Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2023 г. N 15АП-8396/23 по делу N А53-594/2023

город Ростов-на-Дону

30 июня 2023 г.

дело N А53-594/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Сороки Я.Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Матвейчук А.Д.

при участии:

от заявителя: представитель Лучинкина Е.С. по доверенности от 18.11.2022, паспорт;

от заинтересованных лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чупрякова Николая Александровича

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.04.2023 по делу N А53-594/2023

по заявлению индивидуального предпринимателя Чупрякова Николая Александровича (ИНН 615425554367, ОГРНИП 310615419500025)

к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога (ИНН 6154005874,

ОГРН 1026102583726); администрации города Таганрога

при участии третьего лица Гусейнова Рафаила Мирза Оглы

об оспаривании, об обязании принять решение о предоставлении земельного участка в аренду,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Чупряков Николай Александрович (далее - предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области к администрации города Таганрога (далее - администрация), Комитету по управлению имуществом г. Таганрога (далее - комитет, заинтересованное лицо) об обязании в установленный судом срок администрации принять решение о предоставлении предпринимателю без проведения торгов в аренду земельного участка по адресу: г. Таганрог, ул. Толбухина 1-в, кадастровый номер 61:58:0003473:50, площадью 264 кв. м.; об обязании в установленный судом срок комитет заключить с предпринимателем договор аренды в отношении указанного земельного участка.

Протокольным определением от 16.04.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Гусейнов Рафаил Мирза Оглы.

Решением от 18.04.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Отказывая в иске по результатам проведенного осмотра, суд первой инстанции установил, что в деле отсутствуют доказательства завершения работ по возведению фундамента, а соответственно, отсутствует на земельном участке сам объект незавершенного строительства, отвечающий признакам, установленным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд указал, что наличие зарегистрированного права на объект незавершенного строительства не подтверждает само по себе фактическое наличие (существование) такого объекта с характеристиками, позволяющими отнести объект к недвижимости и, как следствие, подтверждающее наличие у предпринимателя права на получение земельного участка для такого объекта без торгов.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился с апелляционной жалобой (с учетом дополнений к ней), в которой просит отменить решение и удовлетворить заявленные требования. По мнению заявителя, вывод суда об отсутствии правовых оснований для предоставления ему земельного участка под объектом не основан на фактических обстоятельствах дела и сделан при неправильном применении судом норм материального права. Предоставление земельного участка необходимо предпринимателю для завершения строительства объекта, право собственности, на который внесено в ЕГРН (регистрационная запись от 27.05.2022 г. за N 61:58:0003473:963-61/225/2022-3). Суд неправомерно возложил на предпринимателя обязанность по представлению доказательств отнесения принадлежащего ему имущества к недвижимому, при наличии не оспоренного зарегистрированного права.

В судебное заседание заинтересованные лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Через канцелярию суда от администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.12.2021 по делу N А53-34634/2020 Гусейнов Рафаил Мирза оглы признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина.

21.04.2022 по результатам открытых торгов по продаже имущества должника между предпринимателем (покупатель) и Гусейновым Рафаилом Мирза оглы заключен договор купли-продажи имущества в отношении объекта незавершенного строительства площадью 245,2 кв. м с кадастровым номером 61:58:0003473:963, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Толбухина, д. 1-в (л.д. 7-8).

Право предпринимателя на приобретенное имущество зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке 27.05.2022, что подтверждается соответствующей выпиской от 27.05.2022 (л.д. 10).

Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0003473:50.

Указанный земельный участок предоставлен Комитетом на праве аренды Гусейнову Р.М. на основании договора аренды от 10.06.2009 N 09-282 для целей строительства магазина, сроком до 27.05.2010.

Впоследствии с Гусейновым Р.М. снова заключен договор аренды от 07.03.2013 N 13-47 в отношении спорного земельного участка, срок аренды до 15.01.2014, цель предоставления - для строительства магазина. В договоре указано, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства.

22.09.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003473:50 между комитетом и Гусейновым Р.М. заключен договор аренды N 14-389 для строительства магазина, сроком до 01.09.2019.

06.06.2022, 19.08.2022, 07.11.2022 предприниматель как собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, обратился в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003473:50 по адресу: Таганрог, ул. Толбухина 1-в.

Полагая, что комитет и администрация необоснованно уклоняются от заключения договора аренды в отношении спорного участка, предприниматель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В процессе рассмотрения спора комитетом представлен ответ от 22.12.2022 на заявление предпринимателя, согласно которому в предоставлении земельного участка в аренду отказано ввиду отсутствия на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вопросы правовой квалификации заявленных требований являются прерогативой суда; суд не должен отказывать в иске при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса (пункт 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; на основании части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Кодекса с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10).

Суд при разрешении настоящего спора учитывает, что вне зависимости от формулирования требований предпринимателем (об оспаривании решений действий (бездействия), о понуждении к заключению договора аренды) в предмет доказывания по настоящему спору входит наличие у предпринимателя права на недвижимое имущество, в силу которого последний вправе претендовать на предоставление земельного участка без торгов.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотрен в статье 39.17 Земельного кодекса, подпунктом 3 пункта 5 которой предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю.

Следует из подпункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Сам по себе факт государственной регистрации права на объекты, не являющиеся недвижимыми вещами, ущемляет интересы собственника земельного участка, и потому суд вправе дать этим объектам иную квалификацию и не применять к отношениям сторон правила о недвижимых вещах. Соответствующая правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 24.01.2012 N 12576/11, от 04.09.2012 N 3809/12, от 28.05.2013 N 17085/12.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 38 постановления Пленума N 25).

Прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Для признания недвижимым имущества, как объекта гражданских прав, необходимо подтверждение того, что такой объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Признание объекта недвижимым невозможно на том лишь основании, что он прочно связан с землей и на него оформлен технический, кадастровый паспорт.

Специфической особенностью объектов незавершенного строительства является то, что в отличие от зданий, сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Объект незавершенного строительства не является ни зданием, ни сооружением, а потому, право аренды на земельный участок под таким объектом в порядке пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса (ранее - статья 36 Земельного кодекса) приобретению не подлежит. Изложенный правовой подход нашел отражение в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10 и от 09.11.2010 N 7454/10, поддерживается Верховным Судом Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 была сформулирована правовая позиция о том, что арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществляется на законных основаниях.

По смыслу приведенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12, от 23.12.2008 N 8985/08, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 N 302-ЭС21-14414 правовых позиций законодатель предусмотрел возможность предоставления земельного участка на неконкурентных началах только собственнику существующих, введенных в эксплуатацию объектов недвижимости (зданий, сооружений) и только для целей их эксплуатации. Объекты недвижимости, имеющие вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением, исключительное право их собственника на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов не порождают. Такое право не возникает и в том случае, когда строительство объектов недвижимости не завершено.

Согласно разрешению на строительство N RU61311000-3 сроком действия до 15.01.2015, выданному Гусейнову Р.М., на спорном земельном участке допущено строительство магазина с количеством этажей 2, общей площадью 245,2 кв. м, строительным объемом 1101 куб. м.

Магазин, для целей строительства которого спорный земельный участок предоставлялся в аренду, на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0003473:50, отсутствует.

Согласно выписке из ЕГРН, объект с кадастровым номером 61:58:0003473:963, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Толбухина д. 1-в, представляет собой объект незавершенного строительства готовностью 2%.

Проектная документация, приложенная к разрешению на строительство, предусматривает возведение магазина с фундаментом - железобетонный монолит.

Согласно акту обследования земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003488:54 от 01.12.2022, а также приложенным к нему фотоматериалам на земельном участке, расположенном по адресу: г. Таганрог, ул. Толбухина, 1-в, общей площадью 264 кв. м, с видом разрешенного использования: "для строительства магазина", КН 61:58:0003473:50, обнаружен столбчатый фундамент, состоящий из 6 опор.

Установив отсутствие доказательств завершения работ по возведению фундамента, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии на земельном участке самого объекта незавершенного строительства, отвечающего признакам, установленным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что заявителем не доказано фактическое наличие на земельном участке объекта недвижимого имущества, имеющего самостоятельное функциональное назначение и обладающего полезными свойствами.

Наличие зарегистрированного права на объект незавершенного строительства не подтверждает, само по себе, фактическое наличие (существование) такого объекта, с характеристиками, позволяющими отнести объект к недвижимости и, как следствие, подтверждающие наличие у предпринимателя права на получение земельного участка без торгов.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости, под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью.

Судом отмечено, что в связи с отсутствием у спорного имущества, согласно представленным фотоматериалам расположенного на испрашиваемом земельном участке, качеств самостоятельного объекта недвижимости, к рассматриваемому случаю не может быть применен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Соответственно, предпринимателем не подтверждено наличие у него подлежащего защите права преимущественного получения без проведения торгов в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003473:50.

Ссылки заявителя на законодательство, регламентирующее вопросы предоставления земельных участков для целей завершения строительства объекта не могут быть приняты, так как в поданном заявлении в МФЦ и в требованиях к администрации в качестве основания требований предпринимателем не приводились.

С учетом изложенного, в удовлетворении заявленных требований судом обоснованно отказано.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.02.2021 N Ф08-11958/2020 по делу N А53-589/2020, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.06.2022 N Ф08-3773/2022 по делу N А53-13553/2021.

Доводы заявителя апелляционной жалобы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, в апелляционной жалобе заявитель дублирует доводы заявления, данные доводы получили соответствующую правовую оценку и не подтверждают незаконность и необоснованность принятого решения.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.04.2023 по делу N А53-594/2023 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова Я.Л. Сорока