Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2023 г. N 15АП-9868/23 по делу N А32-25999/2022

город Ростов-на-Дону

14 июля 2023 г.

дело N А32-25999/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Маштаковой Е.А., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матвейчук А.Д.,

при участии:

от истца - представитель не явился, извещен;

от ответчика - представитель Баженов И.Ю. по доверенности от 29.05.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственной компании "Российские автомобильные дороги" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2023 по делу N А32-25999/2022 по иску Государственной компании "Российские автомобильные дороги" (ИНН 7717151380, ОГРН 1097799013652)

к ответчику - индивидуальному предпринимателю Емелеву Игорю Юрьевичу (ИНН 231297443712, ОГРНИП 321237500447351)

об изъятии земельных участков для государственных нужд,

УСТАНОВИЛ:

Государственная компания "Российские автомобильные дороги" (далее - истец, ГК "Российские автомобильные дороги") обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю Емелеву Игорю Юрьевичу (далее - ответчик, ИП Емелев И.Ю.) с исковым заявлением, в котором просит:

1. Изъять у ответчика для государственных нужд Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 23:40:0301001:362 общей площадью 949 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:7948 общей площадью 560 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201073:314 общей площадью 656 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201072:317 общей площадью 154 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Революционная.

2. Предоставить возмещение ответчику за изымаемое для государственных нужд Российской Федерации имущество в размере 4 588 831 (четыре миллиона пятьсот восемьдесят восемь тысяч восемьсот тридцать один) руб. 00 коп.

3. Обратить решение суда к немедленному исполнению.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2023 у индивидуального предпринимателя Емелева Игоря Юрьевича для государственных нужд изъяты земельный участок с кадастровым номером 23:40:0301001:362 общей площадью 949 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:7948 общей площадью 560 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201073:314 общей площадью 656 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201072:317 общей площадью 154 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Революционная. Суд определил индивидуальному предпринимателю Емелеву Игорю Юрьевичу возмещение за изъятие земельных участков в размере 18 363 000 руб., в том числе рыночную стоимость за земельный участок с кадастровым номером 23:40:0301001:362 общей площадью 949 кв. м в размере 7 515 000 руб., за земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:7948 общей площадью 560 кв. м в размере 4 434 000 руб., за земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201073:314 общей площадью 656 кв. м в размере 5 195 000 руб., за земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201072:317 общей площадью 154 кв. м в размере 1 219 000 руб., а также убытки в размере 700 руб. Решение суда обращено к немедленному исполнению. С индивидуального предпринимателя Емелева Игоря Юрьевича в доход федерального бюджета РФ взыскана государственная пошлина в размере 24 000 руб. С ГК "Российские автомобильные дороги" в пользу индивидуального предпринимателя Емелева Игоря Юрьевича взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб.

Не согласившись с указанным судебным актом, ГК "Российские автомобильные дороги" обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что обжалуемое решение суда в части определения размера возмещения и в части возложения на истца судебных расходов является незаконным и необоснованным. По мнению истца, определенная в заключении N 275/09-22 рыночная стоимость земельных участков не подтверждается и завышена в несколько раз. Выводы, приведенные в заключении N 275/09-22, являются недостоверными, вызывают сомнения и не могут иметь доказательственного значения. Государственная компания полагает, что именно экспертами ООО "Сити-Консалт" при повторной экспертизе верно определен сегмент рынка, категория и вид разрешенного использования изымаемых земельных участков соответствует категории и виду разрешенного использования земельных участков, отобранных в качестве объектов-аналогов. Государственная компания считает незаконным взыскание в пользу ИП Емелева И.Ю. расходов по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб. Ответчиком в регистрирующий орган подано заявление о регистрации права на оставшийся земельный участок с кадастровым номером: 23:43:0000000:7947. При подаче документов в регистрирующий орган ответчик уплатил госпошлину за регистрацию права собственности на земельный участок в размере 350 руб. Таким образом, фактически понесенные ответчиком убытки в виде расходов на оплату госпошлины за регистрацию права собственности составили 350 руб. По мнению истца, что именно эту сумму и следует определить ответчику к возмещению в качестве убытков (размер реального ущерба), подлежащих возмещению, в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд.

В судебное заседание не явился истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем суд рассматривает дело в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, отзыв не предоставил, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

ГК "Автодор" осуществляет деятельность по реализации проекта: "Автомобильная дорога М-4 "Дон" Москва - Воронеж - Ростов-на-Дону - Краснодар - Новороссийск. Строительство транспортной развязки в разных уровнях на км 1522+200 автомобильной дороги М-4 "Дон", Краснодарский край" на основании Федерального закона от 17.07.2009 г. N 145-ФЗ "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о Государственной компании) в соответствии с Федеральным законом от 08.11.2007 г. N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", постановлением Правительства Российской Федерации от 20.12.2017 г. N 1596 "Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Развитие транспортной системы", приказом министерство транспорта Российской Федерации от 13.01.2010 г. N 5 "Об установлении и использовании полос отвода автомобильных дорог федерального значения".

Согласно распоряжению Федерального дорожного агентства от 20.01.2021 г. N 52-р утверждена документация по планировке территории объекта: "Об утверждении документации по планировке территории объекта "Автомобильная дорога М-4 "Дон" Москва - Воронеж - Ростов-на-Дону - Краснодар - Новороссийск. Строительство транспортной развязки в разных уровнях на км 1522+200 автомобильной дороги М-4 "Дон", Краснодарский край".

В соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной Распоряжением Федерального дорожного агентства от 20.01.2021 г. N 52-р, в полосу отвода проектируемого объекта попадает земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:6525 площадью изъятия 946 кв. м, 560 кв. м, 656 кв. м, 154 кв. м из земель категории сельскохозяйственного назначения, принадлежащий на праве собственности ИП Емелеву И.Ю.

Границы изымаемых земельных участков установлены документацией по планировке территории (проект межевания территории), утвержденной распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 20.01.2021 г. N 52-р.

Распоряжением Федерального дорожного агентства от 08.04.2021 г. N 1271-р "Об изъятии для государственных нужд Российской Федерации земельных участков в целях обеспечения реализации проекта "Автомобильная дорога М-4 "Дон" Москва - Воронеж - Ростов-на-Дону -Краснодар - Новороссийск. Строительство транспортной развязки на разных уровнях на км 1522+200 автомобильной дороги М-4 "Дон", Краснодарский край" принято решение об изъятии в установленном порядке для федеральных нужд части земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:6525 площадью изъятия 946 кв. м, 560 кв. м, 656 кв. м, 154 кв. м.

По результатам проведения земельно-кадастровых работ из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:6525, адрес (местоположение) земельного участка: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Революционная образованы:

- земельный участок с кадастровым номером 23:40:0301001:362 общей площадью 949 кв. м,

- земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:7948 общей площадью 560 кв. м,

- земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201073:314 общей площадью 656 кв. м,

- земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201072:317 общей площадью 154 кв. м.

Согласно распоряжению Федерального дорожного агентства от 08.04.2021 N 1271-р "Об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков в целях обеспечения реализации Объекта подлежат изъятию земельный участок с кадастровым номером 23:40:0301001:362 общей площадью 949 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:7948 общей площадью 560 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201073:314 общей площадью 656 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201072:317 общей площадью 154 кв. м.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо N 4846-КрФ от 21.12.2021 с копией решения об изъятии и перечень необходимых для проведения оценки документов.

Письмо с уведомлением о вручении отправлено в адрес ответчика 24.12.2022 (РПО 35000261274697). Письмо согласно отчету об отслеживании отправления вручено адресату 27.12.2021.

Размер возмещения определен истцом в соответствии с отчетом ООО "КК "2Б Диалог" N АВТ/2022-СК-3 от 14.03.2022 "Об определении рыночной стоимости изымаемых земельных участков, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Революционная".

Размер возмещения составил 4 588 831 руб., из них:

- рыночная стоимость объектов составляет 4 584 831 руб., из которой: за земельный участок с кадастровым номером 23:40:0301001:362 - 1 876 242 руб., за земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:7948 - 1 107 160 руб., за земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201073:314 - 1 296 959 руб., за земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201072:317 - 304 469 руб.,

- размер убытков составляет 4 000 руб.

15.04.2022 в адрес ответчика вместе с сопроводительным письмом N 1154 от 12.04.2022 и отчетом об оценке направлен подписанный со стороны Государственной компании проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных нужд в целях строительства объекта.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором N РПО 35000069531497 письмо получено адресатом 21.04.2022.

В связи с тем, что ответчик не представил подписанное соглашение об изъятии недвижимости для государственных нужд, истец обратился с настоящим иском в суд с целью принудительного изъятия объектов недвижимого имущества.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Пунктом 2 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что в результате изъятия земельного участка для государственных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, а также досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3 статьи 279 ГК РФ).

Пунктом 5 названной статьи установлено, что правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии в соответствии с земельным законодательством.

Истец письмом N 1154 от 12.04.2022 г. вручил ответчику соглашение об изъятии земельных участков.

Собственник участка соглашение об изъятии участка не подписал.

Решение об изъятии имущества в пользу Российской Федерации является основанием для регистрации этого права уполномоченным государственным органом.

В соответствии со статьей 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с Распоряжением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определен перечень оснований изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд:

- выполнение международных договоров Российской Федерации;

- строительство, реконструкция следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

- объекты использования атомной энергии;

- объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

- объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

- объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

- автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

- иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Строительство объекта "Автомобильная дорога М-4 "Дон" Москва - Воронеж - Ростов-на-Дону - Краснодар - Новороссийск. Строительство транспортной развязки в разных уровнях на км 1522+200 автомобильной дороги М-4 "Дон", Краснодарский край" имеет статус объекта государственной важности.

При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что требование истца об изъятии спорных земельных участков является правомерным.

В данной части решение суда не обжалуется.

При рассмотрении искового заявления в части требования об определении возмещения за изымаемый земельный участок, суд исходил из следующего.

В силу статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

На основании отчета об оценке N АВТ/2022-СК-3 от 14.03.2022, выполненного ООО "КК "2Б Диалог" размер возмещения составил 4 588 831 руб., из них: рыночная стоимость спорных земельных участков составляет 4 584 831 руб. и размер убытков составляет 4 000 руб.

Между тем, ответчик не согласился с размером возмещения, установленным в указанном отчете об оценке.

В силу ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (ч. 1 ст. 82 АПК РФ).

На основании возражений ответчика арбитражный суд, по ходатайству последнего, определением суда от 30.08.2022 назначил судебную экспертизу, производство которой поручено ООО "Краснодарское агентство экспертизы собственности", эксперту Юрченко А.И.

На разрешение эксперта поставлен вопрос:

- определить рыночную стоимость земельных участков подлежащих изъятию: к. н. 23:40:0301001:362 площадью 949 кв. м; к. н. 23:40:0000000:7948 площадью 560 кв. м; к. н. 23:40:0201073:314 площадью 656 кв. м; 23:40:0201072:317 площадью 154 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Революционная.

Согласно экспертному заключению ООО "Краснодарское агентство экспертизы собственности" N 275/09-22 от 06.10.2022, эксперт ответил на поставленный вопрос следующим образом:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0301001:362 площадью 949 кв. м округленно составляет 7 515 000 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:7948 площадью 560 кв. м округленно составляет 4 434 000 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0201073:314 площадью 656 кв. м округленно составляет 5 195 000 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0201073:317 площадью 154 кв. м округленно составляет 1 219 000 руб.;

- размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием указанных земельных участков, округленно составляет 551 606 руб.

Истец выразил возражения относительно выводов эксперта ООО "Краснодарское агентство экспертизы собственности".

В связи с чем, определением суда от 18.01.2023 по ходатайству истца назначена повторная экспертиза с постановкой такого же вопроса. Проведение экспертизы поручено экспертам ООО "Сити-Консалт" Карнауховой Д.Н. и Харламовой А.И.

Согласно экспертному заключению ООО "Сити-Консалт" N 012323.01 от 03.03.2023, эксперты ответили на поставленный вопрос следующим образом:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0301001:362 площадью 949 кв. м составляет 1 068 252 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:7948 площадью 560 кв. м составляет 630 370 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0201073:314 площадью 656 кв. м составляет 738 433 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0201073:317 площадью 154 кв. м составляет 173 352 руб.;

Ответчик выразил возражения против выводов экспертов ООО "Сити-Консалт".

На основании возражений сторон относительно судебных экспертиз определением суда от 29.03.2023 по ходатайству ответчика в судебное заседание вызваны эксперт ООО "Краснодарское агентство экспертизы собственности" Юрченко А.И. и эксперты ООО "Сити-Консалт" Карнаухова Д.Н. и Харламова А.И. для дачи пояснений на имеющиеся вопросы.

В судебном заседании 20.04.2023 эксперту ООО "Краснодарское агентство экспертизы собственности" Юрченко А.И. судом заданы следующие вопросы и даты экспертом следующие ответы:

Вопрос 1: осматривали объекты исследования?

Ответ: нет, достаточно материалов дела.

Вопрос 2: что определялось по поставленному определением суда вопросу?

Ответ: рыночная стоимость изъятых земельных участков, которая представляет собой разницу между исходным участком и оставшимся у собственника, а так же ущерб, который состоит из госпошлины за государственную регистрацию и затраты на поиск новой недвижимости взамен за изымаемую.

Вопрос 3: по какому принципу выбирали аналоги объектов исследования?

Ответ: основной принцип, это местоположение объектов исследования, проанализирован рынок с. Кабардинка, в результате чего участки сопоставимые по виду разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования" отсутствовали, в основном были представлены объекты под ИЖС. Мною были приняты незастроенные участки в с. Кабардинка (на карте-схеме видно их местоположение относительно объектов исследования). Так как спорные объекты экспертизы имеют категорию "земли сельскохозяйственного назначения" и вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования", а объекты аналоги под ИЖС мною были внесены две корректировки на категорию - 25% и на вид разрешенного использования - 34% с учетом справочника Лейфера. Так же учитывая месторасположение объекта экспертизы - рядом с трассой, а объекты аналоги расположены на удалении от магистрали была внесена плюсовая корректировка на местоположение.

Вопрос 4: учитывались ли коммуникации?

Ответ: без коммуникаций как на участках сельскохозяйственного назначения и на незастроенных участках.

Вопрос 5: что имеется в виду под затратами на поиск новой недвижимости взамен за изымаемую?

Ответ: это процентная ставка за юридическое сопровождение и поиск недвижимости, то есть агентские услуги.

Вопрос 6: где брали стоимость агентских услуг?

Ответ: проанализирован рынок агентских услуг, в целом это 3% от стоимости объекта.

Эксперту ООО "Краснодарское агентство экспертизы собственности" Юрченко А.И. сторонами заданы следующие вопросы и даты экспертом следующие ответы:

Вопрос 1: почему не брали иные аналоги, которые находятся в городе-курорте Геленджике?

Ответ: потому что местоположение исследуемых объектов является основным фактором, участки в городе-курорте Геленджике стоят дороже, чем в с. Кабардинка, применение иных аналогов привело бы к искажению рыночной стоимости.

Вопрос 2: почему не брали аналоги с. Архипо-Осиповки?

Ответ: большое удаление от объектов исследования и очень сложно определить разницу в цене в процентом соотношении.

Вопрос 3: правомерно ли сопоставлять земли сельскохозяйственного назначения с землями населенного пункта?

Ответ: правомерно, для этого и существуют справочки корректировок коэффициентов.

Вопрос 4: можете ли обосновать включение услуг риелтора в ущерб со ссылками на нормативно-правовые акты и др. источники?

Ответ: включение данных услуг связано с тем, что в настоящее время маловероятно приобрести недвижимость без риэлтерских услуг, нормативно-правовых актов не существует. Все объявления о продаже недвижимости предоставлены агентствами недвижимости. Собственнику изымаемых объектов невозможно найти сопоставляемый объект самостоятельно.

Вопрос 5: как устанавливалась рыночная стоимость изымаемых земельных участков?

Ответ: методом сравнительного подхода продаж, не расчетным путем.

В судебном заседании 20.04.2023 г. экспертам ООО "Сити-Консалт" Карнауховой Д.Н. и Харламовой А.И. судом и сторонами заданы следующие вопросы и даты экспертом следующие ответы:

Вопрос суда: осматривали объекты исследования?

Ответ: да.

Вопрос суда: что включает в себя поставленный судом вопрос об определении рыночной стоимости участков?

Ответ: определение рыночной стоимости участков.

Вопрос суда: размер убытков не определялся?

Ответ: нет, вопрос относительно убытков не ставился.

Вопрос суда: в отсутствие формулировки об убытках в вопросе, этот вопрос не рассматривался?

Ответ: не рассматривался.

Вопрос суда: как выбирали объекты аналоги?

Ответ: исходя из двух главных факторов - категория земель, вид разрешенного использования и местоположения объектов исследования.

Вопрос суда: были ли идентичные аналоги?

Ответ: все аналоги применены с категорией земель "земли сельскохозяйственного назначения" и с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования".

Вопрос суда: какое местоположение аналогов применялось?

Ответ: город-курорт Геленджик, с. Виноградное и Марьина Роща.

Вопрос суда: с. Виноградное относится к курорту?

Ответ: да.

Вопрос суда: какой метод использовался?

Ответ: метод сравнения продаж.

Вопрос суда: использовались ли какие-нибудь корректировки?

Ответ: на торг и подъездную дорогу.

Вопрос суда: аналоги объектов с. Кабардинки использовались?

Ответ: нет, там нет земель сельскохозяйственного назначения, брать иную категорию земель некорректно, если существуют ближайшие аналоги сельскохозяйственного назначения.

Представитель ответчика во время дачи пояснений эксперта указал, что у с. Виноградное и Марьинской Рощи отсутствует выход к морю, они находятся на другой стороне дороги, на горе.

В связи с данными пояснениями ответчик задал вопрос: почему не применяли в связи с отсутствием выхода к морю у с. Виноградное и Марьинской Рощи повышающую корректировку?

Ответ: к землям сельскохозяйственного назначения корректировка не применяется.

Вопрос истца: возможно ли по дополнительной экспертизе исследовать вопрос о наличии убытков при отсутствии на участки какой-либо деятельности?

Ответ: возможно, для установления наличия убытков необходимо дополнительное исследование материалов дела и др.

Вопрос суда: убытки в виде госпошлины на регистрацию считает при проведении аналогичных экспертиз?

Ответ: да, по практике.

Вопрос суда: риэлтерские услуги в виде убытков учитываются?

Ответ: из практики - 50 на 50, не все эксперты согласны с такими убытками.

Изучив экспертные заключения ООО "Краснодарское агентство экспертизы собственности" и ООО "Сити-Консалт" судом установлено, что главным фактором по выбору аналогов у ООО "Краснодарское агентство экспертизы собственности" является местоположение объектов исследования с применением корректировок, а у ООО "Сити-Консалт" категория и вид разрешенного использования объектов исследования.

В данном случае, суд пришел к выводу о том, что в качестве надлежащего доказательства размера возмещения за изымаемые участки следует принять экспертное заключение ООО "Краснодарское агентство экспертизы собственности" N 275/09-22 от 06.10.2022.

Доводы заявителя жалобы о несогласии с заключением эксперта по результатам первоначальной экспертизы и принятием его судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства для определения размера возмещения судом апелляционной инстанции проверены и отклонены.

Согласно положениям статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Заключение экспертизы оценивается наряду с другими доказательствами.

Оснований для определения размера возмещения за изымаемые объекты по заключению специалистов ООО "Сити-Консалт" N 012323.01 от 03.03.2023, вопреки мнению заявителя жалобы, в рассматриваемом случае не имеется, поскольку с учетом возникновения вопросов в отношении обстоятельств дела, исследования и выводы по которым не отражены в данном заключении, а также наличия сомнений в обоснованности указанного заключения суд первой инстанции вызвал в судебное заседание экспертов, проводивших исследование первоначально, а также экспертов по повторной экспертизе.

При оценке рыночной стоимости спорных объектов и пояснений экспертов, суд правомерно исходил из фактического местоположения изымаемых участков, а не из категории и вида разрешенного использования объектов исследования, поскольку выбранные ООО "Сити-Консалт" аналоги в соответствии с категорией и видом разрешенного использования значительно занижены по стоимости, чем аналоги, расположенные рядом с изымаемыми участками. Выбранные ООО "Сити-Консалт" аналоги значительно отличаются по своему расположению по сравнению с изымаемыми объектами, что существенно влияет на стоимость объектов при продаже.

Судом установлено, что судебная экспертиза, результаты которой оформлены заключением N 275/09-22 от 06.10.2022, проведена в полном соответствии с требованиями статей 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, о чем имеется соответствующая подписка экспертов. Исследование проведено экспертом объективно, на строго научной и практической основе, всесторонне и в полном объеме.

Выводы эксперта подробно мотивированы в исследовательской части. Экспертом проведен анализ рынка предложений земельных участков в Краснодарском крае, выбраны объекты-аналоги, применены соответствующие корректировки. Экспертное заключение N 275/09-22 от 06.10.2022 составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, при проведении экспертизы эксперты руководствовались нормами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, действовавших на момент проведения экспертизы.

Наличие признаков недостоверности, неясности, неполноты экспертного исследования или противоречий в выводах экспертов судом не установлено.

Выводы, изложенные в экспертном заключении N 275/09-22 от 06.10.2022, документально не опровергнуты, оснований сомневаться в достоверности выводов экспертов не имеется.

С учетом установленного, возмещение за изымаемые земельные участки, в виде рыночной стоимости участков обоснованно установлено с учетом экспертного заключения ООО "Краснодарское агентство экспертизы собственности" N 275/09-22 от 06.10.2022, размер которого согласно выводам эксперта составил 18 363 000 руб.

Из экспертного заключения следует, что при расчете рыночной стоимости земельных участков взята стоимость за кв. м - 7918,7345 руб. для более точного определения итоговой рыночной стоимости. В выводах эксперт указал суммы округленно согласно математическим расчетам.

Между тем, суд не установил оснований для установления ответчику возмещения убытков в виде риэлтерских услуг в размере 550 906 руб., поскольку ссылки эксперта относительно того, что в настоящее время маловероятно приобрести недвижимость без риэлтерских услуг являются лишь предположением последнего. На практике возможно подобрать объекты самостоятельно, также как возложение расходов на риелтора возможно и на продавца.

Согласно заключению эксперта N 275/09-22 от 06.10.2022, при оформлении прав на недвижимо имущество будут уплачены следующие платежи: за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, сделок с такими земельными участками, если данные сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом - 350 руб. (согласно п. 25 ст. 333.33 разд. 8 части 2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Размер убытков, связанных с уплатой государственной пошлины за государственную регистрацию права на земельные участки (за изымаемый участок (участки) и сохраняющийся земельный участок у правообладателя), а также за совершение прочих юридически значимых действий составит: 350*2=700 руб.

Таким образом, вопреки позиции истца, суд правомерно установил размер убытков в размере 700 руб. в виде госпошлины за государственную регистрацию права на земельные участки.

По требованию истца об обращении решения к немедленному исполнению суд правильно указал на следующее.

Пунктом 3 статьи 182 АПК РФ установлено, что арбитражный суд по заявлению истца вправе обратить решение к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или сделать исполнение невозможным. Доказательства оспаривания принятых уполномоченными органами документов - оснований изъятия спорного земельного участка, стороны суду не представили.

Как было указано выше, участки изымаются для строительства объекта государственной важности с императивно установленными Правительством РФ сроками его строительства. Рассматриваемый в настоящем деле иск подан в интересах Российской Федерации.

Уровень органа, утвердившего программу развития транспортной системы России, и как следствие, статус объекта строительства, предполагает, что замедление исполнения настоящего решения может привести к причинению значительного ущерба государству.

С учетом изложенного, указанное требование правомерно удовлетворено.

Относительно требований ответчика об указании в резолютивной части настоящего решения суда на то, что решение является основанием для Управления Росреестра внести сведения в ЕГРН о праве собственности Емелева И.Ю. в отношении оставшегося после раздела земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:7947, суд указал, что ответчик в соответствии с нормами АПК РФ не наделен правом заявлять требования, в связи с чем данные требования подлежат отклонению. Более того, данный земельный участок не является предметом спора.

При этом, судом указано, что правом собственности на оставшейся земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:7947 действительно обладает Емелев И.Ю.

В силу части 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

Вопреки доводам апелляционной жалобе, в порядке ст. 110 АПК РФ расходы за проведение экспертиз правомерно возложены на истца в виду установления размера возмещения по первой экспертизе, проведенной по ходатайству ответчика и в виду проведения повторной экспертизы по ходатайству истца.

По вышеизложенным основаниям апелляционная жалоба истца не подлежит удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2023 по делу N А32-25999/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Л. Новик

Судьи

Е.А. Маштакова Б.Т. Чотчаев