Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2023 г. N 02АП-3179/23 по делу N А82-1282/2022

г. Киров

22 июня 2023 г.

Дело N А82-1282/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2023 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бычихиной С.А.,

судей Минаевой Е.В., Черных Л.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гущиной В.В.,

в отсутствие участвующих в деле лиц,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.03.2023 по делу N А82-1282/2022

по иску индивидуального предпринимателя Пешукова Виктора Владимировича (ИНН 331602992954, ОГРНИП 307331608700037)

к муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН 7604093410, ОГРН 1067604080884),

мэрии города Ярославля (ИНН 7601001234, ОГРН 1027600683824),

Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН 7601000992, ОГРН 1027600684100),

Департаменту финансов мэрии города Ярославля (ИНН 7601000463, ОГРН 1027600689907),

Департаменту градостроительства мэрии города Ярославля (ИНН 7604092913, ОГРН 1067604080345)

третьи лица: акционерное общество "Газпром газораспределение Ярославль"(ИНН 7604012347, ОГРН 1027600677554),

общество с ограниченной ответственностью "ГОСТ" (ИНН 7610073595, ОГРН 1077610001281),

Департамент строительства Ярославской области (ИНН 7604036179, ОГРН 1027600685694),

муниципальное бюджетное учреждение "Городское садово-парковое хозяйство и зеленое строительство" города Ярославля (ИНН 7604259633, ОГРН 1147604005515)

о расторжении договора аренды,

о взыскании убытков, неосновательного обогащения и процентов,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Пешуков Виктор Владимирович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с исковым требованием к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (далее - ответчик, Агентство), Мэрии города Ярославля о расторжении договора аренды от 27.01.2021 N 2А/2021 и взыскании за счет казны города Ярославля суммы неосновательного обогащения (денежных средств, уплаченных по договору аренды) за период простоя строительства в ноябре, декабре 2021 года и январе 2022 года) в размере 1 824 700 рублей; процентов в размере 31 944,50 руб., ущерба, выраженного в стоимости дополнительных работ по проектированию в сумме 580 000 рублей (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 12.03.2023 заявленные требования удовлетворены частично. Суд первой инстанции взыскал с Агентства 1 579 740,27 руб. неосновательного обогащения, 27 612,99 руб. процентов и удовлетворил требование о расторжении договора аренды.

Агентство обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, вывод суда о невозможности использования земельного участка в связи с нахождением блоков, находящихся на расстоянии от границ земельного участка и которые могут быть перемещены самостоятельно арендатором в виду наличия законных оснований на использование земельного участка, является необоснованным.

Подробно доводы Агентства изложены в апелляционной жалобы.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами Агентства не согласен, просит решение суда оставить без изменения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, а согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным и формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды или назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что по результатам аукциона между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 27.01.2021 заключен договор N 2А/2021 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона, предметом которого является земельный участок площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером 76:23:040808:20, расположенный по адресу: г. Ярославль, ул. Нефтяников, участок 25б, с разрешенным использованием "Магазины, код 4.4.".

Участок предоставлен в аренду на срок с 27.01.2021 по 26.07.2023.

Размер годовой арендной платы по договору составил 7 298 800 рублей, арендная плата за первый год внесена истцом в полном объеме (с учетом задатка).

Согласно пунктам 1.1, 1.3.1 договора участок имеет ограничения - находится в охранной зоне ВЛ-0,4кВ и объекта газораспределительной сети "Газорегуляторный пункт N 20 площадью 9,7 кв.м. с сетями газопроводов высокого давления протяженностью 18718,55 п.м., площадь зоны с особыми условиями использования 117 кв.м.".

16.08.2021 года Пешукову В.В. Департаментом строительства Ярославской области выдано разрешение N 76-301000-148-2021 на строительство магазина (1 этаж, площадь объекта 518 кв.м, площадь торгового зала - 135,3 кв.м). Срок действия разрешения был установлен до 17.07.2023.

Приказом Департамента строительства Ярославской области от 08.11.2021 N 145 ранее выданное истцу разрешение на строительство объекта "магазин" отменено, в том числе со ссылкой на СП 62.13330.2011. В связи с чем, истцу пришлось остановить строительство здания магазина и обратиться к третьему лицу ООО "ГОСТ" за внесением изменений в проектную документацию. Стоимость работ ООО "ГОСТ" составила 580 000 рублей.

Новое разрешение на строительство магазина получено истцом 12.07.2022.

Однако, как следует из материалов дела, в ноябре 2021 года на въезде на земельный участок были установлены бетонные блоки, препятствующие проезду. Согласно письму МБУ "Городское садово-парковое хозяйство и зеленое строительство" города Ярославля в адрес истца от 09.09.2022 N 01/1611 по вопросам, связанным с бетонными блоками, рекомендовано обращаться в департамент городского хозяйства мэрии г. Ярославля.

Письмом от 08.09.2022 N П-04/52 Мэрия г. Ярославля известила истца, что в адрес Департамента строительства Ярославской области и КУМИ мэрии г. Ярославля направлены запросы в целях организации взаимодействия по вопросу демонтажа бетонных блоков.

Блоки на въезде на земельный участок демонтированы в декабре 2022 года.

В этой связи, предъявляя исковые требования в рамках настоящего дела, истец указывал, что у него имелись объективные препятствия в пользовании земельным участком, поэтому, арендная плата, уплаченная за ноябрь 2021 года - январь 2022 года, подлежит возврату как неосновательное обогащение.

Возражая против заявленных требований, ответчик полагает, что истец в ноябре 2021 - январе 2022 года не имел возможности пользоваться земельным участком по назначению в отсутствие разрешения на строительство, а установка бетонных блоков на въезде на земельный участок не создала истцу каких-либо дополнительных препятствий в пользовании арендованным имуществом.

Повторно рассмотрев материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в статьи 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)).

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Истец, настаивая на удовлетворении иска, указал, что у него отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды с ноября 2021 для целей, предусмотренных договором, по причинам, за которую арендатор не отвечает (в том числе установленные бетонные блоки, препятствующие проезду на спорный участок).

Кроме того, в материалах дела имеется коллективное письмо жильцов домов 25 и 27 по ул. Нефтяников от 18.01.2022 согласно которому жильцы просили признать аукцион недействительным и расторгнуть договор аренды, чтобы строительство было прекращено (т. 1, л.д. 166-195).

Таким образом, материалами дело подтверждено наличие объективных препятствий в пользования земельным участком (наличие в непосредственной близости газопровода, что создавало угрозу жильцам домов; вынужденная остановка строительства объекта; установление бетонных блоков).

Учитывая, что факт невозможности использования земельного участка по договору аренды является доказанным, суд первой инстанции обосновано удовлетворил исковые требования в части расторжения договора аренды и взыскания неосновательного обогащения в виде арендной платы.

Оснований для переоценки выводов суда апелляционная инстанция не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и могли бы повлиять на законность и обоснованность принятого судебного акта. В связи с этим доводы апелляционной жалобы признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда.

На основании изложенного, апелляционная жалоба Агентства удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.03.2023 по делу N А82-1282/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Председательствующий

С.А. Бычихина

Судьи

Е.В. Минаева Л.И. Черных