Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2023 г. N 09АП-41075/23 по делу N А40-181554/2020

г.Москва

14 сентября 2023 г.

Дело N А40-181554/20

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Бондарева А.В., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 21.04.2023 по делу N А40-181554/20

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к 1) ООО "Азимут Москоу Яхтинг Клуб" (ИНН 7716525690, ОГРН 1057746837830), 2) МГ О ВФСО "Динамо" (ИНН 7714036781, ОГРН 1027739444237), 3) ООО "Автоконцепт Ко" (ИНН 7716525682, ОГРН 1057746837686),

о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Чернова А.Н. по доверенности от 28.12.2022, диплом ВСА 0925935 от 02.06.2010;

от ответчиков: от 3) Никольский В.А. по доверенности от 01.12.2022, диплом ТВ 099526 от 24.06.1994, от 2) Пяк Т.Л. по доверенности от 13.07.2023, диплом ДВС 1201952 от 06.07.2002, Дегтярева Е.А. по доверенности от 16.01.2023, диплом 107718 0311629 от 08.07.2014, от 1) Антонова Н.В. по доверенности от 01.09.2023, диплом ДВС 0820511 от 25.06.2001,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы, обратился в Арбитражный суд города Москвы к ООО "Азимут Москоу Яхтинг Клуб", Московской городской организации общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", ООО "Автоконцепт Ко" с иском об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 21.04.2004 N М-09-026333 на условиях, согласно принятым судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнениям иска.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2022 заявленные требования удовлетворены частично, с учетом условий дополнительного соглашения, предложенных ответчиками, в части момента возникновения прав и обязанностей по договору, порядка определения расчета арендной платы.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.07.2022 решение Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2022 по делу N А40-181554/20 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При этом судом кассационной инстанции указано на то, что Решение суда в части обязания заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 21.04.2004 N М-09-026333 сторонами не обжаловалось, предметом кассационного обжалования являются решение и постановление судов в части п.6, 7 и 14 дополнительного соглашения.

Направляя дело на новое рассмотрение, судом кассационной инстанции указано, что

судами не учтено, что с момента регистрации перехода права собственности на расположенные на земельных участках объекты недвижимости (2014) ООО "Автоконцепт Ко", ООО "Азимут Москоу Яхтинг Клуб" стали стороной договорного арендного обязательства, связывающего МГО ВФСО "Динамо" и Департамент, обязанность по внесению арендной платы с момента регистрации прав собственности на объекты несут ООО "Автоконцепт Ко", ООО "Азимут Москоу Яхтинг Клуб", как собственники указанных объектов; ставка арендной платы должна соответствовать фактической деятельности, осуществляемой на земельном участке.

Из утвержденного решением суда текста дополнительного соглашения исключено условие об увеличении арендной платы до 2% в случае передачи земельного участка (его части) в субаренды (прилагаемая редакция п.3.5), при этом, п.2.6 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП предусмотрено, что при передаче арендатором арендуемого земельного участка в установленном порядке в субаренду ежегодная арендная плата за такой участок составляет 2% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка на срок действия договора субаренды, если договором аренды ставка арендной платы установлена в меньшем размере (в случаях, когда в субаренду передаются арендуемые земельные участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте, арендная плата по таким договорам не изменяется)

Вместе с тем, в соответствии с разъяснениями, изложенными в п.16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, п.3 ст.65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст.424 Гражданского кодекса РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 21.04.2023 с учетом определений об исправлении опечаток от 26.04.2023 и 02.06.2022 исковые требования удовлетворил частично.

Так, суд обязал подписать дополнительное соглашение на согласованных судом условиях с учетом условий первоначально заключенного договора, а также редакций дополнительных соглашений, предложенных сторонами, при этом суд учитывает, что несмотря на то, что решение от 22.07.2022 отменено, судом кассационной инстанции указано на то, что Решение суда в части обязания заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 21.04.2004 N М-09-026333 сторонами не обжаловалось, предметом кассационного обжалования являются решение и постановление судов в части п.6, 7 и 14 дополнительного соглашения, соответственно именной в этой части суд внес корректировки.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение в части и принять новый судебный акт.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, заявленные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции изменить по изложенным в ней доводам и принять новый судебный акт в части п.6, 7 и 14 соглашения, а также внести изменения в Приложение N 1а к ДС N 2, изложив его преамбулу и пункты 1 и 2 в иной редакции.

Представители ответчиков в удовлетворении апелляционной жалобы возражали, по доводам, изложенным в отзывах, который приобщены к материалам дела в порядке ст.262 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, истец в обоснование исковых требований ссылается на то, что согласно ст.3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", ст.20 Закона г.Москвы от 28.06.1995 "Устав города Москвы", в собственности города Москвы находятся объекты гражданских прав, в том числе земля и природные ресурсы в границах города Москвы, не находящиеся в соответствии с законом в частной собственности, собственности муниципальных образований, собственности Российской Федерации или других определенных законом собственников.

Согласно п.2 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы. Санкт-Петербурга, Севастополя в отношении земельных участков, расположенных в границах указанных субъектов, если законами указанных субъектов не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя.

В силу п.1 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими

На основании п.1 Положения о Департаменте, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы", Департамент является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, земельными участками, находящимися на территории города Москвы, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, приватизации имущества города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы, предоставление государственных услуг в сфере имущественно - земельных отношений.

Согласно ст.7 Закона г.Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", органы исполнительной власти города Москвы осуществляют распоряжение земельными участками, находящимися в собственности города Москвы; земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена; иными земельными участками в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно Положению о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденное Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП "Об утверждении положения о Департаменте городского имущества города Москвы", Департамент является функциональным органом исполнительной власти города Москвы по управлению государственным имуществом в установленной сфере деятельности.

21.04.2004 между Департаментом и МГО ВФСО "Динамо" заключен договор аренды земельного участка N М-09-026333 (с дополнительным соглашением от 04.06.2010), состоящего из тринадцати обособленных участков (с кадастровыми номерами 77:09:0001005:1012, 77:09:0001005:1015, 77:09:0001005:1006, 77:09:0001005:1008, 77:09:0001005:1003, 77:09:0001005:1004, 77:09:0001005:1010. 77:09:0001005:1014, 77:09:0001005:1011, 77:09:0001005:1013, 77:09:0001005:1009, 77:09:0001005:1005, 77:09:0001005:1007), общей площадью 166 930 кв.м. по адресу: г.Москва, Ленинградское шоссе, вл.39 сроком до 21.04.2053 для эксплуатации существующих зданий и сооружений под спортивные цели, реконструкцию и новое строительство спортивно-зрелищных и тренировочных комплексов с инфраструктурой. Государственная регистрация договора аренды проведена в установленном порядке запись N 77-77-14/013/2010-108 от 19.08.2010.

Пунктами 4.5, 5.12 договора аренды сторонами согласовано, что при заключении данного договора стороны также исходили из необходимости внесения изменений в указанный договор в связи с окончанием строительства (реконструкции) и отчуждением расположенной на земельном участке недвижимости третьим лицам. Истец ссылается на то, что строительство на земельных участках с кадастровыми номерами 77:09:0001005:1009, 77:09:0001005:1010, 77:09:0001005:1004 завершено (разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 30.12.2011 N RU77118000-003841, от 26.04.2012 N RU77118000-004032, от 22.12.2009 N RU77118000-002481, от 22.12.2009 N RU77118000-002481).

На построенные объекты недвижимости зарегистрированы права ООО "Азимут Москоу Яхтинг Клуб", ООО "Автоконцепт Ко".

Статьей 35 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 ст.552 Гражданского кодекса РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Указанные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях. Между тем, переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно п.13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Следовательно, поскольку арендаторами земельных участков в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стали, в том числе ООО "Азимут Москоу Яхтинг Клуб", ООО "Автоконцепт Ко", необходимо внесение соответствующих изменений в действующий Договор аренды земельного участка от 21.04.2004 N М-09-026333.

Также, на земельный участок с кадастровым номером 77:09:0001005:1011 зарегистрировано право собственности Российской Федерации (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 30.05.2017 N 77:09:0001005:1011-77/012/2017-1). В границах земельного участка расположено здание с кадастровым номером 77:09:0001005:1031, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (запись N 77-77-12/024/2010-133 от 24.08.2010).

Согласно ст.413 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 77:09:0001005:1011 не может быть предметом договора аренды земельного участка от 21.04.2004 N М-09-026333 и подлежит исключению из него.

Кроме того, истец ссылается на то, что Градостроительной земельной комиссией города Москвы 24.11.2016 (протокол N 40 п.14) принято решение о внесении изменений в договор аренды от 21.04.2004 N М-09-026333 земельного участка по адресу: г.Москва, Ленинградское шоссе, вл.39 в части изменения границ и площади земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001005:1006.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.06.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2018 года, по делу N А40-197425/2017 удовлетворены требования ООО "Автоконцепт Ко" о признании незаконным решения Департамента от 04.10.2017 N 33-5-128854/17-(0)-1 об отказе в предоставлении государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" в отношении земельного участка с адресным ориентиром: г.Москва, Ленинградское шоссе, вл.39 (кадастровый номер 77:09:0001005:1009) с обязанием Департамента устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес ООО "Автоконцепт Ко" подписанный со стороны Департамента проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 21.04.2004 N М-09-026333, заключенному между Москомземом и МГО ВФСО "Динамо". Указанный проект дополнительного соглашения должен содержать условия: о смене стороны арендатора по договору аренды земельного участка от 21.04.2004 N М-09-026333 (в редакции дополнительного соглашения от 04.06.2010) в части земельного участка, имеющего кадастровый номер 77:09:0001005:1009 с адресным ориентиром: г.Москва, Ленинградское шоссе, вл.39, на множественность лиц, включающую ООО "Автоконцепт Ко"; об изменении цели предоставления названного земельного участка на "для эксплуатации существующих зданий и сооружений"; об изменении порядка исчисления арендной платы в части названного земельного участка.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.06.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого апелляционного суда от 18.10.2018 по делу N А40-204124/2017 удовлетворены требования ООО "Азимут Москоу Яхтинг Клуб" о признании незаконным решений Департамента от 12.10.2017 N 33-5-132184/17-(0)-1, от 12.10.2017 N 33-5-133679/17-(0)-1 об отказе в выдаче дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка от 21.04.2004 N М-09-026333, заключенному между Москомземом и МГО ВФСО "Динамо" в отношении земельного участка с адресным ориентиром: г.Москва, Ленинградское шоссе, вл.39 (кадастровый номер 77:09:0001005:1010) и земельного участка с адресным ориентиром: г.Москва, Ленинградское шоссе, вл.39 (кадастровый номер 77:09:0001005:1004) соответственно; обязании Департамента с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес ООО "Азимут Москоу Яхтинг Клуб" подписанные со стороны Департамента проекты дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка от 21.04.2004 N М-09-026333. Указанные проекты дополнительных соглашений должны содержать условия: о смене стороны арендатора по договору аренды земельного участка от 21.04.2004 N М-09-026333 (в редакции дополнительного соглашения от 04.06.2010) в части земельных участков с кадастровыми номерами 77:09:0001005:1010 и 77:09:0001005:1004, на множественность лиц, включающую ООО "Азимут Москоу Яхтинг Клуб"; об изменении цели предоставления названных земельных участков; об изменении порядка исчисления арендной платы в части названных земельных участков МГО ВФСО "Динамо", было привлечено к участию в вышеуказанных судах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. Департамент также указывает на то, что в его адрес поступали обращения МГО ВФСО "Динамо" от 02.03.2017 N ДГИ-46460/17, от 24.12.2018 N ДГИ-1-101174/18 о внесении изменений в договор аренды, в связи с чем Департаментом был подготовлен и направлен в адрес МГО ВФСО "Динамо", ООО "Автоконцепт Ко", ООО "Азимут Москоу Яхтинг Клуб" для согласования письмом от 20.02.2020 N ДГИ-И-12886/20 проект дополнительного соглашения о внесении соответствующих изменений в договор аренды от 21.04.2004 N М-09-026333, однако согласованный проект указанного дополнительного соглашения в Департамент не поступал, а связи с чем он обратился в суд с настоящим иском.

Статьями 421, 422 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст.451 Гражданского кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п.4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны.

В силу ст.452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ).

Как установлено судом первой инстанции, предметом договора аренды от 21.04.2004 N М-09-026333 является земельный участок общей площадью 166 930 кв.м, состоящий из тринадцати обособленных земельных участков.

На объекты недвижимости, расположенные в границах земельных участков с кадастровыми номерами 77:09:0001005:1004, 77:09:0001005:1009. 77:09:0001005:1010 зарегистрированы права третьих лиц. Земельный участок с кадастровым номером 77:09:0001005:1011 находиться в федеральной собственности.

Следовательно, ответчик - МГО ВФСО "Динамо" не может пользоваться указанными земельными участками в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии со ст.445 Гражданского кодекса РФ, порядок заключения договора в обязательном порядке: в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта, заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо акцепте оферты на иных условиях в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Согласно п.8 ст.39.20 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в п.п.2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Согласно п.3 ст.453 Гражданского кодекса РФ в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Департаментом была предложена редакция п.6, согласно которой "1.1.1. В отношении следующих Участков:

ЗУ N 2 с кадастровым номером 77:09:0001005:1004, площадью 11 431 м?;

ЗУ N 7 с кадастровым номером 77:09:0001005:1009, площадью 20 032 м?;

ЗУ N 8 с кадастровым номером 77:09:0001005:1010, площадью 5 720 м?, применяются правила аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и города Москвы с момента регистрации права собственности на здание, сооружение".

Суд, установив, что право собственности ООО "Автоконцепт Ко", ООО "Азимут Москоу Яхтинг Клуб", на расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 77:09:0001005:1009, 77:09:0001005:1010, 77:09:0001005:1004, являющихся предметом спорного договора аренды, зарегистрировано в 2014 году, соответственно, пришел к выводу, что право пользования земельным участком возникло в силу ст.35 Земельного кодекса РФ и 552 Гражданского кодекса РФ.

В п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений п.3 ст.552 Гражданского кодекса РФ и п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п.25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу ст.552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и ст.25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Из изложенного следует, что, с момента регистрации перехода права собственности на расположенные на вышеупомянутых земельных участках объекты недвижимости (2014) ООО "Автоконцепт Ко", ООО "Азимут Москоу Яхтинг Клуб" стали стороной договорного арендного обязательства, связывающего МГО ВФСО "Динамо" и Департамент, обязанность по внесению арендной платы с момента регистрации прав собственности на объекты несут ООО "Автоконцепт Ко", ООО "Азимут Москоу Яхтинг Клуб", как собственники указанных объектов.

В связи с чем, суд обоснованно считает возможным изложить п.6 дополнительного соглашения в следующей редакции: Дополнить раздел 1 Договора "ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА И ЦЕЛЬ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА" пунктом 1.1.1. следующего содержания:

"1.1.1. В отношении следующих Участков:

ЗУ 2 с кадастровым номером 77:09:0001005:1004, площадью 11 431 м;

ЗУ 7 с кадастровым номером 77:09:0001005:1009, площадью 20 032 м;

ЗУ 8 с кадастровым номером 77:09:0001005:1010, площадью 5 720 м, применяются правила аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и города Москвы с момента государственной регистрации права собственности более чем одного лица на расположенные на земельном участке объекты недвижимости..

Доводы Департаментом о необходимости распространить условия ДС к отношениям сторон Договора, существовавшим с 2014 года, в связи с чем Истец просит изложить пункт 7, а также преамбулу, пункты 1 и 2 Приложения N 1а, и преамбулу Приложения N 16 к ДС N 2 в редакции предложенной Истцом, был исследован и обоснованно отклонен судом первой инстанцией.

При рассмотрении данного спора суд правильно установил, что Истцом в проекте дополнительного соглашения предложено распространить условия дополнительного соглашения к отношениям сторон Договора, существовавшим с 2014 года. В приложениях к дополнительному соглашению в редакции Истца предлагается пересмотреть размер арендной платы с 2014 года и на ответчика возлагается обязанность оплатить аренду на новых условиях за предыдущие периоды.

Согласно п.2 ст.425 Гражданского кодекса РФ Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применятся к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В силу действующего законодательства Российской Федерации включение в проект соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора положения о том, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, может быть только при наличии согласия обеих сторон.

Установление такого правила является правом сторон и не может быть осуществлено в одностороннем порядке. Иное означало бы нарушение основополагающего принципа свободы договора.

Между тем, суд обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения требования Истца о включении в дополнительное соглашение условий о размере арендной платы Ответчиков за периоды до вступления с силу решения, со ссылкой на ст.10 Гражданского кодекса РФ.

Согласно выводам, приведенным в судебных актах по делам N N А40-197425/2017, А40-204124/2017, и имеющим в силу ч.2 ст.69 АПК преюдициальное значение для настоящего спора, в 2014 году с вводом в эксплуатацию оконченных строительством на земельных участках объектов изменилось их функциональное использование. Указанными судебными актами суд обязал Истца заключить с Ответчиками дополнительные соглашения с изменением цели предоставления земельных участков на "для эксплуатации существующих зданий и сооружений".

Как следует из условий Договора аренды и правил п.2.1. Закона г.Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" в случае изменения целевого (функционального) использования объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках со множественностью лиц на стороне арендатора, указанных в ДС N 2, размер арендной платы подлежит изменению Арендодателем в одностороннем порядке на основании уведомления. В соответствии с абз.4 п.3.2.1. Договора аренды в редакции, согласованного сторонами п.13 дополнительного соглашения, в случае изменения цели предоставления участка и/или его разрешенного использования, размер арендной платы подлежит изменению Арендодателем в одностороннем порядке на основании уведомления.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 N 73 ООО "Азимут Москоу Яхтинг Клуб" и 000 "Автоконцепт Ко" перешли права на земельные участки, которые принадлежали продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности, между тем, как установлено судом в рамках рассмотрения настоящего спора, Истец обязанности по направлению Ответчикам уведомления в целях изменения цены и открытия лицевых счетов для произведения оплат не исполнил. Доказательств направления таких уведомлений Ответчикам в периоды, предшествовавшие возникновению настоящего спора, Истцом в материалы дела не представлено.

В случае автоматического возникновения между сторонами договорных отношений, у суда отсутствовали бы основания для обязания Истца в рамках дел N N А40-197425/2017, А40-204124/2017 подготовить и направить в адрес ответчиков подписанные со стороны Истца проекты дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 21.04.2004 N М-09-026333.

Между тем, Истец уклонялся от указанной обязанности несмотря на то, что судами в рамках дел N N А40-197425/2017, А40-204124/2017 было указано на то, что проект дополнительного соглашения должен содержать условия: о смене стороны арендатора Договора аренды земельного участка от 21.04.2004 N М-09-026333 (в редакции дополнительного соглашения от 04.06.2010) в части земельного участка, на множественность лиц, включающую Ответчиков, и об изменении цели предоставления названного земельного участка на "для эксплуатации существующих зданий и сооружений"; об изменении порядка начисления арендной платы. В связи с чем, Ответчики не могли воспользоваться предоставленными им законом правами.

Таким образом, именно в результате действий Департамента ответчики были лишены возможности оплачивать арендную плату за землю с момента оформления прав на недвижимое имущество.

На основании изложенного, апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что условия дополнительного соглашения с учетом п.4 ст.445 Гражданского кодекса РФ и п.3 ст.453 Гражданского кодекса РФ подлежат применению с даты вступления решения в законную силу и изложил п.7 в следующей редакции:

"7. Права и обязанности арендатора по Договору в отношении земельных участков со множественностью лиц на стороне арендатора определяются ДС N 2, Договором, действующим законодательством Российской Федерации и города Москвы возникают у Арендатора 2 и Арендатора 3 и подлежат применению с даты вступления решения в законную силу."

Доводы Истца, изложенные в апелляционной жалобе о том, что арендная плата за публичные земли является регулируемой, что арендная ставка устанавливается нормативно-правовыми актами и применяется все зависимости от подписания дополнительного соглашения, исследованы судом, им дана соответствующая правовая оценка, суд правомерно указал на недобросовестное поведение Истца, а также на то обстоятельство, что возможность распространение действий дополнительного соглашения на отношения сторон, возникшие до даты его заключения, законно только при наличие согласия Ответчиком, которые в свою очередь возражают против включения данных условий в Дополнительное соглашение.

Доводы Департамента о том, что расчет Истца, указанный в Приложение N 1 к Договору, не является ретроспективным начислением арендной платы, а носит характер правоподтверждающий, а не правообразующий, не состоятелен, так как указанный расчет является одним из условий дополнительного соглашения, распространяющим свое действие на период возникший до его заключения сторонами, и включение его в текст Дополнительного соглашения возможно только с согласия всех сторон.

Руководствуясь указаниями суда кассационной инстанции и в соответствии с п.2.6 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" суд включил в дополнительное соглашение условие о правовых последствиях передачи арендатором земельного участка или его части в субаренду и изложить п.14 в следующей редакции: 14. Дополнить Договор пунктом 3.3.1. в следующей редакции:

"3.3.1. Размер ежегодной арендной платы по земельным участкам со множественностью лиц на стороне арендатора и счет, на который она вносится, указаны в приложениях к ДС N 2, которые являются составной и неотъемлемой частью Договора."

Дополнить Договор пунктом 3.5.1 в следующей редакции:

"3.5.1. При передаче Арендатором арендуемого земельного участка либо его части в установленном порядке в субаренду ежегодная арендная плата за такой Участок подлежит корректировке в соответствии с применимым законодательством."

Дополнить Договор пунктом 3.6. в следующей редакции: "3.6. Установить, что ни один арендатор не несет ответственности за нарушения договора другими арендаторами, в т.ч. в части уплаты арендных платежей.".

Довод Департамента, относительно изменения редакции пункта 3.5. в Договоре, на редакцию предложенную Истцом, предусматривающую, что в случае передачи земельного участка в субаренду ежегодная арендная плата за такой участок составляет 2% от кадастровой стоимости со ссылкой на то, что ставки арендной платы являются регулируемыми, ввиду чего стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, апелляционной коллегией также не принимается.

Правила определения арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности города Москвы находятся в компетенции Правительства Москвы. Постановлением N 273-ПП установлены ставки арендной платы.

Договором предусмотрено регулирование арендной платы нормативно-правовым актом, устанавливающем размер арендной платы, при изменении которого автоматически корректируется размер арендной платы (п.3.2., 3.4., 3.5. договора).

Требование истца об изменении корректирующего коэффициента (% от КС) для земельных участков, всесторонне исследовались и обоснованно отклонены судом первой инстанции как необоснованные.

Поскольку МГО ВФСО "ДИНАМО" является спортивной организацией и осуществляет спортивную деятельность на земельных участках 1007 и 1008, указанные земельные участки доставлены в пользование на условиях аренды для эксплуатации существующих зданий и сооружений под спортивные цели, реконструкцию и новое строительство спортивно-зрелищных и тренировочных комплексов с инфраструктурой, при этом вид разрешённого использования - под спортивные цели, реконструкцию и новое строительство спортивно-зрелищных и тренировочных комплексов с инфраструктурой, что подтверждается выписками из ЕГРН от 06.09.2022, оснований для установления корректирующего коэффициента в 1,5% не имеется.

На земельном участке 1010 расположено здание с кадастровым номером 77:09:0001005:1040, в котором у МГО ВФСО "Динамо" в собственности находится часть объекта с кадастровым номером 77:09:0001005:3347, площадь 769,9 кв. м., назначение нежилое (технический паспорт, выписка из ЕГРН), используемая МГО ВФСО "Динамо" в качестве офисного помещения, в связи с чем, обоснованно применима ставка 0,3% на основании Приложения 1 п.7, столбца 9 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП, применимая для общественных организаций, которой является МГО ВФСО "Динамо".

На земельном участке 1004 расположено здание с кадастровым номером 77:09:0001005:1039, в котором у МГО ВФСО "Динамо" в собственности находится часть объекта с кадастровым номером 77:09:0001005:3346, площадь 661,7 кв. м., назначение нежилое (технический паспорт, выписка из ЕГРН), используемая МГО ВФСО "Динамо" для организации и проведения спортивных и тренировочных мероприятий, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, ввиду чего обоснованно применима ставка 0,05%.

Разрешая спор, суд первой инстанции с учетом правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что жалоба истца не подлежит удовлетворению, поскольку отсутствуют соответствующие основания, предусмотренные ст.270 АПК РФ для отмены решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения решения Арбитражного суда г.Москвы.

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2023 по делу N А40-181554/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

А.В. Бондарев О.В. Савенков