Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2023 г. N 11АП-7938/23 по делу N А65-19662/2018

гор. Самара

26 июня 2023 г.

Дело N А65-19662/2018

Резолютивная часть постановления оглашена 19 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2023 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гадеевой Л.Р.,

судей Гольдштейна Д.К., Львова Я.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пчелинцевой В.Ю.,

рассмотрев 19 июня 2023 года в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале N 2,

апелляционные жалобы Управления Росреестра по Республике Татарстан и Арслановой Гельсири Мирватовны, Ахметова Рафиля Радиковича, Хусаиновой Гузель Заквановны на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.04.2023, принятое по заявлениям конкурсного управляющего должника и общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Современное строительство" о признании отсутствующими обременения в отношении земельного участка в виде регистрационных записей о регистрации договоров долевого участия

в рамках дела N А65-19662/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Молодежное строительство",

при участии в судебном заседании:

от Арслановой Гельсири Мирватовны - представитель Шахмуратов Р.Э. по доверенности от 18.01.2023;

от Ахметова Рафиля Радиковича - представитель Шахмуратов Р.Э. по доверенности от 19.01.2023;

от Хусаиновой Гузель Заквановны - представитель Шахмуратов Р.Э. по доверенности от 24.01.2023;

от иных лиц - не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.03.2019 общество с ограниченной ответственностью "Молодежное строительство", Нижнекамский район РТ, п.Красный Ключ, признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто наблюдение; временным управляющим назначен Альмеев Ильнур Ринатович.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан 08.06.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2021, Альмеев Ильнур Ринатович освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Молодежное строительство", конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью "Молодежное строительство" утверждена Нигматуллина Регина Равилевна, член союза "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "СевероЗапада". В удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего И.Р. Альмеева о прекращении при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Молодежное строительство" применение правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и о переходе к рассмотрению дела о несостоятельности (банкротстве) по общим правилам процедуры банкротства отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 28.12.2021 определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.06.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2021 в части освобождения Альмеева Ильнура Ринатовича от исполнения обязанностей конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Молодежное строительство" и утверждения конкурсным управляющим должником Нигматуллиной Регины Равильевны, отменено; в отмененной части принят по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявления об освобождении от исполнения обязанностей конкурсного управляющего Альмеева Ильнура Ринатовича и утверждении нового конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Молодежное строительство", отказано.

В Арбитражный суд Республики Татарстан поступило заявление (вх.N 60330) общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Современное строительство" (ИНН 1650266930, ОГРН 1131650011790) о признании отсутствующим обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:53:040503:177 по адресу: Республика Татарстан, Нижнекамский муниципальный район, г. Нижнекамск, пр-кт Вахитова, д. 23, в виде следующих записей: 16-16-33/043- /2013-321; 16-16-31/004/2008-018; 16-16-31/050/2007-356; 16-16-33/063/2010- 491; 16:53:040503:16/023/2018-119; 16:53:040503:177-16/023/2017-42; 16:53:040503:177-16/023/2018-118; 16-16/032-16/094/004/2015-2092/1; об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации.

Также в Арбитражный суд Республики Татарстан поступило заявление конкурсного управляющего Альмеева И.Р. (вх. N 59692) о признании отсутствующими обременения в отношении земельного участка с кад. N 16:53:040503:177, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Нижнекамский муниципальный район, г. Нижнекамск, пр-кт Вахитова, д.23, в виде регистрационных записей о регистрации договоров долевого участия: - договор участия в долевом строительстве NНК/Б-01 от 16.03.2018, дата регистрации: 28.06.2018, номер государственной регистрации 16:53:040503:177-16/023/2018-119, объект долевого строительства: офисное помещение N2 общественного назначения, 111,05 квм, участники долевого строительства: Хусаинова Гюзель Заквановна, Ахметов Рафиль Радиквич; - договор участия в долевом строительстве NНК/Б-02 от 19.06.2018, дата регистрации: 25.06.2018, номер государственной регистрации 16:53:040503:177-16/023/2018-118, объект долевого строительства: нежилое помещение N1 общественного назначения, 88, 99 кв.м, участник долевого строительства: Арсланова Гельсиря Мирватовна.

Также в Арбитражный суд Республики Татарстан поступило заявление конкурсного управляющего Альмеева И.Р. (вх. N 56855) о признании отсутствующими обременения в отношении земельного участка с кад. N 16:53:040503:177, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Нижнекамский муниципальный район, г. Нижнекамск, пр-кт Вахитова, д.23, в виде регистрационных записей о регистрации договоров долевого участия: - договор участия в долевом строительстве N2015/10 от 23.10.2015, дата регистрации: 11.11.2015, номер государственной регистрации 16-16/032- 16/094/004/2015-2092/1, объект долевого строительства: нежилые помещения N2 общественного назначения, 115 кв.м., участник долевого строительства: Гайнуллин Эдуард Миннулович, - договор участия в долевом строительстве N 2015/11 от 01.12.2015, дата регистрации: 15.12.2015, номер государственной регистрации 16-16/032- 16/094/004/2015-8569/1, объект долевого строительства: нежилое помещение N2/а общественного назначения, 86,47 кв.м., участник долевого строительства: Кайманов Денис Владимирович.

Определением Арбитражный суд Республики Татарстан от 15.02.2023 объединены в одно производство для совместного рассмотрения заявления вх. N 56855 и вх. N 59692.

Определением Арбитражный суд Республики Татарстан от 24.03.2023 суд объединил в одно производство для совместного рассмотрения заявление конкурсного управляющего И.Р. Альмеева (вх.N 59692) о признании отсутствующими обременения в отношении земельного участка с кад. N 16:53:040503:177, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Нижнекамский муниципальный район, г. Нижнекамск, пр-кт Вахитова, д.23, в виде регистрационных записей о регистрации договоров долевого участия: - договор участия в долевом строительстве NНК/Б-01 от 16.03.2018, дата регистрации: 28.06.2018, номер государственной регистрации 16:53:040503:177-16/023/2018-119, объект долевого строительства: офисное помещение N2 общественного назначения, 111,05 квм., участники долевого строительства: Хусаинова Гюзель Заквановна, Ахметов Рафиль Радиквич; - договор участия в долевом строительстве NНК/Б-02 от 19.06.2018, дата регистрации: 25.06.2018, номер государственной регистрации 16:53:040503:177-16/023/2018-118, объект долевого строительства: нежилое помещение N1 общественного назначения, 88, 99 кв.м., участник долевого строительства: Арсланова Гельсиря Мирватовна, заявление конкурсного управляющего (вх. N 56855) о признании отсутствующими обременения в отношении земельного участка с кад. N 16:53:040503:177, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Нижнекамский муниципальный район, г. Нижнекамск, пр-кт Вахитова, д.23, в виде регистрационных записей о регистрации договоров долевого участия: - договор участия в долевом строительстве N 2015/10 от 23.10.2015, дата регистрации: 11.11.2015, номер государственной регистрации 16-16/032- 16/094/004/2015-2092/1, объект долевого строительства: нежилые помещения N2 общественного назначения, 115 кв.м, участник долевого строительства - Гайнуллин Эдуард Миннулович, - договор участия в долевом строительстве N 2015/11 от 01.12.2015, дата регистрации: 15.12.2015, номер государственной регистрации 16-16/032- 16/094/004/2015-8569/1, объект долевого строительства: нежилое помещение N2/а общественного назначения, 86,47 кв.м., участник долевого строительства - Кайманов Денис Владимирович; заявление (вх. N 60330) общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Современное строительство" (ИНН 1650266930, ОГРН 1131650011790) о признании отсутствующим обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:53:040503:177 по адресу: Республика Татарстан, Нижнекамский муниципальный район, г. Нижнекамск, пр-кт Вахитова, д. 23, в виде следующих записей: 16-16-33/043-/2013-321; 16-16-31/004/2008-018; 16-16- 31/050/2007-356; 16-16-33/063/2010-491; 16:53:040503:16/023/2018-119; 16:53:040503:177-16/023/2017-42; 16:53:040503:177-16/023/2018-118; 16- 16/032-16/094/004/2015-2092/1; об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации.

К участию при рассмотрении обособленного спора в порядке статьи 51 АПК Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Фонд Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства (ИНН 1191690084750).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.04.2023 заявление удовлетворено. Признаны отсутствующими обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:53:040503:177 по адресу: Республика Татарстан, Нижнекамский муниципальный район, г. Нижнекамск, пр-кт Вахитова, д. 23 в виде следующих записей: 16-16-33/043-/2013-321; 16-16-31/004/2008-018; 16-16-31/050/2007-356; 16-16-33/063/2010-491; 16:53:040503:16/023/2018-119; 16:53:040503:177-16/023/2018-118; 16:53:040503:177-16/023/2017-42; 16-16/032-16/094/004/2015-2092/1; 16-16/032-16/094/004/2015-8569/1.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан обязано погасить в Едином государственном реестре недвижимости следующие записи о регистрации: 16-16-33/043-/2013-321; 16-16-31/004/2008-018; 16-16-31/050/2007-356; 16-16-33/063/2010-491; 16:53:040503:16/023/2018-119; 16:53:040503:177-16/023/2018-118; 16:53:040503:177-16/023/2017-42; 16-16/032-16/094/004/2015-2092/1; 16-16/032-16/094/004/2015-8569/1.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции судебным актом, Арсланова Гельсиря Мирватовна, Ахметов Рафиль Радикович, Хусаинова Гузель Заквановна обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.04.2023 по делу N А65-19662/2018 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2023 апелляционная жалоба принята к производству.

Также не согласившись с принятым судом первой инстанции судебным актом, Управление Росреестра по Республике Татарстан обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.04.2023 по делу N А65-19662/2018 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2023 апелляционная жалоба оставлена без движения. Заявителю предложено устранить обстоятельства, послужившие основанием для оставления апелляционной жалобы без движения в срок до 14.06.2023.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2023 апелляционная жалоба принята к производству.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.

До начала судебного заседания от общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Современное строительство" поступили отзывы на апелляционную жалобу, а также ходатайство о рассмотрении апелляционных жалоб в отсутствие представителя.

От налогового органа поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

Поступившие документы приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке ст. 262 АПК РФ.

В судебном заседании представитель Арслановой Гельсири Мирватовны, Ахметова Рафиля Радиковича, Хусаиновой Гузель Заквановны доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и не явившихся в судебное заседание, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного акта.

В соответствии со ст. 32 Закона о банкротстве и ч. 1 ст. 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как следует из материалов дела, в конкурсную массу должника включено следующее имущество:

объект незавершенного строительства, блок Б (кадастровый номер 16:53:040503:6865) жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 16:53:040503:177, адрес объекта: РТ, Нижнекамск, пр. Вахитова. д. 23;

подземная часть блока А жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 16:53:040503:177, адрес объекта: РТ, Нижнекамск, пр. Вахитова, д. 23.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра сведений о недвижимости: на земельном участке с кадастровым номером 16:53:040503:177, расположенном по адресу: РТ, Нижнекамск, пр-кт Вахитова, д. 23, зарегистрированы обременения в виде записей о договорах долевого участия:

- договор участия в долевом строительстве N 2015/10 от 23.10.2015, дата регистрации: 11.11.2015, номер государственной регистрации 16-16/032-16/094/004/2015-2092/1, объект долевого строительства: нежилые помещения N2 общественного назначения, 115 кв.м., участник долевого строительства: Гайнуллин Эдуард, Миннулович;

- договор участия в долевом строительстве N 2015/11 от 01.12.2015, дата регистрации: 15.12.2015, номер государственной регистрации 16-16/032/16/094/004/2015-8569/1, объект долевого строительства: нежилое помещение N 2/а общественного назначения, 86, 47 кв.м., участник долевого строительства - Кайманов Денис Владимирович;

- договор участия в долевом строительстве N НК/Б-01 от 16.03.2018, дата регистрации: 28.06.2018, номер государственной регистрации 16:53:040503:177-16/023/2018-119, объект долевого строительства: офисное помещение N 2 общественного назначения, 111, 05 кв.м., участники долевого строительства - Хусаинова Гюзель Заквановна, Ахметов Рафиль Радикович;

- договор участия в долевом строительстве N НК/Б-02 от 19.06.2018, дата регистрации: 25.06.2018, номер государственной регистрации 16:53:040503:177-16/023/2018-118, объект долевого строительства: нежилое помещение N 1 общественного назначения, 88, 99 кв.м., участник долевого строительства - Арсланова Гульсиря Мирватовна.

Как указывал конкурсный управляющий, кредиторы по требованиям, возникшим из договоров долевого участия, о включении в реестр требований кредиторов должника с денежными требованиями не обращались.

Также, 01.12.2022 проведены открытые торги по продаже указанного имущества, в результате которых победителем торгов признано общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Современное строительство".

Как указывал конкурсный управляющий, наличие записей о договорах долевого участия в пользу кредиторов, не включенных в реестр требований кредиторов должника, нарушает права должника на реализацию объектов.

Кроме того, как указало общество Специализированный застройщик "Современное строительство" в ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 16:53:040503:177 имеются следующие записи об обременении:

16-16-33/043-/2013-321;

16-16-31/004/2008-018;

16-16-31/050/2007-356;

16-16-33/063/2010-491;

16:53:040503:16/023/2018-119;

16:53:040503:177-16/023/2018-118;

16:53:040503:177-16/023/2017-42;

16-16/032-16/094/004/2015-2092/1;

16-16/032-16/094/004/2015-8569/1.

При этом сроки по договорам аренды, на основании которых внесены соответствующие записи об обременении земельного участка истекли, арендаторы земельным участок не пользуются, при этом наличие указанных записей препятствует заявителю в формировании земельного участка для завершения строительства приобретенного на торгах объекта.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения конкурсного управляющего должника и общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Современное строительство" с заявлениями о признании отсутствующими обременения в отношении земельного участка в виде регистрационных записей о регистрации договоров долевого участия.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, правомерно исходя при этом из следующего.

В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, возможность существования отношений участия в долевом строительстве закон связывает с наличием у застройщика возможности построить многоквартирный дом.

Проведение мероприятий по реализации объекта незавершенного строительства исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений, в связи с чем договор долевого участия в строительстве с кредитором, заключившим договор на нежилое помещение, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения.

Учитывая прекращение договоров долевого участия в строительстве, также являются прекращенными и соответствующие залоги (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Указанные договоры долевого участия, а также договоры залога являются прекращенным обязательством в силу закона. При этом наличие соответствующих регистрационных записей в пользу кредиторов, не включенных в реестр требований кредиторов, не соответствует действующему законодательству и нарушает права должника в части распоряжения собственным имуществом и возможности его реализации в соответствии с Законом о банкротстве.

При этом охраняемые законом права и интересы заинтересованных лиц защищены путем учета их требований в случае их заявления и обоснованности в следующем порядке.

Согласно пункту 4 статьи 142 Закона о банкротстве требования конкурсных кредиторов и (или) уполномоченных органов, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов, удовлетворяются за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника.

Расчеты с кредиторами по таким требованиям производятся конкурсным управляющим в порядке, установленном статьей 142 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 9 общих правил ведения арбитражным управляющим реестра требований кредиторов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 09.07.2004 N 345, требования кредиторов, заявленные после закрытия реестра, не подлежат включению в реестр, а вносятся в отдельные тетради, которые ведутся арбитражным управляющим в порядке, предусмотренном для ведения реестра.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона о банкротстве, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В соответствии со ст. 25 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельцев закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В силу п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

В силу п. 5 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона.

В силу п. 11 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Из приведенных норм следует, что залоговые требования кредиторов, не являющихся участниками строительства по смыслу подпункта 2 пункта 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, не отнесены к требованиям, подлежащим передаче фонду, залог прав застройщика в пользу таких кредиторов подлежит прекращению со дня государственной регистрации перехода прав на имущество.

При рассмотрении настоящего обособленного спора судом первой инстанции установлено, что объект приобретался обществом Специализированный застройщик "Современное строительство" с целью завершения строительства.

Передача незавершенного строительством объекта от застройщика в собственность приобретателя исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязательств по строительству многоквартирного дома и передаче готовых помещений.

В данном случае судом первой инстанции обоснованно учтено, что наличие регистрационных записей об ипотеке и регистрации договоров участия в долевом строительстве препятствует реализации обществом Специализированный застройщик "Современное строительство" права на завершение строительства.

При этом судом отмечено, что положения Закона о банкротстве, направленные на защиту участников строительства, не могут быть применены к нежилым помещениям, являющимся объектом зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, так как площадь каждого из них превышает максимальное значение.

Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

При переходе права собственности к приобретателю на объект незавершенного строительства в рассматриваемом случае договоры долевого участия с участниками, заключившими договоры с прежним застройщиком, подлежат прекращению в связи с невозможностью исполнения.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному и обоснованному выводу, что после передачи объекта незавершенного строительства в соответствии с Законом о банкротстве, исполнение обязательств в порядке, предусмотренном ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, невозможно, в связи с чем договоры не могут иметь юридической силы, а записи о регистрации договоров в ЕГРН подлежат прекращению.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Арслановой Гельсири Мирватовны, Ахметова Рафиля Радиковича, Хусаиновой Гузель Заквановны о том, что настоящий обособленный спор не относится к компетенции арбитражного суда и требования заявителей подлежали рассмотрению в суде общей юрисдикции, отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании норм права.

Закон о банкротстве содержит положение, согласно которому с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению, в том числе, требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства (статья 201.8 Закона о банкротстве).

С учетом изложенного судом первой инстанции не допущено нарушения правил о подсудности.

Также, вопреки позиции Арслановой Гельсири Мирватовны, Ахметова Рафиля Радиковича, Хусаиновой Гузель Заквановны в материалы дела ППК "Роскадастр" представлены копии реестровых дела, подтверждающих доводы заявителей.

Ссылаясь на пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29, апеллянты указывают на то, что возбуждение производства по делу о банкротстве не влечет прекращение залоговых правоотношений, следовательно, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Между тем заявители апелляционных жалоб не учитывают, что данные положения распространяются на правоотношения залоговых кредиторов, тогда как судом первой инстанции установлено, что кредиторы по требованиям, возникшим из договоров долевого участия, о включении в реестр требований кредиторов должника с денежными требованиями не обращались.

Судебная коллегия также признает несостоятельными доводы о том, что принятый судом первой инстанции судебный акт затрагивает права и обязанности собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 23 по пр. Вахитова в г. Нижнекамске, которые к участию в деле привлечены не были.

Из пояснений общества Специализированный застройщик "Современное строительство" следует, что В пределах земельного участка с кадастровым N 16:53:040503:177 располагаются следующие объекты: 16:53:040503:6490, 16:53:040503:6778, 16:53:040503:66865.

При этом 16:53:040503:6490 - здание 9-ти этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (I очередь строительства, блок "Д") площадью 5 474,8 кв.м.;

16:53:040503:6778 - здание, жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения площадью 6 571,2 кв.м.;

16:53:040503:6865 - объект незавершенного строительства площадь застройки 7 589,4 кв.м., степень готовности 65%.

В соответствии с положениями части 4.1. ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления также при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ.

Согласно проектной документации, вышеуказанные объекты (далее по тексту - блоки) являются результатом различных этапов строительства одного многоквартирного дома. Все блоки обозначенного дома имеют общие коммуникации. Поставка горячей и холодной воды, равно, как и теплоснабжение, осуществляются через один ввод на все блоки. Водоотведение со всех блоков производится через единый коллектор. Поставка электроэнергии осуществляется в рамках одного договора по двум вводам. Помещения в различных блоках указанного дома имеют общую сквозную нумерацию. При этом строительство части дома - объекта 16:53:040503:6865, еще не завершено, следовательно, земельный участок, на котором расположен данный дом, из собственности публично-правового образования не выбыл.

На момент подачи настоящего заявления и до настоящего времени, земельный участок с кадастровым номером 16:53:040503:177 согласно данным Публичной кадастровой карты является собственностью публично-правовых образований. Иными данными к настоящему времени суды не располагают, в связи с чем оснований для привлечения в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, иных лиц, у суда первой инстанции не имелось.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Отклоняя доводы Управления Росреестра по Республике Татарстан, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что оспариваемым судебным актом каким-либо образом не нарушены права Росреестра, правомерность действий (бездействия) которого не оценивались судом, заявители в рамках дела о банкротстве застройщика на основании пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве обращались с требованием не к Росреестру, а к должнику и просили снять обременение с погашением соответствующих записей об обременении, по сути, суд лишь обязал его исполнить функцию регистратора, которой его наделил Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 52, 53 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право собственности может быть обжаловано только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи ЕГРН. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ.

Учитывая установленный судом первой инстанции факт прекращении залога по предусмотренным законом основаниям, но который значится в реестре как существующий, требования заявителей направлены на прекращение зарегистрированного обременения, суд первой инстанции, обязывая погасить запись об ипотеке, по сути, устранил правовую неопределенность в правоотношениях между застройщиком-банкротом, кредиторами и обществом Специализированный застройщик "Современное строительство" таким образом, что положение последнего стало соответствовать требованиям законодательства о банкротстве.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что апелляционные жалобы содержат доводы, не опровергающие выводы суда первой инстанции, доводы жалоб направлены на их переоценку с целью установления иных обстоятельств, которые опровергаются материалами дела. В этой связи, учитывая отсутствие нарушений, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта по статье 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемое определение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.04.2023 по делу N А65-19662/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.Р. Гадеева

Судьи

Д.К. Гольдштейн Я.А. Львов