Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2023 г. N 06АП-305/23 по делу N А73-5982/2021

г. Хабаровск

30 июня 2023 г.

А73-5982/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2023 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Воронцова А.И.

судей Брагиной Т.Г., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайленко Т.Н.

при участии в заседании:

от ООО "СЗ "Уют-Строй": Третьяков Е.С., представителя по доверенности от 12.08.2022;

от ООО "Дальреострой": Могилев А.Ф., представителя по доверенности N 21 от 20.12.2022.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "УЮТ-СТРОЙ"

на решение от 15.12.2022

по делу N А73-5982/2021

Арбитражного суда Хабаровского края,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "УЮТ-СТРОЙ" (ОГРН 1182724028409, ИНН 2724231670; 680013, г. Хабаровск, ул. Владивостокская, д. 38-а, оф. 10)

к обществу с ограниченной ответственностью "Дальреострой" (ОГРН 1142724007007, ИНН 2724194139; 680014, г. Хабаровск, Восточное шоссе, д. 41)

о взыскании убытков

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Дальреострой"

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "УЮТ-СТРОЙ"

о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "УЮТ-СТРОЙ" (далее - ООО "СЗ "Уют-Строй", истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Дальреострой" (далее - ООО "Дальреострой", ответчик) о взыскании 71 005 813 руб. 57 коп. убытков.

ООО "Дальреострой" в свою очередь обратилось с встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании неосновательное обогащение в размере 15 174 184 руб. 96 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 459 261 руб. 77 коп. за период за период с 31.07.2019 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 06.12.2022.

Решением суда от 15.12.2022 в удовлетворении первоначального иска отказано, требования встречного иска удовлетворено в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом ООО "СЗ "Уют-Строй", обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым первоначальный иск удовлетворить полностью, в удовлетворении встречного иска отказать.

В обоснование доводы жалобы указывает, что суд первой инстанции неправильно квалифицировал договор купли-продажи будущей недвижимости от 30.11.2018 N 231 /18 (далее - договор от 30.11.2018 N 231/18) и пришел к неверному выводу о том, что он является предварительным и заключен только в отношении объекта незавершенного строительства, право собственности на который было зарегистрировано за продавцом 08.04.2019, в связи с чем цель мероприятий, перечисленных в пункте 4.1.1 достигнута, а у истца отсутствует право на взыскание убытков.

Вместе с тем, суд не учел, что, несмотря на название, договор помимо обязанности сторон о заключении в будущем договора купли-продажи объекта незавершенного строительства устанавливал и иные права и обязанности сторон.

Так, со ссылкой на пункт 2.4. договора N 231/18 от 30.11.2018 указывает, что после фактической передачи объекта покупатель приступает к разработке проекта реконструкции с изменением функционального назначения объекта на жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гараж-стоянкой, а также имеет право проводить строительные, монтажные, отделочные и прочие работы на объекте, связанные с изменением функционального назначения, так и являющиеся неотъемлемым улучшением объекта.

Таким образом, полагает, что договор N 231/18 от 30.12.2018, несмотря на указания в п. 5.1, является смешанным и содержит в себе элементы предварительного договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и элементы договора передачи объекта незавершенного строительства во владение будущему покупателю в специально оговоренных целях, а также содержит иные обязательства, связанные с устранением нарушений требований проектной и разрешительной документации и обязательных требований нормативных документов в области строительства (пункт 4.1.1 договора от 30.11.2018 N 231/18).

Кроме того, не согласен со ссылкой суда первой инстанции на то, что поскольку ответчиком беспрепятственно осуществлена государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства за продавцом, то необходимость в совершении действий, предусмотренных пунктом 4.1.1, отпала. Из анализа пункта 4.1.1 договора от 30.11.2018 N 231 /1 следует, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства обусловлена выполнением действий, перечисленных в указанном пункте, договор не содержит условий о том, что государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства за продавцом освобождает ответчика от выполнения условий, изложенных в пункте 4.1.1.

Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе от 13.01.2023.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2023 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 14.03.2023.

Рассмотрение дела судом апелляционной инстанции неоднократно откладывалось, в составе суда производились замены, связи с чем судебное разбирательство в процессе рассмотрения дела осуществлялось с самого начала.

В заседании суда апелляционной инстанции стороны поддержали свои правовые позиции.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 13.06.2023 по 20.06.2023.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, 30.11.2018 между истцом (покупатель) и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимости N 231/18 (далее - предварительный договор), по условиям которого ООО "Дальреострой" (продавец) обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество: Объект незавершенного строительства. Продавец обязуется зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре недвижимости в срок до 15 апреля 2019 года (пункт 2.1 предварительного договора).

Пунктом 5.1. договора стороны предусмотрели, что настоящий договор является предварительным и содержит основные условия Основного договора купли-продажи, который будет заключен в последующем.

Основной договор купли-продажи объекта незавершенного строительства должен быть заключен не позднее 31.05.2019 (пункт 2.6 предварительного договора).

В пункте 1.4 предварительного договора конкретизирован предмет договора: "Объект незавершенного строительства" - капитальное недостроенное нежилое офисное здание с гостиницей и встроенно-пристроенной автостоянкой по ул. Комсомольской в г. Хабаровске на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030324:760, строительный адрес: г. Хабаровск, ул. Комсомольская, д. 45.

Согласно пункту 2.2. договора N 231/18 свойства и характеристики Объекта незавершенного строительства установлены согласно Приложению N 2 к договору.

В соответствии с п. 2.3. договора N 231/18 фактическая передача Объекта осуществляется в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания подписанием Акта передачи.

Пунктом 4.1.1 договора N 231/18 предусмотрено, что продавец обязуется в срок до 30.03.2018 выполнить следующие действия, позволяющие беспрепятственно осуществить регистрацию права собственности за Продавцом на Объект незавершенного строительства, а именно:

- выполнить работы по подготовке и изготовлению топографической съемки существующего Объекта незавершенного строительства (с привязкой к земельному участку и "Красным линиям" со сдачей документа в ДАСиЗ (Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска);

- пройти публичные слушания по вопросу предоставления Продавцу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства (превышение максимального процента застройки на 35%) и получить разрешение на отклонение от предельных параметров строительства в части превышение максимального процента застройки на 35%;

- утверждение СТУ и расчета рисков на комиссии в МЧС Хабаровского края и Минстрой РФ;

- прохождение и получение Положительного заключения экспертизы проектной документации Объекта с новым названием и фактическими технико-экономическими показателями;

- внесение изменений в существующее разрешение на строительство (назначение, технико-экономические показатели);

- переоформить на Покупателя (замена стороны в обязательстве) действующие договоры с поставщиками товаров, работ и услуг (при необходимости и/или желании Покупателя).

Согласно пункту 4.1.2. договора N 231/18 продавец обязан в срок до 15.04.2019 обеспечить создание Объекта незавершенного строительства, как объекта недвижимого имущества, зарегистрировать право собственности на Объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре недвижимости.

В приложении N 2 к договору N 231/18 от 30.11.2018 указано описание объекта на момент его передачи, в том числе, объект в натуре: здание со встроенно-пристроенной автостоянкой, расположенной по адресу: г. Хабаровск, ул. Комсомольская, на Земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030324:760, строительный адрес: г. Хабаровск, ул. Комсомольская, д. 45. Здание переменной этажности, сложной формы в плане, с тремя этажами автостоянки и техническим этажом, размерами в осях 46,5x40,0-м. Габаритные размеры в осях - 4000x67000мм; число этажей: 17. Полезная высота внутренних помещений - 3.9-м; 2,7-м. (Площадь 3 777 квадратных метра. Разрешение на строительство N RU2730100-135/14, выдано 20.03.2014 г. Администрацией г. Хабаровска в лице департамента архитектуры, строительства и землепользования). В Приложении N 2 зафиксировано, что на объекте находится инженерное оборудование: подъемник мачтовый строительный грузопассажирский, прицепной бетонный транспортный насос. Также указано, что материалы для изготовления витража, купленные по договору N67/18 с подрядчиком ООО "Ремстрой НТВ", на сумму 114 655 718 руб., находятся у подрядчика.

После фактической передачи объекта покупатель приступает к разработке реконструкции с изменением функционального назначения объекта в Жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гараж-стоянкой, а также имеет право производить строительные, монтажные, отделочные и прочие работы на объекте, связанные как с изменением функционального назначения, так и являющиеся неотъемлемым улучшением объекта (пункт 2.3 предварительного договора).

11.03.2019 между ООО "Дальреострой" (продавец), ООО "УЮТ" (покупатель N 1) и ООО "УЮТ-СТРОЙ" (покупатель N 2) было заключено дополнительное соглашение N 2 к Договору купли-продажи будущей недвижимости N 231/18 от 30.11.2018. Согласно п. 1 дополнительного соглашения предметом соглашения является замена стороны в Договоре купли-продажи будущей недвижимости N 231/18 от 30.11.2018.

23.04.2019 между покупателем и продавцом заключен договор купли-продажи N 51/19 (далее - основной договор), по которому продавец обязался передать в собственность Объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: офисное здание со встроенно-пристроенной автостоянкой, по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Комсомольская, 45 (строительный адрес), степень готовности объекта незавершенного строительства и ее проектируемое значение 33 процента.

В соответствии с пунктом 3.1 основного договора недвижимое имущество передано покупателю 11.12.2018 по акту приема-передачи объекта, прилагаемому к договору купли-продажи будущей недвижимости N 231/18 от 30.11.2018, и находится в его владении на момент подписания настоящего договора. Характеристики и состояние недвижимого имущества определено на момент его передачи в договоре купли-продажи будущей недвижимости N 231/18 от 30.11.2018 и акте приема-передачи объекта от 11.12.2018 (п. 3.1). Обязательства продавца считаются исполненными после государственной регистрации после государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства (п. 3.4 договора N 51/19).

13.05.2019 на основании заключенного договора купли-продажи от 23.04.2019 государственная регистрация права собственности ООО "СЗ "УЮТ-СТРОЙ" на объект незавершенного строительства была произведена.

Ссылаясь на то, что объект, описание и характеристики которого указаны в приложении N 2 к договору от 30 ноября 2018 N 231/18, на момент передачи покупателю не соответствовали технико-экономическим показателям объекта, указанным в разрешении на строительство от 20 мая 2014 г. N RU27301000-135/14, на неисполнение продавцом обязательств, предусмотренных пунктом 4.1. предварительного договора, ООО "СЗ "УЮТ-СТРОЦ" указало на возникновение по вине Продавца убытков в размере 47 672 675,87 руб. в связи с устранением последствий осуществления строительных работ в отсутствие надлежащим образом оформленной проектной и разрешительной документации, надлежащего подключения объекта незавершенного строительства к тепловым сетям централизованного теплоснабжения.

По актам приема-передачи N 1/28 от 14.03.2019, N 1/29 от 15.03.2019, N 1/30 от 16703.2019, N 1/30-1 от 16.03.2019, N 1/31 от 18.03.2019, N 1/34 от 19.03.2019, N 1/67 от 29.04.2019, N 1/125 от 30.07.2019, N 264 от 26.11.2019, N 265 от 21.12.2019, N 266 от 26.11.2019, N 267 от 23.12.2019, N 268 от 24.12.2019, б/н от 02.07.2019 ООО "Дальреострой" передало истцу по первоначальному иску ТМЦ на общую сумму 100 357 775,65 руб., наименование и количество которых отражено в Актах. Указанные в актах товарно-материальные ценности были приобретены ООО "Дальреострой" по договору подряда N 67/18 от 19.04.2018, заключенному с ООО "Ремстрой НТВ". Стоимость, наименование и количество ТМЦ совпадает с указанными данными в универсальных передаточных документах, подписанных сторонами по договору подряда.

ООО "СЗ "УЮТ-СТРОЙ", ссылаясь на то, что ТМЦ, о наличии которых у подрядчика на сумму 114 655 718 руб. указано в Приложении N 2 к предварительному договору N 231/18, включены в Объект, который приобретен по договору купли-продажи N 51/19 от 23.04.2019, однако не переданы Покупателю в полном объеме, заявила требование о возмещении убытков в виде стоимости не поставленных материалов на сумму 23 333 137,70 руб.

ООО "Дальреострой", в свою очередь, указав, что договор купли-продажи будущей недвижимости от 30.11.2018 N 231/18, договор купли-продажи от 23.04.2019 N 51/19 исполнены со стороны Продавца в полном объеме, а передача товарно-материальных ценностей, ранее приобретенных Продавцом у ООО "Ремстрой НТВ", не была обусловлена договорами, заключенными между сторонами, оплата ТМЦ не осуществлена, предъявило встречные исковые требования о взыскании неосновательного обогащения, с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку в претензионном порядке требования оставлены без удовлетворения.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание позицию лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции первоначальный иск оставил без удовлетворения, встречный иск - удовлетворил в полном объеме.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного кодекса.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с разъяснениями пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Из пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", следует, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства того, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Применительно к рассмотренному спору истец указал, что ответчик не исполнил обязанности по передаче строительных материалов, указанных в приложении N 2 к предварительному договору купли-продажи на сумму 23 333 131 руб. 70 коп., а также не исполнил обязательства, предусмотренные пунктом 4.1.1 предварительного договора, что привело к увеличению расходов истца на сумму 47 672 675 руб. 87 коп.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения.

В силу пункта 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В силу пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (абзац 2).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Согласно статье 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Обязанность общества заключить в будущем основной договор купли-продажи не позднее 30.05.2019 (31.05.2019) следует из условий пунктов 2.6, 4.1.3., 5.2. предварительного договора.

В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Отличительным признаком предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор на определенных условиях, предварительный договор не может устанавливать каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество в пользование и производить за пользование им платежи (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 9798/12).

Однако, вопреки выводам суда первой инстанции, кроме обязательств по заключению основного договора купли-продажи, по условиям предварительного договора продавец (ООО "Дальреострой") обязался:

- в срок до 30.03.2019 выполнить действия, позволяющие беспрепятственно осуществить регистрацию права собственности за продавцом на объект незавершенного строительства (пункт 4.1.1 предварительного договора). Условиями данного пункта предварительного договора регламентированы содержание выполняемых работ;

- в срок до 15.04.2019 зарегистрировать на земельном участке право собственности на объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 2.1. предварительного договора);

- в срок до 15.04.2019 обеспечить создание объекта незавершенного строительства как объекта недвижимого имущества, зарегистрировать право собственности на Объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре недвижимости (срок указан с учетом работ кадастрового инженера, постановкой на государственный кадастровый учет,, регистрацией права за продавцом в Росреестре) (пункт 4.1.2. предварительного договора).

В свою очередь, ответчик полагает, что ООО "Дальреострой" в соответствии с условиями договора от 30.11.2018 приняло на себя три обязательства:

- фактически передать покупателю "объект незавершенного строительства" (пункты 2.1., 2.3.);

- заключить основной договор купли-продажи "объекта незавершенного строительства не позднее 31.05.2019 г." (пункты 2.6., 4.1.3.);

- произвести действия, позволяющие беспрепятственно осуществить регистрацию права собственности за продавцом на "объект незавершенного строительства", и зарегистрировать право собственности на "объект незавершенного строительства" (пункты 2.7., 4.1.).

Все три обязательства, по мнению ответчика, со стороны ООО "Дальреострой" выполнены. Право собственности на "объект незавершенного строительства" за продавцом зарегистрировано, основной договор купли-продажи заключен, объект незавершенного строительства передан сначала в фактическое владение, а затем и в собственность ООО "СЗ "Уют-Строй". Никаких других обязательств ООО "Дальреострой" на себя не принимало, а если и должно было выполнить какие-то факультативные действия, то исключительно в целях исполнения основных обязательств.

С данными доводами суд апелляционной инстанции согласиться не может в силу следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пунктах 43, 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление N 49) разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В связи с чем, толкование условий договора, приводимое ответчиком, может повлечь за собой возможность извлечения ответчиком преимущественного права определения содержания своих договорных обязательств в выгодном для ответчика объеме, исходя из его поведения.

В рассматриваемой ситуации, по мнению суда апелляционной инстанции, стоит обратить внимание на раздел 1 договора, в котором стороны согласовали "определения и понятия".

Согласно пункту 1.2. договора, "объект незавершенного строительства" - капитальное недостроенное нежилое офисное здание с гостиницей и встроснно-пристроснной автостоянкой по ул. Комсомольская в г. Хабаровске, на Земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030324:760, строительный адрес: г. Хабаровск, ул. Комсомольская, д. 45. Указанное недостроенное здание будет оформлено продавцом как Объект незавершенного строительства в сроки предусмотренные настоящим договором и продано по основному договору покупателю.

Согласно пункту 1.4. договора, "объект" - совокупность строительных конструкций, строительных материалов, инженерных коммуникаций и оборудования, в том числе не имеющихся у продавца в "натуре", описанные в приложении N 2 к настоящему договору, по состоянию на дату подписания договора.

В соответствии с актом приема-передачи от 11.12.2018 продавец передавал, а покупатель принимал объект.

Уже в основном договоре от 23.04.2019 стороны прописали, что продавец обязуется передать в собственность покупатель, а покупатель принять объект незавершенного строительства, в свою очередь пунктом 1.3. стороны установили, что недвижимое имущество передано покупателю 11.12.2018 по акту приема-передачи и находится в его владении на момент подписания договора.

Из чего следует, что, несмотря на то, что фактическая передача имущества покупателю была осуществлена 11.12.2018, стороны принимали категорическое различие вышеуказанных понятий, и те строительные конструкции, которые существовали на момент подписания предварительного договора, именуемые "объектом" должны были к 15.04.2019 стать капитальным недостроенным нежилым офисным зданием с гостиницей и встроенной автостоянкой ("объектом незавершенного строительства"), о чем косвенно также свидетельствует и наименование самого предварительного договора - договора купли-продажи будущей недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) объект капитального строительства обозначен как здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства.

Термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества", имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13).

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 38 Постановления N 25 по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

В силу пункта 23 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.

Как указывалось выше, пунктом 4.1.2. на ответчика возлагалось обеспечить создание объекта незавершенного строительства как объекта недвижимого имущества.

Приводимый в пункте 4.1.1. договора перечень обязательств неимущественного характера, позволяющие беспрепятственно осуществить регистрацию права собственности за продавцом, вполне соотносим с целью, указанной в пункте 4.1.2. договора, поскольку, в частности обеспечение создания объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости без прохождение и получение положительного заключения экспертизы проектной документации объекта с новым названием и фактическими технико-экономическими показателями, невозможно.

В пункте 47 Постановления N 49 указано, что при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

Осуществляя толкование условий договора в соответствии со статьей 431 ГК РФ, суд выявляет согласованное волеизъявление сторон относительно правовых последствий сделки исходя из разумно преследуемых ими интересов. При этом правовые последствия сделки устанавливаются на основании намерений сторон достигнуть соответствующий практический, в том числе экономический результат, а не на основании одного лишь буквального прочтения формулировок договора.

Таким образом, заключенный сторонами договор носит смешанный характер, поскольку содержит не только условия предварительного договора купли-продажи объекта незавершенного строительства (будущей недвижимости), но и условия по созданию объекта незавершенного строительства как объекта недвижимого имущества и регистрации права собственности на него за продавцом.

Соответственно, доводы ответчика о том, что зарегистрировав в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю "объект" как "объект незавершенного строительства" и заключив в дальнейшем основной договор купли-продажи, им фактически выполнены условия предварительного договора купли-продажи в полном объеме, подлежат отклонению за необоснованностью.

То обстоятельство, что в соответствии с пунктом 2.4. предварительного договора, истец после фактической передачи имущества имеет право проводить строительно-монтажные работы на объекте, не исключает обязательств ООО "Дальреострой" по созданию объекта незавершенного строительства как объекта недвижимого имущества.

Ссылка ответчика на пункт 2.2. предварительного договора также подлежит отклонению, поскольку указанный пункт явно противоречит иным условиям договора (пунктам 1.2., 1.4., 2.1., 2.4., 4.1.1, 4.1.2.) и самому приложению N 2.

Как указывалось выше, в соответствии с пунктом 1.4. предварительного договора под "объектом" понималось совокупность строительных конструкций, строительных материалов, инженерных коммуникаций и оборудования, в том числе не имеющиеся у продавца в натуре, которые подробно описаны в приложении N 2.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в предварительном договоре слов и понятий, во взаимосвязи с пунктом 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16, противоречия в толковании сторонами условий пунктов 1.4 и 2.2., суд апелляционной инстанций приходит к выводу, что в приложении N 2 дано описание "объекта", а не "объекта незавершенного строительства", который должен быть создан к 15.04.2019.

Толкование, данное ответчиком, что понятие "объект" явно шире, чем "объект незавершенного строительства", так как включает в себя как собственно объект незавершенного строительства, так и другое имущество, расположенное на строительной площадке, и даже имущество, которое на момент заключения предварительного договора еще не существовало; в приложении N 2 содержится описание объекта, включающее описание здания, т.е. объекта незавершенного строительства, благоустройства как неотъемлемой части земельного участка, и другого имущества - инженерного оборудования и материалов для изготовления витража, явное ошибочное и противоречащее условиям предварительного договора.

Пунктом 5.5. предварительного договора стороны в случаях неисполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить.

В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (пункт 12 Постановления N 25).

Следовательно, для взыскания убытков лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать указанный фактический состав.

Как установлено судом, под "объектом" в соответствии с условиями предварительного договора понималось не только само недостроенное здание, но и инженерные коммуникации, оборудование, строительные материалы.

Конкретное описание "объекта" дано в приложении N 2 к предварительному договору, согласно которому, вопреки выводам суда первой инстанции, входят материалы для изготовления витража, купленные по договору N67/18 с подрядчиком ООО "Ремстрой НТВ" на сумму 114 655 718 руб., находящиеся у подрядчика.

Согласно акту сверки по состоянию на 21.11.2018 ООО "Дальреострой" произвел оплаты ООО "Ремстрой НТВ" на сумму 114 655 718 руб. 25 коп., в свою очередь ответчик передал истцу по актам 1/28 от 14.03.2019, 1/29 от 15.03.2019, 1/30, 1/30-1 от 16.03.2019, 1/31 от 18.03.2019, 1/34 от 19.03.2019, 1/67 от 29.04.2019, 1/125 от 30.07.2019, 264 от 26.11.2019, 265 от 21.12.2019, 266 от 26.11.2019, 267 от 23.12.2019, 268 от 24.12.2019 товарно-материальных ценностей (ТМЦ) на сумму 91 322 586 руб. 55 коп. (не все позиции, отраженные в УПД с ООО "Ремстрой-НТВ" переданы в полном объеме ООО "УЮТ-Строй").

При исследовании указанных актов судом апелляционной инстанции обращено внимание, что документы составлялись сторонами во исполнение предварительного договора от 30.11.2018 и основного договора от 23.04.2019. При этом условия основного договора не содержит каких-либо обязательств по передаче между сторонами ТМЦ в отличие от предварительного договора.

По акту от 11.12.2018 продавец передавал, а покупатель принимал объект в соответствии с договором от 30.11.2018, в составе которого подлежали передаче ТМЦ, купленные у ООО "Ремстрой-НТВ".

В соответствии с пунктом 4.1.1. предварительного договора, при необходимости и/или пожеланию покупателя на него могли быть переоформлены действующие договоры с поставщиками товаров, работ и услуг. Договор подряда N 67/18, заключенный ООО "Дальреострой" с ООО "Ремстрой-НТВ" на истца не переоформлялся, доказательств обратного из материалов дела не следует.

В свою очередь, доказательств наличия между сторонами иных сделок, регламентирующих переход ТМЦ от продавца к покупателю, суду в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.

В этой связи, передача ТМЦ между ООО "Дальреострой" и ООО "УЮТ-Строй" (ООО СЗ "Уют-Строй") могла возможно только в рамках обязательств предварительного договора.

Соответственно, доводы истца о наличии убытков ввиду неисполнения ответчиком обязанности по передаче строительных материалов, указанных в приложении N 2 к предварительному договору находят свое подтверждение.

В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех условий: факта неосновательного сбережения денежных средств ответчиком за счет истца; отсутствия правовых оснований для получения денежных средств ответчиком; доказанности размера неосновательного обогащения.

В рассматриваемом деле удовлетворение первоначального иска в указанной части исключает удовлетворение исключает удовлетворение встречного иска, в связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска ООО "Дальреострой"

Возникновение убытков в размере 47 672 675 руб. 87 коп. ООО "СЗ "Уют-Строй" связывает с неисполнением продавцом обязательств, предусмотренных пунктом 4.1.1. предварительного договора.

При этом, согласно представленному в суд апелляционной инстанции размер убытков составляет 50 202 646 руб. 86 коп. и состоит из:

- 27 190 546 руб. 90 коп. в части подключения объекта к тепловым сетям централизованного теплоснабжения;

- 16 971 763 руб. 96 коп. - в части выполнения необходимых строительных работ;

- 6 040 336 руб. - в части выполнения необходимых проектных работ.

При сопоставлении расчета убытков, представленного в суд первой инстанции (т. 7, л.д. 1-6) суммы затрат совпадают, однако, по мнению истца, размер убытков составлял 47 672 675 руб. 87 коп.

В этой связи истцом было заявлено ходатайство об уменьшении суммы иска до 71 005 813 руб. 57 коп. (23 333 137 руб. 70 коп. + 47 672 675 руб. 87 коп.), принятое судом в порядке статьи 49 АПК РФ (протокол судебного заседания от 12.10.2022, т. 7, л.д. 136).

Таким образом, сумма убытков по расчету ООО "СЗ "Уют-Строй" представленному в суд апелляционной инстанции, превышает размер заявленных исковых требований в указанной части, поддерживаемых истцом в окончательном варианте в суде первой инстанции - 47 672 675 руб. 87 коп. (с учетом уточнений иска в порядке статьи 49 АПК РФ).

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 266 АПК РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

При таких обстоятельствах требование о взыскании суммы убытков в связи с неисполнением обязательств по пункту 4.1.1. предварительного договора подлежат рассмотрению в размере, заявленном в суде первой инстанции.

Исходя из смысла названных выше положений гражданского законодательства, а также статьи 65 АПК РФ для применения ответственности в виде взыскания убытков истец должен доказать наличие убытков и их размер, противоправность действия (бездействия), вину стороны, причинившей убытки, причинно-следственную связь между действием (бездействием) и убытками. Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при установлении совокупности всех названных элементов ответственности.

Требование о взыскании стоимости подключения к тепловым сетям централизованного теплоснабжения истец связывает с неисполнением ответчиком обязательств, предусмотренных абзацем 6 пункта 4.1.1. договора (переоформление на покупателя (замена стороны в обязательстве) действующие договоры с поставщиками товаров, работ и услуг (при необходимости и/или желании покупателя)).

Вместе с тем при исследовании представленной в материалы дела переписки следует, что МУП г. Хабаровска "Тепловые сети" в своем уведомлении от 30.12.2019 указывает, что заявка истца не содержит информацию, указанную в разделе II Правил "Особенности подключения при уступке права на использование мощности", в частности, в представленном соглашении об уступке права на использование мощности от 23.12.2019 "потребитель 2" указан в лице генерального директора Трофимова А.В., в заявке на подключение указан Трифонов А.В. должности директора

Уведомлением от 06.02.2020 в связи с непредставлением документов, указанных уведомлением от 30.12.2019, предусмотренных пунктами 55, 56 Правил N 787,заявка была аннулирована.

В свою очередь, доказательств, что нагрузка в 1,12 Гкал, передачу которой требовал истец, является необходимой с учетом предполагаемой покупателем реконструкции, будет достаточно ООО "СЗ "Уют-Строй" в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено. При этом, из договора о подключении от 26.06.2020 ( т. 7, л.д. 15-21), заключенного истцом с МУП г. Хабаровска "Тепловые сети", размер нагрузки которую обязался обеспечить исполнитель составляла 2,064 Гкал/ч.

В этой связи, повторно оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции, считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований в части затрат подключения объекта к тепловым сетям централизованного теплоснабжения; недоказанности истцом совокупности всех элементов состава гражданско-правовой ответственности, влекущей взыскание убытков.

В части затрат на необходимые проектные и строительные работы, которые истец связывает с абзацем 4 пункта 4.1.1. предварительного договора прохождение и получение положительного заключения экспертизы проектной документации объекта с новым названием и фактическими технико-экономическими показателями), суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что ответчику в обязательство ставилось обеспечить создание объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости (пункт 4.1.2 предварительного договора) к 15.04.2019.

При этом, на момент подписания предварительного договора стороны констатировали, что подлежащее в будущем продаже имущество, отвечает состоянию "объекта", что зафиксировано в пунктах 1.4., 2.3., 2.4. предварительного договора, в приложении N 2 и в акте приема-передачи от 11.12.2018.

В свою очередь, создание объекта недвижимости обычно сопряжено с получением соответствующих разрешительных документов на строительство

В пунктах 1, 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, сформулирована правовая позиция, согласно которой действующее законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости. Объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Частью 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляется на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Соответственно, обязательство ответчика по обеспечению создания объекта незавершенного строительство как объекта недвижимости предполагало помимо совершения регистрационных действий, выполнение иных мероприятий, позволяющий идентифицировать подлежащее к продаже имущество как объект недвижимости. Перечень мероприятий, указанный в пункте 4.1.1. предварительного договора вполне соответствовал указанной цели, из чего следует о взаимосвязанности пунктов 4.1.1., 4.1.2. договора.

В силу пункта 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Истцом выполнены необходимые проектные и строительные работы на сумму 23 012 099 руб. 90 коп., что подтверждено представленными в материалы дела доказательствами (т. 7, л.д. 34-111).

Возражения ответчика о том, что указанные работы были необходимы истцу с целях предпринятой им реконструкции объекта, подлежат отклонению как несостоятельные, основанные на предположении.

В свою очередь, ответчик при наличии у него претензий к объему выполненных истцом работ ходатайство о назначении судебной экспертизы при рассмотрении дела ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не заявлял.

Как разъяснено в пунктах 3 и 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", в случае если ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

При таких обстоятельствах поскольку надлежащих доказательств выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4.1.1., 4.1.2. предварительного договора не представлено, то основания для взыскания с ответчика убытков в в виде затрат истца на проектные и строительные имеется.

Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Доказательств наличия в действиях истца признаков злоупотребления правом ответчиком не представлено.

С учетом изложенного по результатам рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению, а решение - отмене по основанию, предусмотренному пунктом 3 части 1 статьи 270 АПК РФ, с принятием нового судебного акта о частичном удовлетворении исковых требований и взыскании с ответчика убытков в размере 43 815 266 руб. 67 коп. (71 005 807 руб. 57 коп. - 27 190 546 руб. 90 коп.)

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, в том числе принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, судом апелляционной инстанции не установлено

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110 Кодекса).

При подаче иска истцом была оплачена государственная пошлина в сумме 200 000 руб.

С учетом принципа пропорционального распределения судебных расходов, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 123 419 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины, в остальной части расходы по оплате государственной пошлины по иску относятся на истца.

В связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы расходы заявителя по оплате государственной пошлины относятся на ответчика в сумме 1 851 руб. и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 15.12.2022 по делу N А73-5982/2021 отменить.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дальреострой" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "УЮТ-СТРОЙ" убытки в размере 43 815 266 руб. 67 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 200 000 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Дальреострой" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 88 833 руб., перечисленную по платежному поручению N 867 от 01.08.2022.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дальреострой" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "УЮТ-СТРОЙ" судебные расходы по апелляционной жалобе в размере 1 851 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.И. Воронцов

Судьи

Т.Г. Брагина И.В. Иноземцев