Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2023 г. N 15АП-10743/23 по делу N А32-5748/2021

город Ростов-на-Дону

04 сентября 2023 г.

дело N А32-5748/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Димитриева М.А.,

судей Николаева Д.В., Сулименко Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сейрановой А.Г.,

при участии:

от Каневского Романа Витальевича: представитель Фарион Андрей Анатольевич по доверенности от 04.11.2021,

от индивидуального предпринимателя Лапенко Юрия Владимировича: представитель Фарион Андрей Анатольевич по доверенности от 04.11.2021,

от индивидуального предпринимателя Руссу Андрея Валериевича: представитель Фарион Андрей Анатольевич по доверенности от 04.11.2021,

при участии посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции:

от Измайловой Людмилы Васильевны: представитель Затямин Евгений Анатольевич по доверенности от 15.06.2022,

финансовый управляющий Измайловой Людмилы Васильевны Пасенко Сергей Васильевич по доверенности от 04.09.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу финансового управляющего Измайловой Людмилы Васильевны Пасенко Сергея Васильевича на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.06.2023 по делу N А32-5748/2021 об отказе в удовлетворении заявления о признании сделки недействительной по заявлению финансового управляющего Измайловой Людмилы Васильевны Пасенко Сергея Васильевича в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Измайловой Людмилы Васильевны,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Измайловой Людмилы Васильевны (далее - должник) финансовый управляющий должника Пасенко Сергея Васильевича обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, в котором просил:

- признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.11.2020, заключенный между Измайловой Людмилой Васильевной и ИП Каневским Р.В., ИП Руссу А.В., ИП Лапенко Ю.В. недействительным и применить последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу Измайловой Людмилы Васильевны объектов недвижимости;

- признать договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1 от 02.11.2020 заключенный между Измайловой Людмилой Васильевной и ИП Каневским Р.В., ИП Руссу А.В., ИП Лапенко Ю.В. недействительным и применить последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу Измайловой Людмилы Васильевны прав аренды земельного участка площадью 6490 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения объектов недвижимости и осуществления предпринимательской деятельности, для размещения промышленных объектов, кадастровый номер 23:20:0104014:172, находящегося по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, пгт. Мостовской, ул. Кирова, д.47А;

- признать договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 2 от 02.11.2020 заключенного между Измайловой Людмилой Васильевной и ИП Каневским Р.В., ИП Руссу А.В., ИП Лапенко Ю.В. недействительным и применить последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу Измайловой Людмилы Васильевны прав аренды земельного участка площадью 3056 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения объектов недвижимости и осуществления предпринимательской деятельности, для размещения промышленных объектов, кадастровый номер 23:20:0104014:173, находящегося по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, пгт. Мостовской, ул. Кирова, д.47.

Определением от 08.06.2023 суд отклонил ходатайство Измайловой Л.В. о назначении повторной судебной экспертизы.

В удовлетворении заявления финансового управляющего Измайловой Л.В. об оспаривании сделки должника отказал.

Взыскал с Измайловой Л.В. в пользу ИП Руссу А.В., ИП Лапенко Ю.В. и ИП Каневского Р.В. по 40 000 рублей судебных расходов по оплате судебной экспертизы каждому.

Финансовый управляющий Измайловой Людмилы Васильевны - Пасенко Сергей Васильевич обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил отменить судебный акт, принять новый.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции в качестве обоснования определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости принято экспертное заключение N 34-23 от 28.04.2023, которое является недопустимым доказательством. На дату заключения оспариваемой сделки должник отвечал признакам неплатежеспособности и недостаточности имущества. У должника отсутствовала экономическая целесообразность в заключении оспариваемой сделки на заведомо невыгодных условиях, поскольку непосредственно после продажи залогового имущества должник в силу наличия непогашенной задолженности перед банком вынужден был обратиться с заявлением о признании ее банкротом.

В отзыве на апелляционную жалобу Измайлова Людмила Васильевна поддерживает доводы финансового управляющего, просит определение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

В отзыве на апелляционную жалобу Каневский Роман Витальевич, Руссу Андрей Валерьевич и Лапенко Юрий Владимирович просит определение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании финансовый управляющий Измайловой Людмилы Васильевны - Пасенко Сергей Васильевич поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.

Представитель Каневского Романа Витальевича, индивидуального предпринимателя Лапенко Юрия Владимировича, индивидуального предпринимателя Руссу Андрея Валериевича поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Измайловой Людмилы Васильевны поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, о времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями части 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Измайлова Людмила Васильевна (30.06.1947 года рождения, место рождения: г. Курганинск, СНИЛС N 07300802921, ИНН 234201201083, 352570, Краснодарский край, Мостовский район, пгт. Мостовской, ул. Северная, д. 2, кв. 30) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании ее несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 12.02.2021 заявление принято, возбуждено производство по делу.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2021 Измайлова Людмила Васильевна (30.06.1947 года рождения, место рождения: г. Курганинск, СНИЛС N 07300802921, ИНН 234201201083, 352570, Краснодарский край, Мостовский район, пгт. Мостовской, ул. Северная, д. 2, кв. 30) признана банкротом в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден Пасенко Сергей Васильевич (далее - управляющий).

Сообщение о введении процедуры опубликовано на сайте газеты "Коммерсантъ" N 61230146449 24 стр. 24N58(7020) от 03.04.2021, в ЕФРСБ N6399058 от 26.03.2021.

02.11.2020 между Измайловой Людмилой Васильевной (продавец) и Каневским Романом Витальевичем, Руссу Андрее Валерьевичем, Лапенко Юрием Владимировичем (Покупатели) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилых помещений, входящих в состав торгово-развлекательного комплекса по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, пгт. Мостовской, ул. Кирова, 47 по цене 75 000 000 рублей.

Оспариваемый Договор купли-продажи подписан (заключен) сторонами 02 ноября 2020 г. в присутствии нотариуса Дронова В.И. и удостоверен им, о чем в реестре нотариуса произведена регистрационная запись N 23/58-н/23-2020-7-57.

В силу п.2.2 Договора стоимость отчуждаемого по договору купли-продажи недвижимого имущества составляет 75 000 000 (Семьдесят пять миллионов) рублей, которая предварительно определена на основании отчета ООО "ЮГ-СТИМУЛ" об оценке рыночной стоимости от 26.10.2020 N 149-23-2020 (далее - Отчет об оценке), с которой согласилась Измайлова Л.В. и залоговый кредитор ООО КБ "Кубань Кредит".

Согласно пункту 4.1. оспариваемого Договора купли-продажи от 02.11.2020 г. Измайлова Л.В. в присутствии нотариуса дала заверения и гарантии покупателям, что она заключает договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условия и договор не является для нее кабальной сделкой.

Также, 02.11.2020 между сторонами указанного договора заключены договоры уступки прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка N 1 по договору аренды N 2000007931 от 14.10.2016, N 2 по договору аренды земельного участка N 2000007932 от 14.10.2016 г.

Заявленные требования предъявлены на основании п. 1,2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). По мнению финансового управляющего сделки совершены в пределах годичного периода подозрительности до принятия заявления о признании должника банкротом при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной, а также являются кабальными применительно к общим положениям, предусмотренным ст.ст.166-168, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявления, исходя из следующего.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно требованиям пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

Финансовый управляющий должника полагая, что оспариваемая сделка совершена в период подозрительности по заниженной стоимости на кабальных условиях, в связи с чем имеет признаки недействительности, закрепленных как в Гражданском Кодексе Российской Федерации (статьи 166-168, 179 ГК РФ), так и в Законе о банкротстве (пункты 1 и 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве).

Суд первой инстанции указал, что правонарушение, заключающееся в необоснованном принятии должником дополнительных долговых обязательств и (или) в необоснованной передаче им имущества другому лицу, причиняющее ущерб конкурсной массе и, как следствие, наносящее вред имущественным правам кредиторов должника, является основанием для признания соответствующих сделок недействительными по специальным правилам, предусмотренным статьей 61.2 Закона о банкротстве.

Вопрос о допустимости оспаривания таких сделок на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации неоднократно рассматривался Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.06.2014 N 10044/11, определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2016 N 306-ЭС15-20034, от 29.04.2016 N 304-ЭС15-20061, от 31.08.2017 N 305-ЭС17-4886, от 24.10.2017 N 305-ЭС17-4886 (1), от 17.12.2018 N 309-ЭС18-14765, от 06.03.2019 N 305-ЭС18-22069, от 09.03.2021 N 307-ЭС19-20020 (8, 10), от 09.03.2021 N 307-ЭС19-20020 (9), от 21.10.2021 N 305-ЭС18-18386 (3) и др.).

Согласно сложившейся судебной практике применение статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно лишь в том случае, когда речь идет о сделках с пороками, выходящими за пределы дефектов подозрительных сделок.

Закрепленные в статье 61.2 Закона о банкротстве положения о недействительности сделок, направленные на пресечение возможности извлечения преимуществ из недобросовестного поведения, причиняющего вред кредиторам должника, обладают приоритетом над нормами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из общеправового принципа "специальный закон вытесняет общий закон", определяющего критерий выбора в случае конкуренции общей и специальной норм, регулирующих одни и те же общественные отношения.

Учитывая, что оспариваемая сделка совершена в период подозрительности, предусмотренный пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, и заявителем не указано на пороки, выходящие за пределы дефектов подозрительных сделок, суд исходит из того, что возможность его оспаривания предусмотрена специальными основаниями, предусмотренным Законом о банкротстве.

В силу пункта 3 статьи 213.32 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по указанным в статье 61.2 или 61.3 настоящего Федерального закона основаниям подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве гражданина, независимо от состава лиц, участвующих в данной сделке.

Институт оспаривания сделок должника представляет собой правовую гарантию, предоставляющую кредиторам действенный механизм наполнения конкурсной массы должника за счет неправомерно отчужденного имущества последнего.

По смыслу статьи 61.1 Закона о банкротстве перечень юридических действий, которые могут быть оспорены в рамках дела о банкротстве, не ограничен исключительно понятием "сделки", предусмотренным статьей 153 Гражданского кодекса РФ.

Сделка должника может быть признана недействительной по правилам статьи 61.2 Закона о банкротстве, если:

1) цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки - пункт 1;

2) в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов, а другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки - пункт 2.

Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления N 63, для признания сделки недействительной по пункту 2 необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств: - сделка совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; - в результате ее совершения причинен вред имущественным правам кредиторов; - другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

В силу части 1 статьи 66 АПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства.

Из содержания части 1 статьи 64 АПК РФ следует, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах. Эта обязанность основана на статье 65 АПК РФ, в соответствии с которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 5 ст. 71 АПК никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Стандарты доказывания в деле о банкротстве являются более строгими, чем в условиях не осложненного процедурой банкротства состязательного процесса. Арбитражный суд вправе и должен устанавливать реальность положенных в основу оспариваемой сделки хозяйственных отношений, проверять действительность и объем совершенного по такой сделке экономического предоставления должнику, предлагая всем заинтересованным лицам представить достаточные и взаимно не противоречивые доказательства.

Принимая во внимание вышеприведенные фактические обстоятельства дела, исходя из заявленных требований и возражений лиц, участвующих в деле, одним из основных обстоятельств, входящих в предмет доказывания, является факт равноценности/неравноценности совершенного по сделке встречного исполнения.

В обоснование неравноценности встречного исполнения обязательств другой стороной финансовый управляющий и должник указали, что по сведения, размещенным на сайте https://pkk5.rosreestr.ru/ кадастровая стоимость здания торгово-развлекательного комплекса с кадастровым номером 23:20:0104014:136 составляет по ценам 2018 года 92 944 761 рубль 59 копеек. Согласно Акту N 12 приемки законченного строительством объекта от 17.04.2014 и Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU-23521101-175 от 22.04.2014 стоимость объекта по утвержденной проектно-сметной документации составила 212 512 600 рублей. По договору купли-продажи от 02.11.2020 должником отчуждены объекты недвижимости, совокупно входящие в здание торгово-развлекательного центра, площадью 3 647,9 кв.м., а также здание торгового павильона площадью 180 кв.м., холодильник площадью 436,8 кв.м.; общая площадь отчужденной недвижимости - 4 264,70 кв.м. (3 647,90 + 180 кв.м. + 436,80 кв.м.). Стоимость 1 кв.м. отчужденной недвижимости составила 17 586 рублей (75 000 000 : 4 264,70). Суммарная кадастровая стоимость отчужденных объектов согласно договора купли-продажи от 02.11.2020 составила 93 777 667 рублей.

При этом, должником ранее были совершены аналогичные сделки на следующих условия: - Договор купли-продажи недвижимого имущества N АрФ/72768/16 от 28.10.2018, по которому Измайлова Л.В. продала АО "Тандер" нежилое помещение N 26 общей площадью 521,3 кв.м., кадастровый номер 23:20:0104014:142 на 1 этаже здания, а также нежилое здание общей площадью 101,9 кв., кадастровый номер 23:20:0104014:135 по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, пгт. Мостовской, ул. Кирова, 47. Цена сделки в 2016 году составила 53 392 рубля за 1 кв.м. (33 274 000 : 623,2 кв.м.), что превышает в 3,03 раза цену оспариваемой сделки, совершенной спустя четыре года. При цене сделки, равной 53 392 руб./кв.м. (по состоянию на 2016 г.) цена продажи по договору от 02.11.2020 должна была составлять 227 700 862 рубля (4 264,70 * 53 392 руб.), что по убеждению арбитражного управляющего соответствовало бы рыночной стоимости.

Вместе с тем, перед совершением сделки, по заданию покупателя Каневского Р.В. (по договору N 149-23-2020 от 16.10.2020) произведена проверка стоимости предмета сделки. Согласно отчета ООО "СТИМУЛ" N 149-23-2020 от 26.10.2020 г. нежилые помещения торгово-развлекательного комплекса, общей площадью 3 674,9 кв.м оценены в сумму 67 483 341 рубль (с учетом НДС) и 56 236 118 (без учета НДС); холодильник. Площадь: 436,8 кв.м. оценен в сумму 3 720 338 рублей (с учетом НДС) и 3 190 865 (без учета НДС); Здание торгового павильона, площадь: 180 кв.м. оценено в сумму 3 829 038 рублей (с учетом НДС) и 3 100 282 (без учета НДС). Итого: 75 032 717 рублей (с учетом НДС) и 62 527 265 (без учета НДС).

Суд первой инстанции признал обоснованными возражения ответчиков на ссылки финансового управляющего на договор купли-продажи от 28.10.2016, по которому Измайлова Л.В. продала АО "Тандер" нежилые помещения площадью 623,2 кв.м. (цена за квадрат 53 тыс.руб.) на 1 этаже этого же здания. Выводы финансового управляющего сделаны без учета различия назначений реализованных объектов (холодильник и складские помещения не может стоить как коммерческая недвижимость за 1 кв.м.); - общая площадь оспариваемых объектов гораздо выше и составляет 4 264,7 кв.м., соответственно цена за 1 кв.м. меньше. Маленькие помещения продаются намного дороже больших. "Эффект масштаба", т.е. влияния общей площади объекта на стоимость единицы его площади (считается, что чем больше площадь объекта, тем дешевле должна стоить единица его площади); - Пунктами 7.5, 7.6 Отчета об оценке установлено, что ликвидность оцениваемого имущества является "низкой", т.к. объект достаточно крупный и число потенциальных покупателей не велико; - не учтены особенности сравниваемой сделки, совершенной с крупной сетевой компанией розничной торговли, соответственно в таких сделках выбирается самая привлекательная часть торгового здания и цена в большинстве случаев завышается продавцом в ситуации заинтересованности таких покупателей, т.е. данная сделка не может идти в сравнение со сделками между физическими лицами в условиях рыночной конкуренции и формирования цены в зависимости от спроса и возможности покупателя, поскольку крупная корпорация изначально уверена в положительном экономическом эффекте после покупки объекта; - не учтены особенности приобретенной недвижимости, так в оспариваемом договоре 10 объектов является подвальными помещениями (1 359,8 кв.м), 3 находятся на 2 этаж (1 465,5 кв.м.), 1 холодильник (436,8 кв.м.), что соответственно снижает их привлекательность и стоимость, тогда как в договоре с АО "Тандер" помещения находятся на первом этаже; - не учтен фактический износ помещений по истечению 4 лет после совершения сделки с АО "Тандер", финансовый управляющий документально не обосновывает вывод о том, что физическое состояние объекта с 2016 г. не изменилось.

Акт N 12 приемки законченного строительства объекта от 17.04.2014, на который ссылается финансовый управляющий, в который входит возмещение затрат на возведение объекта, по мнению суда не является относимым доказательством, поскольку из него невозможно определить необходимость указанного объема работ, материалов, их объективность, соответствие с фактически выпаленными и необходимыми работами, они рассчитаны на весь торговый комплекс без выделения приобретенных помещений, также необходимо учитывать 7 лет эксплуатации объектов, что влияет на их состояние и стоимость. Представленный в материалы дела Акт выполненных работ на сумму более 212 млн.руб. не содержит никакой конкретизации об обстоятельствах, объемах и конкретных действиях, которые были в действительности выполнены исполнителем в целях оказания услуг заказчику и могли быть оценены в указанном размере. Указанный документ не содержит конкретизации выполненных работ с отсылкой на техническое задание, детализацию и конкретизацию услуг (работ) и их цены за единицу, ни общую их стоимость, характер проделанной исполнителем по договору работы и установить их реальность. Акт N 12 приемки законченного строительства объекта от 17.04.2014 подписан заинтересованными, аффилированными лицами, а именно генеральным директором ООО "ВИТА" Измайловым О.В. (сдал) и Измайловой Л.В. (принял). Таким образом, сумма расходов, утвержденная в проектно-сметной документации 7 лет назад с учетом заинтересованности сторон, не может быть принята для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Определением суда от 27.12.2021 назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту АНО "НСЭЦ "ФИНЭКА", Протасову Дмитрию Сергеевичу.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить каков размер среднерыночной стоимости всего комплекса нежилых помещений по состоянию на 16.10.2020 г., расположенных в составе объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:20:0104014:136 по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, пгт Мостовской, ул. Кирова, д.47, за исключением нежилых помещений принадлежащих АО "Тандер", являющихся предметом договора купли-продажи от 02 ноября 2020 года, с учетом технического состояния, фактического физического износа, наличия существующих ограничений и/или обременений (Ипотеки (Залога), частных и публичных сервитутов), периода пандемии и ограничительных мер в связи с эпидемиологической ситуацией, в том числе:

1.1.Нежилое помещение, площадь: 781,9 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:139; местоположение: помещение N N 7,12,15,16,17,18,19,20; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - подвал, N б/н?

1.2.Нежилое помещение, площадь: 162,1 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:162; местоположение: помещение N 1; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - подвал, N б/н?

1.3.Нежилое помещение, площадь: 143,5 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:155; местоположение: помещение N 6; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - подвал, N б/н?

1.4.Нежилое помещение, площадь: 56,5 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:156; местоположение: помещение N 8,9,10,11; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: -подвал, N б/н?

1.5.Нежилое помещение, площадь: 56,3 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:154; местоположение: помещение N 5; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - подвал, N б/н;?

1.6.Нежилое помещение, площадь: 45,1 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:143; местоположение: помещение N 4; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - подвал, N б/н?

1.7.Нежилое помещение, площадь: 35,1 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:151; местоположение: помещение N 23; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - подвал, N б/н?

1.8.Нежилое помещение, площадь: 30,5 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:153; местоположение: помещение N 3; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - подвал, N б/н?

1.9.Нежилое помещение, площадь: 21,7 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:152; местоположение: помещение N 2; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - подвал, N б/н?

1.10.Нежилое помещение, площадь: 9,4 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:157; местоположение: помещение N 14; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - подвал, N б/н?

1.11.Нежилое помещение, площадь: 17,7 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:150; местоположение: помещение N 22; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - подвал, N б/н?

1.12.Нежилое помещение, площадь: 4,9 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:138; местоположение: помещение N 41; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - Этаж N 1?

1.13.Нежилое помещение, площадь: 5,1 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:147; местоположение: помещение N 40; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - Этаж N 1?

1.14.Нежилое помещение, площадь: 9,2 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:146; местоположение: помещение N 39; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - Этаж N 1?

1.15.Нежилое помещение, площадь: 15,1 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:144; местоположение: помещение N 30; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - Этаж N 1?

1.16.Нежилое помещение, площадь: 19,4 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:158; местоположение: помещение N 28; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - Этаж N 1?

1.17.Нежилое помещение, площадь: 20,2 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:167; местоположение: помещение N 31; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - Этаж N 1?

1.18.Нежилое помещение, площадь: 26 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:148; местоположение: помещение N 29; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - Этаж N 1?

1.19.Нежилое помещение, площадь: 70,7 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:145; местоположение: помещение N N 32,33,34,35; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - Этаж N 1?

1.20.Нежилое помещение, площадь: 225,6 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:166; местоположение: помещение N N 25,27; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - Этаж N 1?

1.21.Нежилое помещение, площадь: 426,4 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:141; местоположение: помещение N 36; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - Этаж N 1?

1.22.Нежилое помещение, площадь: 431 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:177; местоположение: помещение N 2; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - Этаж N 2?

1.23.Нежилое помещение, площадь: 456,3 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:178; местоположение: помещение N 3; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - Этаж N 2?

1.24.Нежилое помещение, площадь: 578,2 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:179; местоположение: помещение N 1; назначение: нежилое помещение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо: - Этаж N 2?

2.Нежилое помещение, площадь: 436,8 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:171; назначение: нежилое помещение; наименование: Холодильник; количество этажей, в том числе подземных этажей: - 1, в том числе подземный - 0; вид разрешенного использования: - нежилое; расположенное в пределах объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:20:0104014:136 по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, пгт. Мостовской, ул. Кирова, д.47А?

3.Здание торгового павильона, площадь: 180 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:170, назначение: торговой; вид разрешенного использования: торговое; количество этажей, в том числе подземных: 1, в том числе подземных - 0; расположенное по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, пгт. Мостовской, ул. Кирова, д.47А?

4. Определить какова по состоянию на 02.11.2020 г. стоимость уступленного права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:20:0104014:172, площадью 6490 кв.м. +/- 28 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для размещения объектов недвижимости и осуществления предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, пгт. Мостовской, ул. Кирова, 47А предоставленного по договору N 2000007931 от 14.10.2016 г. долгосрочной аренды сроком действия с 14.10.2016 г. на 49 лет, с учетом наличия неисполненных обязательств арендатора Измайловой Л.В. по внесению арендной платы за период с 14.10.2016 г. по 01.11.2020 г. и наличием задолженности в размере 596 776 рублей 06 копеек, в том числе: по основному обязательству 528656 рублей 56 копеек, пени 68119 рублей 50 копеек?

5. Определить какова по состоянию на 02.11.2020 г. стоимость уступленного права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:20:0104014:173, площадью 3056 кв.м. +/- 19 кв.м.; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для размещения объектов недвижимости и осуществления предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, пгт. Мостовской, ул. Кирова, 47, предоставленного по договору N 2000007932 от 14.10.2016 г. долгосрочной аренды сроком действия с 14.10.2016 г. на 49 лет, с учетом наличия неисполненных обязательств арендатора Измайловой Л.В. по внесению арендной платы за период с 14.10.2016 г. по 01.11.2020 г. и наличием задолженности в размере 317 395 рублей 87 копеек, в том числе: по основному обязательству 281528 рублей 73 копейки, пени 35867 рублей 14 копеек?

6. В материалы дела поступило заключение эксперта АНО НСЭЦ "ФИНЭКА" от 30.05.2022 г.

Согласно выводам эксперта: по вопросам 1.1.-1.24, эксперт пришел к выводам, что среднерыночная стоимость коммерческих помещений по состоянию на 02.11.2020 с учетом обременений в виде аренды и сервитута составляет 123 548 000 (сто двадцать три миллиона пятьсот сорок восемь тысяч) рублей (стр.98-99 заключения); по вопросу N 2 эксперт пришел к выводам, что среднерыночная стоимость нежилого помещения, площадью 436,8 кв.м., кадастровый номер 23:20:0104014:171 по состоянию на 02.11.2020 составляет 1 496 000 (один миллион четыреста девяносто шесть тысяч) рублей; по вопросу N 3 эксперт пришел к выводам, что среднерыночная стоимость Здания торгового павильона, площадь 180 кв.м., кадастровый номер 23:20:0104014:170, по состоянию на 02.11.2020 составляет 5 671 000 (Пять миллионов шестьсот семьдесят одна тысяча) рублей; по вопросу N 4 эксперт пришел к выводам, что стоимость уступленного права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:20:0104014:172, площадью 6420 кв.м. с учетом наличия задолженности по внесению арендной платы и обременения в виде сервитута, по состоянию на 02.11.2020 составляет 4 634 224 (четыре миллиона шестьсот тридцать четыре тысячи двести двадцать четыре) рубля; по вопросу N 5 эксперт пришел к выводам, что стоимость уступленного права аренды земельного уступленного права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:20:0104014:173, площадью 3056 кв.м., с учетом наличия задолженности по внесению арендной платы и обременения в виде сервитута, по состоянию на 02.11.2020 г. составляет 3 416 604 (три миллиона четыреста шестнадцать тысяч шестьсот четыре) рубля.

Таким образом, стоимость объектов недвижимости, являющихся предметов оспариваемого договора купли-продажи от 02.11.2020 по состоянию на день совершения сделки 02.11.2020 совокупно составляет по данным экспертного исследования 128 460 604 (сто двадцать восемь миллионов четыреста шестьдесят тысяч шестьсот четыре) рубля.

Согласно исследовательский части экспертного заключения эксперт произвел экспертно-оценочное исследование применив сравнительный метод исследования. Из исследовательской части экспертного заключения судом не усматривается, что экспертом при ответе на поставленные судом вопросы учитывались особенности периода совершенной сделки в условиях пандемийных коронавирусных ограничительных мер на использование объектов коммерческого назначения и то, каким образом имевшие место ограничения могли повлиять и влияли ли на ценообразование объектов недвижимости коммерческого назначения в Мостовком района Краснодарского края в период совершения сделки по состоянию на 02.11.2020 г.

Эксперт Протасов Д.С. пояснил, что расчет среднерыночной стоимости всего комплекса нежилых помещений производился сравнительным подходом с использованием предложений продажи коммерческих помещений, актуальных в период действия пандемии и ограничительных мер в связи эпидемиологической ситуацией, в связи с чем по мнению эксперта в стоимости использованных им в расчете аналогов, а следовательно, и в итоговой стоимости помещений, указанных в выводах содержится учет пандемии и ограничительных мер в связи с эпидемиологической ситуацией.

Суд первой инстанции пришел к выводу о недостаточной обоснованности подхода эксперта к учету влияния ограничительных мер на ценообразование со ссылкой на актуальность цен предложения в объявлениях о продаже в исследуемы период, так как не всегда цена предложения к продаже указанная продавцом в объявлении отражает реальную и объективной стоимость объекта недвижимости, а в преимуществе формируется с учетом желания продавца получить наиболее высокий эффект от продажи указав завышенную стоимость предложения с учетом на наличие возможного торга с потенциальным покупателем, что не всегда совпадает с истинной ценой объекта недвижимости.

Примером может служить предпринятые должником Измайловой Л.В. меры продать объекты недвижимости с начальной ценой 153 000 000 рублей, с последующим падением цены до 130 000 000 рублей, а затем 110 000 000 рублей. При этом ни одно из предложенных цен не свидетельствует об объективной среднерыночной цене объекта, так как за длительный период предложений, ни одно из них реального покупателя не нашло, разница между первой ценой предложения и последним составляет 43 000 000 рублей, что является ориентировочно третьей частью от первой цены предложения в сумме 153 000 000 рублей.

В тоже время, на странице 98 экспертного заключения при ответе на вопрос 1, который в определении суда сформулирован следующим образом: определить каков размер среднерыночной стоимости всего комплекса нежилых помещений по состоянию на 02.11.2020, расположенных в составе объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:20:0104014:136 по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, пгт. Мостовской, ул. Кирова, д.47, за исключением нежилых помещений принадлежащих АО "Тандер", являющихся предметом договора купли-продажи от 02.11.2020, с учетом технического состояния, фактического физического износа, наличия существующих ограничений и/или обременений (Ипотеки (Залога), частных и публичных сервитутов, периода пандемии и ограничительных мер в связи с эпидемиологической ситуацией. Экспертом сформулирован ответ на вопрос в следующей редакции: среднерыночная стоимость перечисленных коммерческих помещений по состоянию на 02.11.2020 г. с учетом обременений в виде аренды и сервитута составляет: 123 548 000 рублей, без указания на исследование критериев о наличии существующих ограничений и/или обременений (Ипотеки (Залога), частных и публичных сервитутов, периода пандемии и ограничительных мер в связи с эпидемиологической ситуацией. В связи с чем, суд делает вывод в том, что экспертом не учитывалось влияния периода пандемии и наличие введенных ограничительных мер в связи с эпидемиологической ситуацией при оценке стоимости объектов недвижимости, в том числе и по тем основаниям, что исследовательская часть экспертного заключения также не содержит исследования данного существенного по мнению суда обстоятельства и его реального влияния на ценообразование.

Приведенные пороки экспертного исследования позволяют суду усомниться в объективности и достоверности сделанных экспертом выводах в заключении от 30.05.2022 г.

Определением от 13.12.2022 судом назначена повторная экспертиза, производство которой поручено ООО "Новая Экспертиза" г. Ростов-на-Дону.

Согласно заключению эксперта ООО "Новая экспертиза" N 34-23 от 28.04.2023, выполненного экспертом Полуяновым А.В., среднерыночная стоимость всего комплекса нежилых помещений по состоянию на 02.11.2020 г., расположенных в составе объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:20:0104014:136 по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, пгт. Мостовской, ул. Кирова, д.47, за исключением нежилых помещений принадлежащих АО "Тандер", являющихся предметом договора купли-продажи от 02.11.2020, с учетом технического состояния, фактического физического износа, наличия существующих ограничений и/или обременений (Ипотеки (Залога), частных и публичных сервитутов, периода пандемии и ограничительных мер в связи с эпидемиологической ситуацией, составляет 80 642 873 (восемьдесят миллионов шестьсот сорок две тысячи восемьсот семьдесят три) рубля.

Среднерыночная стоимость нежилого помещения площадью 436,8 кв.м., кадастровый номер 23:20: 0104014:171, назначение: нежилое, расположенное в пределах объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:20:0104014:136 по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, пгт. Мостовской, ул. Кирова, д.47А Обременено ипотекой от 18.06.2019 номер государственной регистрации 23:20:0101014:17123/032/2019-9 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 17-9-0054/15 от 13.06.2019; Обременено ипотекой от 10.07.2017 номер государственной регистрации 23:20:0101014:171-23/032/2017-2 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 17-7-0054/2 от 27.06.2017; Обременено ипотекой от 29.04.2017 номер государственной регистрации 23:20:0104014:171-23/032/2017-1 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 17-5-0054/2 от 21.04.2017; Обременено ипотекой от 01.07.2016 номер государственной регистрации 2323/032-23/032/002/2016-1546/1 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 16-1-0054/2 от 10.02.2016, дополнительное соглашение к Договору об ипотеке N 16-1-0054/2 от 10.02.2016 N 1 выдан 23.06.2016 г.; Обременено ипотекой от 01.07.2016 номер государственной регистрации 23-23/032-23/032/002/2016-1548/1 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 15-2-0054/2 от 08.012.2015, дополнительное соглашение к Договору об ипотеке N 15-12-0054/2 от 08.12.2015, выдан 23.06.2016 г.; Обременено ипотекой от 01.07.2016 номер государственной регистрации 23-23/032-23/032/002/2016-1547/1 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 14-7-0054/1 от 05.08.2014, дополнительное соглашение к Договору об ипотеке N 14-7-0054/1 от 05.08.2014, выдан 23.06.2016 г. составляет 9 656 189 (девять миллионов шестьсот пятьдесят шесть тысяч сто восемьдесят девять) рублей.

Среднерыночная стоимость здания торгового павильона, площадь: 180 кв.м., кадастровый номер: 23:20:0104014:170, назначение: торговой; вид разрешенного использования: торговое; количество этажей, в том числе подземных: 1, в том числе подземных - 0; расположенное по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, пгт. Мостовской, ул. Кирова, д.47А. Обременено ипотекой от 18.06.2019 номер государственной регистрации 23:20:0104014:170-23/032/2019-9 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 17-9-0054/15 от 13.06.2019; Обременено ипотекой от 10.07.2017 номер государственной регистрации 23:20:0104014:170-23/032/2017-2 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 17-7-0054/2 от 27.06.2017; Обременено ипотекой от 29.04.2017 номер государственной регистрации 23:20:0104014:170-23/032/2017-1 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 17-5-0054/2 от 21.04.2017; Обременено ипотекой от 15.02.2016 номер государственной регистрации 23-23/03223/032/002/2016-222/1 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 16-1-0054/2 от 10.02.2016; Обременено ипотекой от 25.07.2016 номер государственной регистрации 23-23/032-23/032/007/2015-1910/2 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 15-12-0054/2 от 08.12.2015; Обременено ипотекой от 01.02.2016 номер государственной регистрации 23-23/03223/032/007/2015-1294/2 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 15-5-0054/2 от 23.07.2015; Обременено ипотекой от 01.02.2016 номер государственной регистрации 23-23/032-23-23-32/043/2014-227/1 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 14-7-0054/1 от 05.08.2014; Обременено ипотекой от 01.02.2016 номер государственной регистрации 23-23/032/23-2332/050/2013-141/1 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 13-8-0054/3 от 06.08.2013; Обременено ипотекой от 01.02.2016 номер государственной регистрации 23-23/032-23-23-32/050/2013-137/1 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 13-9-0054/3 от 06.08.2013 составляет 3 979 198 (три миллиона девятьсот семьдесят девять тысяч сто девяносто восемь) рублей.

По состоянию на 02.11.2020 г. стоимость уступленного права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:20:0104014:172, площадью 6490 кв.м. +/- 28 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для размещения объектов недвижимости и осуществления предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, пгт. Мостовской, ул. Кирова, 47А предоставленного по договору N 2000007931 от 14.10.2016 г. долгосрочной аренды сроком действия с 14.10.2016 г. на 49 лет, с учетом наличия неисполненных обязательств арендатора Измайловой Л.В. по внесению арендной платы за период с 14.10.2016 г. по 01.11.2020 г. и наличием задолженности в размере 596 776 рублей 06 копеек, в том числе: по основному обязательству 528656 рублей 56 копеек, пени 68119 рублей 50 копеек, обремененного публичным сервитутом сроком действия с 23.12.2015 г. по 01.12.2053 г. в пользу ПАО "Энергетики и электрификации Кубани" ИНН:2309001660, в пределах которого расположены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 23:20:0104014:170, 23:20:0104014:171; Обременено ипотекой от 18.06.2019 номер государственной регистрации 23:20:0104014:172-23/032/2019-9 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 17-9-0054/15 от 13.06.2019; Обременено ипотекой от 10.07.2017 номер государственной регистрации 23:20:0104014:172-23/032/2017-2 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 17-7-0054/2 от 27.06.2017; Обременено ипотекой от 29.04.2017 номер государственной регистрации 23:20:0104014:172-23/032/2017-1 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 17-5-0054/2 от 21.04.2017; Обременено ипотекой от 20.10.2016 номер государственной регистрации 23-2332/050/2013-137/28 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 13-9-0054/3 от 06.08.2013; Обременено ипотекой от 20.10.2016 номер государственной регистрации 23-23-32/043/2014-227/2 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 14-7-0054/1 от 05.08.2014; Обременено ипотекой от 20.10.2016 номер государственной регистрации 23-23/032/007/2015-1910/4 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 15-12-0054/2 от 18.12.2015; Обременено ипотекой от 20.10.2016 номер государственной регистрации 2323/032-23/032/002/2015-1294/4 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 15-5-0054/2 от 23.07.2015; Обременено ипотекой от 20.10.2016 номер государственной регистрации 23-23/032-23/032/002/2016-221/3 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 16-1-0054/2 от 10.02.2016; Обременено ипотекой от 25.07.2016 номер государственной регистрации 23-23-32/0502013-141/28 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 13-8-0054/3 от 06.08.2013; Обременено публичным сервитутом от 20.10.2016 номер государственной регистрации 23-23/032-23/001/825/2015-5855/2 в пользу ПАО "Энергетики и электрификации Кубани", Соглашение об установлении сервитута от 05.11.2015 г. составляет 2 280 878 (два миллиона двести восемьдесят тысяч восемьсот семьдесят восемь) рублей.

По состоянию на 02.11.2020 г. стоимость уступленного права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:20:0104014:173, площадью 3056 кв.м. +/- 19 кв.м.; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для размещения объектов недвижимости и осуществления предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, пгт. Мостовской, ул. Кирова, 47, предоставленного по договору N 2000007932 от 14.10.2016 г. долгосрочной аренды сроком действия с 14.10.2016 г. на 49 лет, с учетом наличия неисполненных обязательств арендатора Измайловой Л.В. по внесению арендной платы за период с 14.10.2016 г. по 01.11.2020 г. и наличием задолженности в размере 317 395 рублей 87 копеек, в том числе: по основному обязательству 281528 рублей 73 копейки, пени 35867 рублей 14 копеек, обремененного публичным сервитутом сроком действия с 23.12.2015 г. по 01.12.2053 г. в пользу ПАО "Энергетики и электрификации Кубани" ИНН:2309001660, в пределах которого расположены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 23:20:0104014:118, 23:20:0104014:135, 23:20:0104014:136, 23:20:0104014:74, 23:20:1201001:2425; Обременено ипотекой от 18.06.2019 номер государственной регистрации 23:20:0101014:173-23/032/2019-9 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 17-9-0054/15 от 13.06.2019; Обременено ипотекой от 10.07.2017 номер государственной регистрации 23:20:0104014:173-23/032/2017-2 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 17-7-0054/2 от 27.06.2017; Обременено ипотекой от 29.04.2017 номер государственной регистрации 23:20:0101014:173-23/032/2017-1 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 17-5-0054/2 от 21.04.2017; Обременено ипотекой от 20.10.2016 номер государственной регистрации 23-2332/050/2013-137/27 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 13-9-0054/3 от 06.08.2013; Обременено ипотекой от 20.10.2016 номер государственной регистрации 23-23-32/043/2014-227/1 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 14-7-0054/1 от 05.08.2014; Обременено ипотекой от 20.10.2016 номер государственной регистрации 23-23/032/007/2015-1910/3 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 15-12-0054/2 от 18.12.2015; Обременено ипотекой от 20.10.2016 номер государственной регистрации 23-23/032-23/032/007/2015-1294/3 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 15-5-0054/2 от 23.07.2015; Обременено ипотекой от 20.10.2016 номер государственной регистрации 23-23/032-23/032/002/2016-221/2 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 16-1-0054/2 от 10.02.2016; Обременено ипотекой от 25.07.2016 номер государственной регистрации 23-23-32/0502013-141/27 в пользу ООО Коммерческий банк "Кубань кредит", договор об ипотеке N 13-8-0054/3 от 06.08.2013; Обременено публичным сервитутом от 20.10.2016 г. номер государственной регистрации 23-23/032-23/001/825/2015-5855/3 в пользу ПАО "Энергетики и электрификации Кубани", Соглашение об установлении сервитута от 05.11.2015 г. составляет 1 037 629 (один миллион тридцать семь тысяч шестьсот двадцать девять) рублей.

Из исследовательской части экспертного заключения усматривается, что экспертом применен доходный метод оценочного исследования по поставленным судом вопросам. При этом из исследовательской части экспертного заключения на странице 49 усматривается, что экспертом в целях обеспечения полноты учета влияния на стоимость объекта всех его качественных характеристик, продолжительность прогнозного периода принята равной сроку его эксплуатации в период с даты регистрации прав на земельный участок 2016 г. до даты проведения реконструкции (2021). При этом, значение коэффициента недозагрузки для периода с 2016 по 2019 определено в соответствии с минимальным значением процента недозагрузки площадей на активном рынке в размере 10,3%, опубликованном в справочном издании (Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Горшкова А.Г. Справочник оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода. Нижний Новгород. Изд-во: "Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки", 168 с.; стр 31, Таблица 3). Для периода пандемии коронавируса, а именно с 2020 по 2021 годы включительно, данное значение принято в соответствии с максимальным значением процента недозагрузки площадей на активном рынке по границе расширенного интервала согласно указанному справочному изданию.

Проанализировав заключение эксперта N 34-23 от 28.04.2023, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что оно соответствует требованиям, предъявляемым процессуальным законодательством, в частности, требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо противоречий не содержит, оснований не доверять указанному заключению не имеется, само заключение эксперта по настоящему делу является полным, мотивированным, нормативно обоснованным, не содержит неточности и неясности в ответах на поставленные вопросы; выводы эксперта являются однозначными, основаны на последовательных суждениях не носят вероятностного характера.

Заключение эксперта и его исследовательская часть не вызывают у суда сомнений в правильности выбора примененной экспертом методики доходного подхода оценочного расчета среднерыночной стоимости объектов недвижимости, учитывая их коммерческое назначение и расположение в торгово-офисном центре.

Рассмотрев ходатайство Измайловой Л.В. о назначении по делу повторной экспертизы, суд первой инстанции отказал в его удовлетворении в связи с отсутствием на то правовых оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку должником не представлено достаточных доказательств наличия противоречий в проведенной экспертизе или необоснованности выводов экспертов.

Должником в материалы дела не представлено каких-либо бесспорных доказательства, свидетельствующих о недостоверности заключения эксперта, которые исключают использование его в качестве допустимого доказательства по делу.

На поставленные должником вопросы перед экспертом даны исчерпывающие ответы, приобщенные в письменном виде.

Таким образом, заключение эксперта ООО "Новая экспертиза" N 34-23 от 28.04.2023 соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не содержит противоречий и неоднозначных толкований установленных данных, является полным, мотивированным и содержит ясные и обоснованные выводы; нарушений при проведении данной экспертизы не допущено; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; при составлении экспертного заключения экспертом применены утвержденные стандарты оценки; в материалах дела содержатся документ, подтверждающие наличие у эксперта необходимого образования и достаточной квалификации для проведения такого рода экспертизы.

Кроме того, в нарушение требований статей 65, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель не доказал наличие необходимости проведения повторной экспертизы, не представил доказательств внесения денежных средств на депозитный счет суда, достаточных для проведения повторной экспертизы.

Таким образом, стоимость объектов недвижимости, являющихся предметов оспариваемого договора купли-продажи от 02.11.2020 по состоянию на день совершения сделки 02.11.2020 совокупно составляет 94 278 260 рублей.

Цена оспариваемой сделки по договору купли-продажи составляет 75 000 000 рублей.

Суд первой инстанции учитывает, что Измайлова Л.В. предпринимала неоднократные попытки до заключения с ними оспариваемого договора купли-продажи от 02.11.2020 г., продать нежилые помещения по цене 153 00 000 рублей, 130 000 000 и 110 000 000 рублей соответственно, о чем свидетельствуют размещённые в сети интернет объявления о продаже на сайте https://krasnodar.kupiprodai.ru, https://kvartelia.ru, что подтверждается протоколом осмотра доказательства указанных интернет-сайтов от 25.11.2022 г., удостоверенного ВРИО нотариуса Труш Романом Сергеевичем, зарегистрированных в реестре нотариуса N 23/226-н/23-2022-10-534, N 23/226-н/23-2022-10-534.

Однако по указанной Измайловой Л.В. цене предложения покупателей на объекты недвижимости как в период заключения сделки, так и в преддверии него не нашлось и объекты проданы не были, что указывает о несоответствии цены предложения, реальной стоимости, завышенной цены, отсутствия реального спроса и интереса со стороны потенциальных покупателей. Доказательств реальной возможности реализовать объекты недвижимости по более высокой цене, отличной от цены оспариваемой сделки, в том числе по ранее предложенной цене равной 130 000 000 и 110 000 000 рублей ни должник, ни финансовый управляющий не представили.

Более того, в объявлении, размещенном на сайте https://kvartelia.ru указана цена предложения сделки в размере 110 000 000 рублей, при этом указывалось на срочность продажи и возможность торга реальному покупателю, что указывает на неокончательность предложенной цены и возможность дисконтирования предложенной цены.

Согласно Постановления Главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 13.03.2020 N 129 в том числе в редакции от 21.05.2020 N 287, от 11.06.2020 N 340, от 18.06.2020 N 354, от26.06.2020 N 364, от 17.07.2020 N 417, от 30.12.2020 N 926, от 28.01.2021 N 20, от 18.03.2021 N 141) приостановлена деятельность торгово-развлекательных комплексов, развлекательных центров, многофункциональных торгово-развлекательных комплексов, многофункциональных торгово-развлекательных центров, за исключением: объектов розничной торговли, расположенных в таких торговых центрах и комплексах; оказания услуг общественного питания в объектах общественного питания, расположенных в таких торговых центрах и комплексах, при наличии отдельного зала обслуживания посетителей; деятельности кинотеатров (кинозалов) при условии загрузки зала не более 50 % от его вместимости и выполнения соответствующих рекомендаций Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

Оспариваемая сделка от 02.11.2020 совершена в период действия указанного постановления, в условиях, когда на рынке недвижимости наблюдалась стагнация и рынок аренды коммерческий недвижимости был не активен в виду ограничительных мер введённых Главой администрации (Губернатором) Краснодарского края от 13.03.2020 N 129, данное обстоятельство является основной отличительной особенностью возможного ценообразования на объекты коммерческого назначения расположенных в торгово-развлекательных комплексах, предложений и спроса, поскольку предметом их выступает коммерческая недвижимость использование которой по ее функциональному и целевому назначению было временно ограничено, в условиях неопределенности относительно сроков снятия ограничительных мер и того сколько они продляться в будущем.

С учетом изложенного, стоимость приобретенного имущества по договору купли-продажи от 02.11.2020 находится в пределах допустимой в силу закона погрешности рыночной стоимости, а также аналогов данных объектов, с учетом произведенной оплаты в полном объеме в размере 75 млн.руб. на основании отчета об оценке и согласия залогового кредитора на осуществления продажи предмета залога, оспариваемая сделка не может быть признана недействительной по основаниям пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Оспариваемую сделку нельзя признать как совершенную с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, так как в результате продажи имущества должник получил равноценное встречное исполнение в денежном выражении. Факт оплаты подтверждается представленными в материалы дела платежными документами (платежные поручения от 09.11.2020 N 439744, 439745, 440654).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2019 по делу N А53-12751/2016.

Аналогичные выводы о возможной разницы в стоимости при реализации имущества содержатся в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.01.2015 по делу N А32-5261/2012 (30%); постановлении Арбитражный суд Северо-Кавказского округа от 04.07.2013 по делу N А15-2097/2011 (49%); постановлении Девятого апелляционного арбитражного суда от 30.09.2015 N 09АП-39710/2015 (23 %).

Финансовый управляющий и должник в суде апелляционной инстанции выражают несогласия с выводами, сделанными в заключении повторной судебной экспертизы N 34-23 от 28.04.2023.

Финансовый управляющий в апелляционной инстанции заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы, поручив ее проведение иному экспертному учреждению.

Отклоняя доводы финансового управляющего и должника со ссылкой на имеющиеся пороки в заключении эксперта N 34-23 от 28.04.2023, судебная коллегия принимает во внимание нижеследующее.

Ответчики в суде апелляционной инстанции приобщили к материалам дела копии рецензий N 10-08-23 от 22.08.2023, N 321-Э/2023 от 22.08.2023, согласно которым выполненное судебным экспертом ООО "Новая экспертиза", г. Ростов-на-Дону, Полуяновым Андреем Викторовичем на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 13 декабря 2022 г. по делу NА32-5748/2021-32/24-Б-1-С, по форме и содержанию нормативным требованиям законодательства РФ о судебно-экспертной деятельности соответствует; нормативным требованиям законодательства РФ в области оценки аналогичных объектов недвижимого имущества коммерческого назначения соответствует; выводы заключения судебной повторной оценочной экспертизы N34-23 от 28 апреля 2023 г., выполненного судебным экспертом ООО "Новая экспертиза", г. Ростов-на-Дону, Полуяновым Андреем Викторовичем на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 13 декабря 2022 г. по делу NА32-5748/2021-32/24-Б-1-С являются обоснованными и достоверными.

В исследовательской части на стр.33-34 эксперт-рецензент указал, что объекты оценки повторной оценочной экспертизы являлись - объекты капитального строительства торгово-офисной недвижимости и право аренды на земельные участки, на которых эти объекты расположены.

В соответствии нормами п.23 "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов, для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Таким образом, применение доходного подхода для оцениваемых объектов является необходимым условием, которое является основой для получения полного и всестороннего исследования, объективного результата расчетов.

Выполненные экспертом расчеты для определения рыночной стоимости объектов оценки, указанных в вопросах 1-3 определения суда с использованием доходного подхода оценки (стр. 47-53 Заключения) позволяют проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых практических и научных данных в области оценки недвижимого имущества. Так, на стр. 47-48 Заключения экспертом приведена таблица N 6, содержащая исходные данные по 18 объектам-аналогам, отобранным экспертом для выполнения расчетов, далее экспертом указан диапазон, в котором находится арендная ставка за I кв.м. зданий в рассматриваемом сегменте рынка по состоянию на момент проведения судебной экспертизы, указано ее среднее значение. В таблице 7 на стр. 49 Заключения экспертом приведены ставки аренды за предшествующий пятилетний период с учетом скидки на торг, с указанием источника информации: ассоциация развития рынка недвижимости "Статриэлт". Экспертом также учитывается коэффициент недозагрузки для оцениваемых помещений, зданий, с указанием источника этих данных - справочное издание (Лейфер Л.А., Крайникова Т.Д., Горшкова Л.Г. Справочник оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода". Эксперт также указывает в тексте Заключения на стр. 49 каким образом им учтено влияние периода пандемии коронавируса, а именно 2020-2021 год на итоговую рассчитанную им стоимость - коэффициент недозагрузки площадей экспертом принимается по границе расширенного интервала указанного справочного издания.

Экспертом также указан в тексте Заключения (стр. 49-50) источник данных о величине операционных расходов о ПВД для офисно-торговых объектов и сходных типов объектов - Лейфер Л.А.. Крайникова Т.В. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том II. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов.

Экспертом на стр. 50 Заключения приведены обоснования отнесения денежных потоков при расчетах методом дисконтирования доходного подхода к доходам либо расходам по объектам оценки.

Экспертом на стр. 51 Заключения приведена величина ставки дисконтирования, учитывающая риски получения прогнозируемого денежного потока, и обоснование ее применения.

В таблице N 9 на стр. 51-52 Заключения экспертом приведен расчет рыночной стоимости оцениваемых нежилых помещений, позволяющий проверить обоснованность и правильность приведенных расчетов, в соответствии с требованиями норм статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

При проведении исследований по вопросам N 4 и N 5 определения суда эксперт на стр. 53-55 Заключения приводит обоснования и далее расчеты для определения рыночной стоимости права аренды земельных участков, позволяющие проверить обоснованность и правильность приведенных расчетов, в соответствии с требованиями норм статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В данном Заключении для определения рыночной стоимости объектов оценки по вопросам определения суда экспертом применен один подход - доходный. Необходимо отметить, что согласно пункту 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (Приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. N 200) ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки, в то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Экспертом объективно обоснован отказ от применения сравнительного и затратного подходов экспертом объективно обоснован на стр. 45-46 Заключения: для применения сравнительного подхода отсутствует достаточная и достоверная информация о сделках и предложениях на дату оценки, которая является ретроспективной; затратный подход применяется для оценки застроенных объектами капитального строительства земельных участков, а также для объектов капитального строительства, но не их частей.

Вместе с тем, согласно заключению специалиста ИП Билера Татьяны Сергеевны N 321-Э/2023 от 22.08.2023, Заключение судебной экспертизы N 34-23 от 28.04.2023 г. по определению Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2022 г. по делу А32-5748/2021-32/24-Б-1-С, подготовленное ООО "Новая Экспертиза" (эксперт А.В. Полуянов), выполнено: - с соблюдением процессуальной формы заключения эксперта; - с учетом достоверности используемой при подготовке заключения информации; - с учетом достаточности используемости подготовке заключения информации.

Заключение эксперта N 34-23 от 28.08.2023 суд апелляционной инстанции признает соответствующим требованиям нормативно-правовой (статья 86 "Заключение эксперта" ЛПК РФ, статья 87 "Дополнительная и повторная экспертизы" ЛПК РФ, Федеральный закон от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации") и методической литературы, предъявляемым к судебным экспертизам.

Примененные экспертом методики расчета рыночной стоимости объектов недвижимости в полной мере соответствуют общепризнанным методикам в отношении объектов коммерческого назначения, к которым относятся исследуемые объекты.

В отзыве на апелляционную жалобу должник указывает ряд замечаний.

Замечание N 1 - "Эксперт не обосновал причину отказа от применения затратного и сравнительного подходов оценки. Ответ на замечание N 1

Причину отказа от применения сравнительного подхода эксперт обосновал на стр. 45 Заключения, а именно: "...В соответствии с пунктом 5 раздела II Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки" (ФСО V) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 14 апреля 2022 г. N 200), рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности степень сопоставимости аналогов с объектом оценки. Это обстоятельство обусловлено тем, что значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в их цены.

Применение сравнительного подхода в настоящем исследовании не применялось по тем основаниям, что проведение исследования носит ретроспективный характер, в условиях которого получение достаточной и достоверной, а вместе с тем актуальной по состоянию на дату оценки информации о сделках и предложениях на открытом рынке невозможно".

Причину отказа от применения затратного подхода эксперт обосновал на стр. 46 Заключения, а именно:

"В соответствии с положениями пункта 25 раздела IV ФСО V, рассматривая возможность и целесообразность применения затратного подхода, учитывается возможность для участников рынка создать объект, обладающий такой же полезностью, что и объект оценки.

Применение затратного подхода в соответствии с п. 24 ФСО N 7 рекомендовано для оценки застроенных объектами капитального строительства земельных участков, а также для объектов капитального строительства, но не их частей", например, жилых и нежилых помещений (см п 24 ФСО N 7).

Объектами оценки по вопросу N 1 определения суда являются нежилые помещения здания торгового центра, то есть части объекта капитального строительства (см. п. 24 ФСО N 7).

Объектом оценки по вопросу N 2 определения суда является нежилое строение -холодильник, 1971 г. постройки - физически изношенное и морально устаревшее строение с инженерным оборудованием эксплуатируемым длительный временной период создать такой же объект с аналогичной полезностью на дату оценки не представляется возможным. Кроме того оценка производилась на ретроспективную дату, т.е. эксперт не мог знать или достоверно установить величину физического износа как строения, так и инженерного оборудования, установленного в нем. Так же отмечаено, что на дату оценки и заключения договора купли-продажи аналогичные объекты в виде нежилого строения - холодильник, 1971 г. постройки фактически на рынке недвижимости не были представлены, следовательно и определить среднерыночную стоимость сравнительным подходом не представляется возможным.

Пункт 246) ФСО N 7 гласит, что затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

Пункт 24в) ФСО N 7 гласит, что затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

Корректно оценить величину физического износа, функционального износа объекта капитального строительства одноэтажное здание торгового павильона, 2015 г. постройки, и одноэтажного здания холодильник, 1971 г. постройки, по состоянию на ретроспективную дату не представляется возможным. Применение затратного подхода приведет к искажению итогового результата оценки.

Эксперт же в Заключении указывает, что рынок аналогичной оцениваемой недвижимости на дату оценки является активным и им принято решение и применен доходный подход, то есть применение затратного подхода нецелесообразно и обоснованно, в соответствии с требованиями ФСО N 7.

Замечание N 2 - эксперт некорректно применяет метод дисконтирования доходного подхода.

Замечание N 3 - эксперт не обосновал приоритет применения метода дисконтирования доходного подхода перед методом капитализации доходного подхода. Ответ на замечания NN2-3:

Пункт 25 ФСО N 7 гласит: "Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах сугцественности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Замечание N 4 - экспертом указаны недостоверные сведения об остатке задолженности по кредитам.

Судебный эксперт руководствовался нормами ст. 16 Федерального Закона от 31 мая 2001 г. "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при принятии исходных данных для проведения судебной оценочной повторной экспертизы, т.е им принимались исходные данные для расчетов представленные в материалах арбитражного дела или представленные дополнительно судом.

Замечание N 5 - эксперт не описал порядок расчета методом дисконтирования в таблице 9.

На страницах 46-53 Заключения эксперт описывает процесс оценки методом дисконтирования денежных потоков доходным подходом с представлением исходных данных и расчетов в таблицах N N 5-10. В соответствии с требованиями ст. 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации Заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных к практических данных.

Замечание N 6 - эксперт не обосновал схожесть объектов-аналогов при выборке 18 предложений по сходному рассматриваемому сегменту.

На странице 47 Заключения эксперт в разделе "Определение денежного потока" указывает: "...Для анализа рыночных данных были приняты текущие предложения по аренде нежилых здании, расположенных вблизи крупных транспортных магистралей с изучением характеристик объектов предложения, декларируемых продавцами..."

Далее эксперт указывает, что им сделана выборка 18 предложений, которые имеют характеристики, сходные рассматриваемому сегменту.

Таким образом, выборка объектов-аналогов обоснована.

В отношении отсутствия обоснования экспертом причины отказа от применения сравнительного подхода к оценке на стр. 45 заключения эксперта N 34-23 от 28.04.2023 г. по определению Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2022 г. (далее - Заключение) указано, что сравнительный подход не применялся по тем основаниям, что проведение исследования носит ретроспективный характер, в условиях которого получение достаточной и достоверной, а вместе с тем актуальной по состоянию на дату оценки информации о сделках и предложениях на открытом рынке по виду сделки "продажа" невозможно. В этой связи качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, не обеспечивает соблюдение основного принципа сравнительного подхода, основанного на ценовом равновесии и замещении, предусмотренного положениями пункта 4 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. N 200 (далее - ФСО V).

Кроме этого, поскольку к признакам проявления активности рынка следует отнести информацию о наличие предложений, которую согласно пункту 7 ФСО V допускается использовать при отсутствии или недостаточности сведений о совершенных сделках, применение доходного подхода более соответствует целям определения стоимости. При этом значимость сравнительного подхода не может быть обеспечена в виду положений подпунктов 2, 3 пункта 5 ФСО V.

Вышеизложенные основания в полной мере отражают обоснованность выводов в отношении предложений, доступных в архивных сведениях информационных систем, доступ к которым осуществляется на платной основе. Как указано на стр. 45 Заключения в условиях ретроспективного исследования получение достаточной и достоверной информации не возможно, что с учетом положений статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности Российской Федерации" свидетельствует об отсутствии возможности проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, поскольку сведения, доступ к которым осуществляется на платной основе представляют собой результат деятельности соответствующих владельцев такой информации, т.е. не могу быть отнесены к текущим предложениям на открытом рынке, равно как и не отражают сведения о сделке с объектом недвижимости. При этом значимость сравнительного подхода также не может быть обеспечена в виду положений подпунктов 2 пункта 5 ФСО V.

В отношении возможности экспертом Полуяновым А.В. при составлении Заключения привести обоснование корректировок при определении рыночной стоимости недвижимого имущества, а также допустимости при обосновании корректировок использования качественных методов оценки следует отметить, что указанный алгоритм рассмотрения целесообразности и возможности применения сравнительного подхода к оценке исключает значимость сравнительного подхода, которая не может быть обеспечена в виду положений подпункта 4 пункта 5 ФСО V.

Неиспользование в Заключении сведений, предоставленных КБ "Кубань Кредит" от 15.03.2023 г. N 3012 по состоянию на 02.12.2023 об определенной с должником залоговой стоимости спорных объектов недвижимости обусловлено тем, что экспертом принято решение об отсутствии возможности и целесообразности применения сравнительного подхода. При этом указанные сведения не соответствуют параметрам допустимости к использованию ценовой информации об аналогах, предусмотренных пунктом 6 ФСО V методы сравнительного подхода, поскольку не отражают сведений о цене сделки и/или цене предложения, а представляют собой значение, эквивалентное составу финансовых обязательств.

В отношении отсутствия обоснования экспертом причины отказа от применения затратного подхода к оценке на стр. 46 Заключения указано, что в соответствии с положениями пункта 25 раздела IV ФСО V, рассматривая возможность и целесообразность применения затратного подхода, учитывается возможность для участников рынка создать объект, обладающий такой же полезностью, что и объект оценки. При этом применение затратного подхода в соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО N 7) рекомендовано для оценки застроенных объектами капитального строительства земельных участков, а также объектов капитального строительства, но не их частей. Таким образом, поскольку оцениваемая совокупность объектов недвижимости представляет собой части объекта капитального строительства, применение затратного подхода противоречит его основному принципу, предусмотренному пунктом 24 ФСО V.

В отношении несоответствия Заключения требованиям ФСО N 7 в части принятия денежного потока не инвестиционный капитал продавца следует отметить, что выбор денежного потока в Заключении не противоречит положениям пункта 17 ФСО V, согласно которому на выбор влияет специфика объекта оценки и сложившаяся практика участников рынка. При этом в соответствии с пунктом 19 ФСО V при прогнозировании денежного потока следует осуществлять его сопоставление с ретроспективными показателями в том числе инвестиционной деятельности.

Предпосылки рыночной стоимости, предусмотренные положениями раздела II Федерального стандарта оценки "Виды стоимости (ФСО II)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. N 200, не предусматривают отличий в зависимости от намерений и/или позиции покупателя от продавца.

В отношении несоответствия Заключения в части периода дисконтирования, принятого при расчетах следует отметить, что в соответствии с ретроспективным характером даты установления стоимости, принятие в качестве срока прогнозирования периода с 2016 по 2021 год обеспечивает снижение степени неопределенности доходов, предусмотренные положениями подпункта 2 пункта 12 ФСО V, который по отношению к дате определения стоимости является будущий.

В отношении отсутствия обоснования экспертом используемого метода дисконтирования денежных потоков относительно метода капитализации на стр. 46 Заключения указано, что определение стоимости объекта осуществляется посредством реализации этапов, предусмотренных положениями пункта 16 раздела III ФСО V. При этом поскольку в соответствии с подпунктом "в)" пункта 23 ФСО N 7 метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию, применение доходного подхода должно предусматривать возможность учета произвольной динамики изменения денежных потоков, что в полной мере соответствует предпосылкам применения метода дисконтирования денежных потоков, предусмотренных подпунктом "д)" пункта 23 ФСО N 7.

В отношении отсутствия описания порядка расчета стоимости методом дисконтирования в таблице 9 следует отметить, что на стр. 46 Заключения указано, что определение стоимости объекта включает в себя последовательность действий, предусмотренную положениями пункта 16 раздела III ФСО V, которая в полном объеме приводится в исследовательской части Заключения, а именно со стр. 46 по стр. 53.

В отношении отсутствия обоснования схожести 18 предложений объектов-аналогов, использованных при выборке предложений на стр. 47 Заключения указано, что для анализа рыночных данных были приняты текущие предложения по аренде нежилых зданий, расположенных вблизи от крупных транспортных магистралей и имеющие характеристики, сходные рассматриваемому объекту. Возможность принятия в качестве сопоставимых объектов, расположенных в разных районах Краснодарского края обусловлено положениями подпункта "б)" пункта 11 ФСО N 7 в целях обеспечения принципа достаточности данных. При этом схожесть экономических характеристик местоположения оцениваемого объекта по сравнению с принятыми аналогами обеспечивается основными показателями социально-экономического развития муниципальных образований, а именно:

Численность населения, относящаяся к среднему уровню для региона, поскольку находится в диапазоне от 10 до 50 тыс.чел. Аналоги приняты в муниципальных образованиях со схожим уровнем численности населения;

Уровень среднемесячной заработной платы, соответствующей первой группе (до 40 тыс. руб.). Аналоги приняты в муниципальных образованиях с уровнем среднемесячной заработной платы не превышающим 40 тыс. руб.

Данные показатели приняты в качестве критериев схожести в связи с установлением при анализе доступных данных по текущему рынку обстоятельств зависимости спроса на коммерческую недвижимость от уровня платежеспособности покупателей, о чем указано на стр. 44 Заключения.

Все из подобранных объектов предложений являются в полной мере сопоставимыми поскольку коэффициент, отражающий степень разбросанности значений независимо от их масштаба и единиц измерения соответствует статистически допустимому значению, а именно не превышает 33%, о чем также указано на стр. 49 Заключения.

В соответствии с вышеизложенным, доводы, приведенные в отношении Заключения в апелляционной жалобе финансового управляющего и отзыве должника на апелляционную жалобу не имеют под собой надлежащего обоснования, позволяющего усомниться в правильности и достоверности результатов повторной судебной экспертизы N 34-23 от 28.04.2023 г. по определению Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2022 г. по делу А32-5748/2021-32/24-Б-1-С, подготовленное ООО "Новая Экспертиза" (эксперт Полуянов А.В.), не доказывают наличие существенных в ней пороков и не являются приемлемыми для назначения повторной судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 82, 87, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы ввиду отсутствия процессуальных оснований, поскольку имеющееся в деле экспертное заключение является полным, ясным и не вызывает сомнений относительно содержащихся в нем выводов.

В соответствии со статьей 19 Закона о банкротстве заинтересованными лицами по отношению к должнику признаются: лицо, которое в соответствии с Федеральным законом от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" входит в одну группу лиц с должником; лицо, которое является аффилированным лицом должника.

Судом первой инстанции учтено, что в нарушение статей 9, 65 АПК РФ должник и финансовый управляющий не представили доказательств аффилированности ответчиков.

Финансовый управляющий также не представил доказательств того, что Каневский Р.В., Руссу А.В., Лапенко Ю.В. знали или должны были знать:

* о возбуждении в дальнейшем дела о банкротстве должника;

* о цели должника причинить вред его кредиторам;

* о факте причинения вреда кредиторам, с учетом согласия Банка на совершение сделки и отчета об оценке от 26.10.2020;

* о том, что покупатели как сторона договора знали или должны были знать о признаках банкротства должника с учетом заверений в пункте 4.2. Договора купли-продажи.

В отсутствие доказательств каждого из данных обстоятельств нельзя прийти к выводу, что ответчики знали или должны были знать о наличии оснований недействительности сделки по п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве. Отсутствие любого из указанных обстоятельств исключает признание сделки недействительной.

В тоже время, договор купли-продажи от 02.11.2020 отвечает стандартам поведения обычных участников гражданского оборота, имеет под собой типичные для такого рода отношений экономические предпосылки и цели их совершения, структурирование отношений подобным образом указывает на разумный характер поведения кредитора и покупателей, каких-либо веских и убедительных аргументов в пользу того, что при совершении рассматриваемой сделки должник, кредитор и покупатели действовали со злоупотреблением правом, с целью искусственного вывода из имущественной сферы должника ликвидного актива и причинения тем самым вреда иным лицам, не представлено.

Покупатели, не являющиеся профессиональными участниками рынка недвижимости, действуя осмотрительно в целях безопасного совершения сделки предусматривающею уплату цену договора 75 000 000 рублей, обратились к нотариусу и понесли расходы по проверке законности сделки в сумме 90 000 рублей, при условии, что нотариальное удостоверение для данной сделки не является обязательным с силу Закона, чем проявили обоснованную осмотрительность и все возможные зависящие от себя действия направленные на обеспечение безопасности своих интересов. Согласно пункта 5.4. Договора расходы по заключению оспариваемого договора и удостоверением его нотариусом оплачивают покупатели Каневский Р.В., Руссу А.В., Лапенко Ю.В. в равных долях. Стоимость услуг нотариуса по удостоверению оспариваемой сделки составила 90 000 рублей, а также 4500 рублей услуг правового и технического характера.

Относительно осмотрительности покупателей и добросовестности покупателей при определении условий цены договора (цены отчуждаемого имущества) свидетельствует тот факт, что покупатели не определяли произвольно по своему усмотрению стоимость отчуждаемых объектов недвижимости, а прежде всего озаботились проверкой рыночной стоимости объектов недвижимости, с учетом физического состояния, индивидуально-технических характеристик, для чего обратились в оценочную организацию ООО "СТИМУЛ", заключив договор N 149-23-2020 от 16.10.2020. После получения отчета ООО "СТИМУЛ" N 149-23-2020 от 26.10.2020 г. и ознакомлении с результатами оценки, покупателями была предложена цена приобретения объектов недвижимости в размере 75 000 000 (Семьдесят пять миллионов) рублей, которая ни в коем случае не была принудительно навязана продавцу, а напротив, продавец Измайлова Л.В. согласилась с без каких-либо оговорок и отлагательных условий со стоимостью объектов недвижимости указанной в отчете ООО "СТИМУЛ" N149-23-2020 от 26.10.2020 г.

На момент совершения оспариваемой сделки договора купли-продажи от 02.11.2020 у продавца Измайловой Л.В. отсутствовали видимые признаки неплатежеспособности и недостаточности имущества, она не находилась в процедуре банкротства, какие-либо публикации от имени Измайловой Л.В. о ее намерении или ее кредиторов обратится в суд с заявлением о признании Измайловой Л.В. несостоятельной (банкротом) в доступных, открытых источниках (газете Коммерсант и сайте ЕФРСБ) отсутствовали.

В тоже время, покупатели предварительно перед заключением оспариваемого договора запросили у продавца Измайловой Л.В. согласие и/или одобрение залогодержателя КБ "Кубань Кредит" ООО на отчуждение объектов недвижимости с указанием той стоимости, которую залогодержатель считает приемлемой исходя из объема кредитных обязательств. Запрошенное согласие со стороны залогодержателя было предоставлено продавцом Измайловой Л.В. покупателям перед заключением оспариваемой сделки. Так, КБ "Кубань Кредит" ООО в письме от 29.10.2020 г. N 10054/01 -11/175 адресованного индивидуальному предпринимателю Измайловой Л. В. сообщает, что не возражает относительно заключения договора купли-продажи объектов недвижимости (нежилых помещений) с кадастровыми номерами: 23:20:0104014:177; 23:20:0104014:178; 23:20:0104014:179; 23:20:0104014:145; 23:20:0104014:146; 23:20:0104014:138; 23:20:0104014:143; 23:20:0104014:162; 23:20:0104014:156; 23:20:0104014:157; 23:20:0104014:150; 23:20:0104014:152; 23:20:0104014:153; 23:20:0104014:144 23:20:0104014:154; 23:20:0104014:147; 23:20:0104014:167; 23:20:0104014:158; 23:20:0104014:148; 23:20:0104014:151; 23:20:0104014:155; 23:20:0104014:166; 23:20:0104014:141; 23:20:0104014:139; 23:20:0104014:170; 23:20:0104014:171 расположенных по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, пгт. Мостовской, ул. Кирова, д.47, а также соглашений о передаче прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:20:0104014:172, общей площадью 6490+/-28 кв.м., 23:20:0104014:173, общей площадью 3056+/-19 кв.м., принадлежащих залогодателю/поручителю Измайловой Л.В., являющихся обеспечением по договорам о кредитной линии, заключенных с заемщиком ООО "ВИТА", с покупателями Каневским Р.В., Руссу А.В., Лапенко Ю.В. по цене 75 000 000 (Семьдесят пять миллионов) рублей. Вырученные в результате заключения указанных сделок денежные средства, направляются поручителем Измайловой Л.В. на погашение обязательств ООО "ВИТА" перед КБ "Кубань Кредит" ООО по договорам о кредитной линии N 15-12-0054 от 08.12.2015 г.; N 16-1-0054 от 10.02.2016 г.; N 16-2-0054 от 10.02.2016 г.; N 17-5-0054 от 21.04.2017 г.; N 17-7-0054 от 27.06.2017 г.; N 17-9-0054 от 13.12.2017 г.; N 17-10-0054 от 13.12.2017 г.

Покупатели не преследовали формальную передачу продавцу денежных средств во исполнение оплаты цены Договора как до подписания Договора, так и в момент его подписания, согласовав в пункте 2.4. оспариваемого договора купли-продажи от 02.11.2020 г. условие о порядке и сроках оплаты цены договора исключительно после государственной регистрации перехода права собственности в течении 10 дней со дня регистрации, т.е. после получения подтверждения факта состоявшегося исполнения сделки со стороны продавца.

Управлением Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрирован переход права собственности по оспариваемой сделки 06.11.2020 г. Лишь только после того, как покупатели получили подтверждение о том, что оспариваемый договор купли-продажи прошел проверку Управления Росреестра и 06.11.2020 г. зарегистрирован переход права собственности, спустя 3 дня со дня государственной регистрации 09.11.2020 г. Каневским Р.В., Руссу А.В., Лапенко А.В. были подписаны и переданы на исполнение в банк платежные поручения N 440654, 439745, 439744 о перечислении по 25 000 000 (Двадцать пять миллионов) рублей с назначением платежа "оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества 23АА8687923 от 02.11.2020 г.".

Совокупность изложенных фактов свидетельствует об их добросовестности, как приобретателей имущества с целью использования его в своей коммерческой деятельности и извлечением соответствующей прибыли, а бремя доказывания обратного лежит на управляющем.

В тоже время, согласно регистрационным данным в отношении ООО "ВИТА" (ОГРН 1022304341619), содержащихся в выписке ФНС из Единого государственного реестра юридических лиц, должник Измайлова Людмила Васильевна (ИНН 234201201083) с 14.05.2013 г. является участником (учредителем) ООО "ВИТА" с размером принадлежащей доли в уставном капитале равным 50%, что обуславливает наличие прямого экономического интереса Измайловой Л.В. участия в деятельности ООО "ВИТА", поскольку должник Измайлова Л.В. является лицом, контролирующим деятельность ООО "ВИТА". Вторым участником (учредителем) ООО "ВИТА" с 18.03.2005 г. является Измайлов Олег Владимирович (ИНН 234200267476), который является близким (кровным) родственником - сыном Измайловой Л.В.

Довод финансового управляющего в том, что у должника отсутствовала экономическая целесообразность в заключении сделки опровергается установленными судом фактическим обстоятельствами.

Как следует из письма КБ "Кубань Кредит" ООО от 29.10.2020 г. N 10054/01-11/175 должник Измайлова Л.В. является поручителем по кредитным обязательствам ООО "ВИТА" перед КБ "Кубань Кредит", что в соответствии со ст. 363 ГК РФ влечет солидарную ответственность по обязательствам в случае неисполнения обязательств основным должником ООО "ВИТА".

Таким образом, воля и экономическая заинтересованность в заключении оспариваемой сделки наличествовала и обусловлена наличием нескольких существенных факторов для должника Измайловой Л.В.: - исполнение по солидарному (акцессорному) обязательству в качестве поручителя по обязательствам ООО "ВИТА"; - исполнение денежного кредитного обязательства перед кредитором КБ "Кубань Кредит" ООО в качестве соучредителя (соучастника) ООО "ВИТА" во избежание субсидиарной ответственности; - прямая аффилированность к ООО "ВИТА" по основаниям наличия близких родственных отношений с Измайловым О.В., который является вторым учредителем (участником) и руководителем, наличие в собственности 50% уставного капитала и наличие в этой связи статуса участника Общества-должника ООО "ВИТА".

Должнику Измайловой Л.В. принадлежали нежилые помещения, входящие в состав торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: Краснодарский край, пгт. Мостовской, ул. Кирова, 47. Кадастровая стоимость имущества в совокупности всех объектов нежилых помещений по состоянию на 02.11.2020 г. согласно данным ЕГРН составляет 93 777 667,0 руб. Согласно данным ЕГРН на момент совершения оспариваемой сделки нежилые помещения обременены ипотекой в пользу ООО КБ "Кубань Кредит".

14.10.2020 должник Измайлова Л.В. самостоятельно обратилась в КБ "Кубань Кредит" (залогодержателю и кредитору) с письмом, в котором изложила намерение о продаже имущества по цене 75 000 000 рублей и просила вывести из-под залога имущество, гарантируя, что все средства, вырученные от продажи будут направлены на уплату процентов и основного долга по кредитным обязательства ООО "ВИТА".

Вместе с этим, 30.10.2020 должник Измайлова Л.В. обратилась в КБ "Кубань Кредит" (залогодержателю и кредитору) с письмом, в котором просила дать согласие на заключение договора купли-продажи имущества, обременённого залогом в пользу кредитора по цене 75 000 000 рублей.

В ответ на обращение Измайловой Л.В., КБ "Кубань Кредит" являющийся кредитором и залогодержателем имущества, письмом ответил, что не возражает относительно заключения договора-купли-продажи по цене 75 000 000 рублей с сохранением обременения в пользу Банка, указывая на то, что все средства будут направлены на погашение кредитных обязательств ООО "ВИТА", по которым должник Измайлова Л.В. является поручителем.

Поскольку спорное имущество, находилось в залоге у банка на основании договоров залога, при том, что возникновение залоговых отношений и их действительность никем не оспорены, то в настоящем случае подлежит применению правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в Обзоре судебной практики N 3 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021.

В соответствии с указанной позицией Верховного Суда РФ такая цепочка сделок, опосредующая внесудебное обращение взыскания на предмет залога, не может быть признана недействительной по признакам причинения вреда имущественным правам кредиторов (статья 61.2 Закона о банкротстве), если размер денежных требований залогового кредитора превышал стоимость заложенного имущества.

В целях государственной регистрации совершаемой сделки, а также связи с тем, что объекты, являющиеся предметом сделки, находились на момент заключения сторонами договора купли-продажи в залоге у ООО КБ "Кубань Кредит", было получено согласие от Банка на совершение сделки на условиях указанных в письме от 29.10.2020 N 10054/01-11/175, главным из которых было погашение обязательств Измайловой Людмилой Васильевной, которые были обеспечены залогом недвижимости, за счет средств, получаемых продавцом по сделке.

Таким образом, все условия залогового кредитора ООО КБ "Кубань Кредит", указанные в согласии на совершении сделки, были выполнены, чем обеспечены его интересы. Также банк проводил свою независимую оценку объектов, участвующих в сделке, которая соответствовала договорной цене, установленной сторонами сделки.

Доводы должника и финансового управляющего о том, что в результате совершения оспариваемых сделок с объектами недвижимого имущества должника уменьшилась конкурсная масса, причинен вред имущественным правам кредиторов, не учитывают тот факт, что фактически оспариваемые сделки являются обычными сделками в сфере банковского кредитования, направленными на обеспечение интересов основного залогового кредитора (банка ООО КБ "Кубань Кредит"), который в любом случае должен получить удовлетворение своих требований в размере не менее чем 80 % от стоимости реализации залогового имущества.

Исходя из норм, заложенных в Законе о банкротстве, в части распределения денежных средств от реализации имущества могли быть нарушены интересы банка, однако последний дал свое письменное согласие на ее совершение и получил соразмерное удовлетворение своих требований, в то время как должник уменьшил свои обязательства, что соответствует критерию равноценности сделки.

Таким образом, финансовым управляющим не опровергнут факт отсутствия в результате совершения сделки вреда имущественным правам кредиторов (с учетом всех установленных фактических обстоятельств заключения договора купли-продажи от 02.11.2020, мотивов его совершения, а также конечного положительного эффекта для должника), что в силу разъяснений пункта 5 постановления N 63 является достаточным основанием для отказа в признании сделки недействительной по п.2 ст. 61.2 Закона о банкротстве (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.03.2021 N Ф09-2321/20 по делу N А76-31932/2017).

Для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, доказыванию подлежат следующие обстоятельства: сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

Доказательств безвозмездности Договора от 02.11.2020, равно как и иных обстоятельств, установленных абз. 2 - абз. 5 ст. 61.2 Закона о банкротстве, не представлено, не доказано, что в результате сделки был причинен вред имущественным правам кредитором.

В связи с изложенным, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований финансового управляющего применительно к статье 61.2 Закона о банкротстве.

Оспаривая данную сделку на основании ст. 179 ГК РФ, финансовый управляющий фактически подменяет специальные нормы, установленные Законом о банкротстве, для оспаривания подозрительных сделок без достаточных на то оснований.

Необходимые обстоятельства для признания сделки, как совершенной вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка) в порядке пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, в заявлении финансового управляющего не указаны.

Более того, как установлено в п. 4.1 Договора (нотариально удостоверен) Измайлова Л.В. гарантирует, что она заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях и настоящий договор не является кабальной сделкой.

В соответствии с частью 3 статьи 179 ГК РФ кабальной является сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась.

Из указанной нормы следует, что характерными признаками кабальной сделки являются: ее совершение потерпевшим лицом на крайне невыгодных для себя условиях, совершение ее вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств и использование другой стороной в сделке сознательно этих обстоятельств. При этом, под тяжелыми следует понимать такие обстоятельства, которые сторона не могла преодолеть иначе как посредством заключения данной сделки.

Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; отдельно каждый из признаков не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной как кабальной.

Кроме того, отличительным признаком кабальных сделок является отсутствие у лица, заключающего ее, свободной воли на ее совершение.

Совокупность указанных признаков в настоящем споре не доказана.

Представленные в дело доказательства указывают на то, что финансовый управляющий не доказал наличие обстоятельств, свидетельствующих о выходе действий сторон за рамки состава пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, а также причинение вреда интересам независимых кредиторов.

Измайлова Л.В. поддерживая требование финансового управляющего не предоставила суду объективных свидетельств, что оспариваемая сделка в момент ее совершения не отвечала ее истинному волеизъявлению и финансовым интересам, была каким-либо образом навязана ответчиками (покупателями) и/или залоговым кредитором ООО КБ "Кубань Кредит".

Доводы заявителя жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Судебный акт первой инстанции принят при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы процессуального и материального права применены судом верно, с учетом конкретных обстоятельств дела, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, судом первой инстанции не нарушено единообразие в толковании и применении норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы отказать.

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.06.2023 по делу N А32-5748/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.А. Димитриев

Судьи

Д.В. Николаев Н.В. Сулименко