Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2018 г. N 09АП-40894/18

г. Москва

10 сентября 2018 г.

Дело N А40-197425/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 сентября 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мухина С.М.,

судей:	Вигдорчика Д.Г., Яковлевой Л.Г.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Казнаевым А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы МГО ВФСО "Динамо" и Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.06.2018 по делу N А40-197425/2017, принятое судьей Прижбиловым С.В. (181-1572)

по заявлению: общества с ограниченной ответственностью "Автоконцепт Ко"

к Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо: МГО ВФСО "Динамо"

о признании незаконным отказа,

при участии:

от заявителя:	Мачнев А.В. по доверенности от 27.11.17, Антонова Н.В. по доверенности от 30.08.18;
от заинтересованного лица:	Черемухин В.В. по доверенности от 27.12.17;
от третьего лица:	Антипов Д.А. по доверенности от 31.08.18;

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 15.06.2018, принятым по настоящему делу, удовлетворено заявление общества с ограниченной ответственностью "Автоконцепт Ко" (далее - Общество, заявитель) о признании незаконным решения Департамента городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) от 04.10.2017 N 33-5-128854/17-(0)-1 об отказе в предоставлении государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" в отношении земельного участка с адресным ориентиром: г. Москва, Ленинградское шоссе, вл. 39 (кадастровый номер 77:09:0001005:1009) с обязанием Департамента устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес ООО "Автоконцепт Ко" (ОГРН 1057746837686, ИНН 7716525682) подписанный со стороны Департамента проект дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 21.04.2004 N М-09-026333, заключенному между Московским земельным комитетом и Московской городско организацией Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо". Указанный проект дополнительного соглашения должен содержать условия: о смене стороны арендатора по Договору аренды земельного участка от 21.04.2004 N М-09- 026333 (в редакции дополнительного соглашения от 04.06.2010) в части земельного участка, имеющего кадастровый номер 77:09:0001005:1009 с адресным ориентиром: г. Москва, Ленинградское шоссе, вл. 39, на множественность лиц, включающую ООО "Автоконцепт Ко" (ОГРН 1057746837686, ИНН 7716525682); об изменении цели предоставления названного земельного участка на "для эксплуатации существующих зданий и сооружений"; об изменении порядка исчисления арендной платы в части названного земельного участка, о чем в соответствии с частью 6 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сообщить суду.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент и МГО ВФСО "Динамо" обратились с апелляционными жалобами, в которых просили отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований заявителя в полном объеме. В судебном заседании представители ответчика и третьего лица поддержали доводы своих жалоб.

Представитель заявителя в судебном заседании возражал против удовлетворения жалобы по доводам отзыва, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ. Апелляционный суд, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, что решение подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как следует из фактических обстоятельств дела и материалов дела, 04.10.2017 исх. N 33-5-128854/17-(0)-1 Департамент отказал ООО "Автоконцепт Ко" в предоставлении государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" в отношении земельного участка с адресным ориентиром: г. Москва, Ленинградское шоссе, вл. 39 (кадастровый номер 77:09:0001005:1009) на основании п. 2.4.1 Административного регламента (утв. постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП).

При этом Департамент исходил из того, что ООО "Автоконцепт Ко" не являться лицом, указанным в п.2.4.1 Административного регламента, а также на земельном участке, являющимся предметом договора аренды от 21.04.2004 N М-09-026333, не завершено строительство всех объектов.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, с учетом положений ст. ст. 4, 198, 200 АПК РФ, а также с учетом совместного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8, правомерно исходил из нижеследующего.

Пунктом 1.13 Постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" утвержден Административный регламент (далее - "Административный регламент") предоставления государственной услуги города Москвы "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" (Приложение 13).

В соответствии с п. 2.4.1 Административного регламента в качестве заявителей на оказание такой услуги могут выступать, в частности, юридические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в городе Москве, а также собственники и арендаторы зданий, строений, сооружений, помещений, расположенных на земельном участке, в случае необходимости внесения изменений в договор аренды в части площади и (или) границ земельного участка, изменения расчета арендной платы за земельный участок.

Судом установлено, что заявитель является собственником 37 нежилых помещений, расположенных по адресу г. Москва, Ленинградское ш., д. 39, стр. 1, 2 на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0001005:1009, с адресным ориентиром г. Москва, Ленинградское шоссе, вл. 39 (далее - Земельный участок).

Указанные нежилые помещения приобретены заявителем в собственность на основании Акта от 14.05.2014 о частичной реализации инвестиционного проекта к Инвестиционному контракту N 12-068542-5101-0027-00001-05 от 19.09.2005, заключенного третьим лицом на стороне заказчика, заявителем на стороне инвестора и Правительством Москвы.

В числе других земельных участков Земельный участок предоставлен на праве аренды третьему лицу - МГО ВФСО "Динамо" - на основании Договора аренды от 21.04.2004 N М-09-026333 в редакции дополнительного соглашения от 04.06.2010 (далее - Договор аренды).

При этом заявитель стороной Договора аренды, в т.ч. в части Земельного участка, не является.

На Земельном участке также находятся объекты недвижимого имущества иных правообладателей, в том числе третьего лица.

В силу п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как установлено ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно ч. 2 ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если помещения в здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с ч. 6 ст. 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Таким образом, заявитель, будучи собственником нежилых помещений, имеет законно обусловленное право на оформление аренды Земельного участка, на котором расположены здания, в которых расположены названные помещения.

В связи с нахождением на Земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих также иным, помимо заявителя, правообладателям, право аренды подлежит оформлению на условиях множественности лиц на стороне арендатора.

Доводы третьего лица о том, что поскольку договор, на основании которого у Заявителя возникло право собственности на расположенную на Земельном участке недвижимость, поименован как Инвестиционный контракт, а не как договор купли-продажи, а принадлежащие Заявителю объекты недвижимости являются помещениями, а не зданием или сооружением, постольку названные нормы права к спорным отношениям не применимы, правомерно были отклонены судом первой инстанции, поскольку в соответствии с разъяснениями, приведенными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", к отношениям по приобретению заявителем права собственности на помещения на основании заключенного с участием третьего лица инвестиционного контракта подлежат применению нормы, регулирующие куплю-продажу будущей недвижимости.

Вопреки доводам третьего лица об обратном неурегулированность судьбы права аренды на Земельный участок в Акте от 14.05.2014 о частичной реализации инвестиционного проекта к Инвестиционному контракту N 12-068542-5101-0027-00001-05 от 19.09.2005 не отменяет действия названных норм права.

В связи с этим, подписывая указанные Акт и Инвестиционный контракт, стороны согласились на сохранение единоличного права аренды за МГО ВФСО "Динамо".

Разрешая настоящий спор по существу, суд руководствуется разъяснениями приведенными в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Согласно данным разъяснениям по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, из которых следует, что если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды, то с момента регистрации права собственности первого лица (из нескольких) на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

При этом, поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Следовательно, передача спорных помещений от третьего лица - застройщика в собственность заявителя по Акту от 14.05.2014 о частичной реализации инвестиционного проекта влечет перемену лица в Договоре аренды с возникновением множественности лиц на стороне арендатора.

В связи с этим суд пришел к выводу о том, что заявителем избран правильный порядок реализации своего интереса на оформление аренды Земельного участка посредством процедуры, предусмотренной Административным регламентом по предоставлению государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" применительно к Договору аренды.

Материалами дела установлено, что Заявитель является юридическим лицом - собственником помещений в зданиях, расположенных на Земельном участке. Цель обращения Заявителя в уполномоченный соответствует целям, указанным в п. 2.4.1 Административного регламента.

При этом не доказан довод уполномоченного органа о том, что на Земельном участке не завершено строительство.

В опровержение довода Департамента, что заявитель не является лицом, указанным в п.2.4.1 Административного регламента, заявителем представлены Разрешения на ввод в эксплуатацию от 30.12.2011 N RU77118000-003841, от 26.04.2012 N RU77118000-004032. Каких-либо доказательств наличия на Земельном участке не оконченных строительством объектов уполномоченный орган не представил.

Суд также нашел произвольным и не основанным на нормах права довод уполномоченного органа о том, что поскольку Договор аренды заключен для целей капитального строительства, постольку оформить дополнительное соглашение о переводе указанного договора аренды в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора не представляется возможным.

Данный довод не согласуется с нормой п. 2.4.1 Административного регламента, прямо допускающей внесение изменений в договор аренды земельного участка, предоставленного для целей, связанных со строительством (реконструкцией), если строительство (реконструкция) завершены, в том числе в части смены стороны в договоре аренды земельного участка; изменения расчета арендной платы за земельный участок, изменения цели предоставления земельного участка, и других изменений.

При этом суд принимает во внимание, что заявитель, основываясь на ст. 39.20 ЗК РФ требует оформления арендных прав на землю исключительно в целях эксплуатации принадлежащей ему недвижимости с соответствующим изменением цели предоставления земельного участка (эксплуатация построенных зданий) и возможным изменением арендной платы, что было подтверждено представителем заявителя в заседании суда апелляционной инстанции.

Кроме того, согласно п.п. 4.5, 5.12 Договора аренды при заключении данного договора уполномоченный орган и третье лицо также исходили из необходимости внесения изменений в указанный договор в связи с окончанием строительства (реконструкции) и отчуждением расположенной на Земельном участке недвижимости третьим лицам.

Принимая во внимание предмет и основание заявленных требований и исходя из системного толкования положений действующего законодательства, а также учитывая судебную практику по данному вопросу, можно прийти к выводу о том, что уполномоченный орган не вправе заявлять в настоящем судебном разбирательстве об основаниях, не указанных прямо в оспариваемом решении, а суд не вправе выходить за пределы оснований оспариваемого отказа.

Согласно представленной в материалы дела Выписке из ЕГРН, границы Земельного участка установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, сведения об объектах имеют статус актуальные, вид разрешенного использования предусматривает размещение нежилых объектов различного назначения.

Принадлежащие заявителю объекты недвижимости по назначению и использованию прямо и полностью соответствуют виду разрешенного использования Земельного участка, который может быть в дальнейшем откорректирован Департаментом, при наличии предусмотренных законом оснований.

Как правомерно указано судом, ни положения ст. 39.20 ЗК РФ, ни положения Административного регламента, ни разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 не предусматривают обязанности обращающегося лица доказывать обоснованность размера сформированного земельного участка, на котором расположена принадлежащая ему недвижимость.

Согласно подходу, сформулированному Верховным Судом Российской Федерации п. 8 Обзора N 2, утв. 06.07.2016, в случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

В свою очередь, правила об обосновании испрашиваемого размера земельного участка, на которые ссылается уполномоченный орган, подлежат применению только при формировании нового земельного участка.

При этом Земельный участок в настоящем деле сформирован с видом разрешенного использования, соответствующим фактически осуществляемой деятельности землепользователей, и цели, подлежащей оформлению аренды.

При этом Департамент, как лицо, выполняющее функции собственника земельного участка, вправе, с учетом интересов третьего лица, принять меры по изменению границ земельного участка, с учетом окончания строительства зданий и необходимости их дальнейшей эксплуатации.

Вопрос об оставлении границ Земельного участка в прежних размерах Обществом не заявлялся, судом первой инстанции не рассматривался и своего отражения в резолютивной части не получил.

Исходя из вышеизложенного, какого-либо из перечисленных в пункте 2.8 Регламента оснований для отказа в предоставлении заявителю испрашиваемой им государственной услуги судом не установлено.

Таким образом, отказ ответчика в предоставлении заявителю, как арендатору земельного участка, государственной услуги по выдаче дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка не соответствует закону и нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя.

Все доводы апелляционных жалоб, повторяющие по существу возражения ответчика и третьего лица, обсуждены и отклонены судом по мотиву неосновательности, поскольку при проверке материалов дела не нашли своего подтверждения. Иная оценка заявителями апелляционных жалоб установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Кроме того, суд в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ обоснованно обязал Департамент городского имущества города Москвы восстановить нарушенные права и интересы заявителя в установленном законом порядке.

С учетом изложенного апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения требований апелляционных жалоб и отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не усматривает.

МГО ВФСО "Динамо" не уплачена государственная пошлина при подаче апелляционной жалобы, в связи с чем государственная пошлина подлежит взысканию в судебном порядке.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 15.06.2018 по делу N А40-197425/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с МГО ВФСО "Динамо" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

С.М. Мухин

Судьи

Д.Г. Вигдорчик Л.Г. Яковлева