Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2023 г. N 15АП-2196/23 по делу N А32-2976/2022

город Ростов-на-Дону

24 мая 2023 г.

дело N А32-2976/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Яицкой С.И.,

судей Попова А.А., Абраменко Р.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чекуновой А.Т.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2022 по делу N А32-2976/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал"

к ответчикам администрации муниципального образования город-курорт Сочи, департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Горный Кластер"

о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал" (далее - ООО "Стройуниверсал", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация), департаменту имущественных отношений администрации города Сочи о взыскании излишне оплаченных денежных средств по договору аренды земельного участка N 4900010462 от 05.06.2017 за период с 13.03.2019 по 30.06.2022 в сумме 14 939 839,35 руб. (с учетом уточнения первоначально заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Горный Кластер".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2022 с муниципального образования г. Сочи за счет средств казны в пользу общества взыскано 14 939 839,35 руб. неосновательного обогащения за период с 13.03.2019 по 30.06.2022. В удовлетворении иска к департаменту отказано. Судебный акт мотивирован тем, что с 12.08.2017 истец имеет право уплачивать арендную плату в размере, равном земельному налогу.

Не согласившись с данным судебным актом, администрация муниципального образования город-курорт Сочи и департамент имущественных отношений администрации города Сочи обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение суда от 28.12.2022 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы заявители указывают, что по условиям договора аренды расчет арендной платы производится на основании отчета об оценке годовой рыночной арендной платы, размер которой составляет 5 374 998,32 руб. в год. Поскольку земельный участок находится в собственности муниципального образования г. Сочи, размер регулируемой арендной платы подлежит определению в соответствии с нормативно-правовыми актами муниципального образования. Арендодателем правомерно установлен размер арендной платы по договору от 05.06.2017 N 4900010462. Все соглашения об изменении арендной платы подписывались обществом. Основания для взыскания неосновательного обогащения отсутствует.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание истец и ответчик явку представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов". В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От истца поступило ходатайство о частичном отказе от исковых требований на сумму 9 754 866,07 руб.

Рассмотрев ходатайство истца о частичном отказе от иска, апелляционный суд считает его подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу (часть 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Ходатайство о частичном отказе от иска подписано директором ООО "Стройуниверсал".

Поскольку отказ от иска заявлен лицом, уполномоченным на совершение таких действий, не противоречит закону и не нарушает права других лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции принимает отказ общества от иска, в связи с чем, производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 05.06.2017 между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице исполняющего директора Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) и ООО "Горный Кластер" заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900010462, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 10 793 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420022:2, расположенный по адресу:

г. Сочи, Адлерский район, c. Эсто-Садок, ул. Таммсааре, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, для строительства и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса.

Земельный участок расположен в территориальной зоне - "ОЦ-1", в границах территории исторического поселения регионального значения, в зоне "ВД" - водоохранная зона реки Мзымта - 200 м, в зоне "ОГП-С" территория развития селей.

Пунктом 1 дополнительного соглашения от 15.09.2021 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договору аренды) от 05.06.2017 N 4900010462, зарегистрированного в установленном законом порядке 03.12.2021 (запись регистрации N 23:49:0420022:2-23/238/2021-13), установлено что на основании решения Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 19.03.2021 по делу N 2а-1338/2021, вступившего в законную силу 13.04.2021, определения Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 22.04.2021, вступившего в законную силу 18.05.2021, стороны договорились пункт 1.1 договора аренды от 05.05.2017 N 4900010462 читать в следующей редакции: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 9 048 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, с. Эстосадок, ул. Эстонская, з/у 105, с видом разрешенного использования - "гостиничное обслуживание".

Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 29.05.2020.

В соответствии с пунктом 3.1 исчисление арендной платы устанавливается с 29.05.2017 по 29.05.2020.

Расчет размера годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 05.06.2017 N 30-2017 и составляет 5 374 998,32 руб. в год (пункт 3.2 договора).

Как установлено в пункте 3.5 договора размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора, может быть пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в пять лет. При изменении рыночной стоимости земельного участка индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не проводится. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем.

28.02.2019 между ООО "Стройуниверсал" и Департаментом имущественных отношений г. Сочи заключено дополнительное соглашение (зарегистрировано 13.03.2019, запись регистрации N 23:49:0420022:2-23/050/2019-12), согласно которому в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства "Спортивно-оздоровительный комплекс", процент готовности 70, назначение: нежилое, площадь: общая площадь застройки 3 135,2 кв.м. литер: А, этажность: 5, подземная этажность: 1, кадастровый номер 23:49:0000000:5121, адрес (местоположение) город Сочи, Адлерский район, с. Эсто-садок, ул. Таммсааре, стороны договорились преамбулу договора читать в следующей редакции: "Муниципальное образование город-курорт Сочи, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи Просветова Ильи Александровича, действующего на основании постановления Главы города Сочи от 08.05.2007 N 626 "О делегировании полномочий комитету по управлению имуществом города Сочи на право подписания договоров аренды и купли-продажи недвижимого имущества" (в редакции постановления Главы города Сочи от 05.02.2009 N 44), с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал", именуемое в дальнейшем "Арендатор" в лице генерального директора Завалишина Алексея Викторовича, действующего на основании Устава, с другой стороны".

Согласно дополнительному соглашению о передаче прав и обязанностей от 28.02.2019 объектом права по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900004641 от 05.06.2017 является земельный участок площадью 10 793 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0420022:2, расположенный по ул. Таммсааре пос. ЭстоСадок, в Адлерском районе города Сочи, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса. Согласно пункту 4 права и обязанности арендатора по договору аренды передаются арендатором новому арендатору в полном объеме.

В соответствии с дополнительным соглашением об изменении размера арендной платы от 15.09.2021, полученным истцом от Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, размер арендной платы по договору о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды от 05.06.2017 N 4900010462 установлен в соответствии с отчетом об определении величины (размера) годовой арендной платы от 16.08.2021 N 1/12-П-21 и составляет 4 355 390,52 руб. в год.

ООО "Стройуниверсал" в иске указывает, что арендная плата за пользование земельным участком по договору аренды N 4900010462 от 05.06.2017, начиная с 12.08.2017 должна рассчитываться в соответствии с п. 3 п.п. "г" Правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, и, находящиеся в собственности Российской Федерации". По мнению истца, начиная с 12.08.2017 размер арендной платы долен составлять 695 840,57 руб. за 2017 год и пересчитываться при изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Истец, полагая, что переплата за аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420022:2 площадью 10 793 кв.м. за период 13.03.2019 по 30.06.2022 составила 14 939 839,35 руб., направил в адрес администрации претензию от 19.08.2020, содержащую требование о возврате неосновательного обогащения.

Поскольку требования общества, изложенные в претензии, оставлены без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции не учел следующего.

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство из неосновательного обогащения возникает, если имущество приобретено или сбережено за счет другого лица, при этом отсутствуют правовые основания такого сбережения или приобретения, а также обстоятельства, предусмотренные статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено этим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (о неосновательном обогащении), подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" (далее - Информационное письмо N 49) применительно к возврату ошибочно исполненного.

По смыслу норм, регулирующих обязательства сторон, возникающие вследствие неосновательного обогащения, в предмет доказывания при рассмотрении таких споров входят обстоятельства приобретения или сбережения имущества за счет другой стороны, отсутствия правовых оснований для получения имущества, период пользования имуществом, размер неосновательного обогащения.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

На основании пункта статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

Единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашли свое отражение в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582), принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан Федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами. Кроме того, утвержденные постановлением N 582 принципы и правила подлежат применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации N 531 от 05.05.2017, вступившим в действие с 12.08.2017, были внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009, которым основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, были дополнены новым принципом N 7 следующего содержания: "принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 N 305-ЭС19-4399 указано, что поскольку Основные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, сформулирован правовой подход о том, что если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, выше указанного в принципе N 7 Основных принципов, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, спорный земельный участок находится в собственности муниципального образования город - курорт Сочи.

Курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры (пункт 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах").

В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (пункт 2 статьи 32 Закона N 33-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 3 Закона N 26-ФЗ определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В постановлении Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных 11 ресурсах побережий Черного и Азовского морей", установлено, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

При этом признание утратившим силу распоряжения N 591-р (распоряжением от 21.04.2011 N 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения. Верховный суд Российской Федерации разъяснил, что курорт Сочи является курортом федерального значения, соответственно все земельные участки, расположенные в административных границах город-курорт Сочи входят в границы округов горно-санитарной охраны курорта и относятся к землям особо охраняемых природных территорий (определение от 16.12.2016 N 308-КГ16-17577, от 07.02.2018 N 18-ККГ17-248).

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420022:2 является ограниченным в обороте, поскольку входит в округ горно-санитарной охраны курорта, он не подлежит передаче в частную собственность.

Таким образом, с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты, размер арендной платы будет определяться по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации N 531 от 05.05.2017), в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В данном случае подлежит применению по аналогии абзац 1 пункта 5 Порядка расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, утвержденного постановлением администрации города Сочи N 1699 от 18.07.2016 (в редакции постановления администрации города Сочи N 2116 от 19.09.2016) в той части, в которой они закрепляют размер арендной платы при заключении договора аренды в отношении земельного участка, ограниченного в обороте, в размере земельного налога.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Удовлетворяя исковые требования арендатора, суд первой инстанции определил наличие на стороне общества переплаты арендной платы по договору за период с 13.03.2019 по 30.06.2022.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что земельный участок относится к ограниченным в обороте, поскольку находится в границах курорта федерального значения. На территории данного участка находится принадлежащий обществу объект недвижимости. Названные обстоятельства позволяют обществу претендовать на применение льготной методики расчета арендной платы в отношении земельного участка.

В то же время согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН принадлежащий обществу объект недвижимости - "спортивно-оздоровительный комплекс" является объектом незавершенного строительства (процент готовности - 70).

Как указано в подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В то же время объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не приведены в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, строениями, сооружениями, как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен в собственность земельный участок.

Толкование отдельных положений Земельного кодекса Российской Федерации дано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10 и от 10.04.2012 N 15874/11, согласно которому земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса (с 01.03.2015 - статьи 39.20), только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Аналогичный правовой подход по применению пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для целей выкупа земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, сформулирован в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2016 N 19-КГ15-48.

Таким образом, на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства не предусмотрен независимо от того, ограничен земельный участок в обороте или нет.

Поскольку право на приобретение участка в собственность в таком случае не возникает, основания для применения принципа N 7 при расчете размера арендной платы до постановки на кадастровый учет законченного строительством объекта и регистрации прав истца на данный объект отсутствуют.

Судом апелляционной инстанции установлено, что согласно дополнительному соглашению о передаче прав и обязанностей от 28.02.2019 объектом права по договору о предоставлении земельного участка в пользование истцу на условиях аренды (договор аренды) N 4900004641 от 05.06.2017 является земельный участок площадью 10 793 кв. м с кадастровым номером 23:49:0420022:2, расположенный по ул. Таммсааре пос. ЭстоСадок, в Адлерском районе города Сочи, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса.

Дополнительное соглашение к договору аренды заключено с истцом в связи с переходом права собственности на расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства - "Спортивно-оздоровительный комплекс", процент готовности 70".

Согласно выписке из ЕГРН от 05.08.2019 объект - спортивно-оздоровительный комплекс имеет кадастровый номер 23:49:0000000:5121.

Из выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420022:2 следует, что на земельном участке расположены два объекта недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0420022:2745, 23:49:0420022:2944, спортивно-оздоровительный комплекс с кадастровым номером 23:49:0000000:5121 на земельном участке отсутствует.

Вместе с тем, согласно выписке из ЕГРН на объект "гостиница апартаментного типа со встроенными нежилыми помещениями" с кадастровым номером 23:49:0420022:2745, указанный объект образован из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0000000:5121 (спортивно-оздоровительный комплекс), при этом в выписке указано, что строительство гостиницы завершено в 2013 году. Данный объект поставлен на кадастровый учет 09.11.2020 в результате завершения строительства объекта с кадастровым номером 23:49:0000000:5121. Право собственности истца на гостиницу зарегистрировано 09.11.2020.

Учитывая изложенное, право на применение льготной ставки арендной платы возникло у истца с 09.11.2020.

Размер земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи определялся на основании решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 N 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи" и для земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц, налоговая ставка составляет 1,2 %.

В период с 01.01.2021 по 31.12.2021 размер земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи определялся на основании решения Городского Собрания Сочи от 26.11.2020 N 58 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края" и для вышеуказанного вида разрешенного использования налоговая ставка также составляет 1,2 %.

В соответствии с представленным истцом расчетом размер переплаты по арендной плате за период с 09.11.2020 по 30.06.2022 составил 5 184 973,28 руб.

Представленный истцом расчет задолженности проверен судом апелляционной инстанции и признан выполненным верно.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа от иска и изменению в части удовлетворения исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Сумма государственной пошлины по иску от суммы исковых требований с учетом частичного отказа от иска (5 184 973,28 руб.) составляет 48 925 руб.

Поскольку исковые требования удовлетворены на сумму 5 184 973,28 руб., с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 48 925 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Абзацем 2 пункта 3 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при заключении мирового соглашения (соглашения о примирении), отказе истца (административного истца) от иска (административного иска), признании ответчиком (административным ответчиком) иска (административного иска), в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу (административному истцу) подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины, на стадии рассмотрения дела судом апелляционной инстанции - 50 процентов, на стадии рассмотрения дела судом кассационной инстанции, пересмотра судебных актов в порядке надзора - 30 процентов.

При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 86 630 руб. (платежное поручение N 27 от 19.01.2022).

Государственная пошлина от первоначально заявленных исковых требований (9 754 866,07 руб.) составляет 97 699 руб., в связи с частичным отказом от иска в суде апелляционной инстанции истцу из федерального бюджета надлежит возвратить 13 318 руб. государственной пошлины по иску.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

принять отказ общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал" от иска в части взыскания 9 754 866,07 руб. переплаты по договору аренды.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2022 по делу N А32-2976/2022 в части взыскания с администрации муниципального образования город-курорт Сочи 9 754 866,07 руб. отменить, производство по делу в указанной части прекратить.

Изложить абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции:

"Взыскать с администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал" (ИНН 7730716632, ОГРН 5147746368149) неосновательное обогащение за период с 13.03.2019 по 30.06.2022 в размере 5 184 973,28 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 48 925 руб.".

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал" из федерального бюджета 13 318 руб. государственной пошлины по иску.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Яицкая

Судьи

Р.А. Абраменко А.А. Попов