Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2023 г. N 05АП-2749/23 по делу N А51-22494/2022

г. Владивосток

20 июня 2023 г.

Дело N А51-22494/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 июня 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.Н. Анисимовой,

судей С.В. Понуровской, А.В. Пятковой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Д. Спинка,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВИАС",

апелляционное производство N 05АП-2749/2023

на решение от 13.04.2023

судьи О.А. Жестилевской

по делу N А51-22494/2022 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВИАС" (ИНН 2538057907, ОГРН 1022501296476)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602) о признании незаконным распоряжения от 04.10.2022 N 3318/28,

при участии:

от ООО "ВИАС": представитель Баляшкина Т.В. по доверенности от 25.07.2022, сроком действия 3 года;

от УМС г. Владивостока: представитель Булдыгина Н.В. по доверенности от 22.03.2023, сроком действия до 31.12.2023;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ВИАС" (далее - заявитель, общество, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока (далее - управление, УМС, арендодатель) от 04.10.2022 N 3318/28 "О представлении заявления о прекращении аренды земельного участка".

Решением Арбитражного суда Приморского края от 13.04.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, согласно которой просит отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы ссылается неполное выяснение судом первой инстанции всех обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, и указывает, что является добросовестным арендатором земельного участка, продолжает его использование с целью, указанной в договоре аренды, и вносит арендную плату, а УМС эту оплату принимает. При этом считает, что основанием принятия оспариваемого распоряжения не могло послужить уведомление от 25.02.2021 об отказе от договора, поскольку с момента его вынесения прошло более трех месяцев, в течение которых арендатор использовал земельный участок в отсутствие возражений арендодателя, и поскольку данное уведомление фактически было аннулировано направлением нового уведомления от 13.09.2022, с даты которого необходимый срок для прекращения арендных отношений не истек. Также заявитель жалобы выражает несогласие с выводом суда о наличии у арендодателя безусловного права на отказ от договора, полагая, что такой вывод противоречит положениям гражданского законодательства и не учитывает антикоррупционные меры. Приводит довод о том, что действия управления по отказу от договора аренды создают необоснованные ограничения его деятельности, тем более, что данный отказ был инициирован с целью предоставления земельного участка другому юридическому лицу.

В судебном заседании представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объёме.

Управление с доводами апелляционной жалобы не согласилось по основаниям, изложенным в письменном отзыве, поддержанном представителем в судебном заседании, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, принятым при полном исследовании всех обстоятельств дела, с правильным применением норм материального и процессуального права и не подлежащим отмене.

Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено следующее.

01.02.2014 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания" "Сенсорные технологии" (арендатор) был заключен договор аренды N 01-Ю-18538 земельного участка, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель на основании распоряжения департамента от 31.12.2013 N 3154-рз предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:360 площадью 2421 кв.м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Толстого, д. 22 (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 170 м от ориентира по направлению на юг), для использования в целях, не связанных со строительством (для размещения автостоянки).

Срок аренды участка устанавливается с 31.12.2013 по 30.12.2016 (пункт 1.3 договора).

На основании пункта 3.4.11 данного договора арендатор обязан по истечении срока действия договора (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) освободить участок (если на новый срок не будет заключен или пролонгирован договор аренды), передав его арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению.

Договор прекращает свое действие по окончании его срока. Договор может быть изменен в период его действия или досрочно расторгнут по соглашению сторон. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются сторонами в письменной форме и являются неотъемлемой его частью, в случае необходимости регистрируются арендатором в установленном законом порядке (пункты 5.1, 5.2 договора).

28.02.2014 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сокращенно - ЕГРП) была внесена запись о государственной регистрации договора аренды N 25-25-01/019/2014-507.

Соглашением от 16.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ООО "Научно-производственная компания "Сенсорные технологии" передало свои права и обязанности арендатора новому арендатору - ООО "ВИАС".

Совершение указанных действий было зарегистрировано в ЕГРП путем внесения записей о государственной регистрации ограничения (обременения) права N 25-25/001-25/001/005/2015- 1802/1 от 06.05.2015.

В соответствии с принятием Закона Приморского края от 03.12.2018 N 402-КЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края в области регулирования земельных отношений" с 01.05.2019 полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах Владивостокского городского округа, переданы органам местного самоуправления Владивостокского городского округа.

Действуя в пределах указанных полномочий, управление по состоянию на 25.02.2021 обратилось к арендатору с уведомлением N 28/18-2202 об отказе от договора аренды земельного участка. Одновременно арендодатель указал, что обществу необходимо по истечении трех месяцев с момента получения настоящего уведомления выполнить обязанности, предусмотренные пунктом 3.4.11 договора, освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:360, привести его в состояние, пригодное для его дальнейшего использования по целевому назначению и передать УМС по акту приема-передачи.

Данное уведомление 26.02.2021 было направлено в адрес заявителя заказным письмом с уведомлением и было получено им 03.03.2021 согласно почтовому уведомлению.

04.10.2022 управление издало распоряжение N 3318/28 "О представлении заявления о прекращении аренды земельного участка", согласно которому отделу контроля за использованием земель указано на необходимость представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю заявление о государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:360, площадью 2421 кв.м.

Не согласившись с указанным распоряжением, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы общества как арендатора спорного земельного участка, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, которое обжалуемым решением арбитражного суда было оставлено без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке 266, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемые решения, действия (бездействия) должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения в области оборота земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативно-правовыми актами.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Названные положения согласуются с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ, в силу которого аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как установлено пунктом 1 статьи 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

По правилам пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

По правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды,

Как разъяснено в абзаце третьем пункта Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 66), при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

В свою очередь, в соответствии с правовой позицией пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, и арендодателя нельзя ограничить в реализации данного права.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды земельного участка N 01-Ю-18538 от 01.02.2014 был заключен между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО "Научно-производственная компания "Сенсорные технологии" (первоначальный арендатор) на основании распоряжения от 31.12.2013 N 3154-рз без проведения торгов на срок с 31.12.2013 по 30.12.2016.

При этом условий относительно невозможности продления данного договора на неопределенный срок, равно как и условия о возможности продления арендных отношений только посредством подписания соответствующего соглашения, данный договор не содержит.

В свою очередь по истечении срока аренды, то есть после 30.12.2016, земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:360 в установленном договором и законом порядке возвращен не был, и заявитель, являясь к этому моменту арендатором указанного земельного участка, продолжил использовать земельный участок и вносить арендную плату в отсутствие каких-либо возражений со стороны арендодателя.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка N 01-Ю-18538 от 01.02.2014 был возобновлен на неопределенный срок. Названный вывод арбитражного суда согласуется с выводами, приведенными в судебных актах по делу N А51-17290/2020.

В этой связи, действуя в пределах предоставленных правомочий, управление реализовало свое право на односторонний отказ от договора путем направления в адрес общества соответствующего уведомления от 25.02.2021 N 28/18-2202 (направлено 26.02.2021, получено 03.03.2021), обеспечив тем самым соблюдение предусмотренной нормами статей 450.1, 610 ГК РФ процедуры отказа от договора.

Соответственно с момента получения данного уведомления и по истечении установленного законом трехмесячного срока спорный договор следует считать прекращенным (расторгнутым).

При таких обстоятельствах, учитывая нормы гражданского законодательства, а также факт уведомления арендатора об отказе от договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии у УМС правовых оснований для принятия распоряжения от 04.10.2022 N 3318/28 "О представлении заявления о прекращении аренды земельного участка" в целях внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении обременения на объект аренды, так как договор аренды, из которого возникло данное обременение, прекратил свое действие.

Довод апелляционной жалобы о том, что уведомление от 25.02.2021 N 28/18-2202 об отказе от договора не могло послужить основанием для принятия оспариваемого распоряжения, поскольку с момента его вынесения прошло более трех месяцев, в течение которых арендатор использовал земельный участок в отсутствие возражений арендодателя, судебной коллегией не принимается, поскольку в силу прямого указания статей 450.1, 610 ГК РФ договор аренды прекратил свое действие по истечении 3 месяцев с момента получения указанного уведомления.

В этой связи неосуществление арендатором действий по возврату земельного участка, обусловленных расторжением договора аренды посредством одностороннего отказа арендодателя от его исполнения, не влечет возобновление (реанимацию) уже расторгнутого договора аренды.

Утверждение заявителя жалобы об обратном со ссылками на уведомление N 28/24114-исх от 13.09.2022 об отказе от договора аренды этого же земельного участка названных выводов суда не отменяет, поскольку ошибочность действий УМС, выраженных в указанном уведомлении, не создает правовых оснований для возобновления арендных отношений, прекращенных в силу закона.

Соответственно, вопреки доводам апелляционной жалобы, необходимость исчисления срока для вывода о прекращении договора аренды и, как следствие, на возможность принятия УМС распоряжения о представлении в орган государственной регистрации заявления о прекращении аренды земельного участка только по истечении 3 месяцев с даты получения именно уведомления от 13.09.2022 N 28/24114-исх не имеется.

То обстоятельство, что оспариваемое распоряжение было издано органом местного самоуправления по истечении длительного периода времени, считая от даты получения уведомления от 25.02.2021 N 28/18-2202, также не свидетельствует о том, что фактически на дату принятия распоряжения от 04.10.2022 N 3318/28 договор аренды земельного участка являлся действующим и не был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, поскольку оспариваемым распоряжением были определены дальнейшие действия органа местного самоуправления по погашению соответствующих записей в Едином государственном реестре недвижимости, для совершения которых каких-либо предельных сроков действующим законодательством не установлено.

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы об издании управлением оспариваемого распоряжения до прекращения договора аренды земельного участка от 01.02.2014 N 01-Ю-18568 подлежат отклонению как безосновательные.

Оценивая суждение общества о том, что право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды не является безусловным, суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Как уже было отмечено выше, согласно правовой позиции пункта 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 при одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения. Если арендодатель направил арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерения арендодателя отказаться от договора.

С учетом изложенного судебная коллегия поддерживает вывод арбитражного суда о том, что односторонний отказ от договора является безусловным и определен исключительно волей арендодателя, в связи с чем его реализация возможна в любой момент до наступления юридического факта прекращения договорных отношений в установленном законом порядке независимо от наличия гражданско-правовых сделок с иными лицами и судебных споров относительно прав на спорный земельный участок.

В этой связи ссылки заявителя жалобы на то, что он является добросовестным арендатором земельного участка, использует земельный участок в целях, указанных в договоре аренды, и вносит арендную плату за землю, не могут служить доказательством невозможности прекращения договорных отношений вследствие отказа арендодателя от договора аренды, как не имеющие правового значения.

Кроме того, следует учитывать, что предусмотренный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора, в связи с чем добросовестность арендатора каких-либо препятствий в реализации указанного права арендодателя не создает.

К аналогичному выводу апелляционная коллегия приходит и при оценке указания общества на то, что действия управления по отказу от договора аренды создают необоснованные ограничения в осуществлении обществом предпринимательской деятельности, как совершенные с целью предоставления земельного участка другому юридическому лицу, поскольку по смыслу пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В этой связи вне зависимости от намерений арендодателя в последующем осуществить предоставление спорного земельного участка иному лицу при условии соблюдения порядка одностороннего отказа от договора аренды реализация управлением права на односторонний отказ не является основанием для вывода о создании органом местного самоуправления необоснованных ограничений в осуществлении заинтересованным лицом предпринимательской деятельности.

Кроме того, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, общество, осуществляющее предпринимательскую деятельность в области арендных отношений, могло предполагать возможные последствия установленного договором трехгодичного срока аренды, а также возникновение у другой стороны сделки в случае возобновления этого договора аренды на неопределенный срок права на его расторжение в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ и возможность реализации этого права (абзац третий пункта 1 статьи 2 ГК РФ).

Позиция заявителя жалобы о том, что оспариваемое распоряжение УМС, как принятое во исполнение необоснованного отказа от договора аренды земельного участка, нарушает действие антикоррупционных мер, коллегией суда оценивается критически, учитывая, что соблюдение арендодателем процедуры одностороннего отказа от договора исключает правовые основания для квалификации действий органа местного самоуправления как не соответствующих закону и мерам противодействия коррупции.

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что распоряжение управления от 04.10.2022 N 3318/28 "О предоставлении заявления о прекращении аренды земельного участка" не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы общества, в связи с чем суд первой инстанции правомерно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Нормы права применены судом первой инстанции правильно. Судебный акт принят на основании всестороннего, объективного и полного исследования имеющихся в материалах дела доказательств. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся судом на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 13.04.2023 по делу N А51-22494/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

С.В. Понуровская А.В. Пяткова