Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2023 г. N 16АП-679/23 по делу N А63-9333/2019

г. Ессентуки

29 мая 2023 г.

Дело N А63-9333/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 22.05.2023.

Полный текст постановления изготовлен 29.05.2023.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Казаковой Г.В. и Счетчикова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Красса Л.П., при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Медея" (г. Ставрополь, ОГРН 1072635014033, ИНН 2636014845) - Карнауховой Е.В. (по доверенности от 19.01.2022), представителя Гусейханова Ислама Гамзатовича (г. Махачкала) - Ермаковой М.М. (доверенность от 20.01.2022), экспертов общества с ограниченной ответственностью "СтавЭкспертГрупп" - Сметюхова Л.Н., Середы Е.Н., в отсутствие представителей Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486, ИНН 2636014845), Администрации города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601931901, ИНН 2636019748), Комитета градостроительства администрации города Ставрополя (г. Ставрополь ОГРН 1052600294064), третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737, ИНН 2634063830), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Ставрополя и Комитета градостроительства администрации города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.12.2022 по делу N А63-9333/2019,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - КУМИ, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Медея" (далее - общество, ООО "Медея") об изъятии объекта незавершенного строительством с кадастровым номером 26:12:000000:3162, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр. Кулакова, 17д, путем продажи с публичных торгов. Иск принят к производству, делу присвоен номер А63-9333/2019.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Гусейханов Ислам Гамзатович.

ООО "Медея" обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Администрации г. Ставрополя (далее - администрация), КУМИ, комитету градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства) о признании права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 26:12:010507:1832, находящееся по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, расположенное на земельном участке 26:12:010507:216, по адресу Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, 17-д (далее - спорный объект, здание). Иск принят к производству, делу присвоен N А63-11755/2022.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю и Гусейханов Ислам Гамзатович.

Определением от 23.08.2022 дела N А63-9333/2019 и N А63-11755/2022 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения, делу присвоен общий номер А63-9333/2019.

Решением суда от 28.12.2022 в удовлетворении исковых требований КУМИ отказано, требования ООО "Медея" удовлетворены. За обществом признано право собственности на спорный объект. Суд, на основании заключения судебной экспертизы от 13.12.2022 N 223-01-2022 установил, что объект недвижимого имущества имеет степень готовности 100%, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам, требованиям норм пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьи лиц, не создает угрозу для жизни и здоровья людей. Признание права собственности на спорный объект исключает возможность удовлетворения требований КУМИ об изъятии объекта.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация и комитет градостроительства обратились в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просили решение суда в части удовлетворения исковых требований отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции фактических обстоятельств спора.

Податели жалоб указывают на то, что спорный объект недвижимости возведен с нарушением градостроительных норм и правил в части максимального процента застройки земельного участка. Обществом не опровергнуто установленное судом общей юрисдикции обстоятельство, что объект частично расположен на соседнем участке. Судом также не установлено, каким образом площадь здания увеличилась на 800 кв. м за счет лишнего этажа при площади участка 300 кв. м. В решении суда не указано целевое назначение нежилого здания, что не позволяет установить отсутствие нарушений вида разрешенного использования земельного участка.

В отзывах на жалобы ООО "Медея" и Гусейханов Ислам Гамзатович просили решение суда оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.

Рассмотрение дела откладывалось судом апелляционной инстанции в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) с целью вызова в судебное заседание экспертов общества с ограниченной ответственностью "СтавЭкспертГрупп" Сметюхова Л.Н. и Середы Е.Н. для дачи пояснений по экспертному заключению от 13.12.2022 N 223-01-2022.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе "Картотека арбитражных дел" и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 АПК РФ и с этого момента является общедоступной.

В судебном заседании представители ООО "Медея" и Гусейханова И.Г. поддержали свои правовые позиции, одновременно дали пояснения по обстоятельствам спора.

В судебном заседании эксперты общества с ограниченной ответственностью "СтавЭкспертГрупп" Сметюхов Л.Н. и Середа Е.Н. ответили на вопросы суда и представителей по экспертному заключению от 13.12.2022 N 223-01-2022.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, отзывов, выслушав представители ООО "Медея" и Гусейханова Ислама Гамзатовича, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Судом установлено, 03.09.2007 по договору купли-продажи ООО "Медея" приобрело в собственность объект недвижимости незавершенного строительством - станцию технического обслуживания автомобилей с гостиницей, площадью 239,80 кв.м., 9% готовности, с кадастровым номером 26:12:010507:0092:32457/192:1000/А, что подтверждается записью о регистрации права собственности от 04.09.2007 N 26-26-12/066/2007-448.

Постановлением главы г. Ставрополя N 613 от 28.02.2008 изменен вид разрешенного использования земельного участка по проспекту Кулакова 17-д в квартале 520, предоставленного для проектирования и строительства станции технического обслуживания и гостиницы на использование под гостиницу с магазином. Земельный участок площадью 310 кв.м. предоставлен ООО "Медея" в аренду сроком на три года для проектирования и реконструкции станции технического обслуживания автомобилей и гостиницы (литер А - незавершенный строительством объект) под гостиницу с магазином по проспекту Кулакова, 17-д в квартале 520.

03.10.2008 между администрацией в лице КУМИ и ООО "Медея" заключен договор N 6842 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:216, согласно которого арендодатель в соответствии с постановлением главы г. Ставрополя от 28.02.2008 N 613 предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N 26:12:010507:216 площадью 310 кв.м. для проектирования и реконструкции станции технического обслуживания автомобилей и гостиницы (литер А - незавершенный строительством объект) сроком на три года. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 15.12.2008 N 26-26-121114/2008-503.

09.07.2009 утвержден градостроительный план указанного земельного участка.

22.10.2009 комитетом градостроительства ООО "Медея" выдано разрешение на строительство (реконструкцию) N RU26309000-"385-c" объекта капитального строительства - станции технического обслуживания и гостиницы лит "А" - незавершенные строительством объект под гостиницу с магазином сроком до 21.08.2010.

22.11.2009 между ООО "Медея" и Гусейхановым И.Г. заключен инвестиционный договор строительства (реконструкции) нежилого здания - гостиница с магазином по проспекту Кулакова 17-д в г. Ставрополе, количество этажей: 8-10, расположенного на земельном участке кадастровый номер 26:12:010507:216, по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проспект Кулакова, N 17-д, квартал 520.

15.04.2013 между администрацией в лице КУМИ и ООО "Медея" заключен договор аренды N 1821 земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:216, согласно которого арендодатель в соответствии с постановлением администрации г. Ставрополя от 28.11.2012 N 381 предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N 26:12:010507:216 площадью 310 кв.м. для продолжения реконструкции станции технического обслуживания автомобилей и гостиницы (литер А - незавершенный строительством объект), сроком на 3 года. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 26.07.2013 N 26-26-01/061/2013-263.

23.08.2013 комитетом градостроительства выдано разрешение на строительство (реконструкцию) N RU2630900-"0790-c" объекта капитального строительства - станции технического обслуживания и гостиницы литер "А" - незавершенные строительством объект под гостиницу с магазином сроком до 27.11.2015.

03.12.2015 между администрацией г в лице КУМИ и ООО "Медея" заключен договор аренды N 5480 земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:216, согласно которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N 26:12:010507:216 площадью 310 кв.м. для продолжения реконструкции станции технического обслуживания автомобилей и гостиницы (литер А - незавершенный строительством объект) виды разрешенного использования земельного участка соответствуют кодам (числовому обозначению) видов разрешенного использования земельного участка - 4.4, 4.7, 4.9.1, предусмотренных классификатором видов разрешенного использования. Срок аренды три года - по 03.12.2018.

21.12.2015 ООО "Медея" уведомило инвестора Гусейханова И.Г. о завершении в ноябре 2015 года строительства объекта инвестиционного договора и о начале подготовки необходимых документов для ввода его в эксплуатацию.

26.09.2016 автономным учреждением Ставропольского края "Государственная экспертиза в сфере строительства" составлено положительное заключение экспертизы N 26-2-1-2-0218-16 в отношении спорного объекта капитального строительства - гостиница с магазином по адресу: г. Ставрополь, пр. Кулакова, 17 -д.

По окончании строительных работ составлен технический план здания по состоянию на 24.12.2018 для ввода объекта в эксплуатацию и постановки на государственный кадастровый учет. Площадь здания составила 3 077,4 кв.м., площадь застройки - 247 кв.м.

15.01.2019 ООО "Медея" обратилось в судебно-экспертную лабораторию АНО "НЕКС" с заявкой на проведение строительно-технической экспертизы здания, расположенного по адресу: проспект Кулакова 17-д, по итогам которого изготовлено техническое заключение экспертизы N 574/01/193 от 21.01.2019.

В экспертном заключении указано, что здание полностью закончено строительством, имеет степень строительной готовности 100%, деформаций нет, строительно-монтажные работы носят капитальный характер, нежилое здание соответствует нормативным требованиям, перемещение объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению не представляется возможным, является объектом капитального строительства и обладает признаками недвижимого имущества, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

16.01.2019 ООО "Медея" обратилось в комитет градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного здания.

22.01.2019 комитет градостроительства отказал в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в связи с истечением срока договора аренды земельного участка N 5480, а также в связи с не предоставлением заявителем полного перечня документов, необходимого для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Определением Ставропольского краевого суда от 13.05.2020 по делу N 33-3-220/2020, решение Промышленного районного суда от 17.09.2019 отменено. Исковые требования Гусейханова И.Г. о признании права собственности на нежилое помещение удовлетворены. За Гусейхановым И.Г. признано право собственности на нежилое здание, находящееся по адресу: Ставропольский край, г.Ставрополь, пр-кт Кулакова, расположенное на земельном участке 26:12:010507:216, по адресу Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, 17-д.

На основании апелляционного определения, 25.08.2020 осуществлен государственный кадастровый учет объекта недвижимости и в Росреестр внесена запись о праве собственности Гусейханова И.Г. на объект с кадастровым номером 26:12:010507:1832, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, местоположение: Российская Федерация, Ставропольский край, г. Ставрополь, проспект Кулакова (номер государственной регистрации 26:12:010507:1832-26/001/2020-1 от 25.08.2020), расположенное на земельном участке по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проспект Кулакова, 17-д кадастровый номер земельного участка 26:12:010507:216.

18.05.2021 постановлением Пятого Кассационного суда апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 15.02.2021 по делу N 8г-9183/2020 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Ставропольский краевой суд.

При новом рассмотрении дела определением от 16.02.2022 в удовлетворении требований Гусейханова И.Г. отказано.

Определением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 05.10.2022 по делу N 2-3139/2022 произведен поворот исполнения апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 13.05.2020, восстановлена в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ООО "Медея" на недвижимое имущество - станция технического обслуживания автомобилей и гостиница - незавершенный строительством объект по проспекту Кулакова, 17-д в г. Ставрополе, 9% готовности.

КУМИ полагая, что поскольку право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта обществом использовано, обратилось в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:000000:3162.

ООО "Медея", ссылаясь на то, что здание не создает угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы других лиц, обратилось в суд с иском о признании права собственности на спорный объект.

Решение суда первой инстанции в части отказа в изъятии объекта недвижимости не обжалуется.

Признание права является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав, предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу абзаца 4 пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановления Пленума N 10/22) указано, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Следовательно, отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию у лица, обратившегося с иском о признании права собственности на самовольно возведенную постройку, само по себе не является основанием для отказа в иске. Вместе с тем, при разрешении такого спора в предмет доказывания входят следующие существенные для дела обстоятельства: обращался ли истец в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (ввод объекта в эксплуатацию); имел ли место отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующего разрешения; правомерен ли такой отказ. Суд также обязан выяснить, не допущены ли при возведении самовольного строения существенные нарушения градостроительных и строительных норм (правил) и не создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

При отсутствии разрешения на строительство (ввода объекта в эксплуатацию), обстоятельства того, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие самовольной постройки разрешенному использованию земельного участка, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам (заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил).

Вопрос безопасности возведенных строений и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, ГрК РФ, Федеральным законом от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", Федеральным законом от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Определением суда первой инстанции от 17.10.2022 на основании заявления общества, назначалась судебная экспертиза, проведение которой поручалось экспертам общества с ограниченной ответственностью "СтавЭкспертГрупп" Сметюхову Леониду Николаевичу и Середе Евгению Николаевичу.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

- является ли объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 нежилое здание, находящееся по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, расположенное на земельном участке 26:12:010507:216, по адресу Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, 17-д капитальным объектом недвижимости, завершенным строительством, каков процент готовности здания?

- какие характеристики имеет объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 нежилое здание, находящееся по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, расположенное на земельном участке 26:12:010507:216, по адресу Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, 17-д, в том числе количество этажей объекта, надземных и поддельных, этажность объекта, площадь застройки основного здания, площадь входных групп (входная площадка и ступени)?

- имеет ли объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 нежилое здание, находящееся по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, расположенное на земельном участке 26:12:010507:216 по адресу Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, 17-д сети инженерно-технического обеспечения (коммуникации) и системы инженерно-технического обеспечения, в том числе пожарной сигнализации?

- соответствует ли объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 нежилое здание, находящееся по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, расположенное на земельном участке 26:12:010507:216 по адресу Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, 17-д техническим условиям, подписанным представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения?

- соответствует ли объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 нежилое здание, находящееся по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, расположенное на земельном участке 26:12:010501:216 по адресу Ставропольский край г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, 17-д - градостроительным и строительным нормам и правилам, а также санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам и иным обязательным требованиям, в том числе имеется ли выполнение требований статьи 8 главы 2 Федерального закона Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009 N 384-ФЗ?

- соответствует ли объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 нежилое здание, находящееся по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, расположенное на земельном участке 26:12:010507:216 по адресу Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, 17-д проектной документации согласно разрешения на строительство от 27 ноября 2015 года?

- соответствует ли объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 нежилое здание, находящееся по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, расположенное на земельном участке 26:12:010507:216, по адресу Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, 17-д требованиям градостроительного регламента Правил землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя, соблюдены ли градостроительные и строительные нормы и требования по размещению здания на земельном участке?

- соответствуют ли фактические границы земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:216 по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, 17-д первичным землеотводным документам?

- создает ли объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832- нежилое здание, находящееся по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, расположенное на земельном участке 26:12:010507:216, по адресу Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, 17-д угрозу жизни и здоровью граждан в случае его дальнейшей эксплуатации?

По результатам экспертизы от 13.12.2022 N 223-01-2022 представлено заключение, содержащее следующие выводы:

1. Спорный объект недвижимого имущества представляет собой объемную строительную систему, имеющую надземную и подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения согласно СП 68.13330.2017 "СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов", и является капитальным объектом недвижимости завершенным строительством на 100%.

2. Спорный объект имеет следующие характеристики: каркасно-монолитное нежилое здание с витражным остеклением (каркасно-монолитная технология позволяет собирать каркасы с большими пролетами между колоннами, что дает возможность свободно планировать расположение помещений на этажах, как в ходе строительства, так и во время эксплуатации); фундамент ленточный железобетонный по уплотненной песчано-гравийной подушке и монолитный ж/б столбчатый под несущими конструкциями (ж/б колоннами); перекрытие между этажами - монолитное железобетонное; наружные стены выполнены из силикатного кирпича на цементно-песчаном растворе, отделка наружных стен выполнена по технологии вентилируемого фасада (керамогранит по алюминиевому каркасу с применением гидро-пароизоляции и утеплителя); внутренние перегородки выполнены из кирпича на цементно-песчаном растворе и гипсокартонных листов по металлическим направляющим; кровельное покрытие выполнено из окрашенного профилированного настила, водосток организованный внутренний; количество этажей - 8 этажей; с учетом подвального этажа - 9 этажей.

3. Объект недвижимого имущества имеет сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения (система электроснабжения, система водоснабжения, сети водоотведения, сети водоснабжения, сети вентиляции и кондиционирования, сети газоснабжения), которые соответствуют проектным решениям и техническим условиям, подписанным представителями организаций, которые осуществляют эксплуатацию этих сетей.

4. Объект недвижимого имущества полностью расположен на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010507:216 по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проспект Кулакова, 17-д и его координаты совпадают со сведениями ЕГРН по выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости N КУВИ-002/2021-137277967 от 14.10.2021, а также соответствуют карте (плану) от 03.09.2008, подготовленному ООО "ЗемИнвест".

5. Объект недвижимого имущества соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам и иным обязательным требованиям, требования статьи 8 главы 2 Федерального закона Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009 N 384-ФЗ выполнены.

6. Спорный объект соответствует разрешению на строительство, а именно критериям строительства указанным в нем. На момент проведения экспертизы, объект исследования не соответствует разрешению на строительство в части минимального отступа от границ земельного участка до возведенного здания, в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Ставрополя. Учитывая тот факт, что Правила землепользования и застройки впервые установлены в г. Ставрополе в 2010 года, а первичное разрешение на строительство выдавалось 22.10.2009, то их действие не может распространяться на объекты, разрешение на которые получено ранее, и рассмотрение соответствия возводимого объекта недвижимости правилам землепользования и застройки является не верным. При разрешении указанного вопроса, эксперт принимает за основу проект границ земельного участка, а также данные проектной документации, которая, в свою очередь, дважды прошла государственную экспертизу в сфере строительства, что подтверждает соответствие объекта исследования всем требованиям градостроительного законодательства.

7. В связи с тем, что данное нежилое здание возведено в соответствии с проектом границ земельного участка, утвержденным администрацией в 2007 году, что послужило основанием для получения разрешения на строительство, а градостроительный регламент (Правила землепользования и застройки г. Ставрополя) не были утверждены, эксперты пришли к выводу, что объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 нежилое здание, находящееся по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова соответствует требованиям градостроительного регламента, градостроительные и строительные нормы и требования по размещению здания на земельном участке не нарушены.

8. Фактические границы земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:216 по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, 17-д, соответствуют первичным землеотводным документам.

9. Спорный объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам и иным обязательным требованиям, требования статьи 8 главы 2 Федерального закона Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009 N 384-ФЗ выполнены, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан в случае его дальнейшей эксплуатации.

Оценив экспертное заключение от 13.12.2022 N 223-01-2022, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, каких-либо противоречий не содержит. Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным статьями 82, 83 АПК РФ, с учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".

У суда апелляционной инстанции также отсутствуют сомнения в обоснованности представленного заключения с учетом пояснений экспертов, данных в судебном заседании суда апелляционной инстанции 22.05.2023.

Доказательств обратного податели жалоб в нарушение статьи 65 АПК РФ не представили; недостоверность сведений, отраженных в указанном заключении эксперта, не подтверждены.

Доводы апеллянтов о нарушении обществом процента застройки земельного участка, со ссылками на Правила землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя (далее - ПЗЗ), утвержденные решением Ставропольской городской Думы от 27.09.2017 N 136 и редакцию, утвержденную постановлением администрации города Ставрополя от 15.10.2021 N 2342, отклоняются.

Разрешение на строительство выдано обществу 22.09.2009, то есть до принятия ПЗЗ, в связи с чем, указанные правила не могут распространяться на спорный объект капитального строительства и земельный участок.

Согласно пункту 7 статьи 6 Правил землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края, утвержденных постановлением администрации г. Ставрополя от 15.10.2021 N 2342, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка и (или) объекта капитального строительства, указанный в правоустанавливающем документе, выданном до дня вступления в силу настоящих Правил, не соответствует виду разрешенного использования, указанному в них, обязательного переоформления правоустанавливающих документов не требуется, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации и Ставропольского края.

На основании статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Таким образом, применение администрацией Правил землепользования и застройки по отношению к ранее возникшим объектам недвижимости, неправомерно.

Довод комитета о том, что земельный участок не предоставлялся ООО "Медея" для строительства спорного объекта, рассмотрен судебной коллегией и отклоняется.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-0 и от 27.09.2016 N 1748-0 указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03 2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, по смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта.

При рассмотрении споров данной категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земельного участка на возведение строений конкретного типа.

По условиям договоров аренды: от 03.10.2008 N 6842, от 15.04.2013 N 1821 и от 03.12.2015 N 5480 земельный участок предоставлялся ООО "Медея" для продолжения строительства гостиницы с магазином.

Вопреки доводам апелляционных жалоб, участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, отнесен к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования: для продолжения реконструкции станции технического обслуживания автомобилей и гостиницы (литер "А" - незавершенный строительством объект) под гостиницу с магазином. Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка соответствуют целевому назначению возведенного на участке спорного нежилого здания.

Согласно условиям договоров аренды, земельный участок по адресу: г. Ставрополь, проспект Кулакова 17-д предоставлялся ООО "Медея" для строительства и продолжения строительства гостиницы с магазином. Следовательно, возведение спорного объекта недвижимости соответствует виду разрешенного использования участка. После истечения срока действия договора общество продолжало пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Представленное в материалы дела экспертное заключение свидетельствует о соблюдении истцом требований части 3 статьи 222 ГК РФ.

Доводы апеллянтов о том, что обществом нарушена предусмотренная законом процедура оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, следовательно, возведенный объект является самовольной постройкой, рассмотрен судебной коллегией.

Согласно абзацу 2 пункта 26 Постановления N 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Кроме того, как указано в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ, в случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ.

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольности постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могут препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2019 по делу N 306-ЭС19-15447 и от 19.12.2019 N 308-ЭС19-14740.

Как следует из материалов дела, обществом приняты меры к легализации спорного объекта, следовательно, доводы жалоб в указанной части не нашли своего подтверждения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, учитывая, что спорный объект соответствует техническим регламентам в области безопасности и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования общества.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам считает, что судом первой инстанции правильно применены нормы материального, процессуального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.

Ссылки апеллянтов на неполное исследование судом первой инстанции доказательств по делу отклоняются судебной коллегией, как противоречащие материалам дела.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ не установлено.

Согласно статье 110 АПК РФ вопрос о распределение государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб не разрешался, поскольку в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация и комитет, как органы местного самоуправления, освобождены от уплаты госпошлины при обращении в суд.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.12.2022 по делу N А63-9333/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

Г.В. Казакова А.В. Счетчиков