|
07 июня 2023 г.
|
Дело N А46-13736/2021
|
Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2023 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2023 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Краецкой Е.Б.
судей Грязниковой А.С., Сидоренко О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4098/2023) общества с ограниченной ответственностью "Олимп" на решение от 07.03.2023 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-13736/2021 (судья Пермяков В.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "МСК Омск" (ИНН 5507229005, ОГРН 1125543006720) к обществу с ограниченной ответственностью "Олимп" (ИНН 5506201261, ОГРН 1075543010839) о расторжении договора купли-продажи, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Молочная инвестиционная компания", управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524),
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Олимп" - Скобелев Артем Владимирович по доверенности от 05.09.2022 сроком действия 1 год;
от общества с ограниченной ответственностью "МСК Омск" - Копылова Марина Валерьевна по доверенности от 20.12.2022 N 7 сроком действия 10 лет;
от общества с ограниченной ответственностью "Молочная инвестиционная компания" - Капустинский Виталий Александрович по доверенности от 20.11.2020 сроком действия 10 лет;
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "МСК Омск" (далее - ООО "МСК Омск", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Олимп" (далее - ООО "Олимп", ответчик) о взыскании убытков в размере 1 288 000 руб. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 N 1/23.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Молочная инвестиционная компания" (далее - ООО "МИК").
постановлением от 19.07.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены, с ООО "Олимп" в пользу ООО "МСК Омск" взысканы убытки в размере 1 288 000 руб. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 N 1/23, расходы по оплате государственной пошлины в размере 25 600 руб., расходы на проведение судебной экспертизы в размере 30 000 руб., с ООО "Олимп" в доход федерального бюджета взыскано 280 руб. государственной пошлины.
Постановлением от 10.11.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа постановление от 19.07.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.
При новом рассмотрении истец в порядке статьи 49 АПК РФ изменил предмет иска, просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 N 1/23, заключенный между ООО "МСК Омск" и ООО "Олимп"; взыскать с ООО "Олимп" в пользу ООО "МСК Омск" произведенную по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 N 1/23 оплату в размере 4 271 000 руб.; просил разрешить вопрос о возврате ООО "МСК Омск" ООО "Олимп" переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.
Решением от 07.03.2023 Арбитражного суда Омской области исковые требования ООО "МСК Омск" удовлетворены, расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 N 1/23, заключенный между ООО "МСК Омск" и ООО "Олимп", с ООО "Олимп" в пользу ООО "МСК Омск" взыскана произведенная по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 N 1/23 оплата в размере 4 271 000 руб. и судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 25 600 руб., на ООО "МСК Омск" возложена обязанность возвратить ООО "Олимп" фактически переданное по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 N 1/23 недвижимое имущество; с ООО "Олимп" в доход федерального бюджета взыскано 24 755 руб. государственной пошлины; указано выплатить автономной некоммерческой организации "Центр экспертиз "Лаборатория экспертных исследований" с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 30 000 руб. согласно счету N 30 от 15.02.2022, перечисленные ООО "МСК Омск" платежным поручением от 29.11.2021 N 2097.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Олимп" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель указал следующее:
- при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 N 1/23 истец должен был знать о правах ООО "МИК" на часть составляющего его предмет земельного участка;
- истец согласился принять составляющий предмет договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 N 1/23 земельный участок, обремененный правами третьего лица - ООО "МИК" (пункт 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ));
- наличие оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 N 1/23 в связи с нарушением ответчиком условий договора о качестве товара истцом не доказано;
- истец аффилирован с ООО "МИК" через Маначинского Валерия Витальевича (далее - Маначинский В.В.), имеются основания считать поведение данных лиц в отношениях с ответчиком свидетельствующим о злоупотреблении ими правом (статья 10 ГК РФ).
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Олимп" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представители ООО "МСК Омск", ООО "МИК" указали, что с доводами апелляционной жалобы не согласны, просили оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов", явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося лица.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Между ООО "МСК Омск" (покупатель) и ООО "Олимп" (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 N 1/23 (далее - договор купли-продажи), согласно пункту 1.1 которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность нижеперечисленные объекты недвижимости:
1) земельный участок: кадастровый номер: 55:16:120702:8, площадь 153 214 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, местонахождение по адресу: Российская Федерация, Омская область, Нижнеомский район, село Нижняя Омка, участок находиться примерно в 150 м по направлению на северо-запад от ориентира село Нижняя Омка; объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи N 8 от 14.10.2010, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 27.10.2010 сделана запись регистрации N 55-55-05/021/2010-386; стоимость земельного участка составляет 12 000 000 руб.;
2) сооружение: выгребная яма, площадь 815,3 кв.м., кадастровый номер: 55:16:020104:78, местонахождение по адресу: Омская область, Нижнеомский р-н, с. Нижняя Омка, 0,5 км северо-западнее от административного здания Почтовая 77А; объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи N 5 от 19.03.2010, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 12.04.2010 сделана запись о регистрации N 55-55-05/001/2010-628; стоимость сооружения составляет 1 971 000 руб.
В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи оплата производится в рассрочку, согласно графику платежей, в течение 12 месяцев с момента подписания договора на общую сумму 13 971 000 руб.
Истцом по договору купли-продажи в соответствии с графиком платежей было уплачено ответчику 4 271 000 руб.
В производстве Арбитражного суда Омской области находилось дело N А46-19724/2020 по иску ООО "МИК" к ООО "МСК Омск" при участии в нем в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО "Олимп", о признании за ООО "МИК" права собственности на часть земельного участка с кадастровым номером 55:16:120702:8, расположенного под принадлежащими ООО "МИК" канализационными сетями, которые были приобретены им у ООО "МСК Омск" по договору купли-продажи от 17.12.2018 N 4. В данном иске ООО "МИК" просило:
- образовать из земельного участка: кадастровый номер: 55:16:120702:8, площадь 153 214 кв. м., местонахождение по адресу: Российская Федерация, Омская область, Нижнеомский район, село Нижняя Омка, участок находится примерно в 150 м по направлению на северо-запад от ориентира село Нижняя Омка путем его раздела два земельных участка: земельный участок N 1 с условным номером 55:16:120702:8:ЗУ1, площадью 4 661 кв. м., расположенный под объектом недвижимости "канализационные сети", в границах, необходимых для их использования, земельный участок N 2 с условным номером 55:16:120702:8:ЗУ2, площадью 148552 кв.м., с характерными точками координат, указанными в иске;
- признать право собственности ООО "МИК" на земельный участок с условным номером 55:16:120702:8:ЗУ1, площадью 4 661 кв. м. местонахождение по адресу: Российская Федерация, Омская область, Нижнеомский район, село Нижняя Омка, участок находиться примерно в 150 м по направлению на северо-запад от ориентира село Нижняя Омка;
- прекратить право собственности ООО "МСК Омск" на земельный участок с условным номером 55:16:120702:8:ЗУ1, площадью 4 661 кв. м. местонахождение по адресу: Российская Федерация, Омская область, Нижнеомский район, село Нижняя Омка, участок находиться примерно в 150 м по направлению на северо-запад от ориентира село Нижняя Омка;
- осуществить постановку образованного земельного участка с условным номером 55:16:120702:8:ЗУ1, площадью 4 661 кв. м. местонахождение по адресу: Российская Федерация, Омская область, Нижнеомский район, село Нижняя Омка, участок находиться примерно в 150 м по направлению на северо-запад от ориентира село Нижняя Омка на кадастровый учет;
- зарегистрировать право собственности ООО "МИК" на земельный участок с условным номером 55:16:120702:8:ЗУ1, площадью 4 661 кв. м. местонахождение по адресу: Российская Федерация, Омская область, Нижнеомский район, село Нижняя Омка, участок находиться примерно в 150 м по направлению на северо-запад от ориентира село Нижняя Омка.
Решением от 29.07.2021 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-19724/2020 исковые требования ООО "МИК" удовлетворены в полном объеме, земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:8 разделен на два (впоследствии им присвоены кадастровые номера 55:16:120702:158 и 55:16:120702:159), и за одной его частью (которой впоследствии присвоен кадастровый номер 55:16:120702:159) признано право собственности ООО "МИК".
На основании решения от 05.08.2021 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-19724/2020, вступившего в законную силу, земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:8 был снят с кадастрового учета в связи с образованием двух земельных участков с кадастровыми номерами 55:16:120702:158 и 55:16:120702:159. При этом в собственности истца остался земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:159 с иной площадью и иными границами, чем определены в договоре купли-продажи.
То есть по договору купли-продажи ответчик обязался передать истцу земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:8 площадью 153 214 кв.м., а фактически в собственности истца находится иной земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:159 площадью 148 552 кв.м.
Земельные участки, как объекты недвижимости, являются индивидуально-определенными вещами и юридически незаменимы, то есть не могут исчисляться количественно, а каждый из них обладает уникальными признаками (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.05.2021 N Ф04-1449/2021 по делу N А67-1334/2020).
Предметом договора купли-продажи является земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:8 целиком. Разделение указанного участка на два, меньшей площади изменило существенные условия договора купли-продажи.
Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора купли-продажи в случае если выяснится, что передаваемые покупателю объекты недвижимости были обременены к моменту государственной регистрации правами третьих лиц, покупатель имеет право потребовать уменьшения стоимости либо расторжения настоящего договора, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц, существовавших к моменту государственной регистрации прав на его имя. При изъятии объектов недвижимости у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до передачи объектов недвижимости, продавец обязан возместить покупателю понесенные последним убытки. Размер убытков определяется в размере рыночной стоимости объектов недвижимости, которая будет существовать в момент предъявления прав третьими лицами.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по передаче истцу индивидуально-определенной вещи, указанной в пункте 1.1 договора, что является, по его мнению, существенным нарушением договора купли-продажи, ООО "МСК Омск" обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, в котором просило расторгнуть договор купли-продажи, взыскать с ООО "Олимп" в пользу ООО "МСК Омск" произведенную по договору купли-продажи оплату в размере 4 271 000 руб., разрешить вопрос о возврате ООО "МСК Омск" ООО "Олимп" переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 8, 450, 452, 453, 475, 549, 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 6, 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), частью 6 статьи 1, частями 2 и 4 статьи 8, частью 1 статьи 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), условиями договора, установив, что ответчик не исполнил обязанность по передаче истцу индивидуально-определенной вещи, указанной в пункте 1.1 договора купли-продажи, чем существенно нарушил условия договора, удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его изменения или отмены, исходя из следующего.
Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Возникшие между сторонами правоотношения подлежат регулированию нормами главы 30 ГК РФ (купли-продажа), раздела 3 части I ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.
Как следует из пункта 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу пункта 3 статьи 454 ГК РФ к отдельному виду договора купли продажи-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
Статьей 557 ГК РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с пунктом 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Согласно пункту 2 статьи 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Таким образом, покупателю, имеющему в силу положений действующего законодательства право предъявить продавцу предусмотренные статьей 557 ГК РФ требования, связанные с ненадлежащим качеством переданного недвижимого имущества (при подтверждении указанных обстоятельств относимыми и допустимыми доказательствами), не может быть отказано в защите по причине подписания без возражений акта приема-передачи объекта недвижимости.
В соответствии со статьями 309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В настоящем случае в качестве существенного нарушения договора купли-продажи истцом расценено неисполнение ответчиком, как продавцом, обязанности по передаче истцу индивидуально-определенной вещи, указанной в пункте 1.1 договора.
Из дела действительно следует, что по договору купли-продажи ответчик обязался передать истцу земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:8 площадью 153 214 кв.м., а фактически в собственности истца находится иной земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:159 площадью 148 552 кв.м.
Указанное было обусловлено тем, что после заключения договора купли-продажи (23.12.2019) ООО "МИК" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "МСК Омск", по итогам рассмотрения которого Арбитражным судом Омской области принято решение от 29.07.2021 по делу N А46-19724/2020, которым земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:8 разделен на два (впоследствии им присвоены кадастровые номера 55:16:120702:158 и 55:16:120702:159), а за одной его частью (которой впоследствии присвоен кадастровый номер 55:16:120702:159) признано право собственности ООО "МИК".
На основании решения от 05.08.2021 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-19724/2020, вступившего в законную силу, земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:8 был снят с кадастрового учета в связи с образованием двух земельных участков с кадастровыми номерами 55:16:120702:158 и 55:16:120702:159. При этом в собственности истца остался земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:159 с иной площадью и иными границами, чем определены в договоре купли-продажи.
В рамках дела N А46-19724/2020 преюдициально установлено, что по договору купли-продажи ответчик обязался передать истцу земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:8 площадью 153 214 кв.м., однако фактически в собственность ООО "МСК Омск" был передан иной земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:159 площадью 148 552 кв.м. Из указанного следует, что ответчик не исполнил свои обязательства по договору и не передал индивидуально-определенную вещь, указанную в пункте 1.1 договора.
Полученный истцом от ответчика земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:159 - не то, на что рассчитывал истец при заключении договора купли-продажи, так как данный участок представляет заболоченную местность и бесполезен для истца, поскольку последний лишается возможности использовать его для слива сточных вод, так как котлованы для слива находятся на земельном участке с кадастровым номером 55:16:120702:158.
В то же время согласно не опровергнутым доводам истца смысл покупки земельного участка с кадастровым номером 55:16:120702:8 для него состоял именно в организации приема сточных вод с целью получения экономической выгоды.
Согласно части 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В соответствии с частями 2, 4 статьи 8 Закона N 218-ФЗ к основным сведениям об объекте недвижимости, позволяющие определить такой объект в качестве индивидуально-определенной вещи, относятся кадастровый номер (определяющий его границы) и площадь земельного участка.
Границы являются индивидуализирующим признаком земельного участка, (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.12.2021 N Ф04-6575/2021 по делу N А70-16675/2020).
Земельные участки как объекты недвижимости являются индивидуально-определенными вещами и юридически незаменимы, то есть не могут исчисляться количественно, а каждый из них обладает уникальными признаками (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.05.2021 N Ф04-1449/2021 по делу N А67-1334/2020).
А потому указание ответчика на то, что земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:159 меньше земельного участка с кадастровым номером 55:16:120702:8 только на 3,9 процента, что никак не влияет на его характеристики, несостоятельно.
С учетом того обстоятельства, что условие о составляющем предмет договора купли-продажи земельном участке является существенным, передав истцу земельный участок, не соответствующий предмету договора, ответчик допустил существенное нарушение договора купли-продажи.
Ответчик утверждает, что истец и ООО "МИК" являются аффилированными лицами через Маначинского В.В. (участник ООО "МИК" до 27.02.2020, учредитель и директор ООО "МСК Омск").
При заключении договора купли-продажи директор ООО "МСК Омск" Ма
