу статьи 15 ГК РФ возмещение вреда, причиненного имуществу гражданина или юридического лица, допускается при доказанности факта причинения вреда и его размера (наличие вреда), противоправности действий (бездействия), наличии причинной связи между противоправными действиями (бездействиями) и наступившими последствиями и вины причинителя вреда.

Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной).

Лицо, требующее возмещения убытков (истец), в силу статьи 65 АПК РФ должно доказать факт противоправности действий (бездействия) ответчика, наличие и размер понесенных истцом убытков, причинную связь между правонарушением и убытками.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ); при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств.

В связи с наличием спора между сторонами по делу назначена и проведена судебная экспертиза на предмет установления причин возникновения повреждений в арендуемом нежилом помещении и стоимости восстановительного ремонта имущества.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы и получены ответы.

Вопрос 1. Каковы дефекты арендуемых помещений площадью 632, 1 кв.м. по адресу г. Саратов, ул. Ульяновская д. 42, номер на поэтажном плане: цокольный этаж: 1-18, 1-й этаж: 1-27 условный номер 64-64-01/096/2007-455 N У1 по состоянию на 30 августа 2022 года?

Ответ: Согласно экспертному осмотру нежилых помещений, занимающих часть цокольного и первого этажа многоквартирного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу г. Саратов, ул. Ульяновская д. 42, были выявлены характерные дефекты отделочных элементов (см.Таблицу 1).

Вопрос 2. Какие из выявленных дефектов являются следствием нормального износа арендуемых помещений площадью 632,1 кв.м. по адресу г. Саратов, ул. Ульяновская, д. 42, номер на поэтажном плане: цокольный этаж 1-18, 1-й этаж 1-27 условный номер 64-64-01/096/2007-455 N У1, а какие не являются следствием нормального износа либо их ненадлежащего использования? Являются ли выявленные дефекты и недостатки следствием отсутствия в помещении текущего, капитального ремонта? Имеется ли на дату проведения экспертизы залив спорного помещения?

Ответ: Следствием нормального износа арендуемых помещений площадью 632,1 кв.м. по адресу г. Саратов, ул. Ульяновская, д. 42, номер на поэтажном плане: цокольный этаж 1-18, 1-й этаж 1-27 условный номер 64-64-01/096/2007-455 N У является такой дефект, как потёртости.

К дефектам, не подпадающим под определение "Нормальный износ" и не являющимся следствием нормального использования либо являющихся следствием ненадлежащего использования и результатом неправильной эксплуатации помещения, можно отнести следующие дефекты: пятна, царапины, сколы, трещины, деформации, отслоения обоев, разрывы линолеума, деформации дверных профилей, утеря фурнитуры изделий ПВХ, следы пролива жидкости на поверхность, сквозные отверстия в плитах подвесного потолка типа "Армстронг", многочисленные отверстия в стенах.

По характеру перечисленных повреждений можно сделать вывод о том, что они образовались за продолжительный период времени в процессе эксплуатации здания без текущего ремонта. Выявленные дефекты и недостатки не являются следствием отсутствия капитального ремонта.

На дату проведения экспертизы были зафиксированы заливы спорного помещения (2 участка с признаками высохшей влаги на стенах).

Вопрос 3. Какие работы в соответствии с действующими нормами и правилами, а также технологией проведения строительных работ необходимо провести для восстановления имущества, указанного в вопросах N 1; 2. При ответе на вопрос выделить отдельно работы, направленные на устранение:

- дефектов, являющихся следствием нормального износа;

- дефектов, которые не являются следствием нормального износа либо их ненадлежащего использования. Если залив имеется, стоимость работ по устранению его последствий выделить отдельно.

Ответ: Принимая во внимание характер и многочисленность повреждений и дефектов исследуемого нежилого помещения, можно утверждать, что работы для восстановления имущества, указанного в вопросах N 1; 2, будут идентичными как для устранения дефектов, являющихся следствием нормального износа, так и для устранения дефектов, которые не являются следствием нормального износа.

Объёмы работ для восстановления имущества, указанного в вопросах N 1, N 2 приводятся в Таблице 1.

Стоимость восстановительного ремонта на дату проведения экспертизы составит: 4 034 080 руб.

Стоимость восстановительного ремонта после залива помещения N 10 (первый этаж) составляет: 44 230 руб.

Стоимости восстановительного ремонта после залива помещения (коридор первого этажа) составляет: 116 430 руб.

В заключении экспертом отмечено, что выполнение работ, указанных в таблице N 1, необходимых для восстановления имущества и не связанных с заливом помещения (замена обоев по стенам S=679 кв.м. на первом этаже и S=370 кв.м.) фактически исключает необходимость дополнительного выполнения работ, указанных в таблице N 2 по восстановлению помещения после залива (аналогичная замена обоев S=54 кв.м. и 142,5 кв. м. на первом этаже), поскольку, как указано выше при ответе на вопрос N 3, если в результате повреждения элемента отделка пострадала не полностью (часть стены, пола, потолка и т.д.), то необходимо производить ремонт всего конструктивного элемента.

Вопрос 4. Какова рыночная стоимость восстановительного ремонта имущества, указанного в вопросах N 1, 2 по состоянию на 14.12.2021 года и на дату проведения экспертизы?

Ответ: Стоимость восстановительного ремонта имущества, указанного в вопросах N 1, 2 по состоянию на 14.12.2021 года составил - 3 233 330 руб.

Стоимость восстановительного ремонта на дату проведения экспертизы составит: 4 034 080 руб.

Вопрос 5. Являются ли работы и материалы, указанные в договоре N 31 90-10ПР с приложениями и дополнительным соглашением N1 с приложением; копия акта КС-2 от 04.07.2010 N1; копия справки КС-3 от 04.07.2010 N1 с отчётом; копия акта КС-2 от 04.07.2010 N2; копия справки КС-3 от 04.07.2010 N2; копия ТН от 17.06.2010 N2120; копия ТН от 22.06.2010 N 11; копия ТН от 28.06.2010 N662; копия договора подряда от 23.06.2010 N 102/106-10ПР с приложением; копия акта КС-2 от 30.06.2010 N1; копия справки от 30.06.2010 N1; копия договора от 30.06.2010 N 20/122-1ОПР; копия акта от 06.07.2010 N99, неотъемлемыми улучшениями? Если да, то какими?

Ответ: Работы и материалы, указанные в договоре N 31 90-10ПР с приложениями и дополнительным соглашением N1 с приложением; копия акта КС-2 от 04.07.2010 N1; копия справки КС-3 от 04.07.2010 N1 с отчётом; копия акта КС-2 от 04.07.2010 N2; копия справки КС-3 от 04.07.2010 N2; копия ТН от 17.06.2010 N2120; копия ТН от 22.06.2010 N 11; копия ТН от 28.06.2010 N662; копия договора подряда от 23.06.2010 N 102/106-ЮПР с приложением; копия акта КС-2 от 30.06.2010 N1; копия справки от 30.06.2010 N1; копия договора от 30.06. 010 N 20/122-1 ОПР; копия акта от 06.07.2010 N99, на момент сдачи в эксплуатацию являлись неотделимыми улучшениями (см. Таблицу 6).

Поскольку "Арендатор" кроме работ по перепланировке выполнял ещё и отделочные работы с применение отделочных материалов, которые потеряли свою первоначальную стоимость, и работы, связанные с электрикой, которая находится в неудовлетворительном состоянии, эксперт считает необходимым выделить эти виды работ в отдельную таблицу и охарактеризовать их как неотделимые улучшения, пришедшие к концу срока аренды в негодность (см. Таблицу 7).

Вопрос 6. Какова в настоящее время стоимость данных: неотделимых улучшений с учетом их состояния? Увеличивают ли они рыночную стоимость помещения? Если да, то на какую сумму?

Ответ: Общая стоимость неотделимых улучшений составит - 407 734 руб.

С учетом ответа на вопрос N 5 (таблица N7) согласно которому неотделимые улучшения на дату окончания договора аренды пришли в негодность, указанные неотделимые улучшения не могут влиять на рыночную стоимость помещения в сторону ее увеличения.

Установка перегородок в помещении также не влияет на увеличение его рыночной стоимости, поскольку методик, позволяющих это установить, не существует. При этом изменений внешних (предельных) размеров помещения в результате подобной перепланировки в большую сторону не произошло.

Вопрос 7. Могли ли недостатки спорного помещения возникнуть после 14.12.2021?

Ответ: Учитывая тот факт, что выявленные дефекты покрытий имеют признаки длительной эксплуатации, эксперт считает, что недостатки спорного помещения возникнуть после 14.12.2021 не могли, за исключением заливов. Методики по определению давности залива нет.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - Пленум N 23), согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

В части вопроса N 3 судом установлено, эксперт указал на идентичность затрат как для устранения дефектов, являющихся следствием нормального износа; так и для дефектов, которые не являются следствием нормального износа либо их ненадлежащего использования.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив заключение эксперта по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что сомнений в обоснованности заключения эксперта не имеется, равно как не установлено наличие в выводах экспертов каких-либо противоречий.

Достоверность документов, представленных в материалы дела истцом, под сомнение ответчиком не ставилась, фальсификация доказательств не заявлялась. При назначении судом экспертизы, обсуждении вопросов, предлагаемых эксперту, объема представленных в материалы дела доказательств для проведения экспертизы, участвовал представитель ответчика. Ходатайств о приобщении каких-либо иных доказательств, необходимых для проведения экспертизы, не заявлялось.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости считать экспертное заключение ненадлежащим доказательством по делу.

С учетом изложенного, судом заключение эксперта принято в качестве надлежащего доказательства по делу.

Правовых оснований для непринятия заключения эксперта, а равно исключения его из числа доказательств, у суда не имеется.

В данном случае сомнения стороны направлены на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела без приведения каких-либо объективных данных, с достоверностью свидетельствующих об ошибочности этих выводов.

Правовой статус заключения эксперта определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера, вместе с тем оно подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами в соответствии со ст. 64, 71, 86 АПК РФ.

На основании изложенного выше, суд первой инстанции, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к правомерному выводу, что ответчик возвратил истцу спорные помещения в состоянии отличном от того, в котором их получил.

Вместе с тем, приняв во внимание выводы судебной экспертизы, из которых следует, что размер затрат и объем работ на устранение дефектов не являющихся следствием нормального износа идентичен объему работ и затрат для устранения дефектов, являющихся следствием нормального износа, а за последние ООО "ЛукБелОйл" не отвечает, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что убытки у ИП Романова А.В. не наступили, вследствие чего в удовлетворении первоначальных исковых требований правомерно отказано.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами, правовых оснований для их переоценки не имеется.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции рассмотрел незаявленные в рамках настоящего дела требования, также подлежит отклонению, как не подтвержденный материалами дела.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы повторяют утверждения, которые являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили соответствующую правовую оценку и обоснованно были отклонены.

Иные доводы ИП Романова А.В. не могут служить основаниями для отмены принятого решения, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм права, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, а по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств и установленных обстоятельств по делу.

При таких обстоятельствах, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Оценивая изложенные в жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 АПК РФ не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2023 года по делу N А57-5142/2022 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.Ф. Котлярова

Судьи

С.В. Никольский М.Г. Цуцкова