Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2023 г. N 08АП-7631/23 по делу N А70-6926/2023

город Омск

11 сентября 2023 г.

Дело N А70-6926/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2023 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Краецкой Е.Б., Халявина Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7631/2023) общества с ограниченной ответственностью "Тюменская девелоперская компания" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 08.06.2023 по делу N А70-6926/2023 (судья Маркова Н.Л.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Тюменская девелоперская компания" (ОГРН 1137232064474, ИНН 7202256449) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ОГРН 1097232017574, ИНН 7202198042) о признании недействительным договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителя Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе - Садаевой М.С. по доверенности от 26.11.2022 N 72-ПС-01/15052,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Тюменская девелоперская компания" (далее - истец, ООО "ТДК") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее - ответчик, МТУ Росимущества) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 23.06.2021 N 2194/з и применении последствий недействительной (ничтожной) сделки: обязать Управление Росреестра по Тюменской области исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером 72:17:0000000:763; вернуть стороны в первоначальное положение, обязав МТУ Росимущества принять по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 72:17:0000000:763 и возвратить ООО "ТДК" полученные денежные средства по договору аренды земельного участка от 23.06.2021 N 2194/з.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 08.06.2023 по делу N А70-6926/2023 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ТДК" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт по существу заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "ТДК" указывает, что ссылка суда первой инстанции применительно к пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) на недобросовестное поведение истца является необоснованной; после обнаружения истцом 21.01.2022 несоответствия условий договора аукционной документации он обратился с претензией к МТУ Росимущества, а затем с иском о признании договора недействительным (дело N А70-17408/2022), то есть предпринимал действия по разрешению спорной ситуации. Проведенные торги являются недействительными в силу нарушения правила об отражении полноты информации о предмете аукциона и существующих обременениях, а также поскольку спорный участок не мог являться предметом аукциона. Истцом подтверждена необходимая совокупность условий для признания сделки недействительной: сделка нарушает требования закона (по изложенным ранее мотивам) и посягает на публичные интересы (поскольку на территории спорного участка находится объект общественного пользования - улично-дорожная сеть). Ответчик при заключении сделки не действовал с достаточной степенью разумности и добросовестности.

Оспаривая доводы подателя жалобы, МТУ Росимущества представило отзыв на апелляционную жалобу (приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ), в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель МТУ Росимущества возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, неподлежащим отмене.

ООО "ТДК", надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, ходатайства об отложении судебного заседания не заявило.

До рассмотрения жалобы по существу от ООО "ТДК" поступило ходатайство об обеспечении участия представителя в судебном заседании посредством веб-конференции (онлайн-заседание), которое удовлетворено судом апелляционной инстанции.

Техническая возможность подключения обеспечена судом апелляционной инстанции, однако представитель ООО "ТДК" подключение к онлайн-заседанию не осуществил.

На основании статей 156, 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие представителя истца.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, заслушав явившегося в судебное заседание представителя ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 23.06.2021 между ООО "ТДК" (арендатор) и МТУ Росимущества (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 2194/з в отношении земельного участка общей площадью 82 977 кв.м с кадастровым номером 72:17:0000000:763, расположенного по адресу: г. Тюмень, 312 км а/д "Екатеринбург - Тюмень", категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, реестровый номер федерального имущества П11720002255. Договор аренды заключен сроком на пять лет. На земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации, что подтверждается записью о государственной регистрации права за номером от 11.06.2010 N 72-72-01/085/2010- 291 от 11.06.2010.

Истец считает, что при проведении торгов на право заключения договора аренды ответчиком допущены нарушения действующего законодательства, которые являются основанием для признания договора аренды недействительным. Основанием для признания договора аренды недействительным как ничтожной сделки является отсутствие полноты информации о предмете договора - земельном участке с кадастровым номером 72:17:0000000:763, площадью 82 977 кв.м, расположенного по адресу:

г. Тюмень, 312 км а/д "Екатеринбург - Тюмень", и о его существенных обременениях.

Так, истец указывает, что исходя из комплексного анализа Градостроительного плана земельного участка, Генерального плана городского округа город Тюмень, утвержденного решением Тюменской городской Думы от 27.03.2008 N 9 с учетом изменений внесенных решением Тюменской городской Думы от 26.06.2020 N 247, Правил землепользования и застройки г. Тюмени, утвержденных решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 N154 с у четом изменений внесенных решением Тюменской городской Думы от 24.12.2020, действовавшим на момент проведения аукциона от 13.05.2021 N 3-1-21/03-РА, в границах земельного участка с кадастровым номером 72:17:0000000:763 расположена территория общего пользования под объекты улично-дорожной сети, что является прямым нарушением требований подпункта 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельный участок с кадастровым номером 72:17:0000000:763 является - сельскохозяйственными угодьями, что с точки зрения разрешенного использования земельного участка накладывает определенные ограничения прав в части ведения сельскохозяйственного производства.

При таких обстоятельствах истец считает, что земельный участок не мог являться предметом аукциона.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, с чем выразил несогласие истец.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, по доводам апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Обращаясь за признанием недействительным договора аренды в рамках настоящего дела, ООО "ТДК" указывает, что заключенный договор является ничтожным, поскольку земельный участок не мог быть предметом аукциона, при заключении договора истец не был поставлен в известность о наличии обременений участка - наличия на нем объектов улично-дорожной сети, что не соответствует цели использования участка для сельского хозяйства.

В этом, по мнению истца, заключается нарушение закона и публично-правового интереса.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановления N 25).

Ранее ООО "ТДК" уже обращалось за признанием данного договора недействительным, ссылаясь на то, что при подписании договора общество исходило из того, что текст договора аренды соответствует закону и условиям аукциона, однако позднее истцом установлено разночтение текста договора, размещенного на официальном сайте к аукционной документации, с текстом договора от 23.06.2021 N 2194/з, представленного для подписания и регистрации.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 08.12.2022 по делу N А70-17408/2022, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом судами учтены положения пункта 5 статьи 178 ГК РФ о том, что суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 ГК РФ). Судами не установлено оснований для признания ООО "ТДК" заключившим договор аренды под влиянием существенного заблуждения.

Несмотря на то, что при оспаривании договора в рамках дела N А70-17408/2022 не было заявлено о несоответствии действительных характеристик участка заявленным, а было указано на иные несоответствия в договоре, по существу требования общества в обоих случаях носят сходный характер: общество утверждает, что характеристики участка и возможностей его использования не соответствуют тому, на что общество вправе было рассчитывать при заключении договора.

ООО "ТДК" заявляет о несоблюдении ответчиком принципа отражения всей полноты информации о предмете договора.

Между тем, при подписании договора аренды земельного участка от 23.06.2021 N 2194/з стороны обладали правоспособностью, понимали значение своих действий и представляли себе последствия совершения сделок.

В соответствии со статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны договора по своему усмотрению определяют его условия, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из положений абзаца третьего части 1 статьи 2 ГК РФ следует, что лицо, являясь хозяйствующим субъектом и действуя в рамках предпринимательской деятельности, осуществляемой им на свой риск, должно проявлять достаточную осмотрительность в делах и разумность при заключении сделок.

Применительно к рассматриваемому спору суд первой инстанции обоснованно указал, что ООО "ТДК", действуя как разумный хозяйствующий субъект, могло и должно было получить информацию о характеристиках участка, при том, что получение таких сведений не являлось затруднительным.

Из материалов дела не следует, что МТУ Росимущества предоставило недостоверную информацию, намеренно ввело общество в заблуждение о характеристиках участка; в документации указан кадастровый номер участка и истец мог получить необходимые сведения, например, из ЕГРН, градостроительной документации. Принимая решение об участии в аукционе, заключая договор, ООО "ТДК" не обращалось к ответчику за предоставлением каких-либо дополнительных сведений об участке. Заключая договор, истец действовал по своему усмотрению, своей волей и в своем интересе.

Результаты торгов, для оспаривания которых законом (в том числе, Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд") установлена специальная процедура и основания, обществом оспорены не были.

ООО "ТДК" полагает, что сделка противоречит закону, поскольку по правилам пункта 2 статьи 85 ЗК РФ, пункта 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельный участок может принадлежать только к одной территориальной зоне, соответственно, участок из земель населенных пунктов может принадлежать либо к зоне инженерных и транспортных инфраструктур, либо к зоне сельскохозяйственного использования. Расположение в границах спорного участка территории общего пользования под объекты улично-дорожной сети является прямым нарушением подпункта 18 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ: земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования.

Между тем, согласно пунктам 3-4 статьи 1, пунктам 1-2 статьи 10 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ, пункт 70 Постановления N 25).

Защите подлежат законные права и интересы добросовестного участника гражданских правоотношений.

При заявлении требования о недействительности сделки, двусторонней реституции истец должен указать, какие его права и охраняемые законом интересы нарушены данной сделкой, право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

При рассмотрении спора о признании договора недействительным суду надлежит установить, не используется ли заявление о признании сделки (или ее части) недействительной недобросовестной стороной с целью уклонения от исполнения обязательств. Факт осведомленности стороны об основании оспоримости сделки при ее исполнении может повлечь за собой потерю истцом права ссылаться на недействительность сделки.

Из материалов настоящего дела не следует, что иск направлен на защиту законного интереса ООО "ТДК" как добросовестного контрагента.

Напротив, из материалов дела следует, что при заключении сделки им не приняты меры, ожидаемые от разумного и осмотрительного участника гражданского оборота.

Об обстоятельствах, положенных в обоснование настоящего иска, истцу стало известно в процессе исполнения договора, между тем, ООО "ТДК" продолжило исполнение, возвело на земельном участке объект недвижимости, что подтверждается сведениями ЕГРН.

ООО "ТДК" приняло земельный участок по акту от 23.06.2021, пользовалось им, при этом арендную плату вносило ненадлежащим образом.

МТУ Росимущества ответчику направлена претензия от 18.04.2022 с требованием погасить задолженность, 01.07.2022 подано исковое заявление в суд - дело N А70-14161/2022.

После чего, 17.08.2022 ООО "ТДК" подано исковое заявление о признании договора аренды недействительным в рамках дела N А70-17408/2022.

Подача указанного иска явилась основанием для приостановления производства по делу N А70-14161/2022.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 14.12.2022 по делу N А70-17408/2022 в признании договора недействительным отказано.

13.04.2023 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу N А70-14161/2022, а 31.03.2023 ООО "ТДК" подано исковое заявление в рамках настоящего дела N А70-6926/2023 о признании договора недействительным уже по иным основаниям, не заявлявшимся им ранее в деле N А70-17408/2022, при том, что такие основания, не смотря на утверждение истца об обратном, фактически не препятствовали пользованию участком.

Правами, предоставленными арендатору статьей 615 ГК РФ в связи с ненадлежащим состоянием имущества, общество не воспользовалось.

Из материалов дела следует, что участок использовался истцом.

Пунктом 4.3.4 заключенного сторонами договора предусмотрено право арендатора расторгнуть договор, направив арендодателю не менее чем за 30 календарных дней уведомление о расторжении, в случаях отсутствия дальнейшей необходимости в аренде участка, других случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации. То есть у общества не имелось препятствий отказаться от договора аренды. Отказ по основаниям, изложенным в иске, заявлен не был.

Из материалов дела N А70-14161/2022 следует, что ООО "ТДК" направило в адрес МТУ Росимущества заявление от 24.02.2022 (получено истцом также 24.02.2022), в котором просило подготовить соглашение о расторжении договора аренды и считать его расторгнутым с 24.02.2022, мотивированное невозможностью оплаты завышенной в два раза арендной платы, то есть по иным основаниям. Об обстоятельствах, послуживших основанием предъявления настоящего иска, обществом упомянуто не было, из чего следует, что в действительности ООО "ТДК" не устраивало именно внесение арендной платы, а не состояние имущества.

С июня 2021 года претензии относительно характеристик участка не заявлялись.

Судебным актом по делу N А70-14161/2022 установлено, что заявление от 24.02.2022, не соответствующее условиям договора, не повлекло правовых последствий в виде расторжения договора, фактически дезавуировано последующим поведением общества, направившего новое предложение о расторжении от 16.03.2022 без указания даты расторжения, подписавшего без замечаний соглашение о расторжении договора с 16.04.2022 (пункт 5 статьи 450.1 ГК РФ). Договор признан расторгнутым с 16.04.2022, арендная плата подлежит начислению по дату фактического возвращения имущества.

О поведении истца свидетельствует также установленное в рамках дела N А70-17408/2022 следующее обстоятельство: МТУ Росимущества после получения претензии истца о расхождениях текста договора и аукционной документации выразило согласие на подписание дополнительного соглашения от 22.03.2022 N 1 к договору аренды земельного участка от 23.06.2021 N 2194/з, в котором учло все замечания общества. Однако общество соглашение не подписало, что дало основания суду апелляционной инстанции при рассмотрении названного дела расценить поведение ООО "ТДК" как противоречивое, не соответствующее разумному и ожидаемому поведению добросовестного арендатора, применить принцип эстоппель, в силу которого никто не может противоречить собственному предыдущему поведению. Также судами отмечено, что разночтения носят незначительный характер, являются редакционными правками, не касаются существенных условий договора аренды.

Таким образом, спор о признании договора недействительным инициирован обществом только после обращения МТУ Росимущества за взысканием задолженности и, по убеждению суда апелляционной инстанции, в действительности связан исключительно с названным обстоятельством, мотивирован желанием ООО "ТДК" возвратить плату за пользование арендованным имуществом, то есть осуществить пользование бесплатно, что не может быть расценено как подлежащий защите, законный, добросовестный интерес.

Рассматриваемый случай является сходным с ситуацией, описанной в пункте 3 статьи 432 ГК РФ: сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (принцип "эстоппель"). Данное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Поддерживая решение суда первой инстанции об отказе в иске суд апелляционной инстанции исходит из того, что удовлетворение иска в данном случае не повлечет защиту интересов ООО "ТДК" как добросовестного арендатора; вопрос о возвращении участка в любом случае должен быть разрешен в связи с расторжением договора аренды, то есть публичный интерес будет обеспечен; единственным реальным последствием удовлетворения иска, которое не обеспечивается за счет иных правовых механизмов, мог бы являться возврат ООО "ТДК" арендной платы, однако пользование имуществом состоялось и в силу платности землепользования должно быть оплачено в размере аренды.

Кроме того, согласно разъяснениям пункта 82 Постановления N 25 в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

С учетом изложенного, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении исковых требований ООО "ТДК".

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тюменская девелоперская компания" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 08.06.2023 по делу N А70-6926/2023 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Е.Б. Краецкая Е.С. Халявин