Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2023 г. N 13АП-10732/23 по делу N А56-64498/2022

г. Санкт-Петербург

31 мая 2023 г.

Дело N А56-64498/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Нестерова С.А., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания: Марковой А.А.

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 24.05.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10732/2023) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2023 по делу N А56-64498/2022 (судья Геворкян Д.С.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Петрострой" к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, 2) Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 3-и лица: 1) Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, 2) Администрация Невского района Санкт-Петербурга о признании права,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ПетроСтрой" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) о признании права собственности на здание с кадастровым номером 78:12:0631801:2186, назначение - нежилое здание, наименование - склад готовой продукции, площадью 345,9 кв.м., год ввода в эксплуатацию - 1989 г., адрес: 193231, г. Санкт-Петербург, ул. Ванеева, д. 10, литера П 2 А56-64498/2022 (далее - объект) и обязании Управления Росреестра зарегистрировать переход к Обществу права собственности на объект.

В обоснование исковых требований Общество сослалось на невозможность государственной регистрации права ввиду отсутствия государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на объект, а также на ликвидацию организации продавца.

Определением от 07.09.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию Невского района г. Санкт-Петербурга, Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет по контролю за имуществом).

Решением от 14.02.2023 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой об его отмене, указав, что испрашиваемый объект демонтирован. На местности имеется иной объект некапитального характера.

В судебном заседании представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Остальные лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 09.02.2004 между Обществом и закрытым акционерным обществом "Горнопроходческий трест "Спецтоннельстрой" (далее - Трест, продавец) в лице конкурсного управляющего Тарантова А.Ю. был заключен договор купли-продажи имущества N 01-Д.

В состав приобретенного Обществом имущества вошел ангар, расположенный по адресу: 193231, г. Санкт-Петербург, ул. Ванеева, д. 10 (пункт 1.1.3. договора).

Приобретенное имущество передано Обществу по акту приема-передачи от 09 февраля 2004 г.

Общество перечислило Тресту цену договора по платежному поручению N 14 от 10.02.2004.

В материалы дела Обществом представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) согласно которой объект учен в ЕГРН под кадастровым номером 78:12:0631801:2186, назначение - нежилое здание, наименование - склад готовой продукции, адрес: Санкт-Петербург, ул. Ванеева, дом 10, литера П.

Определением от 20.06.2005 по делу N А56-24035/2001 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области завершено конкурсное производство в отношении Треста.

Сведения о государственной регистрации ликвидации Треста внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 12.07.2005.

Общество обратилось с заявлением в Управление Росреестра о государственной регистрации перехода права собственности на объект.

Уведомлением от 05.07.2018 N 78/061/012/2018-34,37 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию по мотиву отсутствия сведений о государственной регистрации права собственности Треста на заявленный к регистрации объект недвижимости, отсутствия сведений, позволяющих однозначно идентифицировать объект недвижимого имущества, являющего предметом договора, отсутствия отчета об оценке имущества Треста, информации о порядке и сроках продажи имущества должника, утвержденной собранием или комитетом кредиторов должника, а также иных документов, свидетельствующих о соблюдении требований Закона о банкротстве.

Одновременно регистрирующий орган направил Обществу Уведомление от 05.07.2018 N 78/061/012/2018-34,37 об отказе в государственной регистрации права по тем же основаниям.

Полагая, что ликвидация продавца, а также отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на спорный объект препятствуют государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что объект ранее принадлежал тресту Спецтоннельстрой, и перешел в частную собственность в порядке приватизации треста Спецтоннельстрой Ленстройкорпорации в соответствии с Планом приватизации, утвержденным 18 декабря 1992 г. (т3 л.д. 71), и заключенным между трестом Спецтоннельстрой и Фондом имущества Санкт-Петербурга договором выкупа имущества N 1422 от 25 января 1993 г. (т3 л.д. 90 - 92).

В качестве приложения к Плану приватизации составлен Акт от 18 декабря 1992 г. оценки стоимости имущества стоимости имущества АП треста Спецтоннельстрой по состоянию на 01.01.91 (т3 л.д. 72 - 89), в котором указано приватизируемое имущество треста Спецтоннельстрой, в том числе в Акте указана графа "Капитальные вложения и авансы (незавершенное капительное строительство, неустановленное оборудование и проч.)". Спорное здание было учтено именно в данной графе.

Несмотря на то, что здание было построено еще в 1989 г., оно учитывалось в графе незавершенное строительство по причине проведения в период приватизации реконструкции иных производственных мощностей треста Спецтоннельстрой, которые здание обслуживало как склад.

Кроме того, в Акте от 18 декабря 1992 г. оценки стоимости имущества стоимости имущества АП треста Спецтоннельстрой указано, что из стоимости приватизируемого имущества исключаются только объекты социально-бытового и социально-культурного назначения, остающиеся в государственной, муниципальной собственности, в состав которых вошли всего два объекта: дорога к пионерлагерю в пос. Рощино и жилой дом по ул. Савушкина, д. 121 (т3 л.д. 72).

Таким образом, здание не попало в перечень имущества, исключенного из приватизации.

Также в материалы дела представлен Акт рабочий комиссии по приемке в эксплуатацию объекта от 02.03.1993 (т3 л.д. 119), подтверждающий ввод спорного объекта в эксплуатацию после завершения его реконструкции и его принадлежность на праве собственности правопредшественнику продавца - арендному предприятию "Спецтоннельстрой".

Согласно справке на имя начальника районного отдела Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Санкт-Петербурга исх. N 05-213 от 07.09.1995 о балансовой принадлежности зданий и сооружений на заявленный трестом "Спецтоннельстрой" территории (т1 л.д. 118), спорный объект указан под инвентарным номером 146, площадью 345, балансовой стоимостью 37037038, а согласно инвентаризационной описи основных средств Треста (инвентаризация начата 01 ноября 1996 г., окончена 30 ноября 1996 г.) (т1 л.д. 119) спорный объект указан под инвентарным номером 146.

Обстоятельства, связанные с приватизацией арендного предприятия Трест Спецтоннельстрой, установлены вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А56-6403/2012 (т1 л.д. 47 - 87), не подлежат повторному доказыванию и имеют преюдициальное значение для настоящего спора в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ.

Как правильно указал суд, объект не может являться самовольной постройкой как возведенное до 01.01.1995 в силу закона, на что указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12048/11.

Здание приобретено Обществом по договору купли-продажи имущества N 01-Д от 09 февраля 2004 г. заключенного с закрытым акционерным обществом "Горнопроходческий трест "Спецтоннельстрой" в лице конкурсного управляющего Тарантова А.Ю. (т1 л.д. 161 - 162), передано Обществу по акту приема-передачи от 09 февраля 2004 г. (т1 л.д. 162) Общество перечислило Тресту цену договора по платежному поручению N 14 от 10.02.2004 (т1 л.д. 165).

В материалы дела Обществом представлена выписка из ЕГРН, согласно которой объект учен в ЕГРН с кадастровым номером 78:12:0631801:2186, назначение - нежилое здание, наименование - склад готовой продукции, адрес: г. Санкт-Петербург, ул. Ванеева, дом 10, литера П (т1 л.д. 39 - 44).

Истцом представлен технический паспорт на нежилое строение по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ванеева, д. 10, литера П, составленный по состоянию на 06 августа 2004 г., в разделе IV которого указано использование нежилого строения - ангар, а также указаны общая площадь строения 345,9 кв.м., основная площадь строения 345,9 кв.м. В техническом паспорте имеется отметка от 17.12.2009 о том, что характеристики и границы объекта не изменены (т1 л.д. 26 - 31).

Согласно инвентарной карточке учета объекта основных средств N 14 от 09.02.2004 на балансе Общества числится объект - ангар (склад готовой продукции) (т1 л.д. 33 - 35).

Определением суда от 07.09.2022 был назначен совместный осмотр объекта на 22 сентября 2022 г.

Согласно представленному Акту осмотра от 22 сентября 2022 г. (т2 л.д. 56 - 59), проведенному с участием специалиста ООО "Виннаре-Эксперт" Марковиной А.Ю., выполнены замеры основных геометрических параметров нежилого здания с кадастровым номером 78:12:0631801:2186, также произведена геодезическая съемка земельного участка и расположенного на нем нежилого здания с целью последующего сопоставления и анализа полученных данных при помощи аппаратуры геодезической спутниковой. В результате произведенного осмотра установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 78:12:0631801:1001 расположено нежилое здание - склад временного хранения (кадастровый номер 78:12:0631801:2186). Местоположение и пространственные габариты здания соответствуют данным об указанном объекте, содержащимся в сервисе "Публичная кадастровая карта" и РГИС ТП. Сведения о геометрических параметрах и ориентации здания в пространстве, содержащиеся в Техническом паспорте на нежилое строение от 06 августа 2004 г. соответствует натурным замерам, произведенным при осмотре.

Также в материалы дела представлено заключение специалиста ООО "Виннаре-Эксперт" от 01.11.2022 (т2 л.д. 60 - 108) произведенного по результату обследования спорного объекта, согласно которому:

1) Объект капитального строительства, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 78:12:0631801:1001 по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Ванеева, участок 2 (у дома 10, литера А), имеет назначение неотапливаемого склада для хранения готовой продукции и имеет следующие технические характеристики:

- прочносвязанный с земной поверхностью фундамент. Фундамент выполнен в виде бетонной плиты с ростверком по периметру основания;

- здание прямоугольной формы с размерами 30,0 х 11,53 м (по внутренним ограждающим конструкциям) с наличием выступающей конструкции с юго-западной стороны в виде части фундаментной плиты, размеры которой составляют 3,85 х 3,85 м (возможна погрешность в виду фактического износа конструкции и наличия сколов бетонного основания), используется на момент исследования для организации открытого хранения;

- одноэтажное здание холодного хранения, неотапливаемое, утеплитель кровли и ограждающих наружных стен отсутствует;

- контур здания замкнут, имеет два входа: с северо-восточной стороны здания - дверь входная, с юго-западной стороны здания - дверной проем открытый, со свободным доступом. Оконных проемов и окон нет;

- внутренние конструкции - деревянные, выполнены из досок. Стропильная система - деревянная, выполнена из досок. Наружные ограждающие конструкции - внешние стены выполнены из оцинкованных профилированных листов, кровля также выполнена из оцинкованных профилированных листов;

- присутствуют инженерные сети - в виде сетей электроснабжения, выполнено устройство электрических сетей с разводкой внутри здания с целью организации внутреннего освещения.

2) Фактическое состояние и технические характеристики существующего объекта капитального строительства, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 78:12:0631801:1001, полностью соответствуют описанию и техническим характеристикам объекта капитального строительства, которые отражены в техническом паспорте на нежилое строение от 06 августа 2004 года, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Ванеева, дом 10, литера П.

3) Фактическое состояние и технические характеристики существующего объекта капитального строительства, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 78:12:0631801:1001, полностью соответствуют объекту капитального строительства с кадастровым номером 78:12:0631801:2186, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Ванеева, дом 10, литера П, а именно сведениям и параметрам, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, публичной кадастровой карте и региональной геоинформационной системе.

4) Фактическое месторасположение существующего объекта капитального строительства, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 78:12:0631801:1001, полностью соответствует сведениям о месторасположении объекта, содержащимся в архивных картографических материалах, а именно Плане прокладки КЛ 10 кВ и установки КТПН, Лист 2, выполненный ООО "ЭЛТАН" в июне 2010 г. (шифр проекта: 15/2010-С-НЭС), кадастровом паспорте сооружения от 22 мая 2013 г. с кадастровым номером 78:12:0631801:2203, кадастровом плане территории (выписке из государственного кадастра недвижимости) N 4470 от 05.04.2011 г., выписке из ЕГРН об объекте недвижимости N 78:001/007/2018-9573 от 17.04.2018 г. на здание с кадастровым номером N 78:12:0631801:2186. Месторасположение объекта не менялось.

5) Технические характеристики объекта капитального строительства с кадастровым номером 78:12:0631801:2186 относительно его технических характеристик, содержащихся в техническом паспорте на нежилое строение от 06 августа 2004 года, в Едином государственном реестре недвижимости, публичной кадастровой карте и региональной геоинформационной системе не менялись. Геометрические параметры (ширина, длина, высота, этажность), месторасположение в пространстве, относительно границ земельного участка, конфигурация в плане - не менялись. Был произведен капитальный ремонт здания, представляющий собой выполнение работ по замене стропильной системы и замене оцинкованных листов профилированного железа в виду наличия физического износа (дата ввода в эксплуатацию - 1989 г.). Капитальные конструкции (в том числе фундаментное основание в виде бетонной плиты с ростверком, представляющим собой и выполняющим функцию части наружной стены по периметру основания) не подвергались какому-либо вмешательству.

Спорное здание отображено на следующих топографических материалах, представленных в материалы дела:

1) Топографический план проекта границ землепользования ЗАО "Горнопроходческий трест Спецтоннельстрой", составленный по состоянию на 27 мая 1991 г. и согласованный с ГАИ и с Комитетом по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга 26 марта 1997 г. (т1 л.д. 184 - 192);

2) Проект границ землепользования ООО "Петрострой", составленный по состоянию на 08 августа 2005 г. и согласованный с КГА (на плане здание отображено как "стр" на участке 3) (т1 л.д. 184 - 192);

3) Проект развития территории инфраструктуры подключения комплекса "Ладожский вокзал" у УДС города II очередь, третий пуск комплекса ом Шифр 05.0229-01 от 17 февраля 2005 г. Устройство въезда с ул. Ворошилова на территорию ООО "Петрострой", а также прокладка а/ц трубы для защиты эл. Кабеля на внутриквартальной территории, согласованно с КГА 20 января 2009 г. (на плане здание отображено как "склад") (т1 л.д. 184 - 192).

4) Схема уточнения зон с особым режимом использования, утвержденная Управлением (агентством) недвижимого имущества Невского района Санкт-Петербурга и Невским РО КЗРиЗ Санкт-Петербурга от 28.11.12 (т1 л.д. 184 - 192);

5) Топографический план экз. 1 от 2013 г. из территориального фонда из территориального фонда материалов топографо-геодезических работ и инженерных изысканий Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, съемка 2007 г., 2009 г. (т3 л.д. 117);

6) Топографический план из Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга съемка ЗАО "Лимб" за 2013 г., ООО "Гелиос" за 2014 г., АО "Лимб" за июль 2016 г., ООО "Гелиос" за ноябрь 2017 г., ООО "НПП Бента" февраль - апрель 2018 г. (т3 л.д. 115);

7) Топографический план из Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга съемка Цент "Цевзапгеоинформ" за 2007 г. (т3 л.д. 116);

Протоколом осмотра письменных доказательств 78 АВ 2231173 от 27 мая 2022 г. удостоверенным Юрлевич Д.А. временно исполняющим обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург Антоновой И.А., составленным с использованием сервиса www.google.ru/maps подтверждается существование здания на местности в 2012 г., 2014 г., 2018 г., 2019 г. (т2 л.д. 43 - 55).

29 ноября 2022 г. истцом в ПИБ Южное департамента кадастровой деятельности ГБУ ГУИОН был получен новый технический паспорт здания (Т3 л.д. 96 - 109).

Из полученных истцом Технического паспорта, ведомости помещений их площадей, поэтажного плана здания, письма ПИБ Южное N 13501-01/05 от 14.12.2022 (ответ на запрос от исх. N б/н от 08.12.2022) (т3 л.д. 110 - 112) следует, что в здании была выполнена перепланировка: увеличены размеры колон по периметру стен, установлены деревянные колонны с деревянными фермами. Площадь здания в размере 332,5 кв.м. определена в пределах внутренней поверхности наружных стен по новой методике, утвержденной Приказом Росреестра от 23.10.2020 N П/0393, общая площадь здания в размере 332,4 кв.м. определена как площадь помещения за исключением площади, занятой колоннами и выступами.

Площадь застройки по сравнению с данными технического паспорта от 06.08.2004 г. изменилась в связи со сносом ранее учтенной пристройки (лит. П1).

Общая площадь здания изменилась в связи с выполненной перепланировкой, при этом ранее площадь здания по Приказу Росреестра от 23.10.202о г. N П/0393 не определялась. Объект учтен по фактическому состоянию без учета снесенной пристройки.

Описанные документы свидетельствуют, что здание никогда не сносилось и не возводилось вновь, в нем по сравнению с данными технического паспорта от 06.08.2004 была только выполнена перепланировка и снесена пристройка лит. П1, произошло изменения площади ввиду применения новой методики измерения.

Факт существования спорного объекта признает ГУП ГУИОН.

Таким образом, совокупностью имеющихся в материалах дела документов подтверждается существование на местности объекта капитального строительства с кадастровым номером 78:12:0631801:2186, ранее приобретенного истцом у Треста по договору купли-продажи N 01-Д от 09 февраля 2004 г.

Возражая против удовлетворения иска, Комитет ссылается в том числе на Акт от 18.10.2022, составленный по результатам самостоятельного обследования Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет по контролю за имуществом).

Между тем из буквального содержания Акта от 18.10.2022 следует, что в границах земельного участка размещено здание с деревянным каркасом на бетонном фундаменте, обшитое профлистом, по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ванеева, д. 10, литера П, кадастровый номер 78:12:0631801:2186, в здании произведен ремонт крыши, хозяйственную деятельность в здании осуществляет Общество.

Здание состоит из двух частей: склад площадью 337 кв.м. и склад площадью 8.9 кв.м. На момент проведения обследования демонтирована только часть здания площадью 8.9. кв.м.

Таким образом, акт, составленный Комитетом по контролю за имуществом, прямо подтверждает существование спорного объекта.

Капитальный ремонт кровли и демонтаж части здания площадью 8.9 кв.м. не свидетельствует о прекращении существования объекта в целом.

В связи с чем ссылка КИО на результаты обследования, зафиксированные в другом Акте от 17.05.2021, в котором содержится вывод о демонтаже здания, но не приведены мотивы, по которым Комитет по контролю за имуществом пришел к такому выводу, отклонен судом, поскольку опровергается иными доказательствами по делу.

Также подлежит отклонению ссылка КИО на Акт осмотра N 246-22 от 28 октября 2022 г., составленный главным специалистом отдела надзора за строительством и реконструкцией объектов Правобережной зоны Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Короленком С.Л., в котором указано, что здание демонтировано до фундамента, имеющийся объект представляет собой некапитальное строение.

Из содержания Акта осмотра N 246-22 от 28 октября 2022 г. следует, что он составлен без участия юридического лица и с нарушениями процедуры его составления.

Согласно п. 2 ст. 57 Федерального закона от 31.07.2020 N 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации" контрольные (надзорные) мероприятия без взаимодействия проводятся должностными лицами контрольных (надзорных) органов на основании заданий уполномоченных должностных лиц контрольного (надзорного) органа, включая задания, содержащиеся в планах работы контрольного (надзорного) органа, в том числе в случаях, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 8.3. Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями проводятся уполномоченными должностными лицами органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля в пределах своей компетенции на основании заданий на проведение таких мероприятий, утверждаемых руководителем или заместителем руководителя органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля.

Вопреки требованиям Федерального закона от 31.07.2020 N 248-ФЗ, Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ Акт осмотра N 246-22 от 28 октября 2022 г. составлен без соответствующего задания на проведения мероприятия по осмотру объекта. В Акте не указаны ни основания проведения контрольного мероприятия, ни его цель. Кроме того, не указано по каким внешним признакам специалист определил факт демонтажа здания и его некапитальный характер, не указано какими сведениями специалист руководствовался для сравнения технических характеристик здания с кадастровым номером 78:12:0631801:2186 и объекта, существующего на местности. В указанном акте имеются явные противоречия: сотрудник Службы с одной стороны сам указывает, что строение расположено на существующем фундаменте, а при этом приходит к выводу, что объект является некапитальным, хотя очевидно, что некапитальный объект не может существовать на капитальном фундаменте.

В материалы дела представлена Рецензия специалиста ООО "Виннаре-Эксперт" N 17-1011/22 от 13 декабря 2022 г. (т3 л.д. 1-21) на Акт осмотра N 246-22 от 28 октября 2022 г., которая опровергает указанные в Акте осмотра сведения о демонтаже здания, и его некапитальном характере.

Подлежит отклонению довод Комитета имущественных отношений о демонтаже здания ввиду того, что 16 апреля 2009 года между Обществом и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга был заключен договор N 13/ЗК-04238 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:12:6318А:1001, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ванеева, участок 2 (у дома10, литера А), площадью 1168 кв.м., в котором указано, что здания, строения на земельном участке отсутствуют. В техническом паспорте здания 06 августа 2004 г. (т1 л.д. 26 - 31) имеется отметка от 17.12.2009, согласно которой характеристики и границы объекта не изменены, то есть подтверждается, что объект существовал на местности после заключения договора аренды.

Само по себе неотражение объекта в договоре аренды не свидетельствует, что такой объект не существовал на местности.

Как пояснил истец, указанный объект не был отражен в договоре аренды исключительно по инициативе КУГИ, поскольку на момент заключения данного договора права Общества на спорный объект не были зарегистрированы, а в отсутствие регистрации права КУГИ было лишено возможности сдавать в аренду земельный участок лицу, которое не является правообладателем объекта.

Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

В обоснование возникновения права собственности на спорное имущество, истцом представлен Договор купли-продажи имущества N 01-Д от 09 февраля 2004 г. (т1 л.д. 161 - 162) с закрытым акционерным обществом "Горнопроходческий трест "Спецтоннельстрой", а также документы об оплате здания. Указанный договор купли-продажи незаключенным, недействительным не признан. Таким образом, наличие договора влечет предусмотренные им правовые последствия, а именно - переход к приобретателю права собственности на спорное имущество.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 59 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В данном случае таким доказательством являются указанные документы о совершении сделки по приобретению имущества.

Добросовестное, открытое и непрерывно владение объектом со стороны Общества подтверждается также следующими судебными актами.

Постановлением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 августа 2005 г. (т1 л.д. 88) было прекращено производство по делу об административном правонарушении в отношении Общества за отсутствием события правонарушения по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ. Судом не было установлено нарушений со стороны общества в том числе в неисполнении предписания об устранении земельного законодательства N 3160/1, выразившемся в использовании земельного участка под спорным зданием без оформления правоустанавливающих документов.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении по делу N А56-13185/2005 от 27 октября 2005 г. (т1 л.д. 89 - 91) пришел к выводу об отсутствии вины Общества в использовании земельного участка без оформления правоустанавливающих документов в связи с размещением спорного здания, отметив, что права на использование земельного участка перешли к Обществу с связи с приобретением имущества. В результате суд кассационной инстанции оставил в силе решение суда первой инстанции, которым было отменено Постановление от 09.03.2005 Управления Роснедвижимости о привлечении Общества к административной ответственности.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06 июня 2011 г. по делу N А56-12753/2011 (судья - Савинова Е.В.) в пользу ООО "Петрострой" с ООО "Золотая карта" была взыскана задолженность по арендной плате, возникшая из договора аренды N 01У/05-09 от 01.07.2009 г., который был заключен в отношении спорного здания (Т1 л.д. 92 - 93).

Законность владения Обществом складом подтверждается также Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-113240/2020 от 21 апреля 2021 г. по спору между ООО "Петрострой" и ООО "Неострой". В данном деле ООО "Неострой" оспаривало право собственности ООО "Петрострой", в том числе, на спорное здание. В удовлетворении требований ООО "Неострой" к Обществу было отказано (т1 л.д. 94 - 95).

Также в материалы дела представлена переписка истца за период с 2004 по 2021 годы с органами государственной власти Санкт-Петербурга по поводу владения спорным объектом и защитой прав истца как владельца спорного объекта, а также обеспечением доступа на объект (т1 л.д. 126 - 135, 182 - 183, т2 л.д. 28, 32, 34, 35, т3 л.д. 53 - 66).

КИО указывает, что Общество преследует своей целью обойти административные процедуры по регистрации права в ЕГРН, избрало ненадлежащий способ защиты права.

В иске ООО "ПетроСтрой" было заявлено 2 требования:

- признание права собственности на здание

- обязание Управления Росреестра по Санкт-Петербургу зарегистрировать переход к Обществу права собственности на объект.

При этом Общество сослалось на два самостоятельных основания для признания права собственности на спорный объект и на обязание регистрирующего органа произвести государственную регистрацию:

- ликвидация продавца объекта и невозможность исполнить требование закона о государственной регистрации в части представлении заявления продавца объекта;

- открытое, добросовестное владение спорным объектом как своим собственным более 15-ти лет (с 2004 года) - приобретательская давность.

В соответствии с абз. 1 - 2 п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Согласно абз. 1 - 4 п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09 по делу N А07-4014/2008-А-РСА отмечено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Ответчиком по требованию о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

Поскольку в настоящее время прежний собственник здания ликвидирован, иск предъявлялся к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, который в соответствии с п. 3.33. Положения о Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, утвержденного Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 N 98, обеспечивает постановку на учет бесхозяйного недвижимого имущества, находящегося на территории Санкт-Петербурга, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, признав требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2023 по делу N А56-64498/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

С.А. Нестеров В.В. Черемошкина