Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 января 2024 г. N Ф01-8724/23 по делу N А82-3865/2023

г. Нижний Новгород

22 января 2024 г.

Дело N А82-3865/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 января 2024 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославль на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.09.2023, принятое судьями Немчаниновой М.В., Бычихиной С.А., Черных Л.И., по делу N А82-3865/2023 Арбитражного суда Ярославской области

по иску индивидуального предпринимателя Мустафаева Заура Ханоглан оглы (ИНН: 632138493608; ОГРН: 314760436700060)

к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославль (ИНН: 7601000992; ОГРН: 1027600684100)

об обязании заключить договор аренды земельного участка,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, - муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля,

и установил:

индивидуальный предприниматель Мустафаев Заур Ханоглан оглы (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославль (далее - Комитет) об обязании заключить сроком на 3 года договор аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:040401:43.

Исковое требование основано на статьях 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, в принудительном изъятии которого в судебном порядке было отказано.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославль (далее - Агентство).

Арбитражный суд Ярославской области решением от 20.06.2023 отказал в удовлетворении иска. Суд пришел к выводу о том, что решение суда об отказе в изъятии объекта незавершенного строительства не предоставляет Предпринимателю право на повторное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без торгов.

Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 18.09.2023 отменил названное решение и удовлетворил иск. Апелляционный суд заключил, что в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, Предприниматель праве требовать заключения договора аренды спорного земельного участка для завершения его строительства (ввода объекта в эксплуатацию).

Агентство не согласилось с принятым постановлением и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя, статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит такого основания для предоставления земельного участка без проведения торгов, как получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Кассатор полагает, что отказ в принудительном изъятии земельного участка не дает собственнику объекта незавершенного строительства права на повторное получение участка в аренду. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

Агентство просило рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие своего представителя; суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установил суд апелляционной инстанции, а также установлено в дело N А82-12138/2019, на основании распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 12.10.2012 N 1323-р и договора от 15.10.2012 N 695-яс Салахову Э.С. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:040401:43. Участок предоставлен для строительства салона красоты и фитнес-клуба с инженерными коммуникациями; срок договора - с 12.10.2012 по 11.10.2015. Салахову Э.С. 07.04.2014 выдано разрешение на строительство N RU76301000-136-2014.

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) 14.07.2015 зарегистрировано право собственности Салахова Э.С. на объект незавершенного строительства со степенью готовности 16 процентов, по адресу: город Ярославль, улица Калмыковых, у дома N 8. Для завершения строительства здания с Салаховым Э.С. 21.10.2015 был заключен договор аренды земельного участка N 695/1-яс на срок с 12.10.2015 по 11.10.2018.

В соответствии с договором купли-продажи от 06.12.2016 Предприниматель приобрел у Салахова Э.С. в собственность объект незавершенного строительства. Право собственности Предпринимателя зарегистрировано в ЕГРН 14.12.2016.

По дополнительному соглашению от 20.01.2017 N 1 к договору аренды от 21.10.2015 N 695/1-яс права и обязанности арендатора переданы Предпринимателю. В связи с истечением срока действия договор аренды прекратил действие, о чем Агентство направило уведомление Предпринимателю от 03.07.2018 N 5844.

Агентство 26.06.2019 обратилось в суд с иском к Предпринимателю об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:040401:886, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 76:23:040401:43, и его продажи с публичных торгов (дело N А82-12138/2019).

Арбитражный суд Ярославской области решением от 25.08.2021, оставленным в силе постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.03.2022, отказал в удовлетворении иска. Суды заключили, что строительство здания фактически завершено в 2018 году, проведены работы по подключению к системам водо-, газо-, энергоснабжения. Препятствием к вводу объекта в эксплуатацию является отсутствие действующего договора аренды в отношении земельного участка. Договоры на подключение к сетям водо-, электро-, газоснабжения были заключены Предпринимателем заблаговременно, до окончания срока действия договора аренды земельного участка, но мероприятия по подключению к сетям водоснабжения и газоснабжения соответствующие организации произвели после окончания действия договора аренды земельного участка. Таким образом, нарушение Предпринимателем срока строительства объекта находится в прямой связи с действиями (бездействием) лиц, которые осуществляли технологическое подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

Предприниматель неоднократно обращался к Комитету с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, но Комитет (в частности, в письме от 01.10.2019 N 3292) отказал в предоставлении земельного участка.

Названные обстоятельства явились основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2). Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу статьи 3 (пункта 21) Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1.

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1). Правила данной статьи применяются также, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Положение нормы распространяется на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Вводного закона.

В силу статей 39.11 (подпункта 8 пункта 8) и 39.16 (пункта 4) Земельного кодекса Российской Федерации не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на указанном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, по которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законам.

Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование же о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. В силу этого, возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699). Эта позиция также закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом 26.04.2023.

В настоящем деле апелляционный суд установил: Агентству отказано в принудительном изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов; нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (дело N А82-12138/2019). С учетом обозначенных норм права их толкования в судебной практике, Предприниматель в данной ситуации вправе требовать заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Вопреки позиции Агентства, фактическое завершение строительных работ само по себе не означает утрату объектом статуса объекта незавершенного строительства, поскольку юридическим основанием признания здания завершенным строительством является разрешение на его ввод в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которое является необходимым условием государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на объект как созданный объект недвижимости (часть 3 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Правоустанавливающие документы на земельный участок являются необходимыми для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, отсутствие договора аренды препятствует вводу здания в эксплуатацию, на что указал суд округа в деле N А82-12138/2019.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск Предпринимателя. Иное толкование заявителем приведенных норм материального права не является основанием для отмены судебного акта.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном постановлении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционным судом не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Агентство освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.09.2023 по делу Арбитражного суда Ярославской области N А82-3865/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев В.Ю. Павлов