Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2023 г. N 15АП-7863/23 по делу N А32-17322/2019

город Ростов-на-Дону

18 июня 2023 г.

дело N А32-17322/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шимбаревой Н.В.,

судей Деминой Я.А., Сурмаляна Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания Булатовой К.В.,

при участии в режиме веб-конференции:

от Браиловой И.М.: представитель Тютина А.А. по доверенности от 08.08.2022;

от Кремневой Ю.П., Онча Ю.Ю., Переверзева А.В., Сакута А.В., Калиноаской О.А., Виноградовой Ж.Т., Беляевой Д.В.: представитель Тютина А.А. по доверенности от 16.07.2022;

от Дочкиной Л.В.: представитель Тютина А.А. по доверенности от 10.09.2022;

от Карпенко Е.Г.: представитель Тютина А.А. по доверенности от 23.11.2020;

от Шарапа В.Ю.: представитель Тютина А.А. по доверенности от 20.10.2022;

от Керест Е.В., Соломатина Д.И., Соломатиной Ю.А., Степановой Н.В., Черпакова А.Г., Шаланова Л.А.: представитель Тютина А.А. по доверенности от 10.09.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Степановой Натальи Владимировны, Беляевой Дарьи Валерьевны, Браиловой Инны Михайловны, Дочкиной Ларисы Владимировны, Кремневой Юлии Павловны, Онча Юлии Юрьевны, Переверзева Алексея Владимировича, Соломатиной Юлии Александровны, Шарапа Виктории Юрьевны, Карпенко Екатерины Григорьевны на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2023 по делу N А32-17322/2019 о внесении изменений в реестр требований кредиторов по заявлению финансового управляющего о включении требований кредиторов как денежных в связи с трансформацией и по заявлению кредиторов об исключении требований из реестра о передаче жилых помещений, включении в реестр требований как денежных и обеспеченных залогом в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя Кокошвили Георгия Георгиевича (ИНН 232009512107, ОГРНИП 315231100026822),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя Кокошвили Георгия Георгиевича (далее - должник) 08.12.2022 финансовый управляющий обратился с заявлением о включении в реестр требований кредиторов Индивидуального предпринимателя Кокошвили Георгия Георгиевича в составе третей очереди требования следующих лиц, в связи с трансформацией их требований о передаче в собственность жилых помещений:

N п/п	Ф.И.О. кредитора	Первая подочередь, руб.	Третья подочередь, руб.	Сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором	Основания возникновения требования кредитора
1	Дочкина Лариса Владимировна	2 700 000,00	303354,45	жилой дом с условным номером N 65, расположенного на 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:281	Договор подряда N 65/281 от 26.01.2016
2	Батищев Павел Сергеевич	3 586 000,00	324896,04	жилой дом с условным номером N 54, площадью 87,99 кв.м., расположенного на 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:287	Договор подряда N 54/287 от 15.04.2016
3	Степанова Наталья Владимировы а	4 442 862,00	0,00	жилой дом с условным номером N 18, площадью 118,47 кв.м., расположенного на 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:268	Договор подряда N 18/125 от 27.09.2016
4	Карасева Екатерина Владимировы а	2 500 000,00	701807,50	жилой дом с условным номером N 35, площадью 94,7 кв.м., расположенного на 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:246	Договор подряда N 35/246 от 24.02.2016
5	Беляева Дарья Валерьевна	4 131 000,00	5449,62	жилой дом с условным номером N 26, площадью 118,47 кв.м., расположенного на 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:117	Договор подряда N 26/117 от 21.06.2016
6	Шарапа Виктория Юрьевна	2 900 000,00	0,00	жилой дом с условным номером N 40, площадью 81,6 кв.м., расположенного на 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:248	Договор подряда N 40/248 от 26.07.2016
7	Суворкина Оксана Анатольевна	4 000 000,00	0,00	жилой дом с условным номером N 24, площадью 118,23 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0107003:119	Договор подряда N 24/119 от 20.07.2016
8	Зеленкин Антон Владимирович	3 050 000,00	0,00	жилой дом с условным номером N 50, площадью 87,99 кв.м., расположенного на 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 23:43:010700:289	Договор подряда N 50/289 от 19.03.2016
9	Елагина Ирина Владиславов на	4 201 500,00	0,00	жилой дом с условным номером N 28, площадью 101,3 кв.м., расположенного на 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:383	Договор подряда N 2/384 от 22.09.2016
10	Браилова Инна Михайловна	2 750 000,00	292950,00	жилой дом с условным номером N 39, площадью 90,0 кв.м., расположенного на 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:248	Договор подряда N 39/248 от 03.03.2016
11	Ничипорова Людмила Алексеевна	2 500 000,00	701807,02	жилой дом с условным N 32, площадью 94,7 кв.м., расположенного на 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:244	Договор подряда N 32/244 от 20.02.2016 г.
12	Онча Юлия Юрьевна	2 800 000,00	276731,00	жилой дом с условным N 43, площадью 91,0 кв.м., расположенного на 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:250	Договор подряда N Д/43/24/2015-91 от 25.12.2015 г.
13	Воронко Елена Александровна	2 550 000,00	881000,00	жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу г. Краснодар п. СКЗНИИСиВ 3 Отделение, площадью 100 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0107003:140	Договор подряда N П/140/16 от 11.04.2016
14	Клочан Валентина Ивановна	2 672 207,00	331158,24	жилой дом с условным номером N 61, площадью 88,83 кв.м., расположенного на 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:283	Договор подряда N 61/283 от 19.01.2016
15	Переверзев Алексей Владимирович	2 460 000,00	1264944,24	жилой дом с условным номером N 68, площадью 87,99 кв.м., расположенного на 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:268	Договор подряда N 68/268 от 29.12.2016 г
16	Шаланов Леонид Александрович	3 077 000,00	0,00	жилой дом с условным номером N 36, площадью 91,00 кв.м., расположенного на 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:246	Договор подряда N Д/36/23/2015-91 от 23.12.2015
17	Бадулин Владимир Александрович	6 769 600,00	48590,01	жилой дом с условным номером N 71, площадью 84,18 кв.м., расположенный на 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:266 жилой дом с условным номером N 72, площадью 87,99 кв.м., расположенный на 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:266	Договор подряда б/н от 10.10.2015, от 10.12.2015
18	Сакута Антон Владимирович	2 700 000,00	274941,47	жилой дом с условным номером N 60, площадью 87,99 кв.м., расположенного на 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:284	Договор подряда N 60/22/2016-284 от 22.06.2016 г
19	Кремнева Юлия Павловна	2 500 000,00	335453,08	жилой дом с условным номером N 92, площадью 87,99 кв.м., расположенного на 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:256	Договор подряда N 92/256 от 26.01.2016
20	Калиновская Ольга Андреевна	3 386 000,00	0,00	жилой дом с условным номером N 62, площадью 88,83 кв.м., расположенного на 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:283	Договор подряда N Д/49/26/2015-88 от 26.12.2015
21	Шапошников Александр Анатольевич	6 737 000,00	0,00	жилой дом с условным номером N 95, 96, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0107003:254	Договор подряда от 18.11.2015
22	Соломатина Юлия Александровна	1 275 000,00	0,00	1/2 доли жилого дома с условным номером N 3, площадью 111,6 кв.м., расположенного на участке с кадастровым номером 23:43:0107003:141	Договор подряда N 3/141 от 24.03.2016 г.
23	Соломатин Денис	1 275 000,00	0,00	1/2 доли жилого дома с условным номером N 3, площадью 111,6 кв.м., расположенного на участке с кадастровым номером 23:43:0107003:141	Договор подряда N 3/141 от 24.03.2016 г.
24	Просянникова Марина Молотовна	3 300 000,00	0,00	Жилой дом с условным N 52, общей площадью 87,99 кв.м., расположенного на 54 доле земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:288 по адресу: г. Краснодар, Березовский сельский округ, пос. СКЗНИИСиВ 3 Отделение	Договор подряда N 52/288 от 13.07.2016

в рамках обособленного спора 43-Р принято к рассмотрению заявление Степановой Н.В., Беляевой Д.В. Браиловой И.М., Дочкиной Л.В., Кремневой Ю.П., Онча Ю.Ю., Переверзева А.В., Соломатиной Ю.А., Соломатина Д., Шарапа В.Ю., Карпенко Е.Г., согласно которому заявители просили:

1. Исключить требования Степановой Натальи Владимировны из третьей очереди требований о передаче жилого дома с условным номером 18 на 44 доле земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:125, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, с/с Березовский сельский округ, п. СКЗНИИСиВ 3 и включить в реестр требований кредиторов третьей очереди денежного требования в сумме 4 442 862 рубля, обеспеченного залогом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:125, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, с/с Березовский сельский округ, п. СКЗНИИСиВ 3

2. Исключить требования Беляевой Д.В. из реестра требований третьей очереди требований о передаче жилого дома с условным номером 26 на 44 доле земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:117, расположенного по адресу: г. Краснодар, п. СКЗНИИСиВ 3 и включить в реестр требований кредиторов третьей очереди денежного требования в размере 4 131 000 рублей, обеспеченного залогом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:117, расположенного по адресу: г. Краснодар, п. СКЗНИИСиВ 3

3. Исключить требования Браиловой И.М. из реестра требований кредиторов третьей очереди о передаче жилого дома с условным номером 39 на 44 доле земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:248, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, с/с Березовский сельский округ, п. СКЗНИИСиВ 3 Отделение и включить в реестр требований кредиторов третьей очереди денежного требования и включения в реестр требований кредиторов третьей очереди денежного требования в сумме 2 750 000 рублей, обеспеченного залогом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:248, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, с/с Березовский сельский округ, п. СКЗНИИСиВ 3 Отделение

4. Исключить требования Дочкиной Л.В. из реестра требований кредиторов третьей очереди о передаче жилого дома с условным номером 65 на 1/2 доле земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:281, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Краснодар, с/с Березовский сельский округ, п СКЗНИИСиВ 3 Отделение и включить в реестр требований кредиторов третьей очереди денежного требования в сумме 2 700 000 рублей, обеспеченного залогом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:281, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Краснодар, с/с Березовский сельский округ, п СКЗНИИСиВ 3 Отделение.

5. Исключить требования Кремневой Ю.П. из реестра требований кредиторов третьей очереди о передаче жилого дома с условным номером 92 на 44 доле земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:256, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, с/с Березовский сельский округ, п. СКЗНИИСиВ 3 Отделение и включить в реестр требований кредиторов третьей очереди денежного требования в размере 2 500 000 рублей, обеспеченного залогом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:256, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, с/с Березовский сельский округ, п. СКЗНИИСиВ 3 Отделение.

6. Исключить требования Онча Ю.Ю. из реестра требований кредиторов третьей очереди о передаче жилого дома с условным номером 43 и 44 доли земельного участка с кадастровым номером: 23:43:0107003:250, расположенного по адресу: гор. Краснодар, с/с Березовский сельский округ, п. СКЗНИИСиВ 3 Отделение и включить в реестр требований кредиторов третьей очереди денежное требование в сумме 2 800 000 рублей, обеспеченных залогом земельного участка с кадастровым номером: 23:43:0107003:250, расположенного по адресу: гор. Краснодар, с/с Березовский сельский округ, п. СКЗНИИСиВ 3.

7. Исключить требования Переверзева А.В. из реестра требований кредиторов третьей очереди о передаче жилого дома с условным номером 68, расположенного на 1/2 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:268, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Краснодар, с\с Березовский сельский округ, п СКЗНИИСиВ 3 Отделение и включить в реестр требований кредиторов третьей очереди денежного требования в размере 2 460 000 рублей, обеспеченного залогом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:268, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Краснодар, с\с Березовский сельский округ, п СКЗНИИСиВ 3

8. Исключить требования Соломатиной Ю.В. и Соломатина Д. из реестра требований кредиторов третьей очереди о передаче по 44 доле жилого дома с условным номером 3 на 44 доле земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:141, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Краснодар, с/с Березовский сельский округ, п.СКЗНИИСиВ 3 Отделение и включить в реестр требований кредиторов третьей очереди денежного требования в размере 2 550 000 рублей, обеспеченного залогом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:141, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Краснодар, с\с Березовский сельский округ, п СКЗНИИСиВ 3

9. Исключить требования Шарапа В.Ю. из реестра требований кредиторов третьей очереди о передаче жилого дома с условным номером 40 на ХА доле земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:248, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, с/с Березовский сельский округ, п. СКЗНИИСиВ 3 Отделение и включить в реестр требований кредиторов третьей очереди денежного требования в сумме 2 900 000 (Два миллиона девятьсот тысяч) рублей, обеспеченного залогом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107003:248, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, с/с Березовский сельский округ, п. СКЗНИИСиВ 3 Отделение

10. Признать требования Карпенко Е.Г. в сумме 2 774 000 рублей обеспеченным залогом земельного участка с кадастровым номером: 23:43:0107003:250, расположенного по адресу: гор. Краснодар, с/с Березовский сельский округ, п. СКЗНИИСиВ 3.

Определением суда от 28.02.2023 обособленные споры N 42-И и 43-Р объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2023 внесены изменения в реестр требований участников строительства должника -индивидуального предпринимателя Кокошвили Георгия Георгиевича.

Требования Дочкиной Ларисы Владимировны, Батищева Павла Сергеевича, Степановой Натальи Владимировны, Карасевой Екатерины Владимировны, Беляевой Дарьи Валерьевны, Шарапа Виктории Юрьевны, Суворкиной Оксаны Анатольевны, Зеленкина Антона Владимировича, Елагиной Ирины Владиславовны, Браиловой Инны Михайловны, Ничипоровой Людмилы Алексеевны, Онча Юлии Юрьевны, Воронко Елены Александровны, Клочан Валентины Ивановны, Переверзева Алексея Владимировича, Шаланова Леонида Александровича, Бадулина Владимира Александровича, Сакута Антона Владимировича, Кремневой Юлии Павловны, Калиновской Ольги Андреевны, Шапошникова Александра Анатольевича, Соломатиной Юлии Александровны, Соломатина Дениса, Просянниковой Марины Молотовны о передаче жилых помещений исключены из реестра требований о передаче помещений и трансформировать в денежные требования.

Включены в реестр требований кредиторов должника - индивидуального предпринимателя Кокошвили Георгия Георгиевича в состав третьей очереди требования указанных выше лиц, в связи с трансформацией их требований о передаче жилых помещений в денежные требования.

Отказано в удовлетворении требований Степановой Н.В., Беляевой Д.В., Браиловой И.М., Дочкиной Л.В., Кремневой Ю.П., Онча Ю.Ю., Переверзева А.В., Соломатиной Ю.В., Соломатина Д., Шарапа В.Ю., Карпенко Е.Г., Елагиной И.В. о признании их требований обеспеченными залогом.

Определение мотивировано тем, что требования участников строительства о передаче жилых помещений не могут быть погашены в связи с тем, что должником осуществлялось самовольное строительство в нарушение установленных законом требований, и имеется вступивший в законную силу судебный акт о сносе самовольной постройки. Отказ в признании требований обеспеченными залогом обусловлен тем, что имущество, в отношении которого кредиторами заявлены требования, является конкурсной массой, удовлетворение их требований повлечет непропорциональное удовлетворение требований.

Степанова Наталья Владимировна, Беляева Дарья Валерьевна, Браилова Инна Михайловна, Дочкина Лариса Владимировна, Кремнева Юлия Павловна, Онча Юлия Юрьевна, Переверзев Алексей Владимирович, Соломатина Юлия Александровна, Шарапа Виктория Юрьевна, Карпенко Екатерина Григорьевна обжаловали определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просили определение отменить в части отказа в признании их требований обеспеченными залогом имущества.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что требования кредиторов являются требованиями участников строительства, в связи с чем, при включении их в качестве денежных требований устанавливается обременение в виде залога. Кроме того, по мнению кредиторов, судом не учтено, что иные участники строительства, чьи требования не обременены залогом, уже получили право собственности на земельные участки, на которых осуществлялось строительство, в связи с чем в случае отказа в установлении обременения в пользу заявителей будет нарушена пропорциональность погашения требований.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением суда от 21.08.2019 индивидуальный предприниматель Кокошвили Георгий Георгиевич признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина, в деле о банкротстве применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

08.12.2022 от финансового управляющего поступило заявление о включении в реестр требований кредиторов Индивидуального предпринимателя Кокошвили Георгия Георгиевича в составе третей очереди требований части кредиторов, в связи с трансформацией их требований о передаче в собственность жилых помещений.

В свою очередь, данные кредиторы - Степанова Н.В., Беляева Д.В., Браилова И.М., ДочкинаЛ.В., Кремнева Ю.П., Онча Ю.Ю., Переверзев А.В., Соломатина Ю.В., Соломатин Д., Шарапа В.Ю., Карпенко Е.Г., Елагина И.В. обратились в суд с заявлением об исключении их требований из реестра требований о передаче жилых помещений, а также не возражали против трансформации требований, но просили признать требования обеспеченными залогом земельных участков.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В силу пункта 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда в рамках дела о банкротстве должника не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Процедура банкротства застройщика по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов; применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 15510/12; далее - постановление N 15510/12).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 201.1 указанного Закона под участником строительства понимается в том числе физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения или денежное требование.

По смыслу правовой позиции, изложенной в постановлении N 15510/12, положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из реестров (о передаче жилых помещений или денежный) включены их требования, поскольку тем самым преследуется один и тот же материально-правовой интерес.

В связи с этим, форма изложения требования для его учета в реестре (о включении денежного требования либо о включении требования о передаче квартиры) не свидетельствует о разной правовой природе этих притязаний и не может приводить к различным подходам при определении уровня правовых гарантий участников строительства. Требования в указанных вариантах изложения включаются в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов (пункт 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

Таким образом, трансформация требования о передаче жилого помещения в денежное требование правовое положение кредиторов не изменяет, объем принадлежащих им прав не увеличивает. Аналогичная позиция изложена в определениях Верховного Суда РФ от 26.10.2015 N 308-ЭС15-6308 по делу N А53-36063/2012 и от 16.02.2023 N 308-ЭС18-17191(5) по делу N А32-1070/2017.

Ввиду того, что вступившим в законную силу судебным актом отказано в погашении требований строительства о передаче в собственность жилых помещений, в отношении объектов имеется судебный акт о сносе, с целью обеспечения возможности их погашения, суд первой инстанции удовлетворил заявление и трансформировал требования участников строительства в денежные.

Относительно требования кредиторов об установлении залогового статуса в отношении денежных требований суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

В статье 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) законодатель не делает различий между правовым положением дольщиком в зависимости от вида приобретаемого помещения (жилое или нежилое).

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик начинает испытывать финансовые трудности и впадает в несостоятельность, алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального банкротного регулирования, в том числе его положения в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

Как уже указано ранее, поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование).

С учетом изложенного следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений не имеется.

Вместе с тем, статьей 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрены три случая существования залогового обеспечения прав дольщиков:

согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды, а также строящийся на нем многоквартирный дом;

в силу части 2 в случае прекращения (приостановления) строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков (пункт 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации);

поскольку участники строительства изначально имели право залога на земельный участок (пункт 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и в силу прямого указания закона (часть 3 статьи 13 Закона N 214-ФЗ), в период со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства. Однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, по смыслу закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также и сам предмет залога трансформируются по мере продвижения стадии строительства объекта и связаны с государственной регистрацией договора долевого участия в строительстве, заключенного с застройщиком.

В рассматриваемом случае судом апелляционной инстанции установлено, что должник осуществлял деятельность, связанную со строительством коттеджного поселка "Малиновка" на земельных участках, расположенных в кадастровом квартале с кадастровым N 23:43:0107003 в г. Краснодаре.

ИП Кокошвили Г.Г. в целях строительства дуплексов, таунхаусов, коттеджей в коттеджном поселке "Малиновка" были привлечены денежные средства граждан на основании заключаемых с такими гражданами предварительных договоров купли-продажи земельного участка, договоров купли-продажи земельного участка, а также договоров подряда на осуществление строительных работ.

Администрация г. Краснодара обратилась в суд с иском к ИП Кокошвили Г.Г. о сносе самовольно возведенных объектов, расположенных на земельных участках в пос. СКЗНИИСиВ, 3-е отделение с кадастровыми номерами 23:43:0107003:135, 23:43:0107003:139, 23:43:0107003:137, 23:43:0107003:141, 23:43:0107003:143, 23:43:0107003:107, 23:43:0107003:99, 23:43:0107003:101, 23:43:0107003:109, 23:43:0107003:95, 23:43:0107003:91, 23:43:0107003:105, 23:43:0107003:97, 23:43:010 7003:103, 23:43:0107003:111.

В Прикубанском внутригородском округе города Краснодара в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар выявлено, что вышеуказанные объекты возводятся с отклонением от разрешительных документов, а также с существенным нарушением градостроительных норм и предельных параметров разрешенного строительства.

ИП Кокошвили Г.Г. обратился со встречным иском к администрации о признании права собственности на объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках в пос. СКЗНИИСиВ, 3 е отделение с кадастровыми номерами 23:43:0107003:135, 23:43:0107003:139, 23:43:0107003:137, 23:43:0107003:141, 23:43:0107003:143, 23:43:0107003:107, 23:43:0107003:99, 23:43:0107003:101, 23:43:0107003:109, 23:43:0107003:95, 23:43:0107003:91, 23:43:0107003:105, 23:43:0107003:97, 23:43:0107003:103, 23:43:0107003:111 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара.

Решением Прикубанского районного суда города Краснодара от 21.02.2017 исковые требования администрации удовлетворены, ответчику отказано в удовлетворении встречного искового заявления о признании права собственности.

ИП Кокошвили Г.Г. подана апелляционная жалоба на решение Прикубанского районного суда от 21.02.2017.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 25.04.2017 апелляционная жалоба должника оставлена без удовлетворения, решение Прикубанского районного суда от 21.02.2017 без изменения.

В отношении Кокошвили Г.Г. возбуждено уголовное дело по части 4 статьи 159 УК РФ. Приговором Прикубанского районного суда г. Краснодара от 22.03.2021 г. по уголовному делу N 1-15/2021 Кокошвили Георгий Георгиевич был признан виновным в совершении вменяемых преступлений, в т.ч. связанных с незаконным привлечением денежных средств для строительства спорных объектов недвижимости.

Кроме того, факт возведения должником объектов недвижимости на спорных участках, которые ранее принадлежали должнику в указанном выше кадастровом квартале с признаками самовольной постройки, которая подлежит сносу за счет соответствующего лица, в т.ч. приобретшего на нее право собственности, подтверждается апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 27.06.2017 г. по делу N 33-17327/2017, апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 01.06.2017 г. по делу N 33-12871/2017, апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 07.12.2017 г. по делу N 33-38945/2017, которые в силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ носят обязательный характер при оценке ликвидности имущества должника из состава конкурсной массы.

Таким образом, вступившими в законную силу судебными актами установлены обстоятельства незаконного привлечения должником денежных средств для финансирования строительства спорных жилых домов, а также их возведение с нарушением требований градостроительного и земельного законодательства, что влечет признание таких объектов самовольной постройкой.

Ввиду того, что объекты незавершенного строительства, в отношении которых с участниками строительства были заключены договоры, не были зарегистрированы и признаны самовольными постройками, договоры долевого участия в строительстве, заключенные с заявителями, не были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.

В свою очередь, отсутствие государственной регистрации лишает участника строительства права на установление его требования как обеспеченного залогом имущества должника.

С учетом отсутствия государственной регистрации заключенных с должником договоров долевого участия в строительстве, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности отказа в удовлетворении заявления кредиторов в части признания их требований обеспеченными залогом.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено, основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2023 по делу N А32-17322/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Шимбарева

Судьи

Я.А. Демина Г.А. Сурмалян