Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 июня 2022 г. N Ф08-3773/22 по делу N А53-13553/2021

г. Краснодар

03 июня 2022 г.

Дело N А53-13553/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 июня 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Герговым А.З., при организации видеоконференц-связи Арбитражным судом Ростовской области в составе судьи Волуйских И.И., при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи от заявителя - индивидуального предпринимателя Леонова Александра Владимировича (ИНН 615506363297, ОГРНИП 312618211900064) - Дергачевой Л.В. (доверенность от 25.11.2021), в отсутствие представителей органа, осуществляющего публичные полномочия, - комитета по управлению имуществом администрации города Шахты (ИНН 6155018266, ОГРН 1026102781099), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Леонова Александра Владимировича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.11.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2022 по делу N А53-13553/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Леонов Александр Владимирович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к комитету по управлению имуществом администрации города Шахты (далее - комитет) о признании незаконным изложенных в письмах от 17.09.2020 N 2.1-06/3164, от 12.04.2021 N 2.1-06/1372 решений об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 7732,5 кв. м с кадастровым номером 61:59:0010103:33, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Чаплыгина, 40а, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения зданий и сооружений промышленности (далее - земельный участок), о понуждении комитета к направлению проекта договора аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12.11.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2022, в удовлетворении заявления отказано со следующей мотивировкой.

Один из объектов незавершенного строительства, в целях размещения и эксплуатации которого помимо прочих объектов образован земельный участок, снят с кадастрового учета. Площадь и плотность застройки земельного участка уменьшились. Предприниматель не обосновал необходимость всего земельного участка для размещения и эксплуатации принадлежащих ему незавершенного строительством здания и вспомогательных сооружений (противопожарных водоемов). Экспертное заключение не отвечает критериям объективности и достоверности. Наличие законных оснований для реконструкции противопожарных водоемов в производственные помещения (цеха) предприниматель не подтвердил.

Предприниматель, обжаловав решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.11.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. Снятие одного из объектов незавершенного строительства с кадастрового учета не привело к его фактическому разрушению, сносу. Отказ в заключении договора аренды земельного участка препятствует вводу в эксплуатацию расположенных на нем объектов незавершенного строительства. Для эксплуатации принадлежащих обществу объектов необходим весь земельный участок. Заключение судебной экспертизы является надлежащим доказательством.

Отзыв на кассационную жалобу в суд кассационной инстанции не поступил.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок образован на основании распоряжения мэра города Шахты Ростовской области от 31.01.2008 N 367. Государственный кадастровый учет земельного участка под кадастровым номером 61:59:0010103:33 осуществлен 26.02.2008. На земельном участке располагались два объекта незавершенного строительства и два противопожарных водоема (кадастровый паспорт земельного участка от 28.03.2013 N 61/001/13-176445).

Предприниматель является собственником расположенных на земельном участке объекта незавершенного строительства - нежилого здания площадью 689,9 кв. м с кадастровым номером 61:59:0010103:64 (литера Б) со степенью готовности 96% и двух иных сооружений производственного назначения с объемом каждого по 432 куб. м с кадастровым номерами 61:59:0010103:62, 61:59:0010103:63 (литеры В, Г). Объекты приобретены предпринимателем по договору купли-продажи от 14.02.2020, а соответствующий переход права собственности зарегистрирован 19.02.2020 (записи с номерами регистрации 61:59:0010103:62-61/049/2020-2, 61:59:0010103:63-61/049/2020-2, 61:59:0010103:64-61/049/2020-2). Данные сведения отражены в кадастровых паспортах от 16.07.2013 N 61/001/13-446296, от 15.07.2013 N 61/001/13-442673, 61/001/13-442327 и выписках из Единого государственного реестра недвижимости от 19.02.2020.

До 17.03.2020 Единый государственный реестр недвижимости содержал кадастровые сведения о располагавшемся на земельном участке объекте незавершенного строительства - нежилом здании площадью 274,7 кв. м с кадастровым номером 61:59:0010103:1786 (литера А). На момент принятия обжалуемых судебных актов данный объект на государственном кадастровом учете не числится.

По данным технического паспорта незавершенного строительства в районе завода "РЭМЗ" г. Шахты общая застроенная площадь земельного участка составляла 1828,6 кв. м, незастроенная - 5715,40 кв. м. Возведенные в 1991 году сооружения производственного назначения - противопожарные водоемы (литеры В, Г) являлись служебными постройками по отношению к объекту незавершенного строительства - нежилому зданию (литера Б). Площадь застройки противопожарных водоемов составляла по 432 кв. м каждый.

Предприниматель в сентябре 2020 года обращался в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов в целях эксплуатации объектов незавершенного строительства - нежилых зданий (литеры А, Б) и противопожарных водоемов (литера В, Г). Выраженный в письме от 17.09.2020 N 2.1-06/3164 отказ комитета в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов был мотивирован отсутствием целесообразности и недоказанностью необходимости всей площади земельного участка 7732 кв. м для размещения и эксплуатации объектов, площадь застройки которых не превышает 1475,9 кв. м.

Предприниматель в очередной раз обратился в комитет с заявлением от 26.03.2021 о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. Заявление обосновано тем, что заявитель является собственником расположенных на земельном участке объекта незавершенного строительства - нежилого здания (литера Б) и противопожарных водоемов (литера В, Г), площадь застройки которых составляет 1475,9 кв. м, по данным инвентаризации по стоянию на 29.05.2006 площадь застройки участка составляла 1828,6 кв. м. Дополнительно заявитель представил технико-экономическое обоснование площади земельного участка, необходимого для размещения единого производственного комплекса промышленных зданий и сооружений по экструзии полимерных изделий, расчет необходимых размеров склада открытого хранения вторичного сырья, план-схему расположения зданий и сооружений названного единого производственного комплекса. Комитет письмом от 12.04.2021 N 2.1-06/1372 известил заявителя о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов ввиду недоказанности необходимости всей площади земельного участка 7733 кв. м для размещения и эксплуатации объектов, площадь застройки которых составляет 1475,9 кв. м.

В результате проведенной при рассмотрении дела в суде первой инстанции судебной экспертизы, экспертом экспертно-кадастрового бюро города Шахты подготовлено заключение N 208/2021 с выводами о том, что земельный участок является необходимым и достаточным для эксплуатации расположенных на нем объекта незавершенного строительства - нежилого здания (литера Б) и противопожарных водоемов (литера В, Г) с учетом использования участка на площади 6090 кв. м (79%) для размещения промышленных зданий и сооружений производства по экструзии полимерных изделий, реконструкции противопожарных водоемов в экструдерный цех площадью 450 кв. м и цех для подготовки сырья площадью 446 кв. м.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт пояснил, что информация о предстоящей застройке земельного участка содержалась в заявлении, а в момент обследования земельного участка предприниматель размещал открытые склады хранения. Противопожарные водоемы (литера В, Г) определены в экспертном заключении в качестве цехов ввиду запланированной предпринимателем соответствующей реконструкции. Размещение экструдерного цеха и цеха для подготовки сырья предполагает использование всего земельного участка. Снятие с кадастрового учета объекта незавершенного строительства - нежилого здания (литера А) существенным образом не повлияло на процент застройки земельного участка. Его площадь под склонами и дорогой составляет около 30%. Формирование самостоятельных земельных участков под имеющимися объектами не представляется возможным.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу норм, содержащихся в части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, пункте 1 статьи 11, статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), только заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов. Их защита осуществляется предусмотренными законами способам, которые должны соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием удовлетворения соответствующего требования судом является наличие у избранного заявителем способа защиты потенциала на восстановление нарушенного права.

По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия этого решения нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения нормативному правовому акту, законности его принятия, наличия у органа соответствующих полномочий и обстоятельств принятия решения возлагается на принявший его орган (статья 65, часть 5 статьи 200).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в качестве одного из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). Законодатель допускает заключение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Данное правило продиктовано тем, что право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду является исключительным (пункт 1 статьи 39.20).

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработаны следующие правовые подходы.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление от 01.03.2011 N 13535/10).

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 N 4345/04, от 20.10.2010 N 6200/10). Названные подходы поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определения от 26.01.2018 N 301-ЭС17-21416, от 13.12.2017 N 301-ЭС17-18823).

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394).

По смыслу приведенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12, от 23.12.2008 N 8985/08, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 N 302-ЭС21-14414 правовых позиций законодатель предусмотрел возможность предоставления земельного участка на неконкурентных началах только собственнику существующих, введенных в эксплуатацию объектов недвижимости (зданий, сооружений) и только для целей их эксплуатации.

Объекты недвижимости, имеющие вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением, исключительное право их собственника на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов не порождают. Такое право не возникает и в том случае, когда строительство объектов недвижимости не завершено.

Предоставление земельных участков в аренду в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с порядком, определенным нормами пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса. Предоставление земельных участков для строительства новых объектов по общему правилу осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем.

Предприниматель не доказал наличие у него предусмотренного подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса исключительного права на приобретение всего земельного участка в аренду без проведения торгов. Строительство нежилого здания (литера Б) не завершено. Наличие на земельном участке противопожарных водоемов (литера В, Г), имеющих вспомогательное назначение, названное право не порождает. Доказательства того, что противопожарные водоемы (литера В, Г) на законном основании (с получением разрешительной документации, на предоставленном для этих целей земельном участке) реконструированы в производственные здания экструдерного цеха и цеха для подготовки сырья, в материалах дела отсутствуют.

Земельный участок образован с учетом того, что он должен был обеспечить эксплуатационные потребности нежилого здания (литера А), отсутствовавшего как в момент принятия комитетом оспариваемого решения, так и в момент принятия обжалуемых судебных актов. Площадь земельного участка несоразмерна площади расположенных на нем объектов. Предприниматель не доказал, что объект незавершенного строительства - нежилое здание (литера Б) и противопожарные водоемы (литера В, Г) представляют собой совокупность объектов имущественного комплекса, эксплуатация которого невозможна без земельного участка на всей его площади.

Экспертному заключению судами дана надлежащая правовая оценка. Перспектива строительства единого производственного комплекса промышленных зданий и сооружений по экструзии полимерных изделий, расчет необходимых размеров склада открытого хранения вторичного сырья, план-схема расположения зданий и сооружений названного единого производственного комплекса сами по себе не порождали у комитета обязанность по принятию положительного решения по заявлению предпринимателя о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. Отказ в таком предоставлении не препятствует предпринимателю в реализации права на инициирование процедуры заключения краткосрочного (на три года) договора аренды земельного участка, необходимого для завершения строительства нежилого здания (литера Б) и реконструкции противопожарных водоемов (литера В, Г), конкурентной процедуры предоставления в аренду земельного участка, необходимого для строительства и последующей эксплуатации производственного комплекса промышленных зданий и сооружений по экструзии полимерных изделий.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают.

В части они направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.11.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2022 по делу N А53-13553/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова