Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2023 г. N 15АП-3527/23 по делу N А53-12968/2022

город Ростов-на-Дону

17 июня 2023 г.

дело N А53-12968/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Петросьян Н.В.,

при участии:

от истца: представителя Солнцева А.В. по доверенности от 27.02.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Донэкопром"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 31 января 2023 года по делу N А53-12968/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Донэкопром"

к Комитету по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области при участии третьего лица: администрации Кагальницкого района,

о взыскании убытков, неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Донэкопром" (далее - истец, ООО "Донэкопром") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области (далее - ответчик, комитет) о взыскании убытков в размере 18 871 185 руб. 54 коп., а также внесённых арендных платежей в размере 2 095 927 руб. 89 коп. (с учётом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3 л.д. 2-3)).

Исковые требования мотивированы тем, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.04.2021 по делу N А53-19478/20 договор аренды земельного участка от 23.07.2018 N 14, подписанный между комитетом и ООО "Донэкопром", признан недействительной сделкой, применены последствия недействительности сделки - в виде обязания возвратить комитету земельный участок с кадастровым номером 61:14:0600020:2214. При этом в целях освоения земельного участка ООО "Донэкопром" были потрачены денежные средства в общей сумме 18 871 185 руб. 54 коп. (проектирование объекта строительства, проведение публичных слушаний, публикации в СМИ и т.д.), что является убытками общества. Также в рамках договора аренды общество перечислило муниципалитету арендные платежи в общей сумме 2 095 927 руб. 89 коп. Однако ООО "Донэкопром" не смогло приступить к использованию земельного участка в соответствии с целью, указанной в договоре аренды, в связи с чем арендная плата подлежит возвращению обществу.

Протокольным определением от 06.09.2022 суд первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлёк администрацию Кагальницкого района.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 31.01.2023 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме.

Суд указал, что при заключении договора аренды спорного земельного участка для истца было очевидным отнесение земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения. Общество не могло не знать о том, что действия органа местного самоуправления по образованию земельного участка в зоне сельскохозяйственных угодий на землях сельскохозяйственного назначения для использования в производственных целях и дальнейший перевод земель из одной категории в другую, нарушают явный запрет, установленный земельным законодательством. Следовательно, общество могло и должно было предвидеть негативные последствия таких действий. Истец не мог не знать о допущенном нарушении закона при предоставлении ему в аренду земельного участка, о противоречии договора аренды земельному законодательству, поэтому должен был предвидеть соответствующие негативные последствия. Действуя разумно и добросовестно, общество должно было воздержаться от освоения спорного земельного участка. Осведомленность истца о неправомерности застройки земельного участка исключает возможность судебной защиты путем компенсации за счет бюджета понесенных затрат. ООО "Донэкопром" не предпринято действий по прекращению арендных отношений после направления 26.06.2019 в его адрес комитетом предложение о расторжении договора аренды по соглашению сторон, ввиду несогласия жителей станицы Кировской со строительством на спорном участке экокомплекса. В данном случае, затраты, которые понес истец на строительство экокомплекса, осуществлялись им на свой риск в условиях, когда он не мог не осознавать неправомерность своих действий и незаконность действий органов местного самоуправления, следовательно, эти затраты не подлежат возмещению в виде убытков. Ввиду осведомленности истца об образовании спорного земельного участка с нарушением требований закона, суд пришёл к выводу о недоказанности факта невозможности использования земельного участка по причине, за которую арендатор не отвечает, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания с ответчика полученных арендных платежей.

С принятым судебным актом не согласилось ООО "Донэкопром", в порядке предусмотренном нормами главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, по делу принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объёме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд первой инстанции необоснованно указал, что спорный земельный участок был сформирован на основании заявления ООО "Донэкопром". Суд необоснованно указал на недобросовестность и неосмотрительность общества при заключении договора аренды, т.к. при заключении договора ООО "Донэкопром" могло руководствоваться только сведениями о земельном участке, внесёнными в ЕГРН, а также в извещении о проведении торгов. Возможность строительства экокомплекса на спорном земельном участке подтверждалась экспертным заключением Росприроднадзора. Фактически суд пришёл к выводу об обоюдной вине общества и муниципалитета по необоснованному использования земельного участка, однако данное обстоятельство не может полностью освобождать муниципалитет от несения ответственности перед обществом. Суд не учёл, что невозможность использования спорного земельного участка по назначению возникла по вине муниципалитета, а не ООО "Донэкопром".

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Донэкопром" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, по делу принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объёме.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. При названных обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, по результатам открытых аукционных торгов, оформленных протоколом от 13.07.2018 N 19, между комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района и ООО "Донэкопром" подписан договор аренды земельного участка N 14 от 23.07.2018 (далее - договор), сроком на 5 лет.

На основании указанного договора аренды истцу предоставлялся в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:14:0600020:2214.

Из пункта 1.1 договора следовало, что земельный участок предназначен для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Как указывает ООО "Донэкопром", договор аренды заключался для строительства объекта "Экокомплекс по обращению с отходами производства и потребления с объектом размещения отходов 4, 5 класса опасности, расположенного по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, 1,4 км на восток от восточной границы станицы Кировская".

В указанных целях истцом произведены затраты, в том числе по оплате услуг организаций, участвовавших в подготовке к строительству экокомплекса (проектирование, проведение публичных слушаний, публикации в СМИ и т.д.), в общем размере 18 871 185 руб. 54 коп.

Также в период с 18.12.2018 по 20.09.2021 ООО "Донэкопром" в рамках договора аренды уплатило комитету в качестве арендной платы денежные средства в общей сумме 2 095 927 руб. 89 коп.

В последующем решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.04.2021 по делу N А53-19478/2020 договор аренды земельного участка от 23.07.2018 N 14 признан недействительной сделкой, применены последствия недействительности сделки - в виде обязания общества возвратить комитету земельный участок с кадастровым номером 61:14:0600020:2214. (решение суда первой инстанции было изменено постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2021 в части размера подлежащей взысканию в доход федерального бюджета государственной пошлины по иску, которое постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.10.2021 было оставлено без изменения).

При указанных обстоятельствах, ООО "Донэкопром" обратилось в суд с настоящим требованием о взыскании убытков в виде затрат понесенных на строительство экокомплекса, о взыскании произведенных арендных платежей по договору (неосновательное обогащение).

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Согласно статье 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Истец также должен доказать, что предпринял все возможные меры для предотвращения возникновения убытков и уменьшения их размера. Доказыванию подлежит каждый элемент убытков. При этом удовлетворение иска возможно при наличии совокупности перечисленных выше условий ответственности, для отказа в иске достаточно отсутствия одного из перечисленных выше условий.

Таким образом, в предмет доказывания по требованиям о взыскании убытков, предъявленным истцом, входит установление следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика; факт и размер понесенного ущерба; наличие причинной связи между действиями ответчика и возникшими убытками.

Недоказанность хотя бы одного из перечисленных элементов юридического состава убытков влечет необходимость отказа в иске.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А53-19478/2020 установлено, что спорный земельный участок незаконно переведен из земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию земель, что повлекло недействительность (ничтожность) проведенных торгов и заключенного по их результатам договора аренды.

В рамках указанного дела судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 61:14:0600020:2214 окружен землями сельхозназначения, находится в непосредственной близости от населенного пункта - сельского поселения (1,4 км на восток от восточной границы ст. Кировской).

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные на расстоянии не более тридцати километров от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства (пункт 4 статьи 78 Земельного кодекса).

Статья 79 Земельного кодекса определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (пункт 1).

Для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2014).

Изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

При этом данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в части 1 статьи 7 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов.

Суда апелляционной инстанции также полагает необходимым учитывать следующие фактические обстоятельства, установленные судами.

Решением Ростовского областного суда от 01.09.2020 по делу N 3а-265/2020 по заявлению прокуратуры Ростовской области признано недействующим со дня вступления решения суда в законную силу решение Кагальницкого районного Собрания депутатов Ростовской области от 03.05.2018 N 160 "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки Кировского сельского поселения Кагальницкого района" в части внесения изменений в ГП-1 (карта границ территориальных зон, карта границ зон с особыми условиями использования территории Кировского сельского поселения), согласно которым в северо-восточной части сельского поселения за чертой населенного пункта установлена зона П-2.

Судом общей юрисдикции было установлено, что согласно генеральному плану поселения в северо-восточной части Кировского сельского поселения за чертой населённого пункта расположены земли сельхозугодий, сформированный земельный участок с кадастровым номером 61:14:0600020:2214 находится в границах сельскохозяйственной функциональной зоны (нарушена часть 4 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 9, 31, 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Генеральный план Кировского сельского поселения утверждён решением Собрания депутатов Кировского сельского поселения от 28.08.2012 N 252. В составе материалов генерального плана утверждены соответствующие картографические материалы.

ПЗЗ Кировского сельского поселения Кагальницкого района утверждены решением Собрания депутатов Кировского сельского поселения от 09.01.2013 N 22, в правила впоследствии вносились изменения. Оспариваемым решением в ПЗЗ внесены изменения в ГП-1 (карта границ территориальных зон, карта границ зон с особыми условиями использования территорий Кировского сельского поселения), согласно которым в северо-восточной части сельского поселения за чертой населённого пункта установлена зона П-2 (производственно-коммунальная зона второго типа).

Суд общей юрисдикции установил, что фактически до принятия оспариваемых изменений в ПЗЗ общественные обсуждения или публичные слушания не проводились.

Карта границ территориальных зон в составе ПЗЗ по состоянию до внесения оспариваемых изменений, как и генеральный план, относила рассматриваемую и преобразуемую территорию в качестве части земель сельскохозяйственных угодий. Генеральный план на содержит положений, в соответствии с которыми возможно создание производственно-коммунальной зоны второго типа в непосредственной близости к границам населённого пункта - станицы Кировской.

Установление зоны П-2 в результате внесения изменений в ПЗЗ осуществлено без соблюдения принципа первичности генерального плана поселения, а также без учёта положений статьи 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Решением Зерноградского районного суда Ростовской области от 28.04.2021 по делу N 2-566/2021, оставленным без изменения апелляционным определением Ростовского областного суда от 18.08.2021 и определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 22.02.2022, был удовлетворён иск прокурора о признании недействительными результатов межевания и кадастрового учёта земельного участка с кадастровым номером 61:14:0600020:2214, об исключении из ЕГРН сведений о данном земельном участке.

Суды общей юрисдикции установили, что при издании постановления от 14.05.2018 об утверждении схемы расположения земельного участка администрация Кагальницкого района не учла, что категория земель спорного участка не относится к землям промышленности, а относится к категории - земли сельскохозяйственного назначения.

Принятое администрацией постановление основано на правилах землепользования и застройки Кировского сельского поселения Кагальницкого района, утвержденными решением Кагальницкого районного Собрания депутатов от 14.06.2017. Вместе с тем, данные правила относят территорию, на которой сформирован спорный земельный участок, к землям сельскохозяйственного назначения.

Земельный участок с кадастровым номером 61:14:0600020:2214 образован (исходя из его окружения иными землями вблизи границ населенного пункта - ст. Кировской) в зоне сельхозугодий, каких-либо исключительных обстоятельств для внесения изменений в схему градостроительного зонирования и включения земельного участка в зону П-2 не имелось.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 61:14:0600020:2214 образован в зоне сельскохозяйственных угодий, на землях сельскохозяйственного назначения, необоснованно переведенных в иную категорию путем внесения изменений в ПЗЗ, и безосновательно включен во вновь созданную территориальную зону П-2 в границах сельского поселения, при образовании земельного участка органом местного самоуправления допущены нарушения федерального законодательства.

ООО "Донэкопром" являлось лицом, участвующим в выше указанных делах, в связи с чем выводы судов, изложенные в соответствующих судебных актах, имеют для общества преюдициально установленное значение.

Из выше указанных судебных актов судов общей юрисдикции следует, что ПЗЗ, незаконно изменённые решением Кагальницкого районного Собрания депутатов Ростовской области от 03.05.2018 N 160, непосредственно вступали в противоречие с генеральным планом поселения, утверждённым решением Собрания депутатов Кировского сельского поселения от 28.08.2012 N 252, т.к. последний земли, за счёт которых был образован земельный участок с кадастровым номером 61:14:0600020:2214, относил к землям сельскохозяйственного назначения.

Генеральный план поселения фактически является составной частью нормативно-правового акта, опубликованного в установленном законом порядке.

При этом как ООО "Донэкопром", так и комитет не могли не знать и не понимать, что генеральный план поселения, в любом случае имеют большую юридическую силу, чем утверждаемые на его основе ПЗЗ.

Действуя разумно и предусмотрительно, как того требуется по условиям гражданского оборота, ООО "Донэкопром" как до заключения договора аренды земельного участка, так и до начала выполнению мероприятий, направленных на освоение земельного участка (до проведения проектных и иных подготовительных работ) было обязано установить, допускает ли генеральный план возможность размещения на соответствующих землях мусороперерабатывающего завода.

ООО "Донэкопром" данную обязанность не исполнило, что является исключительно его предпринимательским риском, в противном случае, общество могло бы достоверно установить, что согласно сведениям генерального плана поселения спорный земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, строительство на которых промышленных объектов априори является недопустимым.

Истец не мог не знать о допущенном нарушении закона при формировании и предоставлении в аренду земельного участка, о противоречии договора аренды земельному законодательству, поэтому должен был предвидеть соответствующие негативные последствия. Действуя разумно и добросовестно, ООО "Донэкопром" должно было воздержаться от совершения действий по освоению спорного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что проведение всех действий, связанных с подготовкой к освоению земельного участка для целей строительства экокомплекса (проектирование объекта строительства, проведение публичных слушаний, публикации в СМИ и т.д.) были обусловлены исключительно волей самого ООО "Донэкопром", а не муниципального образования в лице комитета. Следовательно, все расходы истца, понесённые им на выполнение данных мероприятий, также опосредованы его волей, а не действиями комитета. При таких обстоятельствах, надлежит констатировать, что несение затрат общества, вызванные проведением подготовительных мероприятий по освоению земельного участка и началу строительства экокомплекса, не поставлены в прямую причинно-следственную связь с действиями комитета по заключению недействительного договора аренды земельного участка, что исключает возможность удовлетворения иска в части взыскания с ответчика убытков в размере 18 871 185 руб. 54 коп.

Осведомленность истца о недопустимости застройки земельного участка исключает возможность судебной защиты путем компенсации за счет бюджета понесенных обществом затрат.

Кроме того, судом установлено, что комитетом 26.06.2019 было направлено предложение в адрес ООО "Донэкопром" о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Действия комитета были мотивированы тем, что с момента информирования граждан о планах ООО "Донэкопром" по строительству Экокомплекса только за второй квартал 2019 года жителями станицы Кировской в органы власти различного уровня было подано более 90 обращений, общественные слушания прошедшие 07.05.2019, на которых присутствовало не менее 1 тыс. человек, вызвали общественный резонанс. Данные обстоятельства свидетельствовали о том, что в большинстве своем жители возражали против строительства Экокомплекса в близи станицы Кировской. В период действия договора аренды арендатор не совершил предусмотренных действующим законодательством действий при обнаружении недостатков земельного участка (пункт 1 статьи 612 ГК РФ), включая отказ от договорных отношений. Истцом меры к расторжению договора не приняты, освоение земельного участка, несмотря на полученную информацию продолжено.

В данном случае, затраты, которые понес истец при подготовке к строительству экокомплекса, осуществлялись им на свой риск в условиях, когда он не мог не осознавать неправомерность своих действий и незаконность действий органов местного самоуправления, следовательно, эти затраты не подлежат возмещению в виде убытков.

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика полученных им арендных платежей по договору в размере 2 095 927 руб. 89 коп., в данной части требование основано на доводе о том, что комитет не предоставил обществу земельный участок, который можно было бы использовать для целей, указанных в договоре аренды, в связи с чем комитет не мог получить плату за использование земельного участка, который фактически не использовался истцом.

Отказывая истцу в удовлетворении данного требования, судом первой инстанции не учтено следующее.

Передавая земельный участок по договору аренды от 23.07.2018 N 14, в соответствии с пунктом 4.2.2 арендодатель обязался передать земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора.

Согласно предмету договора, отражённому в пункте 1.1 договора, земельный участок был отнесён арендодателем к категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, что, как указывалось ранее, не соответствовало действительности, при этом целью предоставления земельного участка являлось размещение производственных и административных зданий, строений сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, комитет передал обществу спорный земельный участок в аренду ООО "Донэкопром" не соответствующим условиям договора.

Арендодатель, передав земельный участок с недостатками, непригодный для использования в соответствии с целевым назначением, полностью препятствующими его использованию, в силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушил действующее законодательство и условия договора.

В свою очередь, в силу нормы пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из содержания норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства сторон по договору аренды являются взаимными - арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с условиями договора и назначением имущества, в то время как арендатор, получив возможность такого использования, обязан вносить арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать внесения арендатором арендной платы в предусмотренном договором размере в том случае, если арендатор имеет как фактическую, так и юридическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, содержатся разъяснения, согласно которым арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Применительно к договору аренды земельного участка арендатор должен иметь возможность осуществлять использование этого участка в соответствии с той целью, для которой он был ему предоставлен.

Исходя из указанных норм, договор аренды носит взаимный характер и невозможность использования арендованного имущества по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, он утрачивает право на получение арендной платы.

Фактические обстоятельства невозможности использования спорного земельного участка в соответствии с условиями договора были установлены при рассмотрении спора о признании договора аренды земельного участка от 23.07.2018 N 14 недействительной сделкой вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А53-19478/2020.

Заключая договор аренды земельного участка от 23.07.2018 N 14, комитет обладал информацией относительно того, что земельный участок с кадастровым номером 61:14:0600020:2214 образован в зоне сельхозугодий на землях сельскохозяйственного назначения и не может быть использован обществом для целей строительства экокомплекса, однако вопреки имеющимся сведениям указал неверную категорию земли и вид разрешённого использования земельного участка.

С учётом того, что комитет не обеспечил возможность использования земельного участка по тому назначению, которое было предусмотрено при предоставлении земельного участка в аренду, у последнего не имеется оснований для удержания арендных платежей, внесённых ООО "Донэкопром" за использование земельного участка в рамках недействительного договора аренды.

Ввиду невозможности использования спорного земельного участка, арендодатель считается не исполнившим обязательство по предоставлению индивидуально-определенной вещи, в связи с чем у ООО "Донэкопром" не возникло обязательства по возмещению стоимости такого использования.

Таким образом, апелляционным судом установлено, что невозможность использования земельного участка возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, соответственно, он не был обязан вносить арендную плату.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что истец не приступал к фактическому освоению спорного земельного участка, доказательств обратного материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, внесенная истцом арендная плата является неосновательным обогащением, возникшим на стороне ответчика.

В условиях исполнения недействительной сделки обеими сторонами при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными. При наличии доказательств явного превышения стоимости полученного одной из сторон над стоимостью переданного другой стороне к отношениям сторон могут быть применены нормы о неосновательном обогащении (пункт 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

В рамках признано недействительным судом договора аренды со стороны комитета отсутствовало встречное предоставление.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

При этом на основании пункта 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Как установлено материалами дела, сумма оплаченной арендной платы по недействительному договору аренды составляет 2 095 927 руб. 89 коп.

Факт перечисления денежных средств подтвержден, представленными в материалы дела платежными документами и комитетом не оспаривается.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости взыскания с комитета в пользу ООО "Донэкопром" неосновательного обогащения в размере 2 095 927 руб. 89 коп.

Поскольку выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене.

Судебные расходы распределяются судом апелляционной инстанции по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку требования истца удовлетворены на 10%, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 12 779 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску и 300 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, а всего 13 079 руб. судебных расходов.

Также ООО "Донэкопром" подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по иску в размере 23 000 руб. (общество по платёжным поручениям N 40 от 07.04.2022 и N 92 от 21.09.2022 (т. 1 л.д. 10 и т. 3 л.д. 4) уплатило в доход федерального бюджета государственную пошлину в общей сумме 150 836 руб., в то время как при цене иска 20 967 113 руб. 43 коп. государственная пошлина подлежала уплате в общей сумме 128 836 руб.).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 31 января 2023 года по делу N А53-12968/2022 отменить в части, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Взыскать с Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области (ИНН 6113010480, ОГРН 1046113000515) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Донэкопром" (ИНН 6141053447, ОГРН 1186196012573) неосновательное обогащение в размере 2 095 927 руб.

89 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины по делу в размере 13 079 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Донэкопром" (ИНН 6141053447, ОГРН 1186196012573) из федерального бюджета 23 000 руб. государственной пошлины по иску, излишне уплаченной по платёжному поручению N 92 от 21.09.2022".

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

Р.А. Абраменко С.И. Яицкая