Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2023 г. N 15АП-12520/23 по делу N А32-21100/2018

город Ростов-на-Дону

13 сентября 2023 г.

дело N А32-21100/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богдановой А.О.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2023 по делу N А32-21100/2018

по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 1022301228399 ИНН 2308077553)

к обществу с ограниченной ответственностью "Компания по девелопменту горнолыжного курорта "Роза Хутор" (ОГРН 1037702012952 ИНН 7702347870), Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН 1102308008330 ИНН 2308171570)

о внесении изменений в договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Компания по девелопменту горнолыжного курорта "Роза Хутор" (далее - общество), Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - управление) о внесении изменений в договор аренды от 21.02.2006 N 12/38 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512002:4777.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2018, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 05.07.2019 и постановлением суда кассационной инстанции от 27.11.2018, исковые требования удовлетворены частично.

Решением от 28.12.2022 по заявлению общества о пересмотре решения по новым обстоятельствам решение от 27.11.2018 отменено, иск принят к производству.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2023 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В апелляционной жалобе департамент просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В жалобе апеллянт ссылается на то, что общество обязано вносить плату за пользование земельными участками, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств производится в судебном порядке, управление не вправе сдавать земельные участки в аренду с 2016 года.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От управления отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов", явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 21.02.2006 между государственным учреждением "Сочинский национальный парк" и обществом заключен договор аренды N 12/38.

На основании Положения о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 N 345 (далее - Постановление N 345), департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, по управлению игорной зоной, созданной на территории Краснодарского края.

Соглашением от 22.03.2010 к договору аренды закреплено, что во исполнение мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2009 по делу N А32-3197/2008-39/47, в договоре аренды арендодатель заменен на Российскую Федерацию в лице управления.

Одним из предметов договора является земельный участок с кадастровым номером 23:49:0512002:4777, площадью 5003 кв. м, с видом разрешенного использования - "Горнолыжный курорт "Роза Хутор", в том числе нижняя база с пожарным депо, с гостиничными комплексами (категория 4 звезды - не менее 340 номеров, категория 3 звезды - не менее 685 номеров), апарт-отелями (не менее 394 апартаментов, включая студии - 167 апартаментов, 1-комнатные - 93 апартамента, 2- комнатные - 67 апартаментов, 3-комнатные - 66 апартаментов, 4-комнатные - 1 апартамент), с туристическим комплексом финишной зоны, горнолыжными трассами с объектами обслуживающей инфраструктуры, серией подъемников, верхняя база "Мзымта", высокогорный комплекс, плато "Роза Хутор" (проектные и изыскательские работы, строительство)".

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.08.2016 N 1697-р создана игорная зона "Красная поляна", расположенная в пределах Краснополянского поселкового округа Адлерского района города-курорта Сочи, общей площадью 165 026 кв. м, в границы которой вошел в том числе и земельный участок.

Во исполнение Распоряжения управления от 24.05.2017 N 422-р "О безвозмездной передаче имущества из федеральной собственности в государственную собственность Краснодарского края" Федеральной службой регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации в Единый государственный реестр недвижимости 06.07.2017 внесена запись о праве собственности Краснодарского края на земельный участок N 23:49:0512002:4777-23/050/2017-2.

14.03.2018 департамент сопроводительным письмом направил обществу для подписания дополнительное соглашение N 9 к договору аренды.

Письмом от 06.04.2018 общество ответило отказом.

Решением Краснодарского краевого суда от 09.10.2019 по делу N 3а-706/2019 административное исковое заявление общества об оспаривании нормативного правового акта удовлетворено частично. Признан недействующим со дня принятия 21.03.2016 подпункт 4.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 121 от 21.03.2016 с учетом всех изменений. Признан недействующим со дня принятия 26.03.2016 подпункт 6.3 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 в части установления исключений для подпункта 4.2 данного нормативного акта.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2021 по делу N А32-23545/2020 признано недействительным распоряжение управления от 24.05.2017 N 422-р "О безвозмездной передаче имущества из федеральной собственности в государственную собственность Краснодарского края" как недействительная сделка; судом применены последствия недействительной сделки в виде погашения записи о праве собственности Краснодарского края на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0512001:2077, 23:49:0000000:885, 23:49:0420022:1146, 23:49:0512001:1562, 23:49:420021:1069, 23:49:0420022:1149, 23:49:0512001:1502, 23:49:0420021:1070, 23:49:0420022:1171, 23:49:0420021:1066, 23:49:0420020:1017, 23:49:0420021:1068, 23:49:0420022:1172, 23:49:0420021:1067, 23:49:0420022:1145,23:49:0512001:2113,23:49:00512002:4777,23:49:0420022:1143, 23:49:0000000:7415; суд восстановил записи в ЕГРН о праве собственности Российской Федерации на земельные участки.

Ссылаясь на то, что спорный земельный участок находится в федеральной собственности, общество обратилось в суд с заявлением о пересмотре решения по новым обстоятельствам.

Решением от 28.12.2022 по заявлению общества о пересмотре решения по новым обстоятельствам решение от 27.11.2018 отменено, иск принят к производству.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2023 в удовлетворении иска отказано.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оснований для внесения изменений в договор аренды не имеется.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ также предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательств.

При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании пункта 2 статьи 451 ГК РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут, при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

С учетом содержания положений статьи 451 ГК РФ в качестве юридически значимых обстоятельств следует определить факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения. Только при установлении этих обстоятельств существует возможность применения положений статьи 451 ГК РФ.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

При применении положений об изменении (расторжении) договора в связи с существенным изменением обстоятельств суд определяет наличие такого изменения, время наступления, возможность его предвидеть при заключении договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 18-КГ13-70).

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Отказывая в удовлетворении иска департамента, суд первой инстанции верно определил, что оснований для внесения изменений в договор аренды не выявлено.

Требование департамента о необходимости закрепления в договоре момента возникновения обязанностей с 10.08.2016, по существу, имеет ретроспективную природу, в связи с чем основания для внесения изменений в договор аренды за прошедший период (с 10.08.2016) отсутствуют (договор аренды заключен в период действия Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), поэтому арендная плата по нему является регулируемой.

Арендная плата за использование участком носит регулируемый характер, определение ее размера необходимо производить, исходя из положений, принятых уполномоченными органами нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета).

В обоснование исковых требований департамент указывает, что расчет размера арендной платы произведен на основании отчета от 17.10.2017 N 68/2017 об оценке рыночной стоимости земельного участка. Указанная в отчете об оценке дата оценки - 02.10.2017. Согласно правовой позиции истца расчет размера арендной платы подлежит применению с 10.08.2016.

Однако действующее законодательство не предусматривает такой механизм применения рыночной стоимости земельного участка.

Более того, расчет арендной платы за земельный участок произведен департаментом в соответствии с пунктом 4.2 Порядка, определяющего, что арендная плата рассчитывается в размере 15 процентов от рыночной стоимости в отношении земельного участка, расположенного в игорной зоне, занятого зданиями, сооружениями, в которых осуществляется деятельность по организации и проведению азартных игр.

В то же время данный пункт признан недействительным с момента принятия нормативного акта в рамках административного дела N 3а-706/2019.

Также, как было указано в постановлении суда кассационной инстанции, ретроспективное изменение условий договорного обязательства в судебном порядке невозможно. Оспаривание размера арендной платы за прошедшие периоды должно осуществляться только в рамках иска о взыскании задолженности либо в рамках кондикционного иска о взыскании переплаты.

Кроме того, решение суда первой инстанции об отмене судебного акта по новым обстоятельствам не оспорено департаментом.

В части нового собственника земельного участка суд апелляционной инстанции учитывает, что в настоящее время собственником спорного земельного участка является Российская Федерация, что установлено вступившим в законную силу судебным актом по делу N А32-23545/2020.

Данный судебный акт, как и судебный акт суда общей юрисдикции в части определения методики расчета размера арендной платы, имеют для суда в рамках настоящего спора преюдициальное значение в силу статьи 69 АПК РФ.

Следовательно, примененный департаментом расчет размера арендной платы является неправомерным, из собственности Краснодарского края земельный участок выбыл, а заявленные истцом требования не могут носить ретроспективный характер, что в совокупности свидетельствует о необоснованности требований департамента.

В рамках состязательности арбитражного процесса истцом не доказано существенное изменение обстоятельств по правилам статьи 451 ГК РФ.

Таким образом, суд первой инстанции правильно отказал во внесении изменений в договор аренды, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе не был предметом рассмотрения, поскольку апеллянт освобожден от ее уплаты на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2023 по делу N А32-21100/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова