Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2023 г. N 09АП-54030/23 по делу N А40-94872/2023

г. Москва

29 сентября 2023 г.

Дело N А40-94872/23

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Левченко Н.И., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.06.2023 по делу N А40-94872/23 по иску ООО "Специализированный Застройщик "Октябрьская" к Департаменту городского имущества города Москвы о признании права

при участии в судебном заседании: от истца Бусыгин И.А. (по доверенности от 24.04.2023 г.), от ответчика Гулян Г.В. (по доверенности от 30.05.2023 г.)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Октябрьская" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании за ООО "Специализированный застройщик "Октябрьская" права вносить арендную плату по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024003:1424, общей площадью 4 663 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Октябрьская, вл. 98, от 20.01.2021 г. N И-02-002062 за первый год срока аренды в размере 159 055 400 руб., без учета процентов за предоставление рассрочки, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 195 160 000 руб.; об обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы, подлежащей уплате по договору аренды от 20.01.2021 г.

N И-02-002062, за первый год срока аренды земельного участка, в том числе в части платежей по рассрочке, с учетом ранее произведенных платежей, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 195 160 000 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.06.2023 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в иске, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.

Истец против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N И-02-002062 от 20.01.2021 г., в соответствии с которым истцу был предоставлен на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 77:02:0024003:1424, общей площадью 4 663 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Октябрьская, вл. 98.

На дату заключения договора аренды кадастровая стоимость участка, определенная по состоянию на 30.10.2019 г., составляла 306 584 556 руб. 05 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 03.12.2021 г. N КУВИ-002/2021-161311392.

Из указанной кадастровой стоимости ответчиком была рассчитана арендная плата за первый год срока аренды, исходя из ставки арендной платы 81,5 % (п. 1.3, п. 1.4.1 приложения N 2 к договору аренды), определенной в соответствии с п. 3.2.1 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве". Размер арендной платы за первый год срока аренды, определенный в соответствии с приведенной кадастровой стоимостью и ставкой, составил 249 866 413 руб. 18 коп.

В последующем, 25.10.2022 г. решением Московского городского суда по делу N 3а-589/2022 кадастровая стоимость участка в размере рыночной по состоянию на 30.10.2019 г. установлена в размере 195 160 000 руб. Решение оставлено без изменения апелляционным определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 12.01.2023 г.

Также 07.02.2023 г. установленная судом стоимость участка внесена в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН N КУВИ-001/2023-57245325 от 08.03.2023 г.

Истец 17.03.2023 г. обратился к ответчику с просьбой произвести перерасчет арендной платы за первый год срока аренды с учетом уже уплаченных денежных средств по предоставленной рассрочке, исходя из размера установленной судом кадастровой стоимости участка в размере рыночной, а также с просьбой предоставить измененный график платежей и произвести зачет фактической переплаты в счет будущих платежей по договору аренды.

Ответным письмом от 07.04.2023 г. N ДГИ-Э-33915/23-1 арендодатель отказал в перерасчете размера арендной платы, ссылаясь на ее государственную регулируемость и отсутствие оснований для испрашиваемого перерасчета.

В связи с отказом ответчика произвести перерасчет арендной платы за первый год срока аренды земельного участка истец обратился с настоящим иском в суд.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, исковые требования удовлетворены.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что п. 3.4. договора аренды, с учетом условий, содержащимся в приложении N 2 к договору аренды земельного участка, предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости участка годовая арендная плата определяется плательщиком самостоятельно на основании уведомления арендодателя, то есть соглашением предусмотрены условия изменения арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, при этом внесение изменений и (или) дополнений в договор аренды не требуется.

Таким образом, установив, что соглашением предусмотрены условия изменения арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, суд пришел к выводу о том, что арендная плата за первый год аренды земельного участка, определяемая с применением ставки 81,5 %, а также исходя из утвержденной решением Московского городского суда от 25.10.2022 г. кадастровой стоимости земельного участка в размере 195 160 000 руб., должна составлять, сумму в размере 159 055 400 руб., вне зависимости от того, в каком порядке (единовременно либо в рассрочку) подлежит внесению арендная плата за первый год срока аренды.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237 "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Согласно ч. 4 ст. 20 Закона N 237-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 указанного закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу положений ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 269-ФЗ) до 01.01.2023 г. устанавливается переходный период применения ст. ст. 22 и 22.1 Закона N 237-ФЗ.

Пунктом 4 ст. 6 Закона N 269-ФЗ установлено, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Закона N 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 28) для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Решение Московского городского суда от 25.10.2022 г. по административному делу N 3а-589/2022 послужило основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка. Из указанного решения суда следует, что датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости следует считать 16.12.2021 г.

В соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве", порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются Правительством Москвы, размер ежегодной арендной платы за указанные участки устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Положениями п. 3.2.1 Постановления Правительства N 273-ПП установлены обязательные к применению ставки арендной платы за первый год срока аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, в процентах от их кадастровой стоимости в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка.

Согласно условиям спорного договора аренды размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы;... а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор. В случае принятия таких актов, исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы; _ или уведомления с расчетом платежей _, начиная с момента введения этих ставок; _ в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнений в настоящий договор.

В соответствии с п. 1.4 договора аренды годовая арендная плата" приложения N 2 к договору аренды, в случае изменения кадастровой стоимости участка годовая арендная плата определяется плательщиком самостоятельно на основании уведомления арендодателя.

Таким образом, договором аренды предусмотрены условия изменения арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка.

Установленное в судебном порядке расхождение означает, что кадастровая стоимость земельного участка была определена не верно, как на дату проведения оценки кадастровой стоимости - 30.10.2019 г., так и на дату заключения договора аренды и, соответственно, на дату начала течения первого года срока аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах арендатор не должен отвечать за ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости земельного участка, и стороны не должны быть лишены возможности перерасчета арендных платежей исходя из кадастровой стоимости, установленной решением Московского городского суда от 25.10.2022 г.

Довод жалобы об отсутствии возложенной на него обязанности по перерасчету арендной платы за первый год срока аренды судом отклоняется, поскольку как в силу законодательного (п. 1 постановления Правительства Москвы N 273-ПП), так и договорного регулирования (п. 3.4. договора аренды, п. 1.4. годовая арендная плата приложения N 2 к договору аренды) ответчик обязан в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка инициировать процедуру пересчета размера арендных платежей, исходя из новой кадастровой стоимости.

Установление размера арендной платы за первый год аренды земельного участка на основании завышенной кадастровой стоимости является нарушением принципов экономической обоснованности, предсказуемости расчета арендной платы и предельно допустимой простоты расчета арендной платы, а уклонение ответчика от перерасчета арендной платы за первый год срока аренды, в соответствии с новой кадастровой стоимостью, является недобросовестным поведением стороны договора, направленным на извлечение преимущества в виде взимания существенно завышенной арендной платы за первый год срока аренды.

Также судом отклоняется довод заявителя жалобы о фиксированном характере размера арендной платы за первый срок года аренды земельного участка.

Из положений п. 3.2.1 постановления Правительства Москвы N 273-ПП, а также сформулированным в соответствии с ним п. 4.8 договора аренды и пп. 1.4.1 приложения N 2 к договору аренды, следует, что размер арендной платы установлен в виде суммы, определяемой как доля от кадастровой стоимости земельного участка, а именно в размере 81,5 % от такой стоимости, а не в виде некой абсолютной величины (фиксированной суммы), как утверждает ответчик.

При этом понятие "фиксированный размер арендной платы" не предусмотрено ни действующим законодательством, ни договором аренды земельного участка, в связи с чем, не подлежит применению к правоотношениям сторон.

Апелляционный суд также полагает необоснованным довод апелляционной жалобы об отсутствии нарушенного права истца и неверном определении последним надлежащего способа его защиты.

В соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном названным Кодексом.

Из анализа положений ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что способы защиты гражданских прав сформулированы в ней в общем виде и подлежат уточнению при выборе субъектами конкретных гражданских прав способов их защиты (в частности, в случае защиты субъективного права посредством признания права следует указать конкретное нарушенное право).

Необходимость в применении такого способа защиты как признание права, возникает тогда, когда наличие у лица определенного права подвергается сомнению, субъективное право оспаривается, отрицается или имеется реальная угроза таких действий. Зачастую неопределенность субъективного права приводит к невозможности его использования или по крайней мере затрудняет такое использование.

Признание права является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению. При этом данный способ защиты права может быть реализован лишь в судебном порядке посредством официального подтверждения судом наличия или отсутствия у истца спорного права.

Внесение арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, является обязанностью истца как арендатора. В тоже время, согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", одним из принципов определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, выступает принцип экономической обоснованности арендной платы, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующим доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и вида его разрешенного использования.

Таким образом, истец имеет предусмотренное договором и установленное законодательством подлежащее защите право уплачивать экономически справедливую и обоснованную арендную плату по соответствующей ставке, исходя из установленной судебным решением кадастровой стоимости земельного участка, согласно виду его разрешенного использования.

При этом сам по себе отказ ответчика произвести перерасчет арендной платы на основании новой кадастровой стоимости, определенной в установленном действующим законодательством порядке, означает возложение на арендатора дополнительных финансовых обременений в виде взимания ответчиком как арендодателем экономически необоснованной арендной платы и свидетельствует о нарушении материальных прав истца.

Альтернативные способы защиты нарушенного права истца, на которые указывает податель апелляционной жалобы, в частности, изменение условий договора (глава 29 Гражданского кодекса Российской Федерации), или взыскание неосновательного обогащения, являются ненадлежащими, так как либо не предусмотрены действующим законодательством (иск об обязании заключить дополнительное соглашение к договору или внести изменения в договор), либо создают необходимость многократно обращаться с исками в суд, что противоречит принципам эффективного судопроизводства и процессуальной экономии, а также не способствуют решению таких задач судопроизводства как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской деятельности (п. 4 ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции правильно применены нормы процессуального и материального права, сделанные выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ответчика признается необоснованной и неподлежащей удовлетворению.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.06.2023 по делу N А40-94872/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Г. Головкина

Судьи

Н.И. Левченко Е.А. Мезрина