Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2023 г. N 09АП-17664/23 по делу N А40-169940/2021

г. Москва

19 мая 2023 г.

Дело N А40-169940/21

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Александровой Г.С., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 02.02.2023

по делу N А40-169940/21-127-1223, принятое судьей кантор К.А.

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к ООО "СИЛКТОН" (ИНН 7702257024, ОГРН 1027700555761)

о взыскании долга по арендной плате, пени за просрочку платежа, расторжении договора аренды и выселении,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Полянский П.А. по доверенности от 22.11.2022, диплом 107724 3794905 от 10.07.2019;

от ответчика: Молохов А.В. по доверенности от 20.10.2022, уд. адвоката N 3109 от 13.03.2003;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Силктон" (далее - ответчик, ООО "Силктон") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 45655110,85 руб. за период с 07.05.2015 по 31.07.2021 и пени за период с 07.05.2015 по 31.07.2021 в размере 10133965,70 руб. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 10.12.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2022, принят отказ истца от иска в части требований о расторжении договора аренды нежилого помещения площадью 380,70 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, Сретенский бульв. дом 6/1 строение 1, от 30.07.2007 N 01-00808/07 и о выселении ответчика из нежилого помещения площадью 380,70 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, Сретенский бульв. дом 6/1 строение 1 (этаж ц., Помещение NXI, комн. 1; этаж ц., Помещение N 93, комн. 1-10, 5а; этаж ц., Помещение N 92, комн. 1-8, 1а, 1б; этаж ц., Помещение N 96, комн. 1-2; этаж ц., Помещение N 7, комн. 1-3; этаж ц., Помещение N 90, комн. 1-11, 8а), обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту. Производство по делу в указанной части прекращено. Кроме того, суд первой инстанции прекратил производство по делу в части требований о взыскании задолженности и пени за период с 07.05.2015 по 30.11.2015 на основании п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12.07.2022 решение Арбитражного суда г.Москвы от 10.12.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2022 по делу N А40-169940/2021 отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований, в указанной части судебные акты направлены на новое рассмотрение в Арбитражный суд г.Москвы. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда города Москвы от 02.02.2023 по делу N А40-169940/21 принят отказ истца от иска в части требований о расторжении договора аренды нежилого помещения площадью 380,70 кв. м., расположенного по адресу: г.Москва, Сретенский бульв. дом 6/1 строение 1, от 30.07.2007 N 01-00808/07, и о выселении ответчика из нежилого помещения площадью 380,70 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, Сретенский бульв. дом 6/1 строение 1 (этаж ц., Помещение N XI, комн. 1; этаж ц., Помещение N 93, комн. 1-10, 5а; этаж ц., Помещение N 92, комн. 1-8, 1а, 1б; этаж ц., Помещение N 96, комн. 1-2; этаж ц., Помещение N 7, комн. 1-3; этаж ц., Помещение N 90, комн. 1-11, 8а), и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту. Производство по делу в указанной части прекращено. Кроме того, прекращено производство по делу в части требований о взыскании задолженности и пени за период с 07.05.2015 г. по 30.11.2015 г. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

Представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 27.09.2022 к участию в деле привлечено товарищество собственников жилья жилого дома по адресу: г.Москва, Сретенский Б-Р, 6/1 "Товарищество на Сретенке" в качестве третьего лица, третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

С учетом направления дела на новое рассмотрение в части отказа в удовлетворении исковых требований, судом принят отказ от иска в части требований о расторжении договора и выселении ответчика из нежилого помещения, производство по делу в указанной части прекращено на основании ст. 150 АПК РФ, а также прекращено производство по делу в части требований о взыскании задолженности и пени за период с 07.05.2015 по 30.11.2015 г., в связи с тем, что в рамках дела N А40-245930/15 судом рассмотрены требования Департамента к ООО "Силктон" о взыскании задолженности за период с 01.07.2014 года по 30.11.2015 в размере 6617321 руб. и неустойки за период с 06.07.2014 г. по 30.11.2015 г. в размере 477174 руб. 11 коп.

В связи с этим судом первой инстанции рассматривался иск, с учетом принятого судом частичного отказа от иска в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании задолженности в размере 45655110,85 руб. за период с 07.05.2015 по 31.07.2021 и пени за период с 07.05.2015 по 31.07.2021 в размере 10133965,70 руб.

Как усматривается из материалов дела, 30.07.2007 между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор N 01-00808/07 (далее - Договор аренды, Договор) аренды нежилого помещения площадью 380,70 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, Сретенский бульв. дом 6/1 строение 1.

Срок Договора установлен с 03.07.2017 по 02.07.2022.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 6.5 Договора ответчик обязан вносить арендную плату не позднее пятого числа текущего месяца.

Департамент указал, что установленная Договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы ответчиком не исполнена, в связи с чем за ним образовалась задолженность за период с 07.05.2015 по 31.07.2021 в размере 45655110,85 руб.

Истец направил ответчику претензию от 05.08.2021 N 33-6-403220/21-(0)-2.

Ответ на претензию не поступил, денежные средства истцу не перечислены, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что соглашается с доводами ответчика о частичном пропуске истцом сроков исковой давности по требованиям о взыскании задолженности и пени.

На основании п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Департамент заявил требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени за период с 01.12.2015 по 31.07.2021 (с учетом прекращения производства по настоящему делу).

Согласно п. 6.5 Договора арендатор обязан вносить арендную плату не позднее пятого числа текущего месяца.

Истец обратился с иском в суд 10.08.2021 г.

Следовательно, с учетом направления истцом ответчику претензии, срок исковой давности истцом пропущен по требованиям за период до 10.07.2018 г.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании п. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Доказательств, подтверждающих перерыв течения срока исковой давности, истцом в порядке ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении требований за указанный период.

Рассмотрев требования истца о взыскании задолженности за период с 11.07.2018 по 31.07.2021, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст.ст. 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

На основании п. 6 постановления Пленума ВАС РФ N 73 судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Если в соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Материалами дела подтверждается, что выкупаемая недвижимость находится в здании, которое является объектом культурного наследия федерального значения "Комплекс домов страхового общества "Россия", 1899 г.", на которое распространяет действие положения Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", при этом в рамках дела N А40-8557/19 Департаменту отказано в иске о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 06.05.2015 N 59-4826 и отказано ООО "Силктон" во встречном иске о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным), поскольку суд пришел к выводу о незаключенности договора купли-продажи и отсутствии обязательств у Общества по оплате объекта недвижимости.

В рамках дела N А40-8557/19 ООО "Силктон" сослался на то, что договор от 13.09.2017 N 59-4826 являлся ничтожным на основании ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ, ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178 ФЗ, ст. 168 ГК РФ.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 23.04.2019 по делу N А40-8557/19 судом был принят встречный иск ООО "Силктон" к Департаменту о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным).

Впоследствии ООО "Силктон" принято решение отказаться от заключении договора купли-продажи, о чем уведомило Департамент письмом от 19.06.2020 N ДГИ-Э-70250/20.

Согласно определению Верховного суда РФ от 29.08.2019 по делу N 307-ЭС 19-3613 исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) Департамент, как уполномоченный орган, является лицом, для которого заключение договора купли-продажи государственного имущества является обязательным в силу закона, а предприниматель имеет право отказаться от заключения договора на любом из этапов, и в этом случае он утрачивает преимущественное право на выкуп арендованного им имущества.

На основании изложенного, в соответствии с п. 5 постановления Пленума ВАС РФ N 73, Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу, что Договор аренды между Департаментом и ООО "Силктон" не прекращался.

При этом в связи со сложившейся провой неопределённостью (вступивший в законную силу судебный акт о заключении договора купли-продажи и дальнейшая невозможность заключения договора купли-продажи в связи с обнаружением факта отнесения выкупаемого имущества к объектам культурного наследия), ответчик покинул спорные помещения, что подтверждается актом возврата от 30.12.2016 г., который был направлен Департаменту с сопроводительным письмом от 28.12.2016 N 14 и получен Департаментом 28.12.2016 г.

Кроме того, третье лицо ТСЖ "Товарищество на Сретенке" подтвердило, что ответчик спорные помещения не занимал. Указанное также подтверждено представленными 3-м лицом договорами аренды от 18.03.2017 и 20.02.2018 года, по которым спорные помещения занимали иные арендаторы.

При этом суд первой инстанции учел доводы ответчика о том, что уведомление о расторжении Договора аренды истцу не направлялось, поскольку ответчик обоснованно полагал Договор аренды прекращенным в связи с вступлением в законную силу решения суда по делу N А40-131971/14.

При этом, возврат помещения ответчиком истцу в одностороннем порядке обусловлен прекращением с 07.01.2017 коммунального обслуживания помещений в связи с тем, что право аренды было прекращено, а документы, подтверждающие регистрацию права собственности ответчика, управляющей организации предоставлены не были.

Акт осмотра от 11.10.2021 Арбитражным судом города Москвы признан ненадлежащим доказательством нахождения имущества ответчика в спорном помещении, поскольку к данному акту не приложены доказательства, бесспорно свидетельствующие о том, что имущество принадлежит ответчику.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу, что после возврата ответчик Помещение не использовал.

При этом невозможность использования спорного имущества возникла по причине, за которую ответчик как арендатор не отвечает.

Доводы истца о недобросовестности ответчика суд первой инстанции отклонил, поскольку признал его действия характерными в сложившейся ситуации, так как арендатор рассчитывал на выкуп помещения и исходил из наличия вступившего в законную силу судебного акта.

В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Следовательно, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (ст. 328 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в п. 4 раздела III "Разрешение споров, возникающих из обязательственных правоотношений" Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3(2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

На основании изложенного, принимая во внимание указания суда кассационной инстанции, учитывая наличие действующего Договора аренды в спорный период, однако установив факт невозможности использования Помещения в спорный период, а также факт возврата помещения на основании акта, с учетом применения сроков исковой давности, Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу, что в удовлетворении иска следует отказать.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Обязанность уплачивать арендную плату по договору аренды является встречной по отношению к обязанности арендодателя передать арендатору объект аренды в состоянии, пригодном для использования. В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Ответчик указал, что даже если считать Договор аренды действующим после вступления в силу решения Арбитражного суда г. Москвы от 20.02.2015 по делу N А40-131971/14, ответчик не имел юридической возможности пользоваться помещениями, поскольку не могло перезаключить договоры с управляющей компанией.

Данный факт подтвердила управляющая компания ТСЖ "Товарищество на Сретенке", привлеченная к участию в деле.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02.02.2023 по делу N А40-169940/21-127-1223 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Г.С. Александрова Е.А. Мезрина