Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2023 г. N 18АП-9852/23 по делу N А76-379/2023

г. Челябинск

24 августа 2023 г.

Дело N А76-379/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Аникина И.А., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Машиной Т.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности Администрации города Троицка на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2023 по делу N А76-379/2023.

В судебном заседании приняли участие:

Индивидуальный предприниматель Сагоконь Дмитрий Александрович, лично (паспорт),

представитель Управления муниципальной собственности Администрации города Троицка - Файзуллин Максут Салмуханович (паспорт, доверенность от 19.01.2023, срок действия по 31.12.2023, диплом).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание представители иных лиц не явились.

С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Индивидуальный предприниматель Сагоконь Дмитрий Александрович (далее - заявитель по первоначальному иску, ответчик по встречному, ИП Сагоконь Д.А.) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области (далее - ответчик, Управление муниципальной собственности) в котором просит:

- признать недействительным отказ, выраженный в письме N 4688 от 18.11.2022, как несоответствующий положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" в реализации преимущественного права ИП Сагоконь Д.А. на приобретение арендуемого имущества по договору о передаче имущества в аренду N 10.07.01.01.02 от 25.01.2007,

- обязать Управление муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Сагоконь Д.А. и обязать совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В рамках рассматриваемого требования Управлением муниципальной собственности заявлено встречное исковое заявление к ИП Сагоконь Д.А. о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору о передаче имущества в аренду N 10.07.01.01.02 от 25.01.2007 недействительным, ничтожным.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Реал", Администрация города Троицка.

Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" в реализации преимущественного права ИП Сагоконь Д.А. на приобретение арендуемого имущества по договору о передаче имущества в аренду N 10.07.01.01.02 от 25.01.2007, обязал Управление муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Сагоконь Д.А. и совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В удовлетворении заявленных встречных требований отказано.

С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление муниципальной собственности (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Податель жалобы указал, что договор переуступки от 03.06.2020 должен соответствовать действующему на момент заключения законодательству. Заключение договоров субаренды, перенайма, переуступки права аренды в отношении государственного имущества также должно осуществляться в порядке, установленном статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

По мнению апеллянта, договор "о передаче прав и обязанностей по договору "О передаче имущества в аренду N 10.07.01.01.02 от 25.01.2007" ограничивает конкуренцию при заключении договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, тем самым посягает на охраняемые законом интересы третьих лиц.

Указал, что п.3.3.9 договора N 10.07.01.01.02 от 25.01.2007, введенный дополнительным соглашением N 2, недействителен с момента вступления в силу статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006.

Апеллянт считает, что недействительность договора "о передаче прав и обязанностей по договору "О передаче имущества в аренду N 10.07.01.01.02 от 25.01.2007 г." лишает ИП Сагоконь Д.А. права преимущественной приватизации по договору N 10.07.01.01.02, т.к. ИП Сагоконь Д.А. не арендатор имущества. Таким образом, удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска

До начала судебного заседания, посредством системы подачи документов в электронном виде "Мой арбитр" от ИП Сагоконь Д.А. поступил отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами направления в адрес иных лиц. Отзыв приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы апелляционной жалобы.

ИП Сагоконь Д.А. возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 25.01.2007 Администрацией города Троицка и обществом с ограниченной ответственностью "Реал" заключен договор аренды имущества N 10.07.01.01.02 сроком до 25.12.2007.

Во исполнение обязательств по договору N 10.07.01.01.02, обществом с ограниченной ответственностью "Реал" произведена прием-передача муниципального имущества - нежилое, встроенное помещение, расположенное по адрес: 457100 г. Троицк, Челябинская область, ул. Разина, д. 35-а.

Соглашение N 1 от 30.01.2007 к договору N 10.07.01.01.02 предусматривало обязательную регистрацию договора N 10.07.01.01.02 в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Соглашением N 2 от 15.02.2007 к договору N 10.07.01.01.02 был изменен пункт 3.3.9, а именно в следующей редакции: "Арендатор имеет право передавать имущество в субаренду, передавать права и обязанности по настоящему договору аренды третьим лицам, без согласия Арендодателя".

Соглашение N 3 от 27.02.2007 к договору N 10.07.01.01.02 продлило его действие до 25.01.2047.

03.06.2020 арендатором по договору N 10.07.01.01.02 обществом "Реал" и ИП Сагоконь Д.А. заключен договор "о передаче прав и обязанностей по договору "О передаче имущества в аренду N 10 07.01.01.02 от 25.01.2007 ".

ИП Сагоконь Д.А. письмом исх. N 20 от 27.09.2021 обратился в Управление муниципальной собственности с заявлением об отчуждении арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, в ответ на которое было получено письмо, которым отказано ИП Сагоконь Д.А. в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

В качестве основания для отказа в заявлении ИП Сагоконь Д.А., Управлением муниципальной собственности указано, что договор перенайма от 03.06.2020 является ничтожным, т.к. противоречит статье 17.1 Федерального Закона "О защите конкуренции", в связи с чем ИП Сагоконь Д.А. не обладает преимущественным правом приобретения муниципального имущества.

Несоответствие договора перенайма от 03.06.2020 УМС мотивировало тем, что в нарушение ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" оно было заключено без проведения конкурса или аукциона и не подпадает под случаи, когда заключение таких соглашений возможно без проведения конкурсов или аукционов. Положения ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" не могут быть в данном случае применены в отношении договора перенайма от 03.06.2020 на основании следующего. Пункт 1 ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" устанавливает, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. По смыслу данной нормы закона, речь идет только о свободных от обязательственных отношений объектах.

Считая отказ Управления муниципальной собственности незаконным и нарушающим права ИП Сагоконь Д.А. обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В рамках рассмотрения заявления ИП Сагоконь Д.А. Управление муниципальной собственности обратилось со встречным заявлением к ИП Сагоконь Д.А. о признании договора от 03.06.2020 о передаче прав и обязанностей по договору о передаче имущества в аренду N 10.07.01.01.02 от 25.01.2007 недействительным, ничтожным.

Управление муниципальной собственности считает, что договор переуступки от 03.06.2020 должен соответствовать действующему на момент заключения законодательству. Между тем передача прав по договору N 10.07.01.01.02 от 25.01.2007 была осуществлена без проведения конкурсной процедуры, предусмотренной пунктом 1 статьи 7.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006.

Оценив представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении первоначальных требования и отказу в удовлетворении встречных требований.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено Федеральным законом.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Исходя из части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, для признания незаконным решения государственного органа, органов местного самоуправления необходимо установить наличие в совокупности двух условий: противоречие оспариваемого решения требованиям законодательства, действовавшего в месте и на момент его совершения, и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации). При этом в соответствии со статьей 1 названного Закона под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) также разъяснено, что по смыслу Закона N 159-ФЗ право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Особенности реализации субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственным и муниципальным предприятием, регламентированы частями 2 и 3 статьи 2, частью 3 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 2 Федерального закона от 22.07.2008 Закона N 159-ФЗ муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

Таким образом, действующее законодательство предоставляет право муниципальному унитарному предприятию осуществлять отчуждение муниципального имущества с согласия собственника.

В соответствии с названными нормами Закона N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе принять решение о приватизации недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 этого же Закона, с согласия собственника этого имущества и в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества, направить такому субъекту предложение о заключении с предприятием договора купли-продажи с указанием цены имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с законом об оценочной деятельности.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права принятие решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на права хозяйственного ведения или оперативного управления, является правом, а не обязанностью предприятия, принимается им самостоятельно при наличии согласия собственника имущества на его отчуждение.

Положениями Закона N 159-ФЗ не предусмотрена ни обязанность такого предприятия принять решение о совершении сделки, направленной на отчуждение закрепленного за ним имущества, ни обязанность собственника недвижимого имущества дать согласие на его приватизацию.

Принятие решения государственным или муниципальным предприятием и согласие собственника, направленные на отчуждение имущества, в данном случае являются добровольным волеизъявлением и не могут быть получены в принудительном порядке.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 20.12.2010 N 22-П также указано на то, что Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства.

С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора (статьи 8, 19, 34, 35, статья 71 п. "ж").

Такое регулирование, корреспондирующее положениям Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы (статья 37, часть 3 Конституции Российской Федерации), а следовательно, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3.3.9 договора от 25.01.2007 ООО "Реал" по договору от 03.06.2020 передало свои права и обязанности арендатора по договору "О передаче имущества в аренду N 10.07.01.01.02 от 25.01.2007" новому арендатору - ИП Сагоконь Д.А., передача прав и обязанностей по договору N 10.07.01.01.02 от 25.01.2007 была зарегистрирована в Росреестре, N записи о регистрации: 74:35:0200023:123-74/035/2020-2.

Таким образом, права и обязанности арендатора по указанному выше договору аренды перешли к ИП Сагоконь Д.А. в порядке сингулярного правопреемства.

ООО "Реал" включено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства с 01.08.2016, относится к микропредприятиям.

В соответствии со сведениями из Единого государственного реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 02.09.2022 N ИЭ9965-22-6885340 ИП Сагоконь Д.А. является субъектом малого предпринимательства с 01.08.2016 со статусом: микропредприятие.

На основании статей. 3, 4, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее - Закон N 159-ФЗ) ИП Сагоконь Д.А. обратился в адрес Управления муниципальной собственности администрации города Троицка с заявлением исх. N18от 05.09.2022 о рассмотрении возможности приватизации нежилого встроенного помещения, расположенного по адресу: г. Троицк, ул. Разина, 35-а, общей площадью 69,3 кв.м., целевое назначение использования имущества: для осуществления коммерческой деятельности, арендуемого ИП Сагоконь Д.А. по договору О передаче имущества в аренду N 10.07.01.01.02 от 25.01.2007 при условии реализации преимущественно права ИП Сагоконь Д.А. на его приобретение, с условием об оплате имущества в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

Арендуемое ИП Сагоконь Д.А. по договору от 25.01.2007 нежилое помещение включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства на основании постановления администрации города Троицка от 14.07.2017 N 1350 и на сегодняшний день арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение более пяти лет, что подтверждается письмом администрации города Троицка исх. N 137 от 14.01.2022, в связи с чем, в соответствии с требованиями п. 2.1. ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ИП Сагоконь Д.А. имеет право направить заявление о реализации преимущественного права на выкуп арендованного муниципального имущества самостоятельно.

Управление муниципальной собственности администрации города Троицка письмом исх. N 4688 от 18.11.2022 отказало ИП Сагоконь Д.А. в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества по причине того, что ИП Сагоконь Д.А. не соответствует требованиям п. 1 ч. 2.1. ст. 9 Закона N 159-ФЗ, так как муниципальное имущество используется ИП Сагоконь Д.А. с 03.06.2020, то есть менее трех лет.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Реал" начиная с 25.01.2007 по 03.06.2020 непрерывно владело на праве аренды нежилым встроенным помещением, расположенным по адресу: г. Троицк, ул. Разина, 35-а, общей площадью 69,3 (шестьдесят девять целых три десятых) кв.м., целевое назначение использования имущества: для осуществления коммерческой деятельности.

Соглашением N 1 от 30.01.2007 к договору О передаче имущества в аренду N 10.07.01.01.02 от 25.01.2007 срок действия договора был продлен до 25.01.2047.

15.02.2007 между ООО "Реал" и Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка было заключено соглашение N 2 от 15.02.2017 к договору О передаче имущества в аренду N 10.07.01.01.02 от 25.01.2007, в соответствии с которым условия указанного договора, предусмотренные п. 3.3.9. договора были изложены в новой редакции, в соответствии с п. 3.3.9. (в редакции соглашения от 15.02.2007 г.) стороны договора о передаче имущества в аренду N 10.07.01.01.02 от 25.01.2007 установили, что арендатор имеет право передавать имущество в субаренду, передавать права и обязанности по договору третьим лицам без согласия Арендодателя.

Согласно пункту 2 стать 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Арендодатель, заключая договор аренды и передавая имущество в пользование именно с условием, дающим право арендатору сдавать это имущество в субаренду или передавать права и обязанности по договору аренды третьим лицам, выражает волю собственника, обусловленную ст. 209 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласованное сторонами договора данное условие не противоречит требованиям ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма от Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве, а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

По смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу.

Следовательно, в срок владения ИП Сагоконь Д.А. помещением допустимо включать и срок владения помещением ООО "Реал", срок владения (пользования) на момент обращения заявителя с заявлением о приватизации арендованного имущества следует исчислять с 2007, что более 3-х лет.

Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу.

С учетом изложенных выше обстоятельств и правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма от Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 отказ Управления оформленный письмом исх. N 4688 от 18.11.2022 является незаконным и не соответствует положениям Закона N 159-ФЗ.

В соответствии с частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заявление о признании решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда предпринимателю стало известно о нарушении его прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Принимая во внимание положения названных норм и существа заявленных требований, для признания незаконным решения УМС по отказу в реализации преимущественного права заявителя на приватизацию спорных нежилых помещений в порядке федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ необходимо установить в совокупности наличие двух обстоятельств: противоречие указанного решения действующему законодательству и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя.

Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод, что отказ Управления в предоставлении ИП Сагоконь Д.А. преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества является незаконным, создаёт для ИП Сагоконь Д.А. препятствия в осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности и направлен на воспрепятствование реализации заявителем преимущественного права выкупа имущества, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации при перенайме происходит замена арендатора.

Как следует из положений пункта 2 статьи 389, пункта 2 статьи 615, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 16 Информационного письма N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Закон связывает момент перемены лиц в обязательстве аренды недвижимости с моментом государственной регистрации соглашения о перенайме. Отсутствие государственной регистрации соглашения о перенайме означает его незаключенность (что не порождает правовые последствия). До государственной регистрации соглашения о перенайме стороной договора аренды является прежний арендатор.

Соглашение о перенайме представляет собой сделку по передаче договора (статья 392.3 Гражданского кодекса), предусматривает в соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса одновременную передачу бывшим арендатором новому арендатору всех прав и обязанностей по договору аренды и к такой сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной статье.

Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 02.07.2008, введена в действие статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ.

Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" не предусматривает, что требования статьи 17.1 распространяются на договоры, заключенные до 02.07.2008, что соответствует правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 28.12.2010 N 9143/10 и Постановлении Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Действовавшим на момент заключения договора аренды законодательством не была предусмотрена обязанность органов местного самоуправления передавать в аренду муниципальное имущество путем проведения конкурсов или аукционов.

Как следует из материалов дела, договор о передаче имущества в аренду N 10.07.01.01.02 от 25.01.2007 и соглашения N 1 от 30.01.2007, N 2 от 15.02.2007, N 3 от 27.02.2007 к указанному договору заключены до введения в действие статьи 17.1 указанного Закона (до 02.07.2008), в связи с чем, довод подателя апелляционной жалобы о недействительности соглашения N 2 от 15.02.2007 г. с момента вступления в силу ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 г. основан на неправильном толковании норм материального права и подлежи отклонению, более того, до момента инициирования судебного разбирательства по делу N А76-379/2023 указанное соглашение никем не оспаривалось, недействительным не признано, что свидетельствует о недобросовестном поведении Управления.

В качестве основания для отказа в удовлетворении иска ИП Сагоконь Д.А. Управление указало, что договор перенайма от 03.06.2020 является ничтожным, т.к. противоречит ст. 17.1 Федерального Закона "О защите конкуренции", в связи с чем, ИП Сагоконь Д.А. не обладает преимущественным правом приобретения муниципального имущества.

Несоответствие договора перенайма от 03.06.2020 Управление мотивировало тем, что в нарушение ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" оно было заключено без проведения конкурса или аукциона и якобы не подпадает под случаи, когда заключение таких соглашений возможно без проведения конкурсов или аукционов.

Положения ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" N 135-ФЗ от 26.07.2006 (далее - Закон о защите конкуренции) не могут быть в данном случае применены в отношении договора перенайма от 03.06.2020 на основании следующего.

Пункт 1 ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" устанавливает, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. По смыслу данной нормы закона, речь идет только о свободных от обязательственных отношений объектах.

В то же время пунктом 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор, заключенный в 2007 году, не расторгался, помещение не освобождалось, но был изменен субъектный состав - произошла смена арендатора. Других условий договора не изменялось, арендная плата и иное исполнение договора ответчиком принимались.

Ссылка на положения ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.06 г. не обоснована, поскольку в данном случае не происходит заключение нового договора аренды, а вносятся изменения в уже заключенный и зарегистрированный договор аренды в части наименования арендатора. Договор перенайма от 03.06.2020 г. не затрагивает предмет договора, сроки его действия, условия об оплате, а изменяет его субъектный состав.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Таким образом, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию.

Как следует из договора перенайма от 03.06.2020, он был подписан со стороны прежнего арендатора, нового арендатора, с согласия арендодателя, выраженного в п. 3.3.9. договора в редакции соглашения N 3 от 27.02.2007 г. к договору.

Кроме этого, договор перенайма от 03.06.2020, также как и сам договор, были надлежащим образом зарегистрированы в Управлении Росреестра по Челябинской области в установленном законом порядке.

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", следует, что переход права аренды на основании уступки права аренды по заключенному договору позволяет считать арендные отношения с новым арендатором соответствующими законодательству.

Кроме того, договор о передаче имущества в аренду N 10.07.01.01.02 от 25.01.2007 заключен до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, запрещающей передачу в аренду муниципального имущества без проведения торгов, поэтому ее положения к спорным правоотношениям неприменимы.

В соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действовавшим на момент заключения договора законодательством не была предусмотрена обязанность органов местного самоуправления передавать в аренду муниципальное имущество путем проведения конкурсов или аукционов.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что на момент перехода прав арендатора к ИП Сагоконь Д.А. не истек срок действия договора о передаче имущества в N 10.07.01.01.02 от 25.01.2007, а, следовательно, оснований для постановки вопроса о заключении нового договора аренды и, соответственно, выставления имущества на торги, не наступило, следовательно, не могли быть нарушены и антимонопольные требования к сдаче в аренду имущества.

При таких обстоятельствах, в связи с неправильным применением ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, довод апеллянта подлежит отклонению.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления; органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Учитывая, что нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Троицк, ул. им. С. Разина, д. 35А, было предоставлено в аренду ООО "Реал" за плату на общих основаниях и ООО "Реал", а в последствии ИП Сагоконь Д.А., уплачивал установленную нормативными правовыми актами арендную плату, не имеется оснований считать ИП Сагоконь Д.А. поставленным в более выгодные условия по сравнению с другими арендаторами и передачу ему помещения в аренду применительно к статье 20 Закона о защите конкуренции, поэтому на момент заключения спорного договора аренды согласие антимонопольного органа на передачу имущества в аренду не требовалось.

При таких обстоятельствах довод апеллянта о ничтожности заключенного договора перенайма от 03.06.2020, противоречит требованиям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 17.1 и 20 Закона о защите конкуренции.

Аналогичная правовая позиция приведена в письме ФАС России исх. N АЦ/53942/14 от 26 декабря 2014 года "О позиции Минэкономразвития России и ФАС России по вопросу реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого на основании соглашений о переуступке прав государственного и муниципального имущества".

Учитывая, что Управление в апелляционной жалобе не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательств, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, считаю, что исковые требования рассмотрены судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а представляют собой лишь несогласие с результатами оценки судом представленных доказательств и применения судом первой инстанции к спорным правоотношениям норм материального права, в то время как в силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16549/12 от 23.04.2013, судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2023 по делу N А76-379/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности Администрации города Троицка - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи

И.А. Аникин А.Х. Камаев