Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2023 г. N 16АП-1004/23 по делу N А20-4407/2022

г. Ессентуки

9 июня 2023 г.

Дело N А20-4407/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 6 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 9 июня 2023 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей Цигельникова И.А., Егорченко И.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О., с участием: от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике - Мамишевой Б.Л. (доверенность от 13.07.2022), от общества с ограниченной ответственностью "Ашамаз и Л.А." - Гурижева А.М. (доверенность от 01.08.2022), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.02.2023 по делу N А20-4407/2022,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ашамаз и Л.А." (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее - управление) в котором просило:

- признать незаконным отказ управления от 19.07.2022 N КУВД-001/2022-15057378/4 в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 07:09:0104019:238, расположенный по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова, 19 (во дворе жилого дома);

- обязать управление зарегистрировать за обществом право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 07:09:0104019:238 (помещение площадью 894,4 кв. м), расположенный по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова, во дворе жилого дома N 19 (уточненные требования).

Решением суда от 13.02.2023 требования удовлетворены в полном объеме. Суд исходил из того, что у регистрирующего органа не имелось законных оснований для отказа обществу в государственной регистрации прав.

В апелляционной жалобе управление просило отменить решение и отказать в удовлетворении требований. Жалоба мотивирована тем, что на государственную регистрацию не были представлены документы, предусмотренные частью 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), а именно: разрешение на строительство и правоустанавливающий документ на земельный участок. Решение суда не содержит ссылок на нормы Закона N 218-ФЗ, которые были нарушены регистрирующим органом. Из представленных в управление документов государственный регистратор не мог однозначно установить факт законности предоставления и использования земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104019:2 для строительства объекта недвижимости с кадастровым номером 07:09:0104019:238. Разрешение N 815-н выдано на сооружение гаражей на 60 мест, в то время как предметом договора о долевом участии в строительстве является нежилое здание в составе объекта - полуподземные гаражи на 56 машино-мест. Истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

В отзыве общество просило отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы жалобы, представитель общества - возражал против её удовлетворения.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей, апелляционный суд находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.

Судом установлено и из материалов дела следует, что постановлением главы администрации г. Нальчика от 17.12.1999 N 1289 у Северо-Кавказского научно-исследовательского института горного и предгорного садоводства изъят и предоставлен ООО "Науруз" (далее - компания) земельный участок площадью 0,37 га из земель, занятых многолетними насаждениями, для проектирования и строительства полуподземного гаража на 56 машино-мест с надстройкой детских площадок и помещений досуга для жителей жилого комплекса по ул. Тарчокова, 19.

На основании постановления от 17.12.1999 администрация г. Нальчика по договору (б/д и номера, зарегистрирован 15.03.2002) предоставила компании в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 3 712 кв. м, кадастровый номер 07:09:000007:0507 (в настоящее время 07:09:0104019:2), расположенный в г. Нальчик по ул. Тарчокова, 19 для проектирования и строительства полуподземного гаража на 56 машино-мест.

Управление Государственного архитектурно-строительного надзора Министерства строительства и ЖКХ КБР выдало компании разрешение от 23.01.2001 N 815-н на выполнение строительно-монтажных работ по сооружению гаражей на 60 мест с надстройкой детских площадок и помещений досуга по ул. Тарчокова в г. Нальчик.

Местная администрация городского округа Нальчик вынесла постановление от 29.10.2014 N 2183, которым компании продлен срок действия договора аренды земельного участка на 11 месяцев.

На основании указанного постановления МКУ "Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор от 30.10.2014 N 2572-АЗ аренды земельного участка, согласно которому арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте от 03.09.2013, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 07:09:0104019:2, местонахождение участка: г. Нальчик, ул. Тарчокова, 19, общая площадь: 3712 кв. м, вид разрешенного использования: под полуподземными гаражами с настройкой детских площадок и помещений досуга. Срок аренды установлен с 30.10.2014. по 29.09.2015. В договоре отражено, что на участке имеются полуподземные гаражи с надстройкой детских площадок и помещения досуга.

Передача участка компании оформлена актом от 30.10.2014.

Компания (застройщик) и общество (дольщик) заключили договор от 02.11.2014 о долевом участии в строительстве, по условиям которого дольщик поручает и обязуется финансировать, а застройщик - осуществить строительство сооружения - нежилого помещения площадью 894,4 кв. м, этажность: 2, подземный - 1, мансарда, в составе объекта "полуподземные гаражи на 56 машино-мест с надстройкой детских площадок и помещений досуга" на земельном участке площадью 3712 кв. м с кадастровым номером 07:09:0104019:2, расположенным в г. Нальчик по ул. Тарчокова, 19, во дворе жилого комплекса. Дольщик обязался уплатить застройщику договорную стоимость строительства в размере 8 500 000 руб.

Согласно акту приема-передачи от 30.09.2015 застройщик передал дольщику незавершенный строительством объект - нежилое помещение площадью 894,4 кв. м (степень готовности не указана). При этом в акте отражено, что стороны выполнили возложенные на себя обязательства по договору от 02.11.2014, претензий друг к другу не имеют.

19 января 2016 года компания ликвидирована (ГРН записи 2160726052441).

Общество 17.03.2022 обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прав в отношении незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 07:09:0104019:238 площадью 894,4 кв. м, расположенного в г. Нальчик по ул. Тарчокова во дворе жилого дома N 19.

Уведомлением от 19.04.2022 N КУВД-001/2022-15057378/2 управление сообщило о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации (разрешение на строительство, правоустанавливающий документ на земельный участок).

Поскольку в установленный срок общество не устранило причины, по которым государственная регистрация была приостановлена, регистрирующий орган принял решение об отказе в государственной регистрации (уведомление от 19.07.2022 N КУВД-001/2022-15057378/4).

Считая отказ регистрирующего органа незаконным, общество обратилось в суд.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (пункт 6 статьи 131 Гражданским кодексом).

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав.

В силу пункта 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ).

Частью 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 этого закона (часть 1 статьи 27 Закона N 218-ФЗ).

Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции руководствовался положениями абзацев третьего и четвертого пункта 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22).

Однако применимость указанных разъяснений к обстоятельствам настоящего спора в судебном акте не аргументировал.

Апелляционный суд считает, что разъяснения, на которые сослался суд первой инстанции, не применимы к спорным отношениям, поскольку касаются споров, связанных с отказом в государственной регистрации перехода права, т. е. когда первичная регистрация права на объект недвижимости состоялась.

В настоящем же деле права на спорный объект никогда не были зарегистрированы, а основанием к отказу в государственной регистрации послужило отсутствие документов, необходимых для государственной регистрации (подтверждающих законность строительства объекта недвижимости и наличие у общества прав на этот объект).

Обращаясь с заявлением о государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства, истец в силу части 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ должен был представить в регистрирующий орган разрешение на строительство и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором объект расположен.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Суд первой инстанции не исследовал и не оценил документы, представленные обществом на государственную регистрацию.

Согласно описи документов от 17.03.2022 на государственную регистрацию общество представило, в частности: постановление от 17.12.1999, постановление от 29.10.2014, договор аренды земельного участка от 30.10.2014, договор о долевом участии в строительстве от 02.11.2014, акт приема-передачи от 30.09.2015.

Вместе с тем, разрешение на строительство в описи документов не значится.

В отсутствие такого документа, регистрирующий орган, руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 26, частью 1 статьи 27 Закона N 218-ФЗ правомерно приостановил государственную регистрацию, а впоследствии, отказал в государственной регистрации.

Действия управления соответствуют закону.

Возлагая на управление обязанность по регистрации права собственности на помещение с кадастровым номером 07:09:0104019:238, как на объект незавершенного строительства, суд первой инстанции также не учел следующее.

В подтверждение наличия прав на спорный объект общество представило в суд договор от 02.11.2014 о долевом участии в строительстве и акт приема-передачи объекта от 30.09.2015.

По указанному договору компания приняла на себя обязательство осуществить строительство сооружения - нежилого помещения площадью 894,4 кв. м, а общество - уплатить застройщику стоимость строительства - 8 500 000 руб.

Вместе с тем, в деле имеется технический паспорт от 07.05.2009, а также выписка из ЕГРН от 28.02.2022, из которых следует, что по состоянию на 07.05.2009 объект незавершенного строительства уже был возведен (степень готовности 92 %). На кадастровый учет объект, которому присвоен кадастровый номер 07:09:0104019:238, поставлен 17.02.2014.

Таким образом, договор от 02.11.2014 о долевом участии в строительстве заключен более чем через пять лет со дня, когда объект, в отношении которого он был заключен, был практически построен.

Следовательно, право собственности общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 07:09:0104019:238 (степень готовности 92 %) не могло возникнуть на основании договора от 02.11.2014.

Это свидетельствует о наличии спора о праве на недвижимое имущество, который не может разрешаться в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений (пункт 56 постановления N 10/22).

В обоснование своих требований общество ссылается на письмо компании от 01.03.2011, которое содержит упоминание о том, что общество является дольщиком строительства в отношении помещения офиса площадью 894,4 кв. м, однако это письмо правоустанавливающим документом в отношении спорного объекта не является и на государственную регистрацию не представлялось.

Более того, общество представило в материалы дела технический план от 09.06.2022, выполненный кадастровым инженером Мамбетовой М.Х., в котором указано, что на дату обследования, объект кадастровых работ (нежилое помещение площадью 894,4 кв. м) является достроенным (т. 1 л. д. 55-62).

Данное обстоятельство также исключает возможность удовлетворения требований общества о возложении на регистрирующий орган обязанности осуществить государственную регистрацию прав на объект недвижимости как на незавершенный строительством.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.02.2023 по делу N А20-4407/2022 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Ашамаз и Л.А." отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ашамаз и Л.А." (ИНН 0713003050, ОГРН 1020700750212) в доход федерального бюджета 3 000 рублей госпошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

И.А. Цигельников И.Н. Егорченко