Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2023 г. N 12АП-3453/23 по делу N А12-15551/2022

г. Саратов

29 мая 2023 г.

Дело N А12-15551/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2023 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Никольского С.В., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Власовой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 марта 2023 года по делу N А12-15551/2022, по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Акватика" (ИНН 3443077689, ОГРН 1073443003380) к обществу с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" (ИНН 6319107260, ОГРН 1046300900799), с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, федерального государственного бюджетного учреждения "ФКП Росреестра" по Волгоградской области, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Акватика" - Епифанова А.И., действующего на основании доверенности от 25.05.2022, выданной сроком по 31.12.2023,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Акватика (далее по тексту - ООО "Акватика", истец) с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее по тексту - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" (далее по тексту - ООО "Манхэттен Девелопмент", ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 01.05.2012, изложив спорные пункты в следующей редакции:

- пункт 1 дополнительного соглашения - "срок Договора установить с 01.05.2012 г. по 31.04.2032 г.";

- пункт 2 дополнительного соглашения исключить полностью;

- пункт 3 дополнительного соглашения - "Стороны пришли к соглашению с 01 мая 2022 г.;

- пункт 3.2. договора аренды - "3.2. Арендная плата состоит из Базовой арендной платы и Переменной арендной платы. 3.2.1 Базовая арендная плата составляет 16 255 руб. (шестнадцать тысяч двести пятьдесят петь) рублей, включая НДС по ставке, установленной законодательством, ежемесячно за всю территорию площадки.

3.2.2. Переменная арендная плата представляет собой сумму эквивалентную величине расходов, понесенных арендодателем на оплату коммунальных услуг по электроснабжению, водопотреблению, водоотведению, потреблённых Арендатором на территории земельного участка, которые определяются согласно показателям измерительных приборов.

Арендатор самостоятельно отвечает за вывоз твердых (ТКО и не ТК) и жидких бытовых отходов с территории Площадки при их наличии у Арендатора, для чего Арендатор обязан самостоятельно заключить договор на вывоз твердых (ТКО и не ТК) и жидких бытовых отходов со специализированной организацией, установить контейнеры. Арендатор самостоятельно производит экологические платежи за вывоз отходов. Арендатор самостоятельно готовит и представляет всю экологическую документацию, связанную с деятельностью арендатора.";

- пункт 4 дополнительного соглашения изложить в редакции Арендодателя;

- пункт 5 дополнительного соглашения изложить: "раздел 8 договора аренды изложить в новой редакции: "Расторжение договора возможно в соответствии с нормами действующего законодательства РФ";

- пункт 6 дополнительного соглашения изложить: "дополнить раздел 10 договора подпунктом 10.4 следующего содержания:

- 10.4.1 арендатор гарантирует арендодателю то, что на земельном участке отсутствуют возведенные арендатором объекты, которые могут быть признаны объектами недвижимости и /или улучшением земельного участка или парковкой, в том числе различного рода зданием, строением, сооружением и пр.(включая, но не ограничиваясь, фундаментом, бытовкой, складским помещением, туалетом и т.д.), а также различного рода асфальто-бетонным покрытием, инженерными сетями, иным строительством, которое ни при каких обстоятельствах не является и/или потенциально не может быть признано объектом недвижимости в соответствии с действующим законодательством РФ, за исключением здания автомойки (кададастровый номер 34:34:030070:970), принадлежащего арендатору на праве собственности.

- 10.4.2 Арендуемый земельный участок будет использоваться исключительно для целей, определенных условиями Договора аренды и не будет использован Арендатором для целей строительства иных объектов недвижимого имущества Арендатора и/или третьих лиц.

- 10.4.3 Арендатором не ведется деятельность по возведению на земельном участке неотделимых улучшений, в отношении которых Арендатор не получил предварительного письменного согласия арендодателя.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13 марта 2023 года исковые требования удовлетворены в полном объёме - возникшие между сторонами при заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 01.05.2012 разногласия, урегулированы в редакции истца.

ООО "Манхэттен Девелопмент", не согласившись с данным решением, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, согласно доводам которой, просило его отменить в части пунктов 1, 3, 3.2.1, 3.2.2, принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий в редакции ответчика.

ООО "Акватика", в представленных в соответствии с требованиями статьи 262 АПК РФ и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2023 года, возражениях на апелляционную жалобу, просило оспариваемое решение оставить без изменения, саму жалобу, - без удовлетворения.

Истец, третье лицо, в судебное заседание не прибыли, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в соответствии с требованием статей 121-123 АПК РФ.

В силу части 5 статьи 268 АПК РФ случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно пункту 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чём делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них доказательства, заслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Акватика" на праве собственности принадлежит здание обслуживания автотранспорта ТРК "Парк Хаус" (автомойка) с инвентарным номером 18:401:002:001102230, находящееся по адресу: Волгоград, Бульвар 30-летия Победы, 23 "А".

Указанный объект расположен на земельном участке из категории земель населённых пунктов, площадью 67 888 кв.м, имеющий кадастровый номер 34:34:030070:155, принадлежищий ООО "Манхэттен Девелопмент" на праве собственности, о чём в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.05.2008 сделана запись регистрации N 34-34-01/092/2008-228.

Ранее, 01.05.2012, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключён договор аренды части земельного участка, в соответствии с которым ООО "Манхэттен Девелопмент" сдаёт, а ООО "Акватика" принимает во временное владение и пользование земельный участок, площадью 335 кв.м, расположенный в городе Волгограде по бульвару 30летия Победы, д.21, указанный на плане границ, являющемся приложением к договору аренды (далее по тексту - договор).

Договор заключался на срок по 30.04.2022 для эксплуатации здания для обслуживания автотранспорта ТРК "Парк Хаус" (автомойки).

До истечения срока договора аренды ООО "Манхэттен Девелопмент" в адрес истца было направлено дополнительное соглашение от 25.04.2022 к договору (далее по тексту - дополнительное соглашение).

Не согласившись с предложенной редакцией дополнительного соглашения, ООО "Акватика", соответственно, направило в адрес ответчика протокол разногласий.

Поскольку часть пунктов не были урегулированы, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Арбитражный суд Волгоградской области, руководствуясь положениями статей 421, 422, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), установив, что спорные положения договора не относятся к существенным, пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований.

Оспаривая постановленный судебный акт, ООО "Манхэттен Девелопмент" не согласен с выводами суда относительно установленного срока аренды по договору, - 10 лет, поскольку препятствием к длительному, по мнению ответчика, сроку договорных отношений является нестабильность экономической ситуации в стране, лишением последнего возможности, как собственника земельного участка, развивать территорию в будущем, включая возможное строительство. Ответчик также не согласен с установленным в рамках проведённой судебной экспертизы размером арендной платы в сумме 16255 рублей, поскольку указанная ставка не покрывает расходов ответчика на содержание данного земельного участка.

В связи с изложенным, ООО "Манхэттен Девелопмент" полагает необходимым изложить спорные пункты в следующей редакции:

- пункт 1 дополнительного соглашения - "Срок действия договора составляет 3 года с даты вступления законную силу настоящего решения по делу N А12-15551/2022";

- пункт 3 дополнительного соглашения - "3.2. Арендная плата состоит из Базовой арендной платы и переменной арендной платы.

3.2.1. Базовая арендная плата составляет 65 005,33 рублей, включая НДС по ставке, установленной законодательством, ежемесячно за всю территорию площадки.

3.2.2. Переменная арендная плата представляет собой сумму, эквивалентную величине расходов, понесённых арендодателем на оплату коммунальных услуг по электроснабжению (мощность 100 кВт), водопотреблению, водоотведению, потребленных арендатором на территории земельного участка, которые определяются согласно показателям измерительных приборов.

Арендатор самостоятельно отвечает за вывоз твердых (ТКО и не ТК) и жидких бытовых отходов с территории площадки при их наличии у арендатора, для чего арендатор обязан самостоятельно заключить договор на вывоз твердых (ТКО и не ТК) и жидких бытовых отходов со специализированной организацией, установить контейнеры. Арендатор самостоятельно готовит и представляет всю экологическую документацию, связанную с деятельностью арендатора".

Апелляционная коллегия считает указанные доводы жалобы не подлежащими удовлетворению и соглашается с выводами арбитражного суда первой инстанции, как соответствующими материалам дела и нормам действующего законодательства исходя из следующего.

Как предусмотрено в статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора (статья 173 АПК РФ).

В силу статей 421, 422, 432 ГК РФ, исходя из принципа свободы договора, при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, арбитражный суд не вправе включать в договор условие, хотя и предложенное для включения в него, но не согласованное сторонами, за исключением случая, когда содержание этого условия предусмотрено законом или иным правовым актам (что нашло отражение в Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18.09.2012 N А06-8306/2011).

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пунктом 4 названной статьи предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции, либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По смыслу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Доводы ООО "Манхэттен Девелопмент" о необходимости принятия пункта 1 дополнительного соглашения в его редакции, не принимается апелляционным судом ввиду следующего.

Истцом предложена следующая редакция: "срок Договора установить с 01.05.2012 по 31.04.2032", в обоснование которой последний ссылается на то, что спорный земельный участок занят объектом недвижимости, в связи чем, долгосрочные правоотношения между сторонами являются разумными. При этом учитывает, что условиями ранее заключенного договора аренды части земельного участка от 01.05.2012 был установлен десятилетний срок с 01.05.2012 по 30.04.2022.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договоров" разъяснено, что суд принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами с учётом мнения сторон, обычной договорной практики, особенностей конкретного договора и иных обстоятельств дела.

При наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 40 указанного постановления).

Согласно пункту 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 указанной статьи).

В соответствии с пунктом 17 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

При системном толковании перечисленных норм земельного и гражданского законодательства можно сделать вывод о том, что у правообладателя объекта 6 недвижимости имеется обязанность заключить договор на землепользование, однако это не лишает его права представить собственную редакцию условий такого договора.

Поскольку на земельном участке истца расположен объект недвижимости, принадлежащий ответчику, то он вправе определить срок аренды в пределах, установленных подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Пунктом 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, статьёй 1 ГК РФ установлено, что субъективные права могут быть ограничены по известным и достаточно весомым основаниям. Из этого общего правила, во всяком случае, следует, что любые ограничения прав должны быть обоснованы ссылкой на конкретные основания, которые не могут быть иными, чем те, которые указаны в статье 55 Конституции Российской Федерации.

Доказательств наличия каких-либо ограничений, препятствующих заключению договора на десятилетний срок, ответчиком, в нарушение статей 65, 67, 68 АПК РФ, в материалы дела не представлено.

Кроме того, арендодатель исходя из условий договора аренды, не лишается возможности требовать ежегодной индексации суммы арендной платы, а также иных преимуществ при сдаче в аренду земельного участка,которые были бы поставлены в зависимость именно oт срока аренды.

В связи с чем, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о согласовании разногласий в данной части в редакции истца.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с установленным в рамках проведённой судебной экспертизы размером арендной платы в сумме 16255 рублей, поскольку указанная ставка не покрывает расходов ответчика на содержание данного земельного участка, судебной коллегией отклоняются по следующим основаниям.

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

С целью установления размера арендной платы, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 30.11.2022 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Волгоград-Консалтинг", эксперту Ерихову А.В.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость арендной платы (права пользования) за земельный участок, общей площадью 335 кв. м., занимаемого зданием автомойки с кадастровым N 34:34:030070:970, входящий в состав земельного участка с кадастровым N 34:34:030070:155, по состоянию на 01.05.2022?

Из представленного обществом с ограниченной ответственностью "Волгоград-Консалтинг" заключения эксперта N N 22/12/22 (листы дела 1-16 тома 3) следует, что рыночная стоимость арендной платы (права пользования) за земельный участок, общей площадью 335 кв. м., занимаемого зданием автомойки с кадастровым N 34:34:030070:970, входящий в состав земельного участка с кадастровым N 34:34:030070:155, по состоянию на 01.05.2022 составляет 16 255 рублей.

Судом апелляционной инстанции, как и судом первой инстанции не установлено наличие каких-либо объективных сомнений в обоснованности заключения эксперта, предупреждённого об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, или противоречий в экспертном заключении, которые согласно части 2 статьи 87 АПК РФ являются основанием замены эксперта или назначения повторной экспертизы. Доказательств заинтересованности экспертов в материалы дела, ответчиком также не представлено.

Указанное экспертное заключение, судом первой инстанции правомерно принято в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку содержит в себе исследовательскую часть с указанием применённых методов исследования, является полным, ясным, содержит оценку результатов исследований, однозначные выводы и их обоснование, не вызывает сомнений в обоснованности.

Следует отметить, что выводы по результатам экспертизы не имеют заранее установленной силы и в соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ подлежат оценке арбитражным судом при рассмотрении дела в совокупности с иными доказательствами, представленными в материалы дела.

Ходатайства о проведении повторной судебно экспертизы ответчика также заявлено не было.

Арбитражное судопроизводство в России строится на основе принципа состязательности (статьи 123 Конституции Российской Федерации, статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), который заключается в обеспечении сторонам дела "паритетной" возможности доказывать свою правовую позицию всеми доступными им согласно закону способами.

Этот принцип, в силу его прямого закрепления в Конституции Российской Федерации, носит универсальный характер и распространяется на все категории судебных споров.

Неиспользование стороной возможности представления доказательств в обоснование своих требований (возражений) по делу, оставляет риск возникновения для неё негативных последствий такого процессуального поведения.

В арбитражном процессе суд, согласно Арбитражному процессуальному кодексу Российской Федерации, не играет активной роли в сборе доказательств, а лишь обеспечивает их надлежащее исследование на началах независимости, объективности и беспристрастности.

Учитывая вышеизложенное, истец, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, не представил суду доказательств, подтверждающих правомерность заявленных требований и необходимость внесения в пункт 1 и 3 дополнительного соглашения, в предлагаемой ООО "Манхэттен Девелопмент" редакции.

Таким образом, апелляционный суд пришёл к выводу, что изложенные в жалобе доводы не содержат фактов, которые бы имели юридическое значение для принятия судебного акта по существу, влияли бы на его законность и обоснованность, либо опровергали выводы суда, в связи с чем, признаются апелляционной коллегией несостоятельными и не являющимися основанием отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 270 АПК РФ основаниями изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются:

1) неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными;

3) несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, решение суда - отмене.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 марта 2023 года по делу N А12-15551/2022 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент", - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

С.В. Никольский М.Г. Цуцкова