Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2023 г. N 09АП-30304/23 по делу N А40-157987/2021

г. Москва

21 июня 2023 г.

Дело N А40-157987/21

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.Н. Григорьева,

судей А.А. Дурановского, Е.А. Скворцовой

при ведении протокола секретарем судебного заседания П.С. Бурцевым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ф/у А.В. Хрусталевой на определение Арбитражного суда г. Москвы от 10.04.2023 г. по делу N А40-157987/21 об отказе в удовлетворении заявления финансового управляющего должника Хрусталевой А.В. о признании недействительным Договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 01.04.2021 г., заключенного между должником Судновым А.А. и Кудиным В.А.,

при участии в судебном заседании:

от финансового управляющего: Алескеров К.В.о. по дов. от 14.06.2023

от Кудина В.А.: Зологин С.Ю. по дов. от 13.06.2023

Кудин В.А. лично, паспорт

Иные лица не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 18.05.2022 требования Ассоциации собственников земельных участков по содействию в благоустройстве коттеджного поселка Пестово к должнику Суднову Александру Анатольевичу (16.03.1979 г., место рождения: г. Москва, ИНН 772513407303, СНИЛС 138-498-523-10) признаны обоснованными, в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов гражданина, финансовым управляющим утверждена Хрусталева Анна Владимировна (ИНН 772609811059, адрес: 109147, г. Москва, а/я 111).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 10.04.2023 отказано в удовлетворении заявления финансового управляющего Хрусталевой А.В. о признании недействительным Договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 01.04.2021, заключенного между должником Судновым А.А. и Кудиным В.А.

Не согласившись с указанным судебным актом, финансовый управляющий обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое определение, признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с домом от 01.04.2021 и применить последствия недействительности сделки в виде возврата имущества в конкурсную массу.

В судебном заседании финансовый управляющий доводы апелляционной жалобы поддержал. Кудин В.А. и его представитель возражали.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте в сети Интернет, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу положений ст. 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и ст. 223 АПК РФ дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыв на нее, суд апелляционной инстанции не установил правовых оснований для отмены состоявшихся судебных актов.

01.04.2021 г. между должником и Кудиным В.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. По условиям договора Кудин В.А. купил у должника земельный участок (кадастровый номер 50:12:0030314:275, площадь 2691 кв.м.) и жилой дом (кадастровый номер 50:12:0030314:1142, площадь 442,8 кв.м.) за 42 500 000,00 руб.

В соответствии со ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В соответствии с п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Таким образом, для признания сделки недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве необходимо установить наличие совокупности условий: совершение сделки должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления и неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки.

Как было установлено судом первой инстанции, оспариваемый договор заключен 01.04.2021, заявление о признании Суднова А.А. несостоятельным (банкротом) принято к производству 02.09.2021, следовательно, сделка совершена в течение срока подозрительности, установленного п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Финансовый управляющий основывал необходимость признания сделки недействительной на неравноценности встречного исполнения.

Согласно п. 1.1 Договора объектами сделки являются земельный участок площадью 2691 кв.м с кадастровым номером N 50:12:0030314:275, находящийся по адресу: Московская пасть, Мытищинский район, сельское поселение Федоскинское, вблизи д. Румянцево, уч. 267, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства и размещенный на нем жилой дом, находящийся по адресу: Московская область, Мытищинский район, сельское поселение Федоскинское, вблизи д. Румянцево, уч. 267.

В соответствии с п. 1.3 Договора в отношении вышеуказанного земельного участка зарегистрирована ипотека в силу закона, дата государственной регистрации 30.09.2020; номер государственной регистрации: 50:12:0030314:275-50/215/2020-7. Срок действия с 10.2013 на 240 месяцев. Лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта - ПАО Банк "Возрождение" (ИНН: 5000001042, ОГРН 1021100540680).

В п. 1.4 Договора указано, что на земельном участке расположен жилой дом, состоящий из основного строения общей площадью 442,8 кв.м, количество этажей - 3, в том числе подземных - 1. Кадастровый номер объекта 50:12:0030314:1142.

В соответствии с п. 2.1 Договора кадастровая стоимость земельного участка составляет 9 334 917,54 руб. Согласно п. 2.2 Договора кадастровая стоимость жилого дома составляет 16 976 997,25 руб.

В силу п. 2.4 Договора Кудин В.А. купил у Суднова А.А земельный участок и жилой дом за 42 500 000 руб., из которых: - земельный участок за 15 000 000 руб. при кадастровой стоимости - 9 334 917,54 руб.; - жилой дом за 27 500 000 руб. при кадастровой стоимости - 16 976 997,25 руб.

Судом первой инстанции было установлено, что недвижимое имущество было приобретено Судновым А.А. по Договору купли-продажи (купчая) земельного участка с привлечением кредитных денежных средств от 01.10.2013 у Загвоздина Ярослава Георгиевича и Загвоздиной Натальи Игоревьевны. Цена имущества, приобретенного Судновым А.А. по договору составила 14 900 000 руб., из которых 2 933 000 руб. за земельный участок и 11 967 000 руб. - за жилой дом.

Для покупки дома и участка им был получен кредит в ОАО Банк "Возрождение" по Кредитному договору N 69013001288111 от 01.10.2013 в размере 13 500 000 руб. со сроком возврата - 240 месяцев. В итоге кредитная задолженность Суднова А.А. была погашена Кудиным В.А. в процессе совершения сделки.

Перед покупкой дома в 2013 году была произведена оценка рыночной стоимости земельного участка и дома. Согласно отчёту N 12663/13/М "Об оценке объектов недвижимости (жилой дом, назначение: жилое 3-этажный, земельный участок кад. N 50:12:0030314:0275, площадью 2691,0 кв.м.), расположенных по адресу: Московская область, Мытищинский район, Сухаревский со. вблизи д. Румянцево, уч. 267" от 25.09.2013 г, составленному ООО "Эксперт СЕРВИС ПЛЮС", рыночная стоимость объектов недвижимости составила 37 544 000 руб., из которых земельный участок - 23 140 000 руб., жилой дом - 14 404 000 руб. В отчётом также определена ликвидационная стоимость имущества в размере 27 397 000 руб., из которых земельный участок - 16 886 000 руб., жилой дом -10 511 000 руб.

При этом было установлено и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что земельный участок был приобретен Загвоздиными Я.Г. и Н.И у ООО "Пестово" согласно Предварительному договору купли-продажи земельного участка N 267- КПЗ от 28.10.2005 и Договору купли-продажи земельного участка N 267-КПЗ от 25.06.2013. Жилой дом был возведен на основании договора инвестирования N 267-ИП от 28.10.2005, заключенного между Загвоздиными и ООО "Пестово".

Согласно личному заявлению Суднова А.А. от 02.03.2023, удостоверенному нотариусом города Москвы Горбушиной С.С. 02.03.2023, он не производил улучшений потребительских качеств имущества по причине отсутствия денежных средств.

Доводы финансового управляющего о том, что Шубенко С.К. передал должнику денежные суммы в размере 2 018 200,00 руб. и 7 051 400,00 руб. (подтверждены решениями суда общей юрисдикции и признаны обоснованными) для ремонта спорной недвижимости, подлежат отклонению. Направление данных средств на ремонт не доказано, кроме того, отрицается должником.

При разрешении вопроса о рыночной стоимости недвижимости на момент заключения договора от 01.04.2021 были предприняты различные способы ее определения.

Так, в частности, финансовый управляющий указывал на то, что из анализа объявлений о продажи аналогичных видов недвижимости, размещенных в открытых источниках в сети Интернет, следует, что вышеуказанный жилой дом и земельный участок стоит 91 082 011,68 руб.

Согласно Отчету N 2210/830 от 26.10.2022 г., подготовленного ООО "ИНЕКС", (ИНН: 9710011846) по договору с Кудиным В.А., рыночная стоимость объекта недвижимости: жилого дома общей площадью 442,8 кв.м., кадастровый номер: 50:12:0030314:1142, расположенного на земельном участке общей площадью 2691 кв.м., кадастровый номер: 50:12:0030314:275, по адресу: Московская область, Мытищинский район, сельское поселение Федоскинское, вблизи д. Румянцево, уч. 267, на дату 01.04.2021 г. составляет: земельного участка - 25 147 000 руб., жилого дома - 17 373 000 руб. Итоговая рыночная сумма объектов недвижимости - 42 520 000 руб.

Не согласившись с данным отчетом специалиста, финансовым управляющим был заключен договор с ООО "Налоговый Консалтинг и Оценка" на проведение рецензирования Отчета N 2210/830 от 26.10.2022, подготовленного ООО "ИНЕКС", согласно которому рыночная стоимость объектов - 60 776 646 руб.

По соглашению с Кудиным В.А. специалистом ООО "СИНЭО" было подготовлено Заключение N ЭВ 995/03/2023 (1) Р-ОЦ от 20.03.2023 на Заключение специалиста N 025- 2022 ООО "Налоговый Консалтинг и Оценка" по результатам рецензирования (исследования) Отчета No2210/830, выполненного оценщиком ООО "ИНЕКС". Было выявлено, что в заключении специалиста имеются серьезные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, информация, использованная специалистом, является недостаточной и непроверяемой".

На основании Договора на оказание услуг N 11002-С/22-1 от 21.11.2022, заключенного с Кудиным В.А., ООО "Оценка и Консалтинг" было подготовлен Отчет N 11002-С/22-1 от 19.12.2022 об определении рыночной стоимости объекта оценки. По результатам оценки специалист пришел в следующим выводам: - стоимость земельного участка составляет 36 813687 руб., - жилого дома - 31 364 720 руб. Итоговая рыночная сумма объектов недвижимости - 68 178 407 руб.

Помимо этого, в целях выяснения стоимости аналогичного недвижимого имущества по адресу: Московская область, Мытищинский район, сельское поселение Федоскинское, вблизи д. Румянцево на дату продажи (период с 01.03.21 по 01.05.21) в ООО "Айриэлтор" (веб-площадка размещения объявлений "ЦИАН") был направлен запрос представителя Кудинова В.А (адвокатский запрос N 8 от 14.02.2023). Согласно ответу ООО "Айриэлтор" на веб-площадке "ЦИАН" за указанный период размещались 14 объявления о продаже аналогичного имущества по цене от 10 900 000 руб. до 32 690 000 руб.

Таким образом, судом первой инстанции были проанализированы четыре отчета, выполненные в период с 2022 по 2023 год и касающихся определения рыночной стоимости объектов недвижимости на момент совершения спорной сделки. Однако, оценив заключения специалистов на основании ст. 71 АПК РФ, суд обосновано принял за основу решения Отчет N 12663/13/М "Об оценке объектов недвижимости" от 25.09.2013, составленный ООО "Эксперт СЕРВИС ПЛЮС".

Иные отчеты были составлены в период банкротства должника по договорам с финансовым управляющим и ответчиком и имеют недостатки. Также, как следует из действий ОАО Банк "Возрождение" по принятию денежных средств от Кудинова В.А., возражений против установленной стоимости ООО "ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС" объектов недвижимости для обеспечения обязательств по кредитному договору ОАО Банк "Возрождение" не имелось.

Вместе с тем судами было учтены доводы Кудина В.А., что после приобретения недвижимого имущества он вкладывал собственные средства в целях его поддержания в надлежащем состоянии, а также улучшения. Всего было проведено различных работ на общую сумму 36 128 766,00 руб. Данное обстоятельство подтверждается договорами и финансовыми документами, проанализированными судом первой инстанции.

Также было учтено, что стоимость земельного участка и жилого дома за период с 2013 по 2021 год с учетом инфляции увеличилась, а поэтому указанная в оспариваемом договоре стоимость в размере 42 500 000 руб. является рыночной.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводим суда первой инстанции в том, что финансовым управляющим должника не доказано наличие оснований, предусмотренных п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве для признания спорного договора купли-продажи недействительной сделкой, поскольку не было представлено надлежащих и достаточных доказательств несоответствия рыночной стоимости жилого дома и земельного участка их цене в спорном договоре,.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 10.04.2023 г. по делу N А40-157987/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ф/у А.В. Хрусталевой - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.Н. Григорьев

Судьи

А.А. Дурановский Е.А. Скворцова