Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2023 г. N 08АП-5501/23 по делу N А46-375/2023

город Омск

13 июля 2023 г.

Дело N А46-375/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2023 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.

судей Воронова Т.А., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Косачевой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5501/2023) общества с ограниченной ответственностью "Кадарка" на решение от 11.04.2023 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-375/2023 (судья Ширяй И.Ю.), принятое по иску департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью "Кадарка" (ИНН 5501092192, ОГРН 1065501003743) об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов

при участии в судебном заседании представителей:

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Пятков Кирилл Викторович по доверенности от 28.03.2023 N Исх-ДИО/4087 сроком действия один год служебное удостоверение N 518/22 от 15.08.2022, диплом магистра дата выдачи 15.07.2020.

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - истец, департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об изъятии у общества с ограниченной ответственностью "Кадарка" (далее - ответчик, ООО "Кадарка") объекта незавершённого строительства (нежилого здания) степенью готовности 10% с кадастровым номером 55:36:07 01 05:17735, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:07 01 05:3295, путём продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства, утверждёнными Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 (далее - Правила N 1299).

Решением от 11.04.2023 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-375/2023 исковые требования удовлетворены.

Не соглашаясь с указанным судебным актом, ООО "Кадарка" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить оспариваемое решение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование своей позиции податель жалобы указывает, что договор аренды земельного участка является возобновленным на неопределенный срок; положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не применима к спорным правоотношениям, поскольку земельный участок для строительства объекта изначально был предоставлен ранее 01.03.2015.

От департамента поступил отзыв, в котором истец выразил несогласие с позицией, изложенной апеллянтом в жалобе.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил.

До начала судебного заседания от ООО "Кадарка" поступило письменное ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Представитель департамента возразил против удовлетворения ходатайства об отложении судебного заседания.

В соответствии с частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайств стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Таким образом, совершение данного процессуального действия является правом суда, а не обязанностью. В каждой конкретной ситуации суд, исходя из обстоятельств дела и мнения лиц, участвующих в деле, самостоятельно решает вопрос об отложении дела слушанием, за исключением тех случаев, когда суд обязан отложить рассмотрение дела ввиду невозможности его рассмотрения в силу требований АПК РФ.

Учитывая, что неявка лица, участвующего в деле, при условии надлежащего уведомления о времени и месте судебного заседания не является препятствием для рассмотрения дела, невозможность рассмотрения апелляционной жалобы по существу в настоящем судебном заседании не установлена, явка представителей сторон не была признана обязательной, представленные в материалы дела доказательства позволяют рассмотреть апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства, в связи с отсутствием предусмотренных статьей 158 АПК РФ оснований.

В связи с указанным суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и ООО "Кадарка" (арендатор) 22.09.2016 заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принмиает в аренду сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней земельный участок, гсоударственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, площадью 302 кв.м., кадастровый номер участка 55:36:070105:3295, местоположение: г. Омск, проспект Королева в целях завершения строительства (пункты 1.1., 1.2., 1.3., 1.4. договора).

Согласно пункту 1.7. договора на участке имеется объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, площадь застройки 240,9 кв.м., степень готовности 10%.

Пунктом 7.4. договора предусмотрено, что по окончании срока действия договора обязательства сторон прекращаются, договор считается расторгнутым.

Из обстоятельств спора также следует, что ранее между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и ООО "Кадарка" (арендатор) был заключен договор аренды от 02.07.2010, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 55:36:070105:3295, который предоставлен в аренду для целей строительства магазина товаров первой необходимости сроком на 3 года.

04.02.2016 ООО "Кадарка" осуществлена государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание со степенью готовности 10% и площадью застройки 240,9 кв.м., находящееся на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070105:3295, что следует из выписки от 01.02.2023 из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

По результатам обследования земельного участка, оформленного актом от 03.11.2022 N 179-ф, специалистами департамента установлено, что объект незавершённого строительства представляет собой площадку из мелкозернистого асфальтобетона с 12 забетонированными металлическими опорными столбами. В границах объекта незавершённого строительства расположены нестационарный торговый объект (НТО) площадью 50 кв.м и металлический гараж. По данным справочно-геоинформационной системы "2ГИС" по адресу: 644045, город Омск, Советский административный округ, пр. Королева, д. 12/1 расположен продуктовый магазин "Кадарка". Участок используется собственником для размещения и эксплуатации в НТО магазина ООО "Кадарка".

Ссылаясь на окончание срока действия договора и обстоятельства отсутствия завершения строительством объекта, департамент обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 8, 10, 235, 239.1, 607, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 39.6, 39.8, 39.14 - 39.17, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" (далее - Закон N 137-ФЗ), Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2021), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, правовой позиции, отраженной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881, установив, что право на однократное заключение (продление) договора аренды для завершения строительства объекта ответчиком реализовано, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора следует, что ответчику предоставлен земельный участок на основании договора аренды без проведения аукциона в целях завершения строительства после 01.03.2015 (договор заключен 22.09.2016), то есть право на однократное предоставление земельного участка в целях завершения строительства ответчиком реализовано.

Договор аренды от 22.09.2016 прекратил свое действия в сентябре 2019 года, объект, расположенный на спорном земельном участке, строительством не завершен, что следует из акта обследования от 04.02.2016, а также подтверждается данными ЕГРН.

В этой связи суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для применения положений статьи 239.1 ГК РФ, доводы ответчика об обратном (наличие иного договора до 01.03.2015) не имеют правового значения, поскольку как указано выше право на однократное предоставление земельного участка в целях завершения строительства ответчиком реализовано, о чем свидетельствует заключение на основании пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ договора от 22.09.2016.

Доводы подателя жалобы относительно того, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок, подлежат отклонению.

На основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В то же время пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Так, пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 настоящей статьи.

При этом в силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно правовой позиции, отраженной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881, не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.

Кроме того, в силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В данном случае, пунктом 7.4. договора установлено, что по окончании срока действия договора обязательства сторон прекращаются, договор считается расторгнутым.

Таким образом, договорные отношения между сторонами прекращены, следовательно, правовые основания для использования земельного участка у ответчика отсутствуют.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 11.04.2023 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-375/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленными квалифицированными электронными подписями судей, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Т.А. Воронов О.А. Сидоренко