Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2023 г. N 15АП-22730/22 по делу N А32-2833/2022

город Ростов-на-Дону

05 июля 2023 г.

дело N А32-2833/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Новик В.Л., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кириленко А.М.,

при участии:

от истца посредством веб-конференции - представитель Цирульник О.Ю.

по доверенности от 10.01.2023 (до перерыва)

от ответчика посредством веб-конференции - представитель Валерт Т.В.

по доверенности от 15.11.2021 (до и после перерыва)

от третьего лица - представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "ГИК-Риэлт"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 07.11.2022 по делу N А32-2833/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Кубанькапстрой"

(ИНН 2310143370 ОГРН 1092310006172)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "ГИК-Риэлт"

(ИНН 2310198749 ОГРН 1172375014327)

при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Кубаньресурс"

о взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Кубанькапстрой" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГИК-Риэлт" (далее - ответчик) о взыскании неустойки в размере 6 509 288,70 руб. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2022 по делу N А32-2833/2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Общество с ограниченной ответственностью "ГИК-Риэлт" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что соглашением и договором генерального подряда N 02/ГП-03/2020 от 12.03.2020, заключенным позже (12.03.2020), стороны изменили порядок оплаты, предусмотренный договором уступки права (цессии) N 72-240 от 26.06.2017 по договору участия в долевом строительстве N МП-16.1 ИП от 26.09.2016, что не противоречит ст. 450 ГК РФ.

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указал, что условия представленного в материалы дела соглашения о взаимном исполнении обязательств N ГП16.1 -ДУПТ16.1 от 1 2.03.2020, заключенного между ООО "Кубанькапстрой", ООО "КубаньРесурс" и ООО "ГИК-РИЭЛТ", не содержат зачета встречных однородных требований, заявленных в установленном законом порядке, оно содержит альтернативное исполнение обязательств.

В дополнениях к апелляционной жалобе заявитель приводит доводы о том, что судом первой инстанции проигнорировано предоставленное в материалы дела дополнительное соглашение N 3 от 11.03.2020 к договору участия в долевом строительстве N МП-16.1 ИП от 26.09.2016, согласно которому срок оплаты был перенесен до 30.06.2021, которое, по мнению ООО "ГИК-Риэлт", несмотря на отсутствие государственной регистрации, является обязательным для сторон и влечет юридические последствия для них.

В отзыве на апелляционную жалобу истец считает решение суда законным и обоснованным, просит суд решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2023 года произведена замена судьи Маштаковой Е.А. на судью Чотчаева Б.Т. в связи с пребыванием в отпуске судьи Маштаковой Е.А.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи дело рассматривается сначала.

В судебное заседание не явилось третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства.

В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 28.06.2023.

После перерыва судебное заседание продолжено в 11 час. 25 мин.

28 июня 2023 года в том же составе суда, при участии представителя ответчика.

Представитель истца подключение к веб-конференции после перерыва не обеспечил.

Суд рассмотрел дело в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика поддержал позицию, изложенную до перерыва.

Суд, совещаясь на месте, определил приобщить к материалам дела дополнительные документы, представленные участвующими в деле лицами ввиду того, что вопросы, требующие дополнительного исследования по указанию суда кассационной инстанции по аналогичному делу А32-59577/2021, требовали необходимость исследования представленных участвующими в деле лицами документов.

Проанализировав представленные ООО "ГИК-Риэлт" сопроводительные письма, справки о стоимости выполненных работ формы КС-3, счета-фактуры, акты выполненных работ формы КС-2 уведомление о завершении работ, акт о соответствии параметров построенного, реконструированного объекта, претензии ООО "КубаньРесурс" в адрес ООО "Кубанькапстрой", требование ООО "Гик-Риэлт" о выдаче справок об отсутствии финансовых претензий, акт выездной проверки законченного строительством объекта, заключение Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края от 18.03.2022, акт приемки законченного строительством объекта N 5 от 27.04.2022, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.04.2022 (т.3 л.д. 7-137), а также приложенные к отзыву на апелляционную жалобы ООО "Кубанькапстрой" акт сверки взаимных расчетов по договору генерального подряда на 01.09.2019, письмо Департамента от 26.12.2019, письма ООО "Кубаньресурс" от 04.03.2020 и от 06.03.2020, соглашение о расторжении договора подряда, соглашение о расторжении трехстороннего соглашения, письма и акты (т.2 л.д.109-166), а также документы, приложенные к пояснениям по расчетам ООО "Кубанькапстрой" (т.4 л.д.5-48), доводы апелляционной жалобы с учетом дополнений к апелляционной жалобе, отзыв на апелляционную жалобу и пояснение по расчетам, изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 26.09.2016 года между ООО "Кубанькапстрой" (застройщик) и ООО "Регион партнер плюс" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N МП-16.1. ИП на ряд квартир в строящемся 26 - этажном, 240 - квартирном жилом доме на части земельного участка площадью 23398 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0427001:59 по адресу: проспект имени Писателя Знаменского, 9 (литер 16.1) в Карасунском внутригородском округе городе Краснодаре с проектной стоимостью 206 757 240 рублей.

В соответствии с п. 2.1. договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) объект: 26 - этажный (24 - жилые, техноподполье и технический этаж) 240 - квартирный жилой дом (литер 16.1) по адресу: Проспект имени Писателя Знаменского, 9 (литер 16.1) в городе Краснодаре на части земельного участка площадью 23398 кв. м, расположенного в Карасунском внутригородском округе, кадастровый номер 23:43:0427001:59 (далее - дома) и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в п. 2.2. договора участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить в предусмотренный настоящим договором срок

обусловленную цену и принять в установленном порядке объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно п. 2.2. договора объектом долевого строительства являются жилые помещения квартиры в количестве 107 квартир общей проектной площадью 5 496,57 кв. м.

В силу п. 3.1. договора цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства определяется в размере 171 752 400 рублей. Цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства - 95%, и денежных средств на оплату услуг застройщика - 5%. Уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения платежей денежными средствами в рублях на расчетный счет застройщика либо иным способом, не запрещенным законом, в срок до 30.08.2017 года (п. 3.2. договора).

Стороны согласовали, что цена договора может меняться в зависимости от стоимости оплаченной площади объекта. Такая стоимость устанавливается застройщиком самостоятельно исходя из уровня инфляции и изменения цен на энергоносители, строительные материалы, конструкции, услуги, прочие затраты, применяемые в строительстве. Оплаченная участником долевого строительства часть цены договора (площади) перерасчету не подлежит (п. 3.3. договора).

В соответствии с п. 5.1. договора срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства - четвертый квартал 2017 года.

Застройщик вправе ввести дом в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в более ранний срок.

Согласно п. 8.1.договора участник долевого строительства вправе уступить свои права по договору третьему лицу только после оплаты им цены договора в отношении каждой конкретной квартиры и получения от застройщика справки об отсутствии задолженности по оплате этой квартиры. Участник долевого строительства обязан в письменной форме уведомить застройщика о переходе прав по настоящему договору третьему лицу. Уступка участником долевого строительства прав по договору третьим лицам допускается до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 8.2. договора). Уступка прав по договору подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (п. 8.3. договора).

26.06.2017 года между ООО "Регион партнер плюс" (цедент) и ООО "Гик-Риэлт" (цессионарий) заключен договор уступки права (цессии) N 72-240 от 26 июня 2017 года по договору участия в долевом строительстве N МП-16.1 ИП от 26.09.2016.

По условиям договора цессии ООО "ГИК-Риэлт" получило право требования к застройщику (ООО "Кубанькапстрой") в частичном объеме на 97 квартир с номерами N N 72, 73, 89, 90, 97, 99, 100, 101, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 112, 113, 114, 116, 117, 119, 122, 123, 126, 128, 129, 131, 133, 135, 137, 138, 139, 142, 143, 145, 146, 147, 148, 151, 152, 153, 154, 156, 157, 158, 161, 162, 164, 165, 166, 167, 168, 169, 171, 175, 177, 178, 179, 180, 181, 182, 183, 184, 185, 186, 188, 189, 192, 193, 196, 197, 198, 199, 201, 202, 203, 205, 206, 208, 213, 214, 215, 216, 219, 221, 222, 224, 225, 226, 227, 228, 233, 234, 235, 236, 238, 240 с проектной площадью 4 958,97 кв.м.

Переход права требования произведен с одновременным переводом долга на цессионария ООО "Гик-Риэлт".

Сумма, подлежащая оплате застройщику, определена в п. 2.1. договора уступки права (цессии) и составляет 188 440 860 рублей. Оплата производится путем безналичного расчета, либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ, после государственной регистрации договора в срок, установленный договором участия в долевом строительстве N МП-16.1 ИП от 26.09.2016 (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 07.06.2017 к последнему), а именно не позднее 4 квартала 2019 года.

Одновременно с договором уступки права (цессии) N 72-240 от 26 июня 2017 года по договору участия в долевом строительстве N МП-16.1 ИП от 26.09.2016, заключенным 26 июня 2017 года между ООО "Регион партнер плюс" и ООО "ГИК-Риэлт", был заключен договор генерального подряда N Г/П-Лl6.1/06/2017 от 26.06.2017 на строительство объекта: "Многоквартирная жилая застройка в МКР N 4 Почтового жилого района г. Краснодара на земельном участке по пр. им. П.Знаменского, 9 литер 15, 16, 16а и 16.1. Корректировка 2" "5 этап литер 16.1", по условиям которого застройщик - ООО "Кубанькапстрой" поручило, а генподрядчик - ООО "Кубаньресурс" приняло на себя выполнение работ по строительству объекта незавершенного капитального строительства "Многоквартирная жилая застройка в МКР N 4 Почтового жилого района г. Краснодара на земельном участке по пр. им. П. Знаменского, 9 литер 15, 16, 16а и 16.1. Корректировка 2" "5 этап литер 16.1", в соответствии с условиями настоящего договора и рабочей документацией, собственными силами и средствами и/или с привлечением субподрядных организаций (п. 2.1. договора генерального подряда N Г/П-Лl6.1/06/2017 от 26.06.2017).

Статьей 4 генерального подряда N Г/П-Лl6.1/06/2017 от 26.06.2017 стороны согласовали порядок, условия и сроки оплаты выполненных работ.

Оплата работ по данному договору осуществляется за фактически выполненные Генподрядчиком и принятые Застройщиком работы в течение 5 (пяти) банковских дней после предоставления следующих документов:

а) акта выполненных работ по форме КС-2;

б) справки о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3;

в) отчета об использовании материалов, при предоставлении Застройщиком их в качестве давальческих.

Условием оплаты принятых застройщиком работ является подписание сторонами акта приемки выполненных работ по форме N КС-2, справки по форме КС-3 (согласно постановлению Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. N l00) и представление генподрядчиком застройщику счета с указанием в нем общей цены выполненных за расчетный период работ.

Стороны определили и договорились, что оплата за выполненные по настоящему договору работы фактически будет производиться генподрядчику обществом с ограниченной ответственностью "ГИК-Риэлт" в порядке и на условиях, предусмотренных в соглашении о взаимном исполнении обязательств N ГП16.1- ДУПТ16.1, которое должно быть подписано сторонами настоящего Договора с участием третьей стороны, а именно, общества с ограниченной ответственностью "ГИК-Риэлт" в срок не позднее 07.07.2017 года. Условия и порядок оплаты будет в полном объеме указан, соответственно, в Соглашении о взаимном исполнении обязательств N ГП 16.1-ДУПТ l6.1.

Стороны настоящего договора договорились и определили, что датой оплаты считается дата подписания всеми сторонами соглашения о взаимном исполнении обязательств N ГП16.1-ДУПТ16.1, соглашения о зачете взаимных требований (обязательств), как это предусматривается пунктом 3 соглашения о взаимном исполнении обязательств N ГП 16.1-ДУПТ 16.1.

Соглашением о взаимном исполнении обязательств N ГП 16.1-ДУПТ l6.1 от 06.07.2017 стороны определили следующее.

Между ООО "Кубанькапстрой" в качестве застройщика и ООО "Кубаньресурс" в качестве генерального подрядчика заключен договор генерального подряда на выполнение строительно-монтажных работ N Г/П-Лl6.1/06/2017 от 26.06.2017 на объект незавершенного строительства - Литер 16.1. по адресу: г. Краснодар, проспект Писателя Знаменского, д. 9, на основании которого ООО "Кубанькапстрой" имеет обязательства перед ООО "Кубаньресурс" по оплате выполненных работ в сумме 362 945 600,00 (триста шестьдесят два миллиона девятьсот сорок пять тысяч шестьсот) рублей 00 копеек, в том числе НДС 18% 55 364 583,05 (пятьдесят пять миллионов триста шестьдесят четыре тысячи пятьсот восемьдесят три) рубля 05 копеек.

Согласно п. 5.1. договора генерального подряда на выполнение строительно-монтажных работ N Г/П-Лl6.1/06/2017 от 26.06.2017 работы, предусмотренные договором (за исключением выполняемых в течение гарантийного периода) для строительства объекта и выполняемые генподрядчиком в сроки согласно графику выполнения работ (приложение 2), должны быть полностью завершены "26" августа 2019 года.

Срок оплаты по договору уступки права (цессии) N 1-237 от 26 июня 2017 года по договору участия в долевом строительстве N МП-16.1-ИП-2 от 28.11.2016, заключенному 26 июня 2017 года между ООО "Регион партнер плюс" и ООО "ГИК-Риэлт", и по договору уступки права (цессии) N 72-240 от 26 июня 2017 года по договору участия в долевом строительстве N МП-16.1 ИП от 26.09.2016, заключенному 26 июня 2017 года между ООО "Регион партнер плюс" и ООО "ГИК-Риэлт", и срок завершения работ по договору генерального подряда N Г/П-Лl6.1/06/2017 от 26.06.2017 идентичен.

Это подтверждает тот факт, что спорный договор участия в долевом строительстве N МП-16.1 ИП от 26.09.2016 был заключен в целях оплаты выполненных работ по договору генерального подряда N Г/П-Лl6.1/06/2017 от 26.06.2017.

12.03.2020 договор генерального подряда N Г/П-Лl6.1/06/2017 от 26.06.2017 был расторгнут по взаимному соглашению сторон, в тот же день было расторгнуто и соглашение о взаимном исполнении обязательств.

В тот же день 12.03.2020 между ООО "Кубанькапстрой" - заказчиком и ООО "КубаньРесурс" - генеральным подрядчиком заключен договор генерального подряда N 02/ГП-03/2020 (далее по тексту - договор N 02/ГП-03/2020), аналогичный ранее действующему, по условиям которого ООО "Кубанькапстрой" поручило, а ООО "КубаньРесурс" приняло на себя выполнение работ и услуг по строительству объекта: "Многоквартирная жилая застройка в МКР N 4 Почтового жилого района г. Краснодара на земельном участке по пр. им. П. Знаменского, 9 литер 15, 16, 16а и 16.1. Корректировка 2" "5 этап литер 16.1" в соответствии с условиями настоящего договора и рабочей документацией, из Материалов генподрядчика (п. 2.1. договора N 02/ГП-03/2020).

В соответствии с п. 1.24. договора N 02/ГП-03/2020 "Работы и услуги", "Работы" - весь комплекс работ по строительству объекта, выполняемых генподрядчиком в соответствии с настоящим договором и рабочей документацией, включая выполнение строительно-монтажных работ, поставку материалов и оборудования поставки генподрядчика, проведение испытаний и сдачу объекта в эксплуатацию, иных неразрывно связанных с объектом работ, в том числе и выполняемых в течение гарантийного срока.

Стоимость работ по настоящему договору определяется ведомостью договорной цены (приложение N 1), является твердой и составляет 166 566 723,98 рублей (Сто шестьдесят шесть миллионов пятьсот шестьдесят шесть тысяч семьсот двадцать три рубля 98 копеек, в том числе НДС 20% - 27 761 120,66 рублей (двадцать семь миллионов семьсот шестьдесят одна тысяча сто двадцать рублей 66 коп.) (п. 3.1. договора N 02/ГП- 03/2020).

Статьей 4 (п. п. 4.1. - 4.5.) договора N 02/ГП-03/2020 ООО "Кубанькапстрой" и ООО "КубаньРесурс" согласовали порядок и условия платежей.

По согласованию сторон заказчик - ООО "Кубанькапстрой" производит перечисление авансового платежа в размере 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей на счет генподрядчика - ООО "КубаньРесурс" для производства работ по договору в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания договора.

Перечисление авансового платежа производится в виде и в порядке, предусмотренном пунктом 3.1 соглашения о взаимном исполнении обязательств N ГП16.1-ДУПТ16.1 от 12.03.2020, заключенного между ООО "Кубанькапстрой", ООО "КубаньРесурс" и компанией ООО "ГИК-Риэлт".

Сумма аванса, перечисленная заказчиком генподрядчику, погашается ежемесячно пропорционально объемам выполненных генподрядчиком работ на основании представленных им справок о стоимости выполненных работ и затрат формы N КС-3. После погашения суммы аванса заказчик перечисляет на расчетный счет генподрядчика сумму, равную сумме погашенного аванса, в течение 5 (пяти) банковских дней, со дня подписания справки о стоимости выполненных работ и затрат формы N КС-3.

Оплата выполненных генподрядчиком работ будет производиться заказчиком после предъявления генподрядчиком последнего из следующих документов:

- Акт о приемке выполненных работ (форма КС-2)

- Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3);

- Счет;

- Счет-фактура.

Оплата за выполненные работы производится заказчиком на основании подписанных сторонами актов о приемке выполненных работ (формы N КС-2) и справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС- 3) и выставления генподрядчиком счета на оплату в порядке и в сроки, предусмотренные пунктом 3.2. соглашения о взаимном исполнении обязательств N ГП16.1-ДУПТ16.1 от 12.03.2020, заключенного между заказчиком, генподрядчиком и компанией ООО "ГИК-Риэлт".

Датой оплаты считается дата выдачи справки об отсутствии финансовых претензий в соответствии с соглашением о взаимном исполнении обязательств N ГП16.1-ДУПТ16.1 от 12.03.2020.

В случае, если заказчик не возвращает генподрядчику подписанные заказчиком документы о приемке выполненных работ в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня их получения и не направляет в этот срок мотивированный отказ от их подписания, акт о приемке выполненных работ и справка о стоимости выполненных работ и затрат считаются принятыми заказчиком. В этом случае заказчик производит оплату выполненных генподрядчиком работ в течение 5 (пяти) банковских дней со дня истечения срока для подписания заказчиком документов о приемке выполненных работ.

Окончательный расчет производится заказчиком в течение 5 (пяти) банковских дней со дня подписания сторонами акта сверки взаимных расчетов после окончания строительства и подписания формы КС-11. Оформленный и подписанный сторонами акт сверки является основанием для расчетов между сторонами по настоящему договору. Заказчик обязан подписать и направить в адрес генподрядчика акт сверки расчетов или представить мотивированный отказ от его подписания в письменной форме в течение 3 (трех) рабочих дней с момента его получения.

Расчет производится по договорной цене, установленной в статье 3 настоящего договора и уточненной, если необходимо, в дополнительных соглашениях с зачетом всех ранее произведенных по нему платежей, путем перечисления денежных средств на расчетный счет генподрядчика.

Стороны определили и договорились, что предоставление аванса и оплата за выполненные работы будет производиться генподрядчику в соответствии с условиями, предусмотренными соглашением о взаимном исполнении обязательств N ГП16.1- ДУПТ16.1 от 12.03.2020.

Соглашение о взаимном исполнении обязательств N ГП16.1-ДУПТ16.1 от 12.03.2020 было заключено между ООО "Кубанькапстрой", ООО "КубаньРесурс" и ООО "ГИК-Риэлт" в целях окончания строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома "Многоквартирная жилая застройка в МКР N 4 Почтового жилого района г. Краснодара на земельном участке по пр. им. П. Знаменского, 9 литер 15, 16, 16а и 16.1 Корректировка 2" "5 этап литер 16.1", числящегося в реестре долгостроев также с условиями, аналогичными, ранее действующему Соглашению 2017 года.

Так, соглашением о взаимном исполнении обязательств N ГП16.1-ДУПТ16.1 от 12.03.2020 ООО "Кубанькапстрой", ООО "КубаньРесурс" и ООО "ГИК-Риэлт" определили следующее.

Между ООО "ГИК-Риэлт" и ООО "Регион партнер плюс" заключен договор уступки права (цессии) N 1-237 от 26.06.2017 по договору участия в долевом строительстве N МП-16.1 ИП-2 от 28.11.2016, цену которого ООО "ГИК-Риэлт" обязано оплатить ООО "Кубанькапстрой" в сумме 142 563 349 (Сто сорок два миллиона пятьсот шестьдесят три тысячи триста сорок девять рублей) рублей 00 копеек, в том числе НДС не предусмотрен и договор уступки права (цессии) N 72-240 от 26.06.2017 по договору участия в долевом строительстве N МП-16.1 ИП от 26.09.2016, цену которого ООО "ГИК-Риэлт" обязано оплатить ООО "Кубанькапстрой" в сумме 143 863 025,00 (Сто сорок три миллиона восемьсот шестьдесят три тысячи двадцать пять) рублей 00 копеек, в том числе НДС не предусмотрен (п. 2 соглашения).

По состоянию на 12.03.2020 года задолженность ООО "ГИК-Риэлт" перед ООО "Кубанькапстрой" по договорам, указанным выше, составляет 176 667 923,98 (сто семьдесят шесть миллионов шестьсот шестьдесят семь тысяч девятьсот двадцать три) рубля 98 копеек (п. 2 соглашения).

Пунктом 3 соглашения стороны установили, что с учетом взаимных обязательств между ООО "Кубанькапстрой" и ООО "КубаньРесурс", а также ООО "Кубанькапстрой" и ООО "ГИК-Риэлт", стороны пришли к соглашению о том, что оплата по договору генерального подряда, указанного в п. 1 соглашения, т.е. по договору генерального подряда N 02/ГП-03/2020 от 12.03.2020, происходит в следующем порядке:

Погашение обязательств ООО "Кубанькапстрой" перед ООО "Кубаньресурс", установленных п. 4.1 договора генерального подряда N 02/ГП-03/2020 от 12.03.2020, производится

1) и в виде перечисления денежных средств на расчетный счет генерального

подрядчика,

2) путем предоставления ООО "Кубанькапстрой" (заказчиком) справок об отсутствии финансовых претензий в отношении отдельных квартир и помещений на объекте, указанном в п. 2.1 договора генерального подряда N 02/ГП-03/2020 от 12.03.2020, на основании договоров, указанных в п. 2 настоящего соглашения, т.е. в том числе на основании договора N МП-16.1 ИП от 26.09.2016.

ООО "Кубанькапстрой" предоставляет ООО "ГИК-Риэлт" справки об отсутствии финансовых претензий по оплате квартир в порядке и сроки, установленные п. 4. настоящего соглашения. Генеральный подрядчик ООО "Кубаньресурс" совместно с ООО "ГИК-Риэлт" самостоятельно определяют перечень квартир на сумму авансового платежа 30 000 000,00 рублей (тридцать миллионов рублей 00 коп.), в том числе НДС 20% - 5 000 000,00 рублей (пять миллионов рублей 00 копеек) (п. 3.1. Соглашения).

Пунктом 5 соглашения стороны определили, что исполнение ООО "ГИК-Риэлт" обязательств ООО "Кубанькапстрой" в части оплаты ООО "Кубаньресурс" стоимости выполненных работ и авансового платежа по договору генерального подряда, указанного в пункте 1 соглашения, производится ООО "ГИК-Риэлт" в пределах сумм, не превышающих обязательства ООО "ГИК-Риэлт" перед ООО "Кубанькапстрой" по договорам, указанным в п. 2 соглашения.

При этом задолженность ООО "Кубанькапстрой" перед ООО "Кубаньресурс" по оплате за выполненные ООО "Кубаньресурс" работы погашается:

1) путем перечисления денежных средств ООО "Кубаньресурс".

2) и/или путем предоставления справок об отсутствии финансовых претензий ООО "ГИК-Риэлт".

В тот же период 11.03.2020 между ООО "ГИК-Риэлт" и ООО "Кубанькапстрой" было подписано дополнительное соглашение N 3 к договору участия в долевом строительстве N МП-16.1 ИП от 26.09.2016, в соответствии с которым срок оплаты квартир по договору перенесен до 30.06.2021, что соответствуют сроку передачи работ.

Данное соглашение в установленном законом порядке зарегистрировано не было.

Таким образом, первоначальная воля всех трех сторон 12.03.2020 была направлена на продолжение исполнения ранее установленной схемы оплаты работ по договорам подряда, в связи с чем, и был перенесен срок оплаты по договору участия в долевом строительстве N МП-16.1 ИП от 26.09.2016.

Кроме того, исходя из разъяснений пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в отсутствие такой регистрации такой договор не влечет юридических последствий только для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.01.2020 N 305-ЭС-18-18763).

Исходя из приведенных положений факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора. Аналогичная позиция содержится в пункте 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165.

При рассмотрении споров о регистрации договоров долевого участия в строительстве также необходимо учитывать, что как в целом названный закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019))

Дополнительное соглашение N 3 от 11.03.2020 к договору участия в долевом строительстве N МП-16.1 ИП от 26.09.2016 подписано сторонами, факт его заключения сторонами не оспаривался. С момента подписания истец не совершил зависящих от него действий, направленных на регистрацию дополнительного соглашения.

Следовательно, дополнительное соглашение является заключенным для сторон, исходя из норм обязательственного права.

При таких обстоятельствах суд должен был независимо от государственной регистрации применить к правоотношениям сторон дополнительное соглашение N 3 от 11.03.2020 к договору участия в долевом строительстве N МП-16.1 ИП от 26.09.2016, которым они урегулировали вопрос о переносе сроков исполнения обязательств и вновь установили единый срок для выполнения работ по договору генерального подряда и договору участия в долевом строительстве N МП-16.1 ИП от 26.09.2016 по оплате, (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.02.2021 N Ф08-12128/2020 по делу N А32-7636/2020, которое оставлено в силе определением Верховного Суда РФ от 20.05.2021 N 308-ЭС21-5835).

Возникшие между сторонами правоотношения суд первой инстанции квалифицировал как регулируемые нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), главой 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 6 ст. 5 ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно ст. 10 Закона N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Из приведенных положений закона следует, что уплата неустойки является мерой ответственности участника долевого строительства за нарушение сроков оплаты цены договора участия в долевом строительстве.

Однако, условия пункта 3.2 соглашения (погашение обязательств застройщика перед подрядчиком (пункт 4.2 договора генерального подряда) фактически будет производиться инвестором в пользу подрядчика на основании распорядительных писем истца) и условия пункта 4.2 договора подряда (оплата выполненных работ будет производиться застройщиком после предъявления подрядчиком КС-2, КС-3, счета подрядчика и счета-фактуры) с очевидностью свидетельствуют о том, что срок исполнения обязательств инвестором поставлен в зависимость от действий как подрядчика (предъявление соответствующих документов о выполнении работ), так и застройщика (распорядительные письма).

Заключая соглашение, стороны, ссылаясь на заключенный договор долевого участия в строительстве N МП-16.1 ИП от 26.09.2016, исходили из возникшей обязанности ООО "ГИК-Риэлт" уплачивать денежные средства напрямую ООО "Кубаньресурс" в объеме обязательств ООО "ГИК-Риэлт" перед ООО "Кубанькапстрой" (пункт 5 соглашения).

Данный способ расчетов стороны определили, преследуя цель своевременной оплаты выполненных подрядчиком работ, перед которым стояла задача окончания строительства проблемного дома и решения социальной задачи обеспечения жильем дольщиков.

Из открытых источников следует, что жилой дом, расположенный по адресу: город Краснодар, проспект имени Писателя Знаменского, 9, литера 16 в период строительства был внесен в реестр проблемных объектов, находящихся на территории Краснодарского края (https://фонд214-кк.рф); разрешение на строительство неоднократно продлевалось. 7 А32-56168/2021 Застройщик занимался строительством трех многоквартирных жилых домов в городе Краснодаре (проспект имени Писателя Знаменского, 9, литеры 16 и 16.1; улица Снесарева, 101, литера 16.2). В июне 2016 года региональный департамент по надзору в строительной сфере выявил нецелевое расходование средств по одному из домов застройщика. В 2017 году для завершения строительства многоквартирных домов в качестве инвестора привлечено ООО "ГИК - Риэлт", а в качестве подрядчика - ООО "Кубаньресурс".

Суд, сопоставил поведение застройщика в условиях длительного неисполнения обязательств застройщика (с 2013 года), нарушение им сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию с поведением ООО "ГИК-Риэлт" и ООО "Кубаньресурс", действующих в сложившейся обстановке разумно и добросовестно и преследующих цель недопущения нарушений прав граждан.

Кроме того, в силу статьи 5 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ подлежащая согласованию в договоре цена сделки подлежит оплате участником долевого строительства путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

Согласно п.п. 2.11, 2.2. договора уступки права (цессии) N 72-240 от 26 июня 2017 года по договору участия в долевом строительстве N МП-16.1 ИП от 26.09.2016 за уступаемые права (требования) (указанные в п. 1.1., 1.2. настоящего договора) по Договору участия в долевом строительстве N МП-16.1 ИП от "26" сентября 2016 года (с учетом дополнительного соглашения N1 от 07.06.2017 к последнему, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 23.06.2017 г. за N23:43:0427001:59-23/001/2017-39), что составляет сумму в размере 188 440 860 (Сто восемьдесят восемь миллионов четыреста сорок тысяч восемьсот шестьдесят) рублей 00 копеек, в том числе НДС не предусмотрен, с учетом пункта 1.1. настоящего договора в части одновременного перевода долга в соответствующей части уступаемого права требования по Договору участия в долевом строительстве N МП-16.1 ИП от "26" сентября 2016 года (с учетом Дополнительного соглашения N1 от 07.06.2017 к последнему, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 23.06.2017 г. за N23:43:0427001:59-23/001/2017-39), Цессионарий обязан уплатить Застройщику в срок, определенный п. 2.2. настоящего договора. Оплата суммы, указанной в п. 2.1 настоящего договора, производится путем безналичного расчета, либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством Российской Федерации, после государственной регистрации настоящего договора в срок, установленный договором участия в долевом строительстве N МП-16.1 ИП от "26" сентября 2016 года (с учетом дополнительного соглашения N1 от 07.06.2017 к последнему, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 23.06.2017 г. за N23:43:0427001 :59- 23/001/2017-39), а именно не позднее 4 квартала 2019 года.

При этом суду первой инстанции при вынесении обжалуемого решения необходимо было учесть следующее.

Как уже было указано выше, в целях окончания строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома "Многоквартирная жилая застройка в МКР N 4 Почтового жилого района г. Краснодара на земельном участке по пр. им. П. Знаменского, 9 литер 15, 16, 16а и 16.1 Корректировка 2" "4 этап литер 16", 12.03.2020 между ООО "Кубанькапстрой" - заказчиком и ООО "КубаньРесурс" - генеральным подрядчиком заключен договор генерального подряда N 02/ГП-03/2020, 12.03.2020 между ООО "Кубанькапстрой", ООО "КубаньРесурс" и ООО "ГИК-Риэлт" было заключено соглашение о взаимном исполнении обязательств N ГП16.1-ДУПТ16.1.

Давая оценку вышеназванным договорам, заключенным сторонами, и фактическому их исполнению, суд пришел к следующим выводам: по смыслу статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда исполнение обязательства возложено должником на третье лицо, последствия такого исполнения в отношениях между третьим лицом и должником регулируются соглашением между ними (абзац первый пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").

В частности, такого рода соглашения могут опосредовать исполнение существующего обязательства третьего лица перед должником посредством платежа третьего лица в пользу кредитора должника. Соглашением от 12.03.2020 о взаимном исполнении обязательств стороны договорились о прекращении как обязательств застройщика перед подрядчиком, так и обязательств инвестора перед застройщиком одним юридическим фактом - исполнением.

Соглашение опосредует общую волю сторон на прекращение всех обязательств и не требует дополнительной сделки зачета.

При толковании условий соглашения, судом установлено, что стороны не предусматривали подписания каких-либо дополнительных соглашений (например, договоров о переводе долга, о зачете взаимных требований) после сдачи работ застройщику квартиры считаются оплаченными инвестором, а обязательство застройщика по оплате работ после выдачи справок об отсутствии финансовых претензий исполненным.

Модель расчетов между сторонами предполагала фактически передачу квартир застройщиком в счет погашения задолженности по договорам генерального подряда и позволяла исключить необходимость застройщику оплачивать подрядчику работы по строительству дома напрямую, поскольку у застройщика имелась проблемная задолженность перед иными лицами.

Аналогичные выводы содержатся в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа между этими же сторонами по аналогичным спорам по делам N А32-31758/2021, N А32-59577/2021, N А32-56168/2021.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п.2 ст. 10 ГК РФ).

Из открытых источников следует, что жилой дом, расположенный по адресу: город Краснодар, проспект имени Писателя Знаменского, 9, литера 16 в период строительства был внесен в реестр проблемных объектов, находящихся на территории Краснодарского края (https://фонд214-кк.рф); разрешение на строительство неоднократно продлевалось. Застройщик занимался строительством трех многоквартирных жилых домов в городе Краснодаре (проспект имени Писателя Знаменского, 9, литеры 16 и 16.1; улица Снесарева, 101, литера 16.2). В июне 2016 года региональный департамент по надзору в строительной сфере выявил нецелевое расходование средств по одному из домов застройщика. В 2017 году для завершения строительства многоквартирных домов в качестве инвестора привлечено ООО "ГИК - Риэлт", а в качестве подрядчика - ООО "Кубаньресурс".

Заключение соглашения в марте 2020 года происходило после наступления срока уплаты денежных средств инвестором по договору.

Так, суд приходит к выводу, что поведение ООО "Кубанькапстрой" с 2021 года существенно противоречит его предшествующему поведению.

Вместо принятия работ и выдачи справок, что осуществлялось неоднократно на протяжении более 4 лет, ООО "Кубанькапстрой", фактически приняв результаты работ, сдав дома в эксплуатацию, уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств в соответствии с трехсторонним соглашением, общество подало иски о расторжении договоров долевого участия в строительстве с целью возврата квартир, права на которые принадлежат ООО "ГИК-Риэлт" по договорам долевого участия в строительстве, а также иски о взыскании неустойки по договорам долевого участия в строительстве, в том числе по настоящему делу.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что в действиях истца имеется злоупотребление правом, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

При указанных обстоятельствах у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований. Решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

Ответчиком при подаче апелляционной жалобы была оплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб., в связи с чем, с истца в пользу ответчика надлежит взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлине по жалобе в размере 3 000 руб. в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2022 по делу N А32-2833/2022 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Истцу в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кубанькапстрой" (ИНН 2310143370 ОГРН 1092310006172) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ГИК-Риэлт" (ИНН 2310198749 ОГРН 1172375014327) 3000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

В.Л. Новик Б.Т. Чотчаев