Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2023 г. N 08АП-4098/23 по делу N А46-13736/2021

город Омск

07 июня 2023 г.

Дело N А46-13736/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2023 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Краецкой Е.Б.

судей Грязниковой А.С., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4098/2023) общества с ограниченной ответственностью "Олимп" на решение от 07.03.2023 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-13736/2021 (судья Пермяков В.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "МСК Омск" (ИНН 5507229005, ОГРН 1125543006720) к обществу с ограниченной ответственностью "Олимп" (ИНН 5506201261, ОГРН 1075543010839) о расторжении договора купли-продажи, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Молочная инвестиционная компания", управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524),

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Олимп" - Скобелев Артем Владимирович по доверенности от 05.09.2022 сроком действия 1 год;

от общества с ограниченной ответственностью "МСК Омск" - Копылова Марина Валерьевна по доверенности от 20.12.2022 N 7 сроком действия 10 лет;

от общества с ограниченной ответственностью "Молочная инвестиционная компания" - Капустинский Виталий Александрович по доверенности от 20.11.2020 сроком действия 10 лет;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "МСК Омск" (далее - ООО "МСК Омск", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Олимп" (далее - ООО "Олимп", ответчик) о взыскании убытков в размере 1 288 000 руб. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 N 1/23.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Молочная инвестиционная компания" (далее - ООО "МИК").

постановлением от 19.07.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены, с ООО "Олимп" в пользу ООО "МСК Омск" взысканы убытки в размере 1 288 000 руб. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 N 1/23, расходы по оплате государственной пошлины в размере 25 600 руб., расходы на проведение судебной экспертизы в размере 30 000 руб., с ООО "Олимп" в доход федерального бюджета взыскано 280 руб. государственной пошлины.

Постановлением от 10.11.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа постановление от 19.07.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

При новом рассмотрении истец в порядке статьи 49 АПК РФ изменил предмет иска, просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 N 1/23, заключенный между ООО "МСК Омск" и ООО "Олимп"; взыскать с ООО "Олимп" в пользу ООО "МСК Омск" произведенную по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 N 1/23 оплату в размере 4 271 000 руб.; просил разрешить вопрос о возврате ООО "МСК Омск" ООО "Олимп" переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Решением от 07.03.2023 Арбитражного суда Омской области исковые требования ООО "МСК Омск" удовлетворены, расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 N 1/23, заключенный между ООО "МСК Омск" и ООО "Олимп", с ООО "Олимп" в пользу ООО "МСК Омск" взыскана произведенная по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 N 1/23 оплата в размере 4 271 000 руб. и судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 25 600 руб., на ООО "МСК Омск" возложена обязанность возвратить ООО "Олимп" фактически переданное по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 N 1/23 недвижимое имущество; с ООО "Олимп" в доход федерального бюджета взыскано 24 755 руб. государственной пошлины; указано выплатить автономной некоммерческой организации "Центр экспертиз "Лаборатория экспертных исследований" с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 30 000 руб. согласно счету N 30 от 15.02.2022, перечисленные ООО "МСК Омск" платежным поручением от 29.11.2021 N 2097.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Олимп" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель указал следующее:

- при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 N 1/23 истец должен был знать о правах ООО "МИК" на часть составляющего его предмет земельного участка;

- истец согласился принять составляющий предмет договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 N 1/23 земельный участок, обремененный правами третьего лица - ООО "МИК" (пункт 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ));

- наличие оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 N 1/23 в связи с нарушением ответчиком условий договора о качестве товара истцом не доказано;

- истец аффилирован с ООО "МИК" через Маначинского Валерия Витальевича (далее - Маначинский В.В.), имеются основания считать поведение данных лиц в отношениях с ответчиком свидетельствующим о злоупотреблении ими правом (статья 10 ГК РФ).

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Олимп" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представители ООО "МСК Омск", ООО "МИК" указали, что с доводами апелляционной жалобы не согласны, просили оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов", явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося лица.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Между ООО "МСК Омск" (покупатель) и ООО "Олимп" (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 N 1/23 (далее - договор купли-продажи), согласно пункту 1.1 которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность нижеперечисленные объекты недвижимости:

1) земельный участок: кадастровый номер: 55:16:120702:8, площадь 153 214 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, местонахождение по адресу: Российская Федерация, Омская область, Нижнеомский район, село Нижняя Омка, участок находиться примерно в 150 м по направлению на северо-запад от ориентира село Нижняя Омка; объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи N 8 от 14.10.2010, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 27.10.2010 сделана запись регистрации N 55-55-05/021/2010-386; стоимость земельного участка составляет 12 000 000 руб.;

2) сооружение: выгребная яма, площадь 815,3 кв.м., кадастровый номер: 55:16:020104:78, местонахождение по адресу: Омская область, Нижнеомский р-н, с. Нижняя Омка, 0,5 км северо-западнее от административного здания Почтовая 77А; объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи N 5 от 19.03.2010, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 12.04.2010 сделана запись о регистрации N 55-55-05/001/2010-628; стоимость сооружения составляет 1 971 000 руб.

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи оплата производится в рассрочку, согласно графику платежей, в течение 12 месяцев с момента подписания договора на общую сумму 13 971 000 руб.

Истцом по договору купли-продажи в соответствии с графиком платежей было уплачено ответчику 4 271 000 руб.

В производстве Арбитражного суда Омской области находилось дело N А46-19724/2020 по иску ООО "МИК" к ООО "МСК Омск" при участии в нем в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО "Олимп", о признании за ООО "МИК" права собственности на часть земельного участка с кадастровым номером 55:16:120702:8, расположенного под принадлежащими ООО "МИК" канализационными сетями, которые были приобретены им у ООО "МСК Омск" по договору купли-продажи от 17.12.2018 N 4. В данном иске ООО "МИК" просило:

- образовать из земельного участка: кадастровый номер: 55:16:120702:8, площадь 153 214 кв. м., местонахождение по адресу: Российская Федерация, Омская область, Нижнеомский район, село Нижняя Омка, участок находится примерно в 150 м по направлению на северо-запад от ориентира село Нижняя Омка путем его раздела два земельных участка: земельный участок N 1 с условным номером 55:16:120702:8:ЗУ1, площадью 4 661 кв. м., расположенный под объектом недвижимости "канализационные сети", в границах, необходимых для их использования, земельный участок N 2 с условным номером 55:16:120702:8:ЗУ2, площадью 148552 кв.м., с характерными точками координат, указанными в иске;

- признать право собственности ООО "МИК" на земельный участок с условным номером 55:16:120702:8:ЗУ1, площадью 4 661 кв. м. местонахождение по адресу: Российская Федерация, Омская область, Нижнеомский район, село Нижняя Омка, участок находиться примерно в 150 м по направлению на северо-запад от ориентира село Нижняя Омка;

- прекратить право собственности ООО "МСК Омск" на земельный участок с условным номером 55:16:120702:8:ЗУ1, площадью 4 661 кв. м. местонахождение по адресу: Российская Федерация, Омская область, Нижнеомский район, село Нижняя Омка, участок находиться примерно в 150 м по направлению на северо-запад от ориентира село Нижняя Омка;

- осуществить постановку образованного земельного участка с условным номером 55:16:120702:8:ЗУ1, площадью 4 661 кв. м. местонахождение по адресу: Российская Федерация, Омская область, Нижнеомский район, село Нижняя Омка, участок находиться примерно в 150 м по направлению на северо-запад от ориентира село Нижняя Омка на кадастровый учет;

- зарегистрировать право собственности ООО "МИК" на земельный участок с условным номером 55:16:120702:8:ЗУ1, площадью 4 661 кв. м. местонахождение по адресу: Российская Федерация, Омская область, Нижнеомский район, село Нижняя Омка, участок находиться примерно в 150 м по направлению на северо-запад от ориентира село Нижняя Омка.

Решением от 29.07.2021 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-19724/2020 исковые требования ООО "МИК" удовлетворены в полном объеме, земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:8 разделен на два (впоследствии им присвоены кадастровые номера 55:16:120702:158 и 55:16:120702:159), и за одной его частью (которой впоследствии присвоен кадастровый номер 55:16:120702:159) признано право собственности ООО "МИК".

На основании решения от 05.08.2021 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-19724/2020, вступившего в законную силу, земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:8 был снят с кадастрового учета в связи с образованием двух земельных участков с кадастровыми номерами 55:16:120702:158 и 55:16:120702:159. При этом в собственности истца остался земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:159 с иной площадью и иными границами, чем определены в договоре купли-продажи.

То есть по договору купли-продажи ответчик обязался передать истцу земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:8 площадью 153 214 кв.м., а фактически в собственности истца находится иной земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:159 площадью 148 552 кв.м.

Земельные участки, как объекты недвижимости, являются индивидуально-определенными вещами и юридически незаменимы, то есть не могут исчисляться количественно, а каждый из них обладает уникальными признаками (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.05.2021 N Ф04-1449/2021 по делу N А67-1334/2020).

Предметом договора купли-продажи является земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:8 целиком. Разделение указанного участка на два, меньшей площади изменило существенные условия договора купли-продажи.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора купли-продажи в случае если выяснится, что передаваемые покупателю объекты недвижимости были обременены к моменту государственной регистрации правами третьих лиц, покупатель имеет право потребовать уменьшения стоимости либо расторжения настоящего договора, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц, существовавших к моменту государственной регистрации прав на его имя. При изъятии объектов недвижимости у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до передачи объектов недвижимости, продавец обязан возместить покупателю понесенные последним убытки. Размер убытков определяется в размере рыночной стоимости объектов недвижимости, которая будет существовать в момент предъявления прав третьими лицами.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по передаче истцу индивидуально-определенной вещи, указанной в пункте 1.1 договора, что является, по его мнению, существенным нарушением договора купли-продажи, ООО "МСК Омск" обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, в котором просило расторгнуть договор купли-продажи, взыскать с ООО "Олимп" в пользу ООО "МСК Омск" произведенную по договору купли-продажи оплату в размере 4 271 000 руб., разрешить вопрос о возврате ООО "МСК Омск" ООО "Олимп" переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 8, 450, 452, 453, 475, 549, 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 6, 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), частью 6 статьи 1, частями 2 и 4 статьи 8, частью 1 статьи 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), условиями договора, установив, что ответчик не исполнил обязанность по передаче истцу индивидуально-определенной вещи, указанной в пункте 1.1 договора купли-продажи, чем существенно нарушил условия договора, удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его изменения или отмены, исходя из следующего.

Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Возникшие между сторонами правоотношения подлежат регулированию нормами главы 30 ГК РФ (купли-продажа), раздела 3 части I ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

Как следует из пункта 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 3 статьи 454 ГК РФ к отдельному виду договора купли продажи-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Статьей 557 ГК РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно пункту 2 статьи 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Таким образом, покупателю, имеющему в силу положений действующего законодательства право предъявить продавцу предусмотренные статьей 557 ГК РФ требования, связанные с ненадлежащим качеством переданного недвижимого имущества (при подтверждении указанных обстоятельств относимыми и допустимыми доказательствами), не может быть отказано в защите по причине подписания без возражений акта приема-передачи объекта недвижимости.

В соответствии со статьями 309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В настоящем случае в качестве существенного нарушения договора купли-продажи истцом расценено неисполнение ответчиком, как продавцом, обязанности по передаче истцу индивидуально-определенной вещи, указанной в пункте 1.1 договора.

Из дела действительно следует, что по договору купли-продажи ответчик обязался передать истцу земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:8 площадью 153 214 кв.м., а фактически в собственности истца находится иной земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:159 площадью 148 552 кв.м.

Указанное было обусловлено тем, что после заключения договора купли-продажи (23.12.2019) ООО "МИК" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "МСК Омск", по итогам рассмотрения которого Арбитражным судом Омской области принято решение от 29.07.2021 по делу N А46-19724/2020, которым земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:8 разделен на два (впоследствии им присвоены кадастровые номера 55:16:120702:158 и 55:16:120702:159), а за одной его частью (которой впоследствии присвоен кадастровый номер 55:16:120702:159) признано право собственности ООО "МИК".

На основании решения от 05.08.2021 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-19724/2020, вступившего в законную силу, земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:8 был снят с кадастрового учета в связи с образованием двух земельных участков с кадастровыми номерами 55:16:120702:158 и 55:16:120702:159. При этом в собственности истца остался земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:159 с иной площадью и иными границами, чем определены в договоре купли-продажи.

В рамках дела N А46-19724/2020 преюдициально установлено, что по договору купли-продажи ответчик обязался передать истцу земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:8 площадью 153 214 кв.м., однако фактически в собственность ООО "МСК Омск" был передан иной земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:159 площадью 148 552 кв.м. Из указанного следует, что ответчик не исполнил свои обязательства по договору и не передал индивидуально-определенную вещь, указанную в пункте 1.1 договора.

Полученный истцом от ответчика земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:159 - не то, на что рассчитывал истец при заключении договора купли-продажи, так как данный участок представляет заболоченную местность и бесполезен для истца, поскольку последний лишается возможности использовать его для слива сточных вод, так как котлованы для слива находятся на земельном участке с кадастровым номером 55:16:120702:158.

В то же время согласно не опровергнутым доводам истца смысл покупки земельного участка с кадастровым номером 55:16:120702:8 для него состоял именно в организации приема сточных вод с целью получения экономической выгоды.

Согласно части 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В соответствии с частями 2, 4 статьи 8 Закона N 218-ФЗ к основным сведениям об объекте недвижимости, позволяющие определить такой объект в качестве индивидуально-определенной вещи, относятся кадастровый номер (определяющий его границы) и площадь земельного участка.

Границы являются индивидуализирующим признаком земельного участка, (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.12.2021 N Ф04-6575/2021 по делу N А70-16675/2020).

Земельные участки как объекты недвижимости являются индивидуально-определенными вещами и юридически незаменимы, то есть не могут исчисляться количественно, а каждый из них обладает уникальными признаками (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.05.2021 N Ф04-1449/2021 по делу N А67-1334/2020).

А потому указание ответчика на то, что земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:159 меньше земельного участка с кадастровым номером 55:16:120702:8 только на 3,9 процента, что никак не влияет на его характеристики, несостоятельно.

С учетом того обстоятельства, что условие о составляющем предмет договора купли-продажи земельном участке является существенным, передав истцу земельный участок, не соответствующий предмету договора, ответчик допустил существенное нарушение договора купли-продажи.

Ответчик утверждает, что истец и ООО "МИК" являются аффилированными лицами через Маначинского В.В. (участник ООО "МИК" до 27.02.2020, учредитель и директор ООО "МСК Омск").

При заключении договора купли-продажи директор ООО "МСК Омск" Маначинский В.В. знал или должен был знать об отсутствии у ООО "Олимп" права на отчуждение земельного участка в той его части, которая занята имуществом ООО "МИК" (канализационные сети, поступившие в собственность ООО "МИК" по договору купли-продажи от 17.12.2018 N 4 с ответчиком).

А потому истец не вправе ссылаться на данное обстоятельство в рамках настоящего дела (пункт 1 статьи 460 ГК РФ).

Однако, как верно указал суд первой инстанции, данное утверждение ответчика не основано на имеющихся в деле доказательствах.

Договор купли продажи N 4 от 17.12.2018 между ответчиком и ООО "МИК" не содержит информацию о расположении составляющего его предмет имущества на земельном участке, указанном в договоре купли-продажи между истцом и ответчиком.

Технический паспорт канализационных сетей также не содержит информацию о нахождении их на данном земельном участке. Отсутствие у канализационных сетей своего кадастрового номера показывает, что в ЕГРН информация о координатных точках канализационных сетей также внесена не была.

В силу части 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 9 Закона N 218-ФЗ определено, что в реестр прав на недвижимость, входящий в состав ЕГРН, вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости.

Выписка из ЕГРН на дату заключения договора купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:16:120702:8 не содержала сведений об обременениях.

Из судебных актов по делу N А46-22368/2019 следует, что ответчик считал себя полноправным владельцем соответствующего земельного участка, целиком сдал его в аренду ООО "МИК" и пытался взыскать арендную плату в полном объеме.

Карев Дмитрий Николаевич, как одновременно директор ООО "Олимп" и ООО "МИК", также не предпринял никаких действий по передаче земельного участка под канализационными сетями от ответчика к ООО "МИК".

При рассмотрении судами дела N А46-19724/2020 по иску ООО "МИК" к истцу о признании права собственности на часть земельного участка с кадастровым номером 55:16:120702:8 под канализационными сетями ответчик, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, занимал правовую позицию, прямо противоположную поддерживаемой им в настоящем деле, согласно которой договор купли-продажи N 4 от 17.12.2018 между ответчиком и ООО "МИК" является ничтожным, а у ООО "МИК" нет юридических прав на землю под канализационными сетями, в связи с чем право на часть данного земельного участка у ООО "МИК" отсутствует, и подавал апелляционную и кассационную жалобы на судебные акты об удовлетворении требований ООО "МИК", в удовлетворении которых было отказано.

Данные обстоятельства опровергают позицию ответчика, согласно которой истец в лице своего директора Маначинского В.В. в момент заключения договора купли-продажи знал или должен был знать о наличии у ООО "МИК" прав на часть составляющего предмет данного договора земельного участка.

Фактически указанные доводы ответчика сводятся к тому, что истец и ответчик в договоре купли-продажи договорились о передаче земельного участка с кадастровым номером 55:16:120702:8, а устно договорились о передаче ответчиком истцу земельного участка с кадастровым номером 55:16:120702:159 меньшей площади.

Однако договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ). Таким образом, любые устные договоренности относительно предмета договора продажи недвижимости являются юридически ничтожными.

Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно пункту 4.1 договора купли-продажи продавец обязан передать покупателю объекты недвижимости свободным от любых прав третьих лиц, а также от движимого имущества, в том числе бесхозного. Предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях объектов недвижимости и ограничениях его использования.

Таким образом, ответчик был обязан совершить действия по освобождению земельного участка с кадастровым номером 55:16:120702:8 от прав третьего лица, однако не сделал этого, в связи с чем его поведение является недобросовестным.

В связи с изложенным доводы ответчика об осведомленности истца на дату заключения договора купли-продажи об обременении составляющего его предмет земельного участка правами третьего лица - ООО "МИК" верно признаны судом первой инстанции необоснованными.

Требование истца о расторжении договора купли- продажи удовлетворено судом первой инстанции правомерно.

Пунктом 2 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае расторжения договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно статье 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Следовательно, в связи с расторжением договора купли-продажи с ООО "Олимп" в пользу ООО "МСК Омск" подлежит взысканию произведенная по договору оплата в размере 4 271 000 руб.

Отказ от договора купли-продажи с возвратом уплаченных покупателю денежных средств (статьи 450, 475, 557 ГК РФ) не должен влечь неосновательного приобретения или сбережения имущества на стороне последнего (глава 60 ГК РФ), то есть нарушать эквивалентность осуществленных им при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений.

Следовательно, рассматривая спор о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченных за объект недвижимости денежных средств, установив предусмотренные пунктом 2 статьи 475 и статьей 557 ГК РФ основания для удовлетворения иска, суд независимо от предъявления продавцом соответствующего требования должен одновременно рассмотреть вопрос о возврате ему переданного покупателю имущества, поскольку сохранение за последним этого имущества означало бы нарушение согласованной сторонами эквивалентности встречных предоставлений (определения Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2020 N 309-ЭС20-9064, от 26.03.2021 N 303-ЭС20-20303).

А потому в связи с расторжением договора купли-продажи на ООО "МСК Омск" подлежит возложению обязанность возвратить ООО "Олимп" фактически переданное по договору недвижимое имущество.

Приведенные в апелляционной жалобе аргументы не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение при принятии судебного акта по существу. Каких-либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 07.03.2023 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-13736/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

А.С. Грязникова О.А. Сидоренко