Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2023 г. N 04АП-3741/23 по делу N А19-19129/2022

г. Чита

25 сентября 2023 г.

Дело N А19-19129/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2023 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.В. Желтоухова, судей Е.А. Венедиктовой, Е.М. Бушуевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Е.Д. Размахниной рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного казенного учреждения "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации на решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 июня 2023 года по делу N А19-19129/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью "Левада" (ОГРН 1063808161780, ИНН 3808150740) к Федеральному государственному казенному учреждению "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1037550010519, ИНН 7536029036) о признании договора аренды недействительным в части, встречному иску Федерального государственного казенного учреждения "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью "Левада" об обязании освободить и возвратить нежилое помещение,

при участии в судебном заседании:

от истца: Журилов Валерий Геннадьевич, директор Общества;

от ответчика: Никитин Станислав Сергеевич, представитель по доверенности от 26.12.2022;

третье лицо, Министерство обороны Российской Федерации (119019, г. Москва, Знаменка ул., д. 19, ОГРН: 1037700255284, ИНН: 7704252261): не было;

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью "Левада", обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ответчику, Федеральному государственному казенному учреждению "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ФГКУ "Сибирское ТУИО" Минобороны России) о признании договора аренды N 173/07ф от 09.06.2007 недействительным в части установления уведомлением N 141/5/5/94/21 от 12.01.2021 размера арендной платы на 2021 год.

Ответчик, во встречном иске просил суд, обязать истца в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить и по акту возвратить ФГКУ "Сибирское ТУИО" Минобороны России нежилые помещения N 25, 36, 40, помещения N26, 26а, 26б, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 34, лит. А.

Решением суда первой инстанции исковые требования истца удовлетворены полностью.

Суд признал недействительным договор аренды N 173/07ф от 09.06.2007 в части установления уведомлением N 141/5/5/94/21 от 12.01.2021 размера арендной платы на 2021 год.

В удовлетворении встречных исковых требований федерального государственного казенного учреждения "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации отказано.

Принимая указанное решение, суд первой инстанции исходил из доказанности обстоятельств позволяющих удовлетворить исковые требования и недоказанности обстоятельств позволяющих удовлетворить встречные исковые требования.

Ответчик, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, встречные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.

Из апелляционной жалобы следует, что ответчик не согласен с оценкой судом первой инстанции экспертного заключения полученное в рамках рассматриваемого дела установившего рыночную стоимость арендной платы помещений.

Суд не дал оценки доводам ответчика о необходимости в использовании спорных площадей в интересах ВС РФ

Представитель истца в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился и просил отказать в ее удовлетворении.

Представленным отзывом на апелляционную жалобу и дополнением к отзыву истец просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представленным отзывом на апелляционную жалобу третье лицо просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 28.07.2023.

Согласно пункту 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам частей 1, 6 статьи 121, статей 122, статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru).

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, изучив материалы дела, включая документы, представленные участниками в электронном виде, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и заслушав доводы сторон, пришел к следующим выводам.

В соответствии с положением ч. 5 и 6 ст. 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения в пределах доводов апелляционной жалобы, а также вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Из материалов следует, что 9 июня 2007 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор N 173/078 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления.

В соответствии с условиями договора аренды N 173/07ф от 09.06.2007 Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду объект недвижимости, являющийся федеральной собственностью, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. К. Маркса, 34, лит. А, нежилые помещения N 25,36,40 (офис), помещения N 26,26а,26б (торговля), расположенные на 1 этаже, двухэтажного кирпичного здания, общая площадь 73,5 кв.м., в том числе: офис-25,3 кв.м; торговля-48,2 кв.м.

Срок договора аренды установлен с 03 мая 2007 года по 01 мая 2056 года.

14.08.2007 года осуществлена государственная регистрация в Едином государственном реестре недвижимости (т.1, л. 82-88).

Разделом 4 договора установлен порядок оплаты и расчетов по договору.

Арендная плата устанавливается Приложениями N 1 и N 2 являющимися неотъемлемой частью договора (п.4.1).

Оплата аренды производится согласно приложениям N 1 и N 2 к договору ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца. Арендатор обязан самостоятельно производить расчеты суммы платежей (п. 4.2).

Оплата за эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные расходы не включаются в установленную п. 4.1 договора сумму арендной платы и производится по отдельному договору с балансодержателем в сроки, определенные договором (п. 4.3).

Размер годовой арендной платы (приложения N 1 и N 2) может быть пересмотрен Арендодателем в результате централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности Арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.

При проведении оценки арендуемого Арендатором объекта аренды в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" размер арендной платы Арендодателем может быть пересмотрен. При этом расчет арендной платы производится исходя из цены годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости объекта сданного в аренду.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется Арендатору Арендодателем, является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть договора (п. 4.4) ( пункт не изменялся сторонами).

Оценив указанное, суд апелляционной инстанции установил, что Разделом 4 договора аренды N 173/07ф от 09.06.2007 установлен механизм изменения размера арендной платы.

В частности им установлено, что при проведении оценки арендуемого Арендатором объекта аренды в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" размер арендной платы Арендодателем может быть пересмотрен. При этом расчет арендной платы производится исходя из цены годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости объекта сданного в аренду.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется Арендатору Арендодателем, является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть договора.

Определением Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1313-О-О разъяснено, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий инфляционные процессы, изменение курсов валют и т.д.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07 по делу N А05-2829/2006-30 разъяснено, что стороны вправе согласовать условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5) разъяснено, что если в договоре аренды есть условие о том, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и (или) методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, изменение размера арендной платы в результате принятия уполномоченными органами соответствующих нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендной платы на основании п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

В силу ст. 614 ГК РФ, если законом или договором предусмотрена возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке, он может делать это не чаще одного раза в год (ч.3).

Суд апелляционной инстанции считает, что с учетом указанного, договор аренды N 173/07ф от 09.06.2007 содержит механизм изменения арендной платы, состоящий в том, что арендодателем при проведении оценки арендуемого Арендатором объекта аренды в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" размер арендной платы может быть пересмотрен, не чаще одного раза в год, что является не изменением условий договора, а исполнением Арендодателем согласованных условий договора.

При этом, суд апелляционной инстанции усматривает, что одностороннее изменение арендодателем арендной платы, предусмотренное договором, может являться злоупотреблением правом, если в результате сумма платы существенно превысила средние рыночные ставки в данной местности за соответствующий период.

Так, Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды может предусматривать право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер. Если будет доказано, что в результате такого изменения арендная плата увеличилась не пропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ откажет во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22).

Суд апелляционной инстанции установил, что не оспаривается сторонами, Арендодатель за период действия договора аренды N 173/07ф от 09.06.2007, с июня 2007 по февраль 2021 годы, размер арендной платы изменялся на рассчитанный Правительством Российской Федерации коэффициент инфляции.

Вместе с тем, указанное не лишает Арендодателя права на применение механизма изменения арендной платы установленного договором.

Как установил суд апелляционной инстанции, истребовавший у ответчика в полной редакции Отчет N 1431/2020 об оценке рыночной стоимости аренды объекта федерального недвижимого имущества - нежилых помещений N N 15, 16, 24, 29, общей площадью 76,7 кв.м. расположенных на первой этаже здания по адресу Иркутская обл. ул. К. Маркса, д. 34 литера А согласно заданию на оценку N 054-Н от 28.06.2019 года (т. 1, л.107) и (электронный документ представлен 14.09.2023) определяет рыночную стоимость годовой арендной платы (без НДС, расходов на содержание и эксплуатацию) указанных помещений в размере 686 618 руб.

На основании указанного Отчета N 1431/2020, ответчик уведомлением N 141/5/5/94/21 от 12.01.2021, довел до арендатора размер арендной платы на 2021 год (т. 1, л. 106).

Оценив указанное суд апелляционной инстанции считает, что изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом ее исчисления, предусмотренным договором, не является изменением договора и не нарушает запрета изменять размер арендной платы чаще одного раза в год.

Следовательно, Арендодатель имел законное право на основании договора, в соответствии с механизмом исчисления изменения арендной платы, не чаще одного раза в год, принимать решение о проведении рыночной оценки годовой стоимости арендной платы имущества и изменять размер арендной платы без согласования с Арендатором.

В тоже время, Арендатор, в нарушение ст. 65, 67, 68 АПК РФ не представил суду доказательств, что Арендодатель, изменяя размер арендной платы один раз за период с июня 2007 по февраль 2021 годы на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", злоупотребил своими правами, нарушив требования ст. 10 ГК РФ.

Представленное истцом экспертное заключение, как и экспертное заключение полученное судом в рамках проведения судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что представленный Арендодателем отчет не соответствует Федеральному закону, от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также стандартам оценки, а также не свидетельствует о том, что арендная плата увеличилась не пропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции о том, что действия Арендодателя являются незаконными нарушающими права арендатора, являются ошибочными, в связи с чем решение суда первой инстанции в данной части подлежит отмене, апелляционная жалоба в данной части удовлетворению, в иске надлежит отказать.

Поскольку судебная экспертиза не принята в основание судебного акта, расходы, связанные с ее проведением подлежат отнесению на истца.

Оценивая доводы апелляционной жалобы относительно отказа суда первой инстанции в удовлетворении встречных требований ответчика об обязании истца в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить и по акту приема-передачи возвратить ФГКУ "Сибирское ТУИО" Минобороны России нежилые помещения N 25,36,40, помещения N26, 26а, 26б, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 34, лит. А, в связи с имеющейся задолженностью по внесению арендной платы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как указывает ответчик во встречном иске, поскольку, у Арендатора имеется задолженность по внесению арендной платы подтвержденная судебным актом вступившим в силу, то указанного достаточного для расторжения договора аренды

Между тем суд апелляционной инстанции полагает, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Вместе с тем в рассматриваемом случае, как следует из материалов дела N А19-26217/2021 (последний судебный акт от 05.08.2022), задолженность по арендной плате образовалась исключительно в связи с применением судом в указанном деле уведомления Арендодателя от 12.01.2021 N 141/5/5/94/21 о повышении арендной платы. Действуя добросовестно, Арендатор оспорил уведомление N 141/5/5/94/21 от 12.01.2021 08.09.2022, а после вступления в силу последнего судебного акта указанную задолженность погасил полностью (п/п. 2 от 17.01.2023).

Названное обстоятельство, не свидетельствует о том, что задолженность по арендной плате у Арендатора образовалась в результате недобросовестного исполнения им обязательств по договору аренды, поскольку нарушений обязательств по уплате арендной платы до ее увеличения не установлено. Наличие спора о законности увеличения арендной платы не является свидетельством о злоупотреблении Арендатором своими правами.

Следовательно, данное обстоятельство в рассматриваемом случае не может служить достаточным основанием для расторжения договора аренды возврата имущества арендодателю.

Оценивая доводы апелляционной жалобы о том, что суд не дал оценки доводу Арендодателя о расторжения договора в связи необходимостью использования спорных помещений для нужд подведомственных Министерству обороны РФ организаций в соответствии п. 7.2. договора, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Пунктом 7.2 Договора N 173/07ф от 09.06.2007 (в редакции доп. соглашения N141/3/5/АИД-89 от 02.06.2014) установлено, что Министерство или Учреждение по согласованию с Министерством вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора в случае, если Министерством в установленном порядке принято решение о сносе или использовании для нужд Вооруженных Сил Российской Федерации либо подведомственных Министерству организаций объекта, указанного в пункте 1.1. договора.

Из буквального толкования указанного пункта суд первой инстанции сделал вывод, что для заявления одностороннего отказа от исполнения договора Арендодателю требуется решение Министерства обороны РФ, принятое в установленном порядке, об использовании спорных помещений для нужд подведомственных Министерству организаций.

Как установил суд первой инстанции и не опровергается в апелляционной жалобе, из письма Арендодателя от 24.11.2021 N 141/5/5/12960/21, на которое он ссылается в апелляционной жалобе, следует, что Учреждение обратилось за разъяснениями относительно действий, подлежащих совершению Учреждением, а именно: необходимости заключения дополнительного соглашения на увеличение арендной платы либо расторжения договора по причине наличия задолженности с применением п. 6.3.

В ответе от 28.12.2021 N 141/43258 Департамент разъясняет, что позиция арендатора о повышении арендной платы не обоснована, просит организовать мероприятия по прекращении договорных отношений на основании п. 6.3. договора и фактов неисполнения обязательств по внесению арендных платежей.

При этом как указал суд первой инстанции и усматривает суд апелляционной инстанции из указанных писем не следует, что имеется необходимость освобождения спорных помещений для нужд Министерства обороны и Учреждением не поднимается вопрос о необходимости принятия Министерством обороны РФ в установленном порядке решения об использовании спорных помещений для нужд подведомственных Министерству организаций.

Документов, в которых бы содержались властно-распорядительные нормы, указывающие на необходимость расторжения договора аренды в связи с необходимостью использования спорного имущества для нужд подведомственных Министерству организаций, в материалы дела не представлено.

Статьей 450 ГК РФ установлено, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч.4).

Как правильно указал суд первой инстанции Арендодатель в материалы дела доказательств принятия указанного решения, принятого уполномоченным лицом Министерства обороны РФ не представил, из исследованной судом переписки не следует факт принятия такого решения, имеется лишь указание на наличие необходимости в использовании указанных площадей в интересах Вооруженных Сил РФ, без принятия необходимого властно-распорядительного решения.

Оценивая обращение начальника ЖКС N 1 филиала ГБУ "ЦЖКУ" N 370/У/6/1/9/2327 от 10.06.2022 (т.4, л. 43) о том, что возникла производственная необходимость в размещении новых сотрудников МО РФ в дополнительных помещениях, а также уведомление ФГКУ "Сибирское ТУИО" МО о расторжении договора аренды от 04.08.2022 года (электронный документ) суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Пунктом 7.2 Договора аренды установлено, что при получении соответствующего указания вышестоящего органа военного управления вызванного служебной необходимостью балансодержатель, с согласия арендодателя вправе досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

О принятом решении вышестоящего органа военного управления Балансодержатель обязан уведомить стороны в срок не позднее пяти дней с установлением срока на освобождение помещений до одного месяца.

Из указанного следует, что основанием расторжения договора аренды является указание вышестоящего органа военного управления принятого в виде соответствующего решения.

Вместе с тем указанные документы не содержат сведений о принятии указания вышестоящего органа военного управления в виде соответствующего решения о расторжении указанного договора аренды.

Ссылку в дополнении к апелляционной жалобе от 23.08.2023 на Письмо начальника Иркутского территориального гарнизона от 23.03.2023, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку данный документ, в нарушение ст. 65 ГК РФ, не представлялся в суд первой инстанции, уважительных причин его не представления в суд первой инстанции не представлено, в связи с чем суд апелляционной инстанции отказал в его приобщении в дело.

С учетом указанного суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения встречного иска ответчика по делу.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от "16" июня 2023 года по делу N А19-19129/2022 изменить, апелляционную жалобу - удовлетворить частично.

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции.

В удовлетворении исковых требований ООО "Левада" (ОГРН 1063808161780, ИНН 3808150740) отказать.

В удовлетворении встречного иска федеральному государственному казенному учреждению "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1037550010519, ИНН 7536029036) отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в арбитражный суд кассационной инстанции, полномочный ее рассматривать, через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий судья

Е.В. Желтоухов

Судьи

Е.М. Бушуева Е.А. Венедиктова