|
09 июня 2023 г.
|
Дело N А65-22799/2022
|
Резолютивная часть постановления оглашена 06 июня 2023 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 июня 2023 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,
судей Назыровой Н.Б., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кистановой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест-НК" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 марта 2023 года по делу N А65-22799/2022 (судья Муллагулова Э.Р.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест-НК"
к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"
к индивидуальному предпринимателю Гасымову Назиму Гусейн оглы
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, акционерного общества "Казанский оптико-механический завод", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,
о признании,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Стройинвест-НК", г.Казань, (ОГРН 1131690046828, ИНН 1655272920) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан к ответчикам - Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН 1061655000582; ИНН 1655065674) (ответчик - 1) и Индивидуальному предпринимателю Гасымову Назиму Гусейн оглы, г.Казань, (ОГРНИП 308169029500454, ИНН165919419609) (ответчик - 2) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка N 19087 от 19.10.2016 о передаче в аренду земельного участка общей площадью 753 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый (условный) N 16:50:250249:989, по адресу: РТ, г. Казань, Советский район, ул. Мира; о признании перехода к ООО "Стройинвест-НК" в связи с заключением договора купли-продажи незавершенного строительством объекта от 13.09.2019, предметом которого является строение общей площадью застройки 457,6 кв.м., степенью готовности 5%, кадастровый N16:50:000000;12807, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. Мира, д.34, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком общей площадью 753 кв.м, кадастровый N16:50:250249:989, по адресу: РТ, г. Казань, ул. Мира.
Определением от 27.09.2022, в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г.Казань (ОГРН 1021602851753, ИНН 1655043430); Акционерное общество "Казанский оптико-механический завод", г.Казань (ОГРН 1021603617188, ИНН 1660004229); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г.Казань (ОГРН 1091690058107, ИНН 1659097613).
Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 10 марта 2023 года в удовлетворении исковых требований отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неполное исследование обстоятельств дела и не правильное применение норм материального права..
Ответчики отзыв на апелляционную жалобу не представили.
Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как следует из материалов дела, истец 13.09.2019 приобрел по договору купли-продажи незавершенный строительством объект, который представлял собой начальную стадию строительства пристроенного двухэтажного здания "Центр детского творчества" к многоквартирному жилому дому.
Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском, истец заявил, что ответчиком (продавцом, застройщиком), ИП Гасымовым Н.Г., были выполнены мероприятия, определенные ст. 5.2. Градостроительного кодекса РФ, - архитектурно-строительное проектирование, подготовка и утверждение документации по планировке территории, оформление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, градостроительный план земельного участка, получены технические требования на подключение (технологическое присоединение) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, выполнены условия, подлежащие обязательному исполнению при архитектурно-строительном проектировании в целях строительства и проч. В т.ч. было изменено назначение земельного участка (утверждено Постановлением Исполкома МО г.Казани N 2863 от 25.05.2018, указано в Дополнительном соглашении N 19087/дс от 23.07.2018) на вид разрешенного использования - "образование и просвещение", "центр детского творчества"; оформлен 29 августа 2018 года. Градостроительный план земельного участка; согласована схема организации дорожного движения к объекту письмом МКУ "Комитет по транспорту Исполкома МО г.Казани" N 5892 от 07 июня 2017 года; согласован МКУ "Управление архитектуры и градостроительства Исполкома МО г.Казани" эскизный проект строительства здания "Центр детского творчества" письмом N 15/07-0419615 от 11 октября 2017 года; согласован сводный план инженерных сетей письмом МКУ "Управление архитектуры и градостроительства Исполкома МО г.Казани" N 15/09-ИСХ/2295 от 12 марта 2019 года в результате неоднократного обращения. Также началась разработка Рабочего проекта строительства, что в дальнейшем являлось бы основанием для выдачи разрешения на строительство. Все эти действия, документы свидетельствовали о добросовестности продавца, а также последовательном, в соответствии с действующим законодательством, предоставлении права, обеспечении и подтверждении законности строительства объекта - двухэтажного здания "Центр детского творчества" общей проектной площадью 925, 00 кв.м на земельном участке по ул.Мира Советского района, органами государственной власти и управления. Истцом был приобретен не просто объект незавершенного строительства, а фактически объект в начальной стадии строительства. Никаких вопросов о существовании объекта как недвижимого имущества и по началу строительства не было.
В целях продолжения строительства объекта истец обратился в МКУ "КЗИО Исполкома г.Казани" для предоставления земельного участка с кадастровым номером 16:50:250249:989, общей площадью 753, 00 кв.м, расположенного по адресу: РТ, г.Казань, Советский район, ул.Мира, в аренду.
Письмами N 16351/КЗИО-ИСХ от 29 октября 2019 года, N 13271/КЗИО-ИСХ от 18 сентября 2020 года МКУ "КЗИО Исполкома г.Казани" указало, что право нВ однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства объекта реализовано предыдущим арендатором земельного участка, предоставление запрашиваемого земельного участка на новый срок не представляется возможным, в Советском районном суде г.Казани рассматривается заявление о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, дальнейшее рассмотрение вопроса заключения договора аренды возможно после завершения судебного разбирательства.
МКУ "КЗИО Исполкома МО г.Казани" обратилось в суд общей юрисдикции с иском о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта от 13 сентября 2019 года, применении последствий недействительности сделки (а также всех предыдущих договоров), признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и его сносе, признании права собственности ООО "Стройинвест-НК" на объект незавершенного строительства отсутствующим.
Решением Советского районного суда г. Казани от 16 февраля 2021 года по делу N 2-9/2021 отказано в удовлетворении исковых требований МКУ "КЗИО Исполкома МО г.Казани" в полном объеме к ООО "Стройинвест-НК", Гасымову Назиму Гусейн оглы, Брайнину П.Л., Галимуллину А.Н., ООО "Поворотный круг", АО "Казанский оптико-механический завод".
Апелляционным Определением Верховного суда Республики Татарстан от 31 января 2021 года по делу N 33-45/2022 отменено в части решение Советского районного суда г.Казани от 16 февраля 2021 года по делу N 2-9/2021, принято новое решение об удовлетворении исковых требований МКУ "КЗИО Исполкома МО г.Казани" к ООО "Стройинвест-НК" о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым N 16:50:000000:12807, расположенного по адресу: РТ, г.Казань, ул.Мира, 34. Иное оставлено без изменений.
Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 30 мая 2022 года по делу N 88-10849/2022 отказано в удовлетворении кассационной жалобы Гасымова Назима Гусейн оглы, оставлено без изменений судебное постановление апелляционной инстанции. В ответ на доводы о ненадлежащем истце по делу в связи с отнесением земельного участка с кадастровым N 16:50:250249:989 к собственности субъекта Российской Федерации - Республике Татарстан было указано: заключен Договор аренды земельного участка N 19087 от 19 октября 2016 года между МКУ "КЗИО Исполкома МО г.Казани" и Гасымовым Н.Г. То есть его совершение, существование в 2016 - 2019 годах правоотношений по аренде спорного земельного участка, не оспаривание договора в судебном порядке, определено юридическим фактом, который подтверждает право МКУ "КЗИО Исполкома МО г.Казани" на распоряжение спорным земельным участком и на подачу исков в защиту данных прав.
При рассмотрении дела N 2-9/2021 были подробно выяснены обстоятельства создания объекта.
Решениями Исполкома Казанского городского Совета народных депутатов N 867 от 05 августа 1987 г., N 997 от 17 августа 1988 года Государственному предприятию Производственному объединению "КОМЗ" был предоставлен на праве бессрочного пользования земельный участок (объединенный) общей площадью 3,5 га для строительства двух девятиэтажных жилых домов с пристроенными помещениями, детским дошкольным учреждением. На основании Разрешения N 277 от 22 апреля 1991 года на производство строительно-монтажных работ по 10-ти этажному 80 квартирному крупнопанельному жилому дому А-4 с пристроенной сберкассой застройщик ПО "КОМЗ" возвел на нем в т.ч. жилой дом N 34 по ул.Мира с пристроенным зданием за счет собственных средств. Иных источников финансирования не было согласно прилагаемой справке N 258/169 от 03 сентября 2008 года.
Постановлением Главы Администрации г.Казани N 898а от 06 сентября 1993 года. общий объект был разделен на очереди строительства. И без пристроенного здания жилой дом N (стр.) А-4, фактический N 34, по ул.Мира согласно Акта Государственной приемочной комиссии от 28 декабря 1993 года был введен в эксплуатацию. По пристроенному зданию Производственное объединение "КОМЗ" было обязано завершить строительство и сдать в эксплуатацию отдельным актом. Как видно, Объект к декабрю 1993 года уже был возведен до существующей и в настоящее время степени готовности.
Руководствуясь ст.ст. 218, 219, 263 ГК РФ, п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ ОАО "КОМЗ" как застройщик заказал изготовление Технического паспорта пристроя, не завершенного строительством, по состоянию на 01 августа 2008 г., инв. N 4994. И, в связи с принадлежностью земельного участка, ведении строительства на основании Разрешения N 277 от 22 апреля 1991 года, зарегистрировал 19 ноября 2008 года первоначальное право собственности на указанное пристроенное здание в начальной стадии строительства как на объект незавершенного строительства с кадастровым номером N 16:50:000000:12807.
Земельный участок был предоставлен в установленном порядке Казанскому оптико-механическому заводу - Государственному предприятию Производственному объединению. В настоящее время это АО "Казанский оптико-механический завод". Согласно пп. 1.7., 3.6. Устава ОАО "Казанский оптико-механический завод", 2008 год (до реорганизации), учрежден Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан. Является правопреемником в т.ч. Государственного предприятия Производственного объединения "Казанский оптико-механический завод".
В преамбуле Устава, на 2 титульном листе также указано, что ОАО "Казанский оптико-механический завод" учрежден Госкомитетом Республики Татарстан по приватизации государственного имущества. Данное учреждение создано согласно Указа Президента Республики Татарстан N УП-512 от 02.08.1995 "Об организационной структуре управления промышленностью и государственным имуществом Республики Татарстан и его приватизацией в новых условиях" для организации приватизации государственной собственности и контроля за её реализацией, для осуществления мер по демонополизации экономики. Подчинялся Президенту Республики Татарстан, Кабинету Министров Республики Татарстан. Упразднен 27 ноября 1996 года с передачей функций Госкомитету Республики Татарстан по управлению государственным имуществом (в настоящее время Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан).
Организационно-правовая форма ОАО "Казанский оптико-механический завод", порядок учреждения подтверждают форму собственности на принадлежащее имущество, в т.ч. на земельные участки. Это государственная собственность, предоставленная ПО "КОМЗ" на иных вещных правах, предусмотренных ст.ст. 268, 294, 296 ГК РФ. Точной информации о форме собственности, о распределении акций в указанном непубличном акционерном обществе нет.
В Едином государственном реестре недвижимости информации о субъекте права собственности на земельный участок с кадастровым N 16:50:250249:989 не содержится (копия Выписки из ЕГРН о характеристиках объекта - земельного участка N 16-0-1-217/4002/2018-4524 от 25 июня 2018 года). Однако земельные участки, право собственности Российской Федерации и/или субъекта Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, находятся в государственной собственности в силу прямого указания закона, то есть независимо от государственной регистрации данного права. Запись о государственной регистрации права в ЕГРН носит правоудостоверяющий, а не правоустанавливающий характер.
Покупатель ЗАО "ПТКФ "СпецАвтоГазТехника" (к настоящему времени ликвидировано) пыталось оформить, приобрести земельный участок под объектом в собственность. Но письмом МКУ "КЗИО Исполкома МО г.Казани" N 12178 от 14 июля 2009 года сообщило, что подобные земельные участки не могут быть приватизированы, а только предоставлены в аренду сроком до 1 -го года.
Последующие собственники по сложной процедуре оформляли землеустроительную документацию, размежевание земли. В том числе пытались выяснить информацию о собственнике земельного участка - Уведомление Управления Росреестра по РТ N 01/08/2011-308 от 03 марта 2011 года об отсутствии сведений.
Впервые после ОАО "КОМЗ" официально права на земельный участок по ул.Мира оформил ответчик ИП Гасымов Н.Г. - по оспариваемому Договору аренды земельного участка N 19087 от 19 октября 2016 года. Право аренды было зарегистрировано в установленном порядке, запись регистрации в ЕГРН N 16:50:250249:989-16/001/2017-2 сделана 07 февраля 2017 года. При этом договор был совершен МКУ "КЗИО Исполкома МО г.Казани" со ссылкой на отнесение земельного участка к неразграниченной государственной собственности, которой, в силу ст. 3.3. Закона РФ N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса РФ", уполномочены распоряжаться местные органы государственной власти.
Обосновывая заявленные требования, истец заявил, что распоряжение земельным участком по ул.Мира ответчиком МКУ "КЗИО Исполкома МО г.Казани" путем передачи в аренду ответчику Гасымову Н.Г. произведены в нарушение норм ст.ст. 209, 214, 608 ГК РФ, ст.ст. З.1., 3.3. Закона РФ N 137-ФЗ от 25.10.2001 г., ст.ст. 16, 18, 22, 39.2 Земельного Кодекса РФ. На момент заключения оспариваемой сделки у ответчика МКУ "КЗИО Исполкома МО г.Казани" отсутствовали полномочия на совершение распорядительных действий в отношении указанного земельного участка, следовательно, спорный договор аренды является недействительным (ничтожным). Указанные выводы истец мотивировал тем, что право собственности, пользования земельным участком, занятым приобретенным строением, ни у Республики Татарстан, ни у первого застройщика АО "КОМЗ", ни у истца в установленном законом порядке прекращено не было, отказа от прав не заявлялось и земельный участок не изымался, в т.ч. в связи с прекращением действия спорного договора. Фактическое владение строением не прекращалось. Заключение спорного Договора аренды земельного участка N 19087 от 19 октября 2016 года между ответчиками противоречит основным принципам и началам гражданского, земельного законодательства и нарушает в настоящее время права и законные интересы истца.
Также истец указалт, что земельный участок с кадастровым N 16:50:250249:989 как составная часть большого, площадью 3,5 га, по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул.Мира, являясь государственной собственностью, был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования ПО "КОМЗ" - государственному предприятию в 1987 - 1988 годах, которое к 1993 году согласно строительных норм и правил возвело на нем фундамент пристроенного здания, на который как на объект незавершенного строительства зарегистрировалл свое право собственности в Едином государственном реестре недвижимости 19 ноября 2008 года.
В связи с приватизацией ОАО "КОМЗ" не относится к лицам, которым могут предоставляться земельные участки на праве. Поэтому в соответствии с пп. 1, 2 ст. 3 Закона РФ N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса РФ" его права подлежали переоформлению на право аренды или земельный участок мог быть приобретен в собственность. Такое же правило действует и в случаях, когда земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования переходит к субъекту, который не может быть правообладателем участка на таком ограниченном вещном праве.
Но по мнению истца, в силу п. 3 ст. 20 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 3 Закона РФ N 137-ФЗ от 25.10.2001 (в редакции Закона РФ N 171-ФЗ от 23.06.2014) право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. Соответственно, к ОАО "КОМЗ" перешло право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, которое сохранялось вплоть до заключения первого Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 22 декабря 2008 года с покупателем ЗАО "Производственно-техническая коммерческая фирма "СпецАвтоГазТехника".
Истец полагал, что поскольку ОАО "КОМЗ" не воспользовалось своим правом на заключение договора аренды или приобретение земельного участка в собственность, это право в связи с продажей недвижимости перешло к последующим покупателям.
Следовательно, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по ул.Мира у каждого следующего покупателя Объекта возникает с момента государственной регистрации права собственности на этот Объект. При этом, отсутствие государственной регистрации права пользования участком за продавцом, владевшим им как до вступления в действие Закона РФ N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ранее возникшее право), так и в период его действия, не может быть препятствием для перехода этого права к покупателю.
Истец полагал, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок по ул.Мира перешло к нему.
Эти же доводы приведены истцом в апелляционной жалобе.
Судами общей юрисдикции (Апелляционным Определением Верховного суда Республики Татарстан от 31 января 2021 года по делу N 33-45/2022, оставленным без изменения Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 30 мая 2022 года по делу N 88-10849/2022) установлено следующее.
В соответствии с заключением судебной дополнительной строительно-технической экспертизы ФБУ "Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы" N 2338/07-2, проведенным исследованием установлено, что объект незавершенного строительства с инвентарным номером 4994, расположенный по адресу: РТ, г.Казань, ул.Мира, д.34, частично соответствует архитектурно-строительным чертежам N 1229/88 инвентарный N 10027-12 от 1989 года и N 1229/92 инвентарный N 10027И от 1993 года по конфигурации и линейным размерам в объеме фактически выполненных работ по устройству фундаментов. Однако дать категоричный ответ о том, что объект незавершенного строительством с инвентарным номером 4994 в полном объеме соответствует архитектурно-строительным чертежам N 1229/88 и N 1229/92 не представляется возможным по причине его незавершенности.
Этим же заключением судебной экспертизы установлено, что работы по завершению сооружения фундамента объекта незавершенного строительства с инвентарным номером 4994 кадастровый номер N 16:50:111111:12807, расположенный по адресу: РТ, г.Казань, ул.Мира, д.34, на земельном участке с кадастровым номером N 16:50:250249:989 в соответствии с представленными архитектурно-строительными чертежами N 1229/88 и N 1229/92 не завершены. Данный факт подтверждается выпиской из технического паспорта здания (строения) на встроенное нежилое помещение по состоянию от 01.08.2008 (план земельного участка со схемой незавершенного строительством объекта недвижимости.
Суд апелляционной инстанции указал, что поскольку установлено, что в отношении спорного объекта работы по сооружению фундамента объекта не завершены, не допустимо признание объекта незавершенного строительства недвижимостью.
Апелляционным Определением Верховного суда Республики Татарстан от 31 января 2021 года по делу N 33-45/2022 решение Советского районного суда г. Казани от 16 февраля 2021 года по данному делу в части отказа в удовлетворении исковых требований МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани" к ООО "Стройинвест-НК" о признании права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим отменено, в этой части принято новое решение, которым признано отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО "Стройинвест-НК" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:000000:12807, расположенный по адресу: РТ, г.Казань, ул.Мира, д.34.
Согласно ч.3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикц
