Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2023 г. N 21АП-3488/23 по делу N А84-2582/2023

12 сентября 2023 г.

Дело N А84-2582/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 05.09.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 12.09.2023.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Евдокимова И.В., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мкртчяном Д.А.,

при участии:

от Общества с ограниченной ответственностью "Маленькие и взрослые" - Шалык Анатолий Николаевич, представитель на основании доверенности от 12.07.2023 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от общества с ограниченной ответственностью "ОМСТАР" - Дорожкин Анатолий Дмитриевич, представитель на основании доверенности от 12.06.2023 N 2/2023, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОМСТАР" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 15 июня 2023 года по делу N А84-2582/2023,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Маленькие и взрослые" (ОГРН: 1159204020447, ИНН: 9201509443)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ОМСТАР" (ОГРН: 1149204042096, ИНН: 9204019990)

о понуждении заключить дополнительное соглашение,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Маленькие и взрослые" (далее - истец, ООО "Маленькие и взрослые") обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением (уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Омстар" (далее - ответчик, ООО "Омстар") о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору от 20.11.2020 в редакции истца.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 15.06.2023 исковые требования удовлетворены. Суд обязал Общество с ограниченной ответственностью "ОМСТАР" заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Маленькие и взрослые" дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 20.11.2020 в редакции, изложенной в резолютивной части решения.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, ООО "Омстар" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что стороны в сделке по предварительному договору купли-продажи согласовали, что связанные с арендой правоотношения регулируются отдельным договором аренды. Согласно условиям договора аренды, в связи с истечением срока договора, истец должен освободить арендованные помещения. Вместе с тем, арендатор обратился с иском о понуждении заключить дополнительное соглашение, в том числе в части продления срока договора аренды. Арендодатель возражал против продления срока аренды, в том числе в связи с несвоевременной оплатой арендной платы. Обязательное заключение дополнительного соглашения к договору аренды в части сроков действия договора аренды, законом не предусмотрено, понудить арендодателя продлить договор аренды без его согласия невозможно. Таким образом, арендодатель полагает, что судом дана неправильная квалификация спорных правоотношений и в данном случае имеют место правоотношения, вытекающие из договора аренды, а не из договора аренды с выкупом.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2023 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции и назначена к рассмотрению в судебном заседании.

В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы поддержал доводы, изложенные в ней, а представитель истца возражал против ее удовлетворения и просил приобщить к материалам дела доказательства оплаты арендной платы. Протокольным определением были приобщены к материалам дела дополнительные доказательства.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании объявлен перерыв до 05.09.2023.

После перерыва представитель апеллянта поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил приобщить дополнительные пояснения в связи с приобщением к материалам дополнительных доказательств.

Представитель истца после перерыва не явился, просил отложить рассмотрение дела в связи с мирным урегулированием спора.

Рассмотрев заявленное ходатайство об отложении судебного разбирательства для предоставления сторонам возможности мирного урегулирования спора, апелляционная коллегия отказала в его удовлетворении руководствуясь статьями 158, 159 АПК РФ, в целях недопущения необоснованного затягивания судебного процесса, поскольку представитель ответчика указал, что истцом не предпринимались меры по мирному урегулированию спора, а также представитель категорически возражал относительно мирного урегулирования спора по настоящему делу.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 20.11.2020 между Обществом с ограниченной ответственностью "Омстар" (далее - ООО "Омстар", Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Маленькие и взрослые" (далее - ООО "Маленькие и взрослые", Арендатор) заключён договор аренды недвижимого имущества (далее - Договор).

В соответствии с п. 1.1 Договора, Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Севастополь, пляж "Омега", д. 4-6; общей площадью 694,3 кв.м, кадастровый номер 91:02:001002:352 и здание 626,0 кв. м. кадастровый номер: 91:02:001002:348 (далее Объект аренды), с целью осуществления Арендатором предпринимательской деятельности, связанной с предоставлением услуг по дневному уходу за детьми.

Согласно с п. 4.1 Договора, договор аренды заключается сроком на 26 (двадцать шесть) месяцев.

Пунктом 4.1.1 Договора установлено, что по истечении срока настоящего Договора и выполнении всех его условий, Арендатор имеет преимущественное право на возобновление Договора на новый срок.

В соответствии с пунктами 4.2 и 4.3 Договора, изменение условий Договора аренды, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению Сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются Сторонами в течение 10 (десяти) рабочих дней и оформляются дополнительным соглашением. При не достижении соглашения спор разрешается в судебном порядке.

Согласно с п. 4.5 Договора, споры, вытекающие из Договора, решаются Сторонами путем переговоров.

08 ноября 2022 года Истец направил в адрес ООО "Омстар" письмо за исх. N 56, в котором просил перезаключить Договор аренды недвижимого имущества от 20.11.2020 г. на новый срок на тех же условиях, после окончания срока его действия.

В ответ на оферту истца ответчик письмом от 17.01.2023 исх. N 1/01 указал на возможность продления договора аренды в пределах ранее действовавшего Соглашения о намерениях о выкупе, на 11 месяцев до 31.12.2023 при наличии гарантий исполнения со стороны истца обязательств по оплате арендной платы, а также неустойки в случае неисполнения обязательства по выкупу. К указанному письму приложен проект дополнительного соглашения к договору аренды от 17.01.2023 на условиях, изложенных в редакции ответчика.

ООО "Маленькие и взрослые" ознакомившись с проектом дополнительного соглашения, который предложен ООО "Омстар", письмом от 31 января 2023 года исх. N 31/01 направил протокол разногласий.

К указанному письму Истцом повторно приложен проект дополнительного соглашения, который оставлен ответчиком без ответа.

Так как стороны Договора путём переговоров и переписки не смогли достигнуть соглашения о пролонгации договора аренды недвижимого имущества, истец обратился с иском в суд о понуждении Ответчика заключить дополнительное соглашение к Договору аренды недвижимого имущества от 20.11.2020 г. в редакции Истца.

Судом первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности по заключению дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа.

Вместе с тем, апелляционная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции исходя из следующего.

Предметом спора по данному делу являются материально-правовые требования истца об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества на условиях истца.

Таким образом, спорные правоотношения возникли из договора аренды недвижимого имущества, заключенного 20.11.2020 между Обществом с ограниченной ответственностью "Омстар" и Обществом с ограниченной ответственностью "Маленькие и взрослые".

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем прекращения или изменения правоотношения.

В пункте 1 статьи 422 ГК РФ указано, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из пункта 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 14 Разъяснений Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации по применению статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ) указано, что в результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих предмет договора, размер арендной платы, целевое назначение объекта и другие существенные условия договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пунктах 38, 39, 40, 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ). Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Судом апелляционной инстанции установлено, что согласно договору аренды недвижимого имущества от 20.11.2020 срок действия договора согласован сторонами на 26 месяцев. Договор вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи, который был подписан сторонами 01.12.2020 года. В части исполнения обязательств по данному договору - до полного исполнения обязательств сторонами. Таким образом, договором определен срок аренды до 31.01.2023 года.

Как следует из материалов дела, до истечения срока аренды договора истец направил 08 ноября 2022 года в адрес ответчика письмо за исх. N 56, в котором просил перезаключить Договор аренды недвижимого имущества от 20.11.2020 г. на новый срок на тех же условиях, после окончания срока его действия. (т. 1, л.д. 14-16)

12.12.2022 ООО "Омстар" направил в адрес истца письмо о прекращении договора аренды с 31.01.2023, поскольку акт приема-передачи подписан 01.12.2020, и предложил оплатить имеющуюся задолженность по договору аренды и вернуть помещения. (том 1л.д. 53-56)

При этом, ответчик письмом от 17.01.2023 исх. N 1/01 указал на возможность продления договора аренды в пределах ранее действовавшего Соглашения о намерениях о выкупе, на 11 месяцев до 31.12.2023 при наличии гарантий исполнения со стороны истца обязательств по оплате арендной платы, а также неустойки в случае неисполнения обязательства по выкупу. К указанному письму приложен проект дополнительного соглашения к договору аренды от 17.01.2023 на условиях, изложенных в редакции ответчика. (т. 1, л.д. 17-18)

ООО "Маленькие и взрослые" ознакомившись с проектом дополнительного соглашения, который предложен ООО "Омстар", письмом от 31 января 2023 года исх. N 31/01 направило протокол разногласий, то есть арендатор не согласился с условиями продления договора на условиях арендодателя.

Не согласившись с протоколом разногласий, ответчик вновь в адрес истца 01.02.2023 направил уведомление об освобождении помещений в связи с окончанием срока действия договора аренды. ( том 1 л.д. 24)

Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о том, что ответчик, как арендодатель, однозначно выразил свою волю на прекращение арендных отношений с истцом и возражал против продления договора на тех же условиях в соответствии с условиями п. 4.1.1 договора, при этом намерение арендатора продлить договор аренды недвижимого имущества не означает, что арендодатель безусловно обязан предоставить помещения в аренду на новый срок.

Рассматривая спор об обязании заключения дополнительного соглашения к договору аренды, суд первой инстанции не учел этих обстоятельств, а также тот факт, что срок договора аренды на момент обращения с иском в суд истек, а арендодатель при этом возражал против продления сроков действия договора аренды и требовал возврата помещений.

Применяя нормы гражданского законодательства в части ст. 441-446 ГК РФ и обязывая стороны заключить дополнительное соглашение к договору аренды, суд первой инстанции не установил обязательности заключения договора для сторон и исходил из неверной квалификации спорных правоотношений.

Как ранее судом апелляционной инстанции указано, спорные правоотношения возникли из договора аренды недвижимого имущества. Договор аренды с выкупом между сторонами не заключался, а был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны согласовали, что правоотношения сторон, связанные с арендой недвижимого имущества, регулируются отдельным договором аренды, заключенным между сторонами.

Также судом апелляционной инстанции установлено, что ООО "Омстар" не может выступать в качестве обязанной стороны по спору о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды, ввиду того, что ответчик не относится к лицам, обязанным заключать договор аренды в силу закона, не предусмотрена такая обязанность и самим договором аренды недвижимого имущества.

Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что ответчик не является лицом, для которого заключение дополнительного соглашения к договору аренды в силу действующего законодательства является обязательным, в связи с чем положения ст. 445 ГК РФ о заключении договора в обязательном порядке в данном случае не подлежат применению, следовательно, оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется.

Доводы истца о том, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, коллегия судей отклоняет, поскольку согласно правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, однако такие обстоятельства судом по настоящему делу установлены не были.

Доводы о наличии или отсутствии задолженности по арендной плате в данном деле не входят в предмет доказывания, а потому имеют правового значения по данному делу.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления относятся на истца.

Поскольку апелляционная жалоба ООО "Омстар" удовлетворена, взысканию с истца в пользу ответчика подлежат судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 15 июня 2023 года по делу N А84-2582/2023 - отменить

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Маленькие и взрослые" (ОГРН: 1159204020447, ИНН: 9201509443) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ОМСТАР" (ОГРН: 1149204042096, ИНН: 9204019990) расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 (три тысячи) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.И. Сикорская

Судьи

И.В. Евдокимов А.А. Тарасенко