Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2023 г. N 02АП-5888/23 по делу N А82-3865/2023

г. Киров

18 сентября 2023 г.

Дело N А82-3865/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2023 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судей Бычихиной С.А., Черных Л.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Загоскиной М.С.,

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мустафаева Заура Ханоглан оглы

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.06.2023 по делу N А82-3865/2023,

по иску индивидуального предпринимателя Мустафаева Заура Ханоглан оглы (ИНН: 632138493608, ОГРН: 314760436700060)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН: 7601000992, ОГРН: 1027600684100),

третье лицо: муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН: 7604093410, ОГРН: 1067604080884),

об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Мустафаев Заур Ханоглан оглы (далее - Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - Комитет, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:040401:43 по адресу: г.Ярославль, ул. Калмыковых, у дома 8, площадью 751 кв.м сроком на 3 года.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 20.06.2023 Предпринимателю в удовлетворении иска отказано.

Предприниматель с принятым решением суда не согласился, и обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что у него имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства, так как решением Арбитражного суда Ярославской области от 25.08.2021 по делу N А82-12138/2019 муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (далее - Агентство) отказано в удовлетворении иска об изъятии путем продажи с публичных торгов, принадлежащего Предпринимателю объекта незавершенного строительства.

Комитет и Агентство отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определены главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, указанных в пункте 5 той же статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с этим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 12.10.2012 N 1323-р и договора от 15.10.2012 N 695-яс Салахову Э.С. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:040401:43 общей площадью 751 кв.м, расположенный по адресу: г. Ярославль, улица Калмыковых, у дома 8, для строительства салона красоты и фитнес-клуба с инженерными коммуникациями. Срок действия договора определен с 12.10.2012 по 11.10.2015.

21.12.2012 договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

07.04.2014 Салахову Э.С. выдано разрешение на строительство N RU76301000-136-2014.

14.07.2015 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности Салахова Э.С. на объект незавершенного строительства (площадь застройки 376,3 кв.м) со степенью готовности 16%.

21.10.2015 для завершения строительства здания с Салаховым Э.С. заключен новый договор аренды земельного участка N 695/1-яс на срок с 12.10.2015 по 11.10.2018.

По договору купли-продажи от 06.12.2016 Предприниматель приобрел у Салахова Э.С. в собственность объект незавершенного строительства.

14.12.2016 право собственности Предпринимателя зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Дополнительным соглашением N 1 от 20.01.2017 к договору аренды от 21.10.2015 N 695/1-яс права и обязанности арендатора возложены на Предпринимателя.

В связи с истечением срока договор аренды земельного участка от 21.10.2015 N 695/1-яс Агентство направило в адрес Предпринимателя уведомление от 03.07.2018 N 5844 о прекращении действия договора.

Арбитражный суд Ярославской области, установив, что право на однократное предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства уже реализовано предыдущим собственником, пришел к выводу об отсутствии оснований для заключения с Предпринимателем договора аренды земельного участка.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного 26.04.2023, анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В данном случае решением Арбитражного суда Ярославской области от 25.08.2021 по делу N А82-12138/2019 Агентству отказано в удовлетворении иска об изъятии путем продажи с публичных торгов, принадлежащего Предпринимателю объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном участке.

При этом судом установлено, что спорный объект не мог быть завершен строительством и введен в эксплуатацию в связи с действиями (бездействием) третьих лиц, установивших сроки исполнения договоров технологического присоединения к инженерным сетям за пределами срока аренды земельного участка, и проигнорировавших своевременное обращение Предпринимателя об ускорении сроков проведения работ по заключенным и исполненным им договорам

Следовательно, в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы этого объекта и земельного участка, на котором он расположен, Предприниматель как собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды спорного земельного участка для завершения его строительства.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд приходит к выводу о том, что отказ Комитета в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует Предпринимателю завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает его право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Согласно пункту 3.22<14> Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, утвержденного решением муниципалитета г. Ярославля от 07.06.2006 N 262 Комитет организует, координирует и контролирует деятельность подведомственного МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля, в том числе в части:

- заключения договоров аренды земельных участков от лица Комитета.

В соответствии с пунктами 1.2 и 2.2.1 Устава МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля, утвержденного приказом председателя Комитета от 09.12.2021 N 4604 Агентство от лица Комитета заключает договоры аренды земельных и лесных участков, распоряжение которыми осуществляется органами местного самоуправления, в том числе предоставленных по результатам аукционов.

На основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции следует отменить и принять по делу новый судебный акт об обязании Комитета в лице Агентства заключить договор аренды.

Апелляционная жалоба Предпринимателя подлежит удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением апелляционной жалобы истца расходы по уплате госпошлины по первой и апелляционной инстанциям подлежат отнесению на ответчика в размере 6 000 рублей и 3 000 рублей соответственно.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мустафаева Заура Ханоглан оглы удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.06.2023 по делу N А82-3865/2023 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в лице муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля заключить с индивидуальным предпринимателем Мустафаевым Зауром Ханоглан оглы договор аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:040401:43 по адресу: г.Ярославль, ул. Калмыковых, у дома 8, площадью 751 кв.м сроком на 3 года.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в пользу индивидуального предпринимателя Мустафаева Заура Ханоглан оглы 6 000 рублей расходов по оплате госпошлины по первой инстанции и 3 000 рублей расходов по оплате госпошлины по апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.В. Немчанинова

Судьи

С.А. Бычихина Л.И. Черных