Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2023 г. N 09АП-17637/23 по делу N А40-246795/2022

г. Москва

23 мая 2023 г.

Дело N А40-246795/22

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лепихина Д.Е.,

судей:	Кочешковой М.В., Суминой О.С.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Аверьяновой К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ

на решение Арбитражного суда города Москвы от 28.02.2023 по делу N А40-246795/22

по заявлению ООО "ГОРБУШКИН ДОМ"

к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ,

третье лицо: АО "ХИМПРОЕКТ"

о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя:	Назарова А.С. по доверенности от 16.01.2023;
от заинтересованного лица:	Дудкин А.А. по доверенности от 04.05.2023;
от третьего лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "ГОРБУШКИН ДОМ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды от 30.08.2019 N 16/КМ части нежилого помещения общей площадью 783 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Василисы Кожиной, д. 1, этаж 7, помещение I - комнаты 61, с 64 по 67, имеющего кадастровый номер N 77:07:0005007:10857, оформленного уведомлением от 06.10.2022 NКУВД-001/2022-27658453/5, об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды от 30.08.2019 N 16/КМ части нежилого помещения общей площадью 783 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Василисы Кожиной, д. 1, этаж 7, помещение I - комнаты 61, с 64 по 67, имеющего кадастровый номер N77:07:0005007:10857 (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением суда от 25.01.2023 заявление удовлетворено.

Не согласившись с принятым по делу решением, заинтересованное лицо обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

Заявитель возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении. Представил письменный отзыв на жалобу.

Дело рассмотрено судом в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ООО "Горбушкин Дом" является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 1 642,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Василисы Кожиной, д. 1, этаж 7, помещение I - комнаты 61, с 64 по 67, имеющего кадастровый номер N 77:07:0005007:10857, о чем в ЕГРН 29.03.2016. сделана запись N 77-77077-77/007/020/2016-2612/2.

01.07.2022 ООО "Горбушкин Дом" посредством МФЦ окружного значения САО было подано заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество, а именно договора аренды от 30.08.2019 N 16/КМ части нежилого помещения общей площадью 783 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Василисы Кожиной, д. 1, этаж 7, помещение I - комнаты 61, с 64 по 67, имеющего кадастровый номер N 77:07:0005007:10857, заключенного между ООО "Горбушкин Дом" и АО "ХИМПРОЕКТ", что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг от 01.07.2022 N MFC-0558/2022- 1033111-1.

К заявлению о государственной регистрации договора аренды от 30.08.2019 N 16/КМ ООО "Горбушкин Дом" был приложен оригинал договора аренды нежилого помещения от 30.08.2019 N 16/КМ, приложением N1 которого является поэтажный план седьмого этажа с обозначением границ передаваемого в аренду помещения, платежное поручение об уплате государственной пошлины, документы необходимые для подтверждения полномочий подписантов договора аренды, нотариально заверенная доверенность на представителя ООО "Горбушкин Дом" и иные документы необходимые для государственно регистрации договора аренды.

06.10.2022 Управлением Росреестра по Москве было вынесено Уведомление N КУВД-001/2022-27658453/5 об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 30.08.2019 N 16/КМ на основании ч. 14 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", а также п. 34 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", мотивированное тем, что в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору - АО "ХИМПРОЕКТ" в качестве объекта аренды, поскольку в договоре аренды указана в качестве передаваемого в аренду только часть помещения, а также что передаваемая в аренду часть нежилого помещения не изолирована или не обособлена от других помещений в здании или сооружении, а также не указан состав арендуемого объекта, отсутствуют номера помещении комнат.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что истребование дополнительных документов, не предусмотренных Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и иными нормативными актами в сфере государственной регистрации прав, выходит за рамки полномочий, предоставленных Управлению Росреестра по Москве, ООО "Горбушкин Дом" при обращении в Управление Росреестра по Москве полностью соблюдены требования законодательства, в связи с чем основания для отказа в государственной регистрации договора аренды от 30.08.2019 N 16/КМ у Управления Росреестра по Москве отсутствовали.

Рассматривая спор, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, правильно установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, и применил нормы материального права.

В обоснование доводов по жалобы заинтересованное лицо указывает, что суд первой инстанции не полностью выяснил все обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно не учел, что в договоре аренды не указан состав арендуемого объекта, отсутствуют номера помещений и комнат, в связи с чем не представляется возможным идентифицировать предмет договора аренды, при этом, на поэтажном плане, являющемся приложением N 1 к договору аренды, выделена часть комнаты 65.

Указанные доводы являются необоснованными, не соответствующими материалам дела.

Как следует из материалов дела и как обоснованно указал суд первой инстанции, заявитель является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 1 642,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Василисы Кожиной, д. 1, этаж 7, помещение I - комнаты 61, с 64 по 67, имеющего кадастровый номер N 77:07:0005007:10857, о чем в ЕГРН 29.03.2016 сделана запись N 77-77077-77/007/020/2016- 2612/2.

Согласно пункту 1.4. и приложению N 1 к договору аренды, в аренду передается часть нежилого помещения общей площадью 783 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Василисы Кожиной, д. 1, этаж 7, помещение I - комнаты 61, с 64 по 67, имеющего кадастровый номер N 77:07:0005007:10857. Вышеуказанная часть помещения была индивидуализирована сторонами путем нанесения графической схемы на поэтажном плане помещения - приложению N 1 к договору аренды, являющемся неотъемлемой частью договора аренды.

Заявитель и арендатор в договоре аренды подробно описали часть помещения, предаваемого в аренду (п. 1.4. договора аренды и приложение N 1 к договору аренды), в том числе указали все необходимое идентификационные данные нежилого помещения (кадастровый номер, адрес, этаж, номера комнат, площадь), в состав которого входит передаваемая в аренду часть помещения, а также указали и согласовали на поэтажном плане в приложении N 1 к договору аренды границы предаваемой в аренду части помещения.

Ни Гражданским кодексом РФ, ни Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ни иные нормы права не содержат специальных требований к описанию и идентификации предмета аренды (части помещения), в т.ч. нет требований о том, что описание предмета аренды обязательно должно содержать состав арендуемого объекта, номера помещений или комнат и их площадь, равно как и нет требований, что передаваемая в аренду часть помещения должна быть каким-либо образом обособлена.

Вышеуказанные выводы подтверждаются сформировавшейся судебной практикой по данной категории дел, в том числе в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" указано, что в соответствии со ст.607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Судам следует иметь в виду, что это положение Гражданского кодекса РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ, он подлежит государственной регистрации.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

В судебной практике отмечается, что стороны вправе заключить договор аренды неизолированной (необособленной) части объекта недвижимости при условии, что они указали в своем договоре достаточные данные, позволяющие определенным образом идентифицировать имущество в качестве объекта аренды. В частности, допускается передача на условиях долгосрочного договора аренды, подлежащего государственной регистрации, части крыши здания, являющейся его конструктивным элементом.

Кроме того, Федеральным законом от 21.12.2021 N 430-ФЗ в Гражданского кодекса РФ внесены изменения, которые вступили в силу с 01.09.2022 года, в т.ч. часть первая ГК РФ была дополнена ст.287.2 Гражданского кодекса РФ, в соответствие с которой собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование помещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. В этом случае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, законодатель путем введения в Гражданский кодекс РФ вышеуказанной нормы подтвердил и закрепил выводы уже сформировавшейся судебной практики относительно необходимости регистрации договора аренды, заключённого в отношении части помещения.

В связи с вышеизложенным, утверждения заинтересованного лица о том, что невозможно идентифицировать предмет договора аренды, не соответствуют действительности и не могут служить законным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды и обременения (права аренды) на вышеуказанный объект недвижимости.

Также в обоснование своих доводов заинтересованное лицо указывает, что законодательство РФ устанавливает требования к помещениям, являющимся объектами государственного кадастрового учета, которые должны быть обособлены от других помещений и задний, в целях регистрации на объект недвижимости обременения в виде аренды.

Указанные доводы апелляционной жлобы основаны на неправильном понимании и применении заинтересованным лицом норм материального права и не могут являться основанием для отмены решения, в связи со следующим.

Так, ссылки заинтересованного лица на ч. 14 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - "Технический регламент о безопасности зданий") в части определения помещения основаны на неверном понимании и применении норм материального права поскольку целью принятия Технического регламента о безопасности зданий является: защита жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охрана окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений, предупреждение действий, вводящих в заблуждение приобретателей, обеспечение энергетической эффективности зданий и сооружений (п. 1 Технического регламента о безопасности зданий).

Технический регламент о безопасности зданий не регулирует отношения, связанные с заключением и регистрацией договора аренды.

В п. 2 Технического регламента о безопасности зданий указано, что понятие "помещение" используется для целей самого Технического регламента о безопасности зданий.

В Техническом регламенте о безопасности зданий отсутствует определение "части помещения".

Согласно п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

В силу п.1 ст.650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

П. 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

Кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав в порядке ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", осуществляется исключительно в целях отражения в кадастре недвижимости сведений об установленном на объект недвижимости обременении в виде аренды, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.

Осуществление кадастрового учета в данном случае не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, поэтому для осуществления кадастрового учета соответствующей части здания или помещения не требуется, чтобы она обладала свойствами обособленности и изолированности. При этом описание соответствующей части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

Вышеизложенное следует из п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного 6 Президиумом ВС РФ 30.11.2016, а также из п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ N 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.07.2018, и Определения ВС РФ от 25.02.2019 N 306-ЭС19-839 NА55-32049/17.

Вместе с тем, необходимо отметить несостоятельность выводов заинтересованного лица о том, что принятие Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", отменяет применение положений Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом ВС РФ 30.11.2016, поскольку само по себе принятие нового нормативного акта не отменяет положения сформировавшейся судебной практики по данной категории дел.

Согласно п. 5 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и требованиям принятых в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" или иными федеральными законами.

Учитывая изложенное, заявителем при обращении к заинтересованному лицу были полностью соблюдены требования законодательства и представлены все необходимые документы для проведения регистрационных действий, в связи с чем основания для отказа в государственной регистрации договора аренды у заинтересованного лиц отсутствовали.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст.176, 266-269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 28.02.2023 по делу N А40-246795/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.Е. Лепихин

Судьи

М.В. Кочешкова О.С. Сумина