Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 июля 2023 г. N 09АП-32301/23 по делу N А40-120172/2022

г. Москва

04 июля 2023 г.

Дело N А40-120172/22

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Е.А. Мезриной, О.Г. Головкиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.М.Ермаковой, рассматривает в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "ВНИИЭТО"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2023 года

по делу N А40-120172/22, принятое судьей Т.А. Ламоновой,

по иску Открытого акционерного общества "Российские железные дороги"

(ИНН: 7708503727; ОГРН: 1037739877295; 107174, г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 2/1, стр. 1)

к Открытому акционерному обществу "ВНИИЭТО"

(ИНН: 7722017334; ОГРН: 1027739168555; 109052, г. Москва, ул. Нижегородская, д. 29)

третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве; Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве

об изъятии земельных участков для государственных нужд

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Сафронова А.С. 19.06.2023, диплом 107704 0183856 от 13.07.2020;

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились - извещены;

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Открытому акционерному обществу "ВНИИЭТО" (далее - ОАО "ВНИИЭТО", ответчик) об изъятии для государственных нужд Российской Федерации земельные участки с кадастровыми номерами 77:04:0001015:3528 общей площадью 427 кв. м, 77:04:0001015:3529 общей площадью 52 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, образованные из земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001015:20 общей площадью 55 937 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, 29-33 принадлежащие на праве аренды ОАО "ВНИИЭТО";

Об установлении сумму денежной компенсации, за изымаемые земельные участки в соответствии с отчетом об оценке от 06.07.2021 N 798/2021, выполненным независимой оценочной компанией ООО "АФК-Аудит" в размере 29 413 000 рублей;

Об определении, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для прекращения ограничений (обременении) в ЕГРН в отношении изымаемых земельных участков с кадастровыми номерами 77:04:0001015:3528 общей площадью 427 кв. м, 77:04:0001015:3529 общей площадью 52 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская;

Решение суда по делу признать основанием для государственной регистрации прекращения права аренды ОАО "ВНИИЭТО" на земельные участки с кадастровыми номерами 77:04:0001015:3528 общей площадью 427 кв.м, 77:04:0001015:3529 общей площадью 52 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, образованные из земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001015:20 общей площадью 55 937 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, 29- 33 и государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельные участки с кадастровыми номерами 77:04:0001015:3528 общей площадью 427 кв. м, 77:04:0001015:3529 общей площадью 52 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, образованные из земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001015:20 общей площадью 55 937 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, 29-33.

Об установлении следующих условий возмещения: - возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается истцом в течение 20 календарных дней после вступления решения суда в законную силу путем перечисления денежных средств на расчетный счет ответчика; - ответчик обязан в течение 5 рабочих дней с даты вступления решения по делу в законную силу предоставить истцу реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. обязательства истца по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с его расчетного счета; - в случае отказа правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 рабочих дней, денежные средства, составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества, вносятся ОАО "РЖД" на депозит нотариуса; - ответчик обязан освободить земельный участок от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 рабочих дней после получения денежной компенсации. В случае нарушения ответчиком указанного срока, истец и/или уполномоченный исполнительный орган власти и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное ответчиком собственное имущество и имущество иных лиц.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве; Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.03.2023 исковые требования удовлетворены согласно резолютивной части обжалуемого судебного акта.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на необходимость назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 03.07.2023 представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Истец и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в суд апелляционной инстанции не направили.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 28.03.2023 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, ОАО "ВНИИЭТО" принадлежит на праве аренды земельные участки с кадастровыми номерами 77:04:0001015:3528 общей площадью 427 кв. м, 77:04:0001015:3529 общей площадью 52 кв.м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, образованные из земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001015:20 общей площадью 55 937 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, 29-33 (далее - земельные участки).

Изъятие земельных участков, принадлежащих на праве аренды ответчику, для нужд Российской Федерации, осуществляется на основании документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории), утвержденной Распоряжением Федерального агентства железнодорожного транспорта (РОСЖЕЛДОР) от 16.03.2021 N АИ-56-р "Об изъятии земельных участков для нужд Российской Федерации в целях обеспечения размещения объекта: "Реконструкция участка Москва-Пассажирская-Курская (вкл.) - МоскваТоварная-Курская - Карачарово (искл.) со строительством дополнительных главных путей".

Согласно пункту 5.3.19. Постановления Правительства Российской Федерации от 30.07.2004 N 397 "Об утверждении Положения о Федеральном агентстве железнодорожного транспорта" к компетенции Федерального агентства 4 железнодорожного транспорта (РОСЖЕЛДОР) относится принятие решений о резервировании земель и об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков в целях развития сети железных дорог в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также обеспечение необходимых действий, связанных с изъятием указанных земельных участков, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Следовательно, Распоряжение Федерального агентства железнодорожного транспорта (РОСЖЕЛДОР) от 16.03.2021 N АИ-56-р об изъятии спорных земельных участков было принято в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в рамках его компетенции. Распоряжение Федерального агентства железнодорожного транспорта (РОСЖЕЛДОР) от 16.03.2021 N АИ-56-р было принято на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных нужд ОАО железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта - филиала ОАО "РЖД" (далее - ДКРС ОАО "РЖД") от 18.02.2021 NИСХ1772/ДКРС.

Право аренды ответчика на изымаемые земельные участки с кадастровыми номерами 77:04:0001015:3528 общей площадью 427 кв. м, 77:04:0001015:3529 общей площадью 52 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, образованные из земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001015:20 общей площадью 55 937 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, 29- 33, подтверждается записью регистрации от 22.03.2000 N 77-01/00-20090 (раздел 2 выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество).

Ответчик уведомлен истцом о принятом распоряжении Федерального агентства железнодорожного транспорта об изъятии принадлежащего ему земельного участка в соответствии с пунктом 10 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации письмами N ИСХ-2916/ДКРС от 19.03.2021 года (письмо N11509557034354 от 19.03.2021 с отчетом об отслеживании).

Во исполнение положений пункта 3 и 4 статьи 56.10. Земельного кодекса Российской Федерации 19.04.2022 года истец направил в адрес ответчика ценное письмо 80515770866153, содержавшие следующие документы: - проект соглашения об изъятии земельного участка для государственных нужд; - отчет от 06.07.2021 N 798/2021 "Об определении размера возмещения правообладателю за земельные участки с кадастровыми номерами 77:04:0001015:3528 общей площадью 427 кв.м, 77:04:0001015:3529 общей площадью 52 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, образованные из земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001015:20 общей площадью 55 937 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, 29-33 изымаемые для нужд Российской Федерации в соответствии с Распоряжением Федерального агентства железнодорожного транспорта N АИ-56-р от 16.03.2021 года, в целях обеспечения размещения объекта: "Реконструкция участка Москва-Пассажирская-Курская (вкл.) - Москва-Товарная-Курская - Карачарово (искл.) со строительством дополнительных главных путей" - выписка из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от 16.11.2021 N КУВИ-002/2021-151614334; - выписка из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от 16.11.2021 N КУВИ-002/2021-151614331; - выписка из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от 16.11.2021 года N КУВИ-002/2021-151614190.

Согласно отчету об отслеживании почтовых отправлений, ценное письмо 80515770866153, направленное по месту регистрации юридического лица, было получено правообладателем 22.04.2022.

Срок заключения проекта соглашения со стороны правообладателя в соответствии с частью 9 статьи 4 N 254-ФЗ составляет сорок пять дней со дня получения.

Указанный срок к настоящему моменту истек.

Подписанный проект соглашения в адрес ОАО "РЖД" до настоящего времени не поступил.

Поскольку ответчик соглашение об изъятии в течение установленного действующим законодательством срока не подписал, истец обратиться с настоящим иском в суд с целью принудительного изъятия объекта недвижимого имущества.

Определением от 08.09.2022 суд первой инстанции назначил по делу судебную оценочную экспертизу с осмотром объекта, поручил проведение экспертизы ООО "АйБи-Консалт" (127015, Москва, Новодмитровская ул., д.2, корп.2, пом.XX - ком.1), эксперту Крайнюченко Владимиру Геннадьевичу, перед экспертом поставлен следующий вопрос:

Определить размер возмещения правообладателю при изъятии для нужд РФ земельных участков с кадастровыми номерами 77:04:0001015:3528 общей площадью 427 кв. м, 77:04:0001015:3529 общей площадью 52 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, образованные из земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001015:20 общей площадью 55 937 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, 29-33 на дату проведения экспертизы?

В суд поступило заключение эксперта, согласно которого размер возмещения за объекты экспертизы - земельные участки с кадастровыми номерами 77:04:0001015:3528 общей площадью 427 кв. м, 77:04:0001015:3529 общей площадью 52 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, образованные из земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001015:20 общей площадью 55 937 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, 29-33, по состоянию на дату 12.11.2022 составляет: 27 991 900 рублей, в том числе: - земельный участок с кадастровыми номерами 77:04:0001015:3528 составляет 24 933 500 рублей, - земельный участок с кадастровыми номерами 77:04:0001015:3529 составляет 3 036 400 рублей убытки 22 000 рублей.

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

На основании вышеуказанного, заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федерального закона N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; - экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; - экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение; - стоимость объекта близка к кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для проведения повторной судебной экспертизы у суда не имеется.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд апелляционной инстанции считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с оценкой заключения эксперта, представленного суду апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и подтверждаются ранее представленными в материалы дела сторонами техническими документами на объект исследования.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение экспертов содержит четкий и недвусмысленный ответ на указанный судом вопросы, проведен полный анализ предоставленных эксперту документов.

Критическая оценка истцами выводов судебной экспертизы сама по себе не влечет признание данного доказательства ненадлежащим (статьи 64 АПК РФ), а содержащейся в заключении экспертизы информации - недостоверной. Выраженное истцами сомнение в обоснованности выводов эксперта, в отсутствие соответствующих доказательств искажения результатов исследования, не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что разница между рыночной стоимостью земельных участков связана с допускаемым законом и стандартами оценки применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки, что в свою очередь не может свидетельствовать о порочности экспертизы, при сравнении с выводами иных экспертиз, сделанных в рамках иных дел.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. К тому же подпункт "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7 прямо указывает на возможность отличия объектов-аналогов от объекта оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и на необходимость проведения корректировок цен объектов аналогов на величину вклада отличий характеристик объектов аналогов от характеристик объекта оценки.

По мнению судебной коллегии, оценщиком выбраны сходные по характеристикам объекты-аналоги, описание их характеристик имеется в заключении, дано в понятном и объемном виде.

С учетом изложенного, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования с учетом выводов, сделанных в рамках проведенной по делу судебной экспертизы.

Кроме того суд апелляционной инстанции отмечает, что заседании эксперт дал пояснения по заключению эксперта, в частности ответил на вопросы истцов, которые в последующем были отражены истцами в апелляционной жалобе, что свидетельствует о том, что по сути, возражения истцов относительно проведенной экспертизы сводятся к несогласию с результатами данной экспертизы.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2023 года по делу N А40-120172/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Мезрина Е.А. Головкина О.Г.