Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 июля 2022 г. N Ф05-12427/22 по делу N А40-169940/2021

г. Москва

12 июля 2022 г.

Дело N А40-169940/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 июля 2022 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Колмаковой Н.Н.,

судей: Борсовой Ж.П., Кочергиной Е.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Минин Д.С., по доверенности от 09.12.2021

от ответчика: Палаткин А.С., по доверенности от 27.08.2021

рассмотрев 05 июля 2022 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы

от 10 декабря 2021 года

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 18 марта 2022 года

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к ООО "СИЛКТОН"

о взыскании денежных средств, расторжении договора аренды и выселении,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Силктон" (далее - ответчик, ООО "Силктон") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 45 655 110,85 руб. за период с 07.05.2015 по 31.07.2021 и пени за период с 07.05.2015 по 31.07.2021 в размере 10 133 965,70 руб. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.12.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2022, принят отказ истца от иска в части требований о расторжении договора аренды нежилого помещения площадью 380,70 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Сретенский бульв. дом 6/1 строение 1, от 30.07.2007 N 01-00808/07, заключенного с ООО "Силктон", и о выселении ответчика из нежилого помещения площадью 380,70 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Сретенский бульв. дом 6/1 строение 1 (этаж ц., Помещение NXI, комн. 1; этаж ц., Помещение N 93, комн. 1-10, 5а; этаж ц., Помещение N 92, комн. 1-8, 1а, 1б; этаж ц., Помещение N 96, комн. 1-2; этаж ц., Помещение N 7, комн. 1-3; этаж ц., Помещение N 90, комн. 1-11, 8а), и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы. Производство по делу в указанной части прекращено. Кроме того, суд первой инстанции прекратил производство по делу в части требований о взыскании задолженности и пени за период с 07.05.2015 по 30.11.2015 на основании п. 2 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит данные решение и постановление отменить в части отказа в удовлетворении иска о взыскании задолженности за период с 01.12.2015 по 31.07.2021 и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в указанной части.

Требования кассационной жалобы мотивированы неправильным применением норм права, несоответствием выводов судов обстоятельствам дела.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы, представитель ответчика просил оставить принятые судебные акты без изменения.

Заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 30.07.2007 между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественником Департамента, арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды N 01-00808/07 (далее - Договор) нежилого помещения площадью 380,70 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Сретенский бульв. дом 6/1 строение 1.

Срок Договора установлен с 03.07.2017 по 02.07.2022.

Согласно п. 6.5 Договора ответчик обязан вносить арендную плату не позднее пятого числа текущего месяца.

Истец указал, что установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы ответчиком не исполнена с 07.05.2015 по 31.07.2021, в результате чего образовалась задолженность в размере 45 655 110,85 руб. Также истец начислил пени за период с 07.05.2015 по 31.07.2021 в размере 10 133 965, 70 руб.

Департамент направил ответчику претензию от 05.08.2021 N 33-6-403220/21-(0)-2.

Ответ на претензию не поступил, денежные средства истцу не перечислены, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик, ссылаясь на положения ст. 413, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что Договор аренды прекращен ввиду заключения сторонами договора купли-продажи спорного помещения, поскольку Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.02.2015 по делу N А40-131971/14, вступившим в законную силу 06.05.2015, суд обязал Департамент заключить с ООО "Силктон" договор купли-продажи указанного нежилого помещения.

Суды, исследовав и оценив доводы сторон и представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 413, 432, 445, 446, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", установив, что договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным между Департаментом и ООО "Силктон" на условиях, определенных судом, с даты вступления в силу решения Арбитражного суда города Москвы от 20.02.2015 по делу N А40-131971/14, то есть с 06.05.2015, пришли к выводу, что оснований для удовлетворения заявленных требований за период после заключения Договора купли-продажи объекта аренды не имеется.

Кроме того, суды, ссылаясь на ч. 2 ст. 69 АПК РФ, указали, что факт прекращения обязательств по договору в связи с выкупом спорного имущества также подтверждается вступившим в законную силу судебным актом по делу N А40-245930/2015; а доводы истца о том, что при рассмотрении дела N А40-8557/19 судом сделан вывод о незаключенности договора купли-продажи от 06.05.2015 N 59-4826 не имеет правого значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку указанный вывод не противоречит тому факту, что договор купли-продажи заключен на условиях, указанных в решении суда от 20.02.2015 по делу N А40-131971/14; при этом, требования истца в рамках дела N А40-8557/19 основаны на иной редакции договора, отличающиеся от редакции, указанной в судебном акте по делу N А40-131971/14.

Также суды, установив, что истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени за период с 01.12.2015 по 31.07.2021 (с учетом прекращения производства по настоящему делу), а иск подан 10.08.2021, руководствуясь положениями статей 199, 207 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о пропуске срока исковой давности (с учетом направления истцом ответчику претензии) по требованиям за период до 10.07.2018.

Кроме того, суд первой инстанции, установив, что в рамках дела N А40-245930/2015 судом рассмотрены требования Департамента к ООО "Силктон" о взыскании задолженности за период с 01.07.2014 по 30.11.2015 в размере 6 617 321 руб. и неустойки за период с 06.07.2014 по 30.11.2015 в размере 477 174 руб. 11 коп, руководствуясь положениями п. 2 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прекратил производство по настоящему делу в части требований о взыскании задолженности и пени за период с 07.05.2015 по 30.11.2015.

Между тем, данные выводы суда в части отказа в удовлетворении исковых требований являются преждевременными по следующим основаниям.

В соответствии с разъяснениями, указанными в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Согласно п. 6 Постановления N 73 судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Однако, судами не дана оценка доводам истца о необходимости применения к спорным правоотношениям п. 5 Постановления N 73 в связи с тем, что при рассмотрении дела N А40-131971/2014 судами не было установлено, что выкупаемая недвижимость находится в здании, которое является объектом культурного наследия федерального значения "Комплекс домов страхового общества "Россия", 1899 г.", на которое распространяет действие положения Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", при этом в рамках дела N А40-8557/2019 суд отказал Департаменту в иске о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 06.05.2015 N 59-4826 и отказал ООО "Силктон" во встречном иске о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным), поскольку пришел к выводу о незаключенности спорного договора и отсутствии обязательств у общества по оплате объекта недвижимости.

Согласно вступившему в законную силу решению Арбитражного суда города Москвы от 14.06.2019 по делу N А40-8557/19 на исковое заявление ответчиком (ООО "Силктон") был представлен письменный отзыв. Возражения ответчика основаны на том, что на момент его заключения договор N 59-4826 от 13.09.2017 являлся ничтожным на основании ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ, ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178 ФЗ, ст. 168 ГК РФ. Определением от 23.04.2019 судом был принят встречный иск ООО "Силктон" к Департаменту городского имущества города Москвы о признании договора недействительным (ничтожным).

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела суды с учетом вступившего в законную силу судебного акта по делу N А40-8557/2019, а также судебных актов по делам N А40-253783/20, А40-122859/2019, процессуального поведения ООО "Силктон" в рамках указанных дел, не установили статус договора аренды и договора купли-продажи спорного нежилого помещения, исполнения (неисполнения) обществом обязательств по указанным договорам, нахождение спорных объектов в здании, которое является объектом культурного наследия федерального значения.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы процессуального и материального права, в связи с чем, обжалуемые решение и постановление в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить характер спорных правоотношений и в соответствии с подлежащими применению к спорным правоотношениям сторон нормами материального права, в том числе о сроках исковой давности, установить предмет доказывания по каждому заявленному истцом требованию; в соответствии с подлежащими применению нормами материального права и доказательственными презумпциями распределить между сторонами бремя доказывания фактов, указав каждой из сторон, какие обстоятельства ей необходимо доказывать; дать оценку всем доводам и возражениям сторон, исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость и достоверность всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 10 декабря 2021 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2022 года по делу N А40-169940/2021 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, в указанной части судебные акты направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Председательствующий судья

Н.Н. Колмакова

Судьи

Ж.П. Борсова Е.В. Кочергина