Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2023 г. N 07АП-6642/23 по делу N А45-21447/2022

город Томск

18 сентября 2023 г.

Дело N А45-21447/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 сентября 2023 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чикашовой О.Н.,

судей Аюшева Д.Н.,

Ходыревой Л.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филимоновой П.В., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (N 07АП-6642/2023) общества с ограниченной ответственностью "Финанс Консалтинг Групп" на решение от 22.06.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-21447/2022 (судья Голубева Ю.Н.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Финанс Консалтинг Групп" (630091, Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Мичурина, д. 23, этаж 1, ОГРН 1135476103421, ИНН 5406751409) к муниципальному унитарному предприятию города Новосибирска "Центр муниципального имущества" (630091, Новосибирская область, город Новосибирск, Красный пр-кт, д.50, ОГРН 1025402480245, ИНН 5406100260), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Агентство Эксперт - Оценка" (1), Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (2), об установлении рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

от истца - Потапов Д.Ю. (паспорт, доверенность N 42 от 07.09.2023), Гурьев А.В. (паспорт, доверенность N 41 от 06.09.2023),

от ответчика - Смирнов Е.К. (паспорт, доверенность от 01.10.2022) (участие путем присоединения к веб-конференции),

от третьих лиц - без участия (извещены)

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Финанс Консалтинг Групп" (далее - истец, ООО "Финанс Консалтинг Групп") обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к муниципальному унитарному предприятию города Новосибирска "Центр муниципального имущества" (далее - ответчик, МУП "ЦМИ") с требованием об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 260,3 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 54:35:101110:746, расположенного по адресу: город Новосибирск, ул. Мичурина, 23/Крылова, 11, по цене 17 912 522 руб. (определение Арбитражного суда Новосибирской области от 02.02.2023, заявление об уточнении исковых требований от 30.01.2023, л.д. 71-72 т.1).

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Агентство Эксперт - Оценка" (далее - ООО "АЭО"), Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - департамент).

Решением от 22.06.2023 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования.

В обоснование апелляционной жалобы истец указал на то, что при проведении экспертизы допущены существенные нарушения: неверно определен сегмент рынка, к которому принадлежит нежилое помещение, некорректно проведен анализ наиболее эффективного использования оцениваемого помещения, не приведена информация о фактическом использовании объекта экспертизы, отсутствует анализ фактического использования нежилого помещения, допущены нарушения методики ее проведения, неверно выбраны аналоги помещений, неверно определена дата; суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы; суд не учел содержание представленной в материалы дела рецензии.

Ответчик в порядке статьи 262 АПК РФ представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором с доводами и требованиями апеллянта не согласился, просило оставить обжалуемое решение суда первой инстанции без изменения.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, явку своих представителей не обеспечили.

В порядке части 6 статьи 121, части 1, 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу при имеющейся явке.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда в соответствии с требованиями статьи 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции указывает следующее.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО "Финанс Консалтинг Групп", являясь арендатором объекта недвижимости: общей площадью 260,3 кв. м, кадастровый номер: 54:35:101110:746, расположенного по адресу: город Новосибирск, ул. Мичурина, 23/Крылова, 11 (далее - объект), изъявило желание о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Объект недвижимости общей площадью 260,3 кв. м, кадастровый номер: 54:35:101110:746, расположенный по адресу: город Новосибирск, ул. Мичурина, 23/Крылова, 11, находится в аренде у истца по договору аренды объекта недвижимости N 2210-19 от 01.11.2019 и принадлежит МУП "ЦМИ" на праве хозяйственного ведения (сторонами не оспаривается).

13.05.2022 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретении вышеуказанного имущества.

В ответ на указанное заявление ответчик представил истцу предложение от 06.07.2022 N 590 о заключении договора купли-продажи данного имущества по цене, определенной независимым оценщиком ООО "Агентство Эксперт-Оценка" (отчет об оценке от 24.05.2022 N 123) в размере 33 820 000 рублей, в том числе нДС20% - 5 636 666,67 руб., а также проект договора купли-продажи N16 (далее - проект договора купли-продажи).

Согласно пункту 2.1 проекта договора купли продажи цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и составляет 33 820 000 (Тридцать три миллиона восемьсот двадцать тысяч) рублей 00 копеек, в том числе НДС 20% - 5 636 666 (Пять миллионов шестьсот тридцать шесть тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек.

Истец, посчитав указанную цену за объект чрезмерно завышенной, обратился в независимую оценочную компанию ООО ЦО "Скоринг" для определения рыночной стоимости объекта.

Независимая оценочная компания оценила объект в 17 912 522 руб.

Истец считает, что цена независимой оценки является соответствующей реальной рыночной цене и готов заключить договор купли-продажи в редакции проекта договора, но по цене 17 912 522 руб.

Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил выводов экспертного заключения от 15.03.2023 N 07-15-03-2023-А45-21447-2022-08-02-2023, определяющего иную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости от заявленной истцом цены, а также согласия истца на заключение договора купли-продажи в отношении спорного объекта по цене 17 912 522 руб.

Проверив выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указывает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

Согласно пункту 1 статьи 133, пункту 1 статьи 168 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами, а также нормы права, подлежащие применению. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" N 25 от 23.06.2015 (далее - Постановление N 25) по смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Из содержания пункта 4 статьи 445 ГК РФ и приведенных разъяснений следует, что договор считается заключенным между сторонами на условиях, содержащихся в решении суда. При этом в решении должны быть указаны существенные условия договора (условия, которые позволяют считать договор заключенным и о необходимости согласования которых заявит одна из сторон), в остальном содержание прав и обязанностей сторон регулируется императивными нормами законодательства и восполняется диспозитивными нормами законодательства, если правило иное, чем определено в диспозитивной норме, прямо не указано в решении суда (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 ГК РФ) (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 29.08.2019 N 307-ЭС19-3613, от 25.05.2020 N 309-ЭС19-10274).

Иными словами, задача суда при разрешении преддоговорного спора заключается в создании между сторонами договорной связи, когда часть условий, о редакции которых стороны не могут договориться путем свободного согласования своих автономных воль, определяется властью суда на основании судебного понимания должного баланса интересов сторон через призму императивных и диспозитивных норм права, регулирующих спорные отношения.

Поэтому суд обязан внести полную ясность в правоотношение путем изложения в решении суда условий договора, аргументировав свои выводы о формулировании дискуссионной части условий в определенной судом редакции.

Учитывая выше изложенные законоположения и разъяснения высшей судебной инстанции, суду первой инстанции надлежало урегулировать спор между сторонам относительно цены объекта недвижимости, а не отказывать в удовлетрении исковых требований только на том основании, что истец согласен на стоимость объекта равной 17 912 522 руб., в противном случае нивелируется смысл обращения стороны в суд за защитой прав и сохраняется неопределенность спорной ситуации между сторонами.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца пояснил, что считает необходимым урегулировать спор между сторонами относительно цены объекта недвижимости.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов.

Принцип законности судебного решения, включающий в себя в широком смысле законность, обоснованность, мотивированность, окончательность судебного акта, является основополагающим принципом российского права, поскольку только таким судебным актом устанавливается правовая определенность спорных отношений и определяются взаимные права и обязанности их участников (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 N 305-ЭС14-2110).

Допущенные судом первой инстанции нарушения подлежат устранению судом апелляционной инстанции.

Судебная коллегия в целях установления определенности между сторонами, а равно исключения сторонами возможных ошибок в преддоговорной стадии взаимодействия, полагает необходимым рассмотреть вопрос об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 16 купли-продажи объекта недвижимости в отношении цены объекта недвижимости общей площадью 260,30 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 54:35:101110:746, расположенный по адресу: г. Новосибирск ул. Мичурина, 23 / Крылова, 11.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса (заключение договора в обязательном порядке) либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление N 49), на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Поэтому, когда заинтересованная сторона передала разногласия на рассмотрение суда, а другая сторона не возразила против этого, а также в случаях, когда для одной из сторон спора его заключение является обязательным, суд в целях достижения задач судопроизводства в арбитражных судах, установленных статьей 2 АПК РФ, защиты обратившегося лица, внесения определенности в правоотношения сторон и установления условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, рассматривает такое исковое заявление по существу.

Задача суда при разрешении преддоговорного спора заключается в создании между сторонами договорной связи, когда часть условий, о редакции которых стороны не могут договориться путем свободного согласования своих автономных воль, определяется властью суда на основании судебного понимания должного баланса интересов сторон через призму императивных и диспозитивных норм права, регулирующих спорные отношения.

Разрешение судом спора сторон при возникновении разногласий по конкретным условиям договора имеет своей целью внесение определенности в правоотношения сторон и установление условий договора в соответствии с требованиями действующего законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11).

В силу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - Постановление N 16) в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В соответствии с правовыми позициями, изложенными в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2015 N 305-ЭС15-513, от 21.12.2015 N 305-ЭС15-11564, от 03.10.2016 N 308-ЭС16-7310, от 26.12.2016 N 308-ЭС16-7314, при отсутствии соглашения сторон по содержанию условия договора и наличии диспозитивной нормы, регулирующей спорное отношение, таковое условие должно определяться судом в соответствии с общим правилом диспозитивной нормы, содержащим наиболее оптимальный баланс интересов сторон договора.

В пункте 40 Постановления N 49 разъяснено, что при наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федерального закона "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящееся в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 159-ФЗ от 22.07.2088 (далее - Закон N 159-ФЗ).

Согласно статье 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 настоящего Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

По пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) (статья 3 Закона N 159-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Статьей 8 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон N 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества и предоставляет ему право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Согласно стать 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами при заключении договора купли-продажи возникли разногласия по выкупной цене объекта недвижимости.

Согласно материалам дела, истец, осуществляя свое право на преимущественное право покупки спорного объекта недвижимости, выразил несогласие с установленной ответчиком рыночной ценой, в подтверждение чего представил отчет об оценке стоимости объекта недвижимости от 18.07.2022 N 2369-2022, проведенную ООО ЦО "Скоринг".

Как следует из указанного отчета рыночная стоимость объекта оценки, по состоянию на дату оценки, составляет 17 912 522 руб., что является отличной от установленной ответчиком ценой 33 820 000 руб., определенной на основании отчета ООО "Агентство Эксперт-Оценка" от 24.05.2022 N 123.

В связи с наличием в материалах дела противоречивых экспертиз, судом первой инстанции определением Арбитражного суда Новосибирской области от 08.02.2023 была назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "А2" Лебедеву Валерию Викторовичу.

На разрешение эксперта судом поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилых помещений, общей площадью 260,3 кв. м, с кадастровым номером 54:35:101110:746, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Мичурина, 26/Крылова,11 по состоянию на 06.07.2022 с учетом НДС и без учета НДС?

Согласно заключению эксперта от 15.03.2023 N 07-15-03-2023-А45-21447-2022-08-02-2023 (л.д. 111-162 т.1, л.д. 1-54 т.2), рыночная стоимость нежилых помещений, общей площадью 260,3 кв. м, с кадастровым номером 54:35:101110:746, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Мичурина, 26/Крылова,11 по состоянию на 06.07.2022 с учетом НДС составила 29 041 000 рублей.

Рыночная стоимость нежилых помещений, общей площадью 260,3 кв. м, с кадастровым номером 54:35:101110:746, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Мичурина, 26/Крылова,11 по состоянию на 06.07.2022 без учета НДС составила 24 200 833 рубля 33 копейки.

В силу части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с абзацами вторым и третьим части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что необходимые экспертные исследования при рассмотрении дела в суде первой инстанции проведены. Сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта не усматривается, а само по себе несогласие истца с выводами эксперта не является безусловным основанием для назначения повторной экспертизы.

Основания для назначения повторной экспертизы делятся на фактические и процессуальные.

К фактическим основаниям относятся необоснованность и ошибочность заключения.

Необоснованность заключения может выражаться в отсутствие в его тексте исследовательской части, ее неполноте, то есть недостаточности перечисленных признаков для определенного вывода, неточной оценке выявленных признаков, противоречии между исследовательской частью заключения и выводами по результатам исследования.

Ошибочность заключения эксперта означает его несоответствие действительности. Она может базироваться на его противоречии другим материалам дела, несостоятельности примененных экспертом методов исследования, неприменении методов, доступных данной экспертизе на современном уровне ее развития.

Между тем, обозначенных выше оснований, для назначения повторной экспертизы в рамках настоящего дела не имеется, поскольку экспертное заключение 15.03.2023 N 07-15-03-2023-А45-21447-2022-08-02-2023 выполнено с соблюдением требований статьи 86 АПК РФ; является ясным и полным, выводы эксперта не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у апелляционной коллегии отсутствуют.

Оснований в назначении повторной экспертизы не имеется.

Доводы апелляционной жалобы относительно опровержения выводов эксперта на основании приложенной рецензии, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку рецензирование судебной экспертизы привлеченным по инициативе заинтересованной стороны во внесудебном порядке не является предусмотренным законом процессуальным способом оспаривания судебной экспертизы. Рецензия является мнением частного лица, производятся по инициативе одной из сторон спора, заинтересованной в исходе судебного разбирательства, вследствие чего не могут являться доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках дела судебной экспертизы; наличие рецензии на заключение эксперта с указанием недостатков заключения не является достаточным основанием для проведения повторной судебной экспертизы по делу, назначение которой является правом, а не обязанностью суда.

К тому же с ходатайством о назначении по делу повторной судебной экспертизы истец к суду апелляционное инстанции не обращался.

На основании изложенных норм права, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательств в их совокупности и взаимосвязи, оценив судебное экспертное заключение от 15.03.2023 N 07-15-03-2023-А45-21447-2022-08-02-2023 с учетом доводов и возражений сторон, суд апелляционной инстанций приходит к выводу о его соответствии требованиям статьи 86 АПК РФ, а также являющимся достоверным и объективно отражающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, в связи с имеются основания об урегулировании разногласий по цене, определенной судебной экспертизой.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 15 Закона N 135-ФЗ предусмотрена обязанность оценщика соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой оценщик является.

Оценщиком определяется рыночная стоимость объекта недвижимости, сложившаяся на рынке, вне зависимости от того, является или нет продавец объекта недвижимости плательщиком налога на добавленную стоимость.

В силу статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (с учетом изменений вступивших в силу 01.04.2011) не признаются объектом налогообложения НДС операции по реализации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

Согласно разъяснениям Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенным в письме от 27.10.2011 N Д05-3241, с 01.04.2011 при заключении договоров на реализацию нежилых помещений рыночная стоимость имущества, полученная по результатам оценки, не подлежит уменьшению на сумму НДС.

Закон N 159-ФЗ не наделяет органы государственной власти и органы местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Рыночная стоимость не включает в себя НДС, является величиной, формируемой рынком и не зависит от применяемой системы налогообложения собственником объекта оценки или его покупателем.

В случае, если собственник или покупатель объекта оценки является плательщиком НДС, предполагается, что данный налог входит в определенную величину стоимости, приобретаемого покупателем имущества.

Учитывая изложенное, поскольку предполагается, что налог входит в определенную величину стоимости приобретаемого покупателем имущества, а также то, что пункт 2.1. проекта договора купли-продажи относительно рыночной стоимости объекта недвижимости изложен с указанием в том числе НДС, судебная коллегия считает обоснованным урегулировать разногласия по договору, установив рыночную стоимость объекта в размере 29 041 000 руб.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 42 Постановления N 49, при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Поскольку апелляционным судом исследовался вопрос об урегулировании разногласий относительно установления рыночной стоимости объекта недвижимости общей площадью 260,30 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 54:35:101110:746, расположенный по адресу: г. Новосибирск ул. Мичурина, 23 / Крылова, 11, считает верным изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Цена Объекта равна его рыночной стоимости и составляет 29 041 000 (двадцать девять миллионов сорок одна тысяча) руб. с учетом НДС".

С учетом установленных обстоятельств решение суда первой инстанции на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене в части отказа в иске с принятием нового судебного акта - об удовлетворении иска об урегулировании разногласий при заключении договора.

В связи с удовлетворением исковых требований, пунктом 21 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" N 1 от 21.01.2016, возмещению истцу подлежат расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, а также расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 20 000 руб. (платежное поручение N 35 от 13.01.2023).

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пп. 4 части 1 статьи 270 статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции.

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 22 июня 2023 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-21447/2022 отменить в части отказа в иске.

Принять по делу новый судебный акт.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора N 16 купли-продажи объекта недвижимости в отношении объекта недвижимости общей площадью 260,30 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 54:35:101110:746, расположенный по адресу: г. Новосибирск ул. Мичурина, 23 / Крылова, 11, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Цена Объекта равна его рыночной стоимости и составляет 29 041 000 (двадцать девять миллионов сорок одна тысяча) руб. с учетом НДС".

Взыскать с муниципального унитарного предприятия города Новосибирска "Центр муниципального имущества" (ОГРН 1025402480245, ИНН 5406100260) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Финанс Консалтинг Групп" (ОГРН 1135476103421, ИНН 5406751409) 6 000 руб. государственной пошлины по иску, 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе, 20 000 руб. расходов на проведение судебной экспертизы, всего 29 000 руб.

Решение от 22 июня 2023 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-21447/2022 в части перечисления с депозита Арбитражного суда Новосибирской области денежных средств ООО "А2" за проведение судебной экспертизы, в части возврата муниципальному унитарному предприятию города Новосибирска "Центр муниципального имущества" излишне перечисленных денежных средств, оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

О.Н. Чикашова

Судьи

Д.Н. Аюшев Л.Е. Ходырева