Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2023 г. N 04АП-2457/23 по делу N А78-11865/2022

г. Чита

12 сентября 2023 г.

Дело N А78-11865/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2023 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мациборы А.Е., судей Бушуевой Е.М., Желтоухова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гурулёвой А.А.,

при участии в судебном заседании:

представителя ООО "Монолит" по доверенности от 13.06.2023 Дергачева С.М.,

ИП Турушевой С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Турушевой Светланы Семёновны на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 17 апреля 2023 года по делу N А78-11865/2022 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Монолит" (ОГРН 1027501154427, ИНН 7535009220) к индивидуальному предпринимателю Турушевой Светлане Семёновне (ОГРНИП 307753614800082, ИНН 753700368237) о взыскании 3 512 783,76 руб. арендной платы, 104 419,38 руб. договорной неустойки, 3 170 085,95 руб. расходов на содержание арендованного помещения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Монолит" обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Турушевой Светлане Семёновне о взыскании 3 512 783,76 руб. арендной платы, 104 419,38 руб. договорной неустойки, 3 170 085,95 руб. расходов на содержание арендованного помещения,

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 17 апреля 2023 исковые требования удовлетворены частично, взыскано 3 512 783 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате, 64 424 руб. 86 коп. неустойки, 2 152 380 руб. 12 коп. расходов на содержание арендованного помещения, 48063 руб. расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Четвертый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение суда, принять по делу судебный акт.

В апелляционной жалобе и в дополнениях к ней, заявитель выражает несогласие в части взыскания расходов на содержание арендованного помещения, полагает, что при вынесении решения судом неверно оценены обстоятельства дела. Указывает, что суд первой инстанции, рассматривая вопрос о взыскании расходов на содержание арендованного имущества, необоснованно проигнорировал условия заключенного договора аренды, а также общих положений Гражданского кодекса РФ касающиеся договора аренды. Согласно условиям договора аренды на арендаторе лежала обязанность только по оплате сверхлимитного потребления коммунальных услуг. Истцом ООО "Монолит" не было представлено доказательств сверхлимитного потребления ответчиком коммунальных услуг.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу и дополнение к отзыву.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца возражал на них по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к нему.

Как следует из материалов дела и установлено судом 01.03.2018, 31.01.2019, 31.12.2019 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключены договоры аренды нежилого помещения N 04-18, N 04-19, N 04-20 предметом которых является часть нежилого помещения N 5 общей площадью 392,3 кв.м., назначение торговое, расположенное на 2-м этаже здания по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Богомягкова д.14-а.

Согласно пункту 1.4 срок действия Договора N 04-18 с 01.03.2018 по 31.01.2019, Договора N 04-19 с 01.02.2019 по 31.12.2019, Договора N 04-20 с 01.01.2020 по 30.11.2020.

В соответствии с пунктом 2.4.2 договоров арендатор обязуется своевременно в размере и в порядке, предусмотренном договором осуществлять расчеты с арендодателем.

Также арендатор обязуется содержать объект аренды в состоянии соответствующем требованиям санитарных норм и правил, противопожарном состоянии (пункту 2.4.3 договоров), производить за свой счет при необходимости капитальный и текущий ремонт объекта аренды (пункт 2.4.5 Договоров).

Осуществлять экономное расходование коммунальный ресурсов и компенсировать сверхлимитное потребление арендодателю (пункт 2.4.7 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договоров размере ежемесячной арендной платы составляет 117690 руб.

Ответственность за невнесение или несвоевременное внесение арендной платы в виде неустойки в размере 0,01 % задолженности за каждый день просрочки предусмотрена пунктом 4.1 договоров.

С учетом произведенных зачетов встречных однородных требований размер задолженности по договорам за период январь 2019 года - сентябрь 2022 года по расчету истца составляет 3 512 783,76 руб.

В связи с просрочкой оплаты арендных платежей за 2019, 2020 и 2021 годы истцом начислена неустойка за период с 01.05.2020 по 30.09.2022 в размере 104 419,38 руб.

В целях содержания помещения N 5 расположенного на 2-м этаже здания по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Богомягкова д.14-а, между истцом и ООО Компания "Комфорт" 21.04.2017 заключен договор N 5 на предоставления эксплуатационных услуг.

01.11.2019 между истцом и обществом с ограниченной ответственностью "Квартал-Л" заключен договор N 5 на предоставление эксплуатационных услуг.

Истцом в период с 2018 по 2022 годы производилась оплата эксплуатационных услуг на общую сумму 3 170 085,95 руб.

В связи с просрочкой оплаты арендных платежей, а также невнесением платежей за содержание имущества и коммунальных услуг, истцом в адрес ответчика направлена претензия.

Поскольку ответчик указанную претензию оставил без ответа, оплату арендных платежей не произвел, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Предметом исковых требований является взыскание задолженности по арендной плате и неустойки, а также стоимости потребленных в помещении коммунальных ресурсов и стоимости содержания.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате, обоснованно исходил из наличия у ответчика обязанности по внесению арендных платежей в заявленной сумме, а также части неустойки в связи с просрочкой оплаты с учетом действия моратория.

В указанной части решение суда первой инстанции не оспаривается.

В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом указанной правовой позиции апелляционный суд в настоящем споре осуществляет проверку решения суда первой инстанции только в обжалованной ответчиком части, то есть в части взыскания расходов на содержание арендованного помещения.

Суд перовой инстанции, удовлетворяя исковые требования в оспариваемой части, исходил из того, что заявленные требования представляют собой требования о взыскании убытков в порядке регресса, с учетом наличия у ответчика обязанности по поддержанию имущество в исправном состоянии и несению расходы на содержание имущества в соответствии с положениями 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 2.4.3 Договоров.

Апелляционный суд находит указанные выводы ошибочными по следующим основаниям.

Отношения сторон урегулированы договорами аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

То есть имущество, переданное обществу в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования исходя из его фактического назначения.

Предоставленное ответчику помещение предназначено для осуществления торговой деятельности и оборудовано системами теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, необходимыми для нормальной эксплуатации арендованного имущества.

Пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Вследствие того, что пользование находящимся в аренде нежилым помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на арендодателя как собственника помещения возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам, а у последнего обязанность компенсировать стоимость потребленного ресурса, за исключением случая, когда стоимость потребляемого в помещении ресурса включена в стоимость арендной платы.

То есть для определения наличия или отсутствия у арендатора обязанности по компенсации арендатору стоимости потребленного ресурса и эксплуатационных услуг, суд должен был установить, включена ли по условиям договора в стоимость арендной платы стоимость потребляемого в арендованном помещении ресурса и эксплуатационных услуг.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В данном случае в соответствии с положениями пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонами в договоре установлена арендная платы в твердой сумме 117 690 рублей ежегодно.

Оценив условия договора аренды с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд приходит к выводу, что в данном случае сторонами согласовано условие, согласно которому стоимость эксплуатационных расходов, включена в стоимость арендной платы, за исключением объемов сверхлимитного потребления ресурсов.

Так пунктом 2.4.7 договора прямо предусмотрена обязанность арендатора компенсировать арендодателю только сверхлимитное потребление ресурсов, в объемах свыше 15 м воды и 3 500 квт электрической энергии в месяц.

В этой связи вывод суда первой инстанции о наличии оснований для возмещения всего потребленного арендатором ресурса противоречит условиям договора.

Согласно представленным в материалы дела расчетам, превышение лимитов потребления ресурсов, а именно воды, имело место 4 раза: в октябре 2021 года, январе 2022 года, в феврале 2022 года и в мае 2022 года в общем объеме 13,54 м на общую сумму 1 727,03 руб., подлежащую возмещению ответчиком на основании договора аренды дополнительно к твердому размеру арендной платы.

Довод истца том, что размер арендной платы существенно ниже рыночного и не покрывает эксплуатационных расходов, и в этой связи подразумевается, что эксплуатационные расходы должен нести арендатор, не может быть принят апелляционным судом, как противоречащий согласованным сторонами условиям договора.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании пункта 2 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Забайкальского края от 17 апреля 2023 года по делу N А78-11865/2022 изменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Турушевой Светланы Семёновны (ОГРНИП: 307753614800082, ИНН: 753700368237) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Монолит" (ОГРН 1027501154427, ИНН 7535009220) 3 514 552 руб. 87 коп. задолженности по арендной плате, 64 424 руб. 86 коп. неустойки,

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Турушевой Светланы Семёновны (ОГРНИП: 307753614800082, ИНН: 753700368237) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Монолит" (ОГРН 1027501154427, ИНН 7535009220) 30 091 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Монолит" (ОГРН 1027501154427, ИНН 7535009220) из федерального бюджета 661 руб. государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

А.Е. Мацибора

Судьи

Е.М. Бушуева Е.В. Желтоухов