Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2023 г. N 01АП-9474/21 по делу N А79-6626/2021

г. Владимир

26 сентября 2023 г.

Дело N А79-6626/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2023 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Ковбасюка А.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Эберт Наталии Владимировны на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 06.10.2022 по делу N А79-6626/2021,

по иску индивидуального предпринимателя Эберт Наталии Владимировны, ОГРНИП 317213000009025, к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ИНН 2126003194, ОГРН 1022101150037,

о признании части сделки недействительной,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации г.Чебоксары; муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары - столица Чувашской Республики; общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр"; индивидуальный предприниматель Жамкова Эльвира Эмирзяновна;

при участии представителей: от истца - Никитина В.И. по доверенности от 02.07.2021 сроком на 3 года, диплому о высшем юридическом образовании регистрационный номер 145446 от 11.07.2014;

установил.

Индивидуальный предприниматель Эберт Наталия Владимировна (далее - истец, ИП Эберт Н.В.) обратилась в арбитражный суд с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - ответчик, Администрация), которым просила:

- признать недействительными расчет арендной платы на 2019 год, действующий в период с 01.01.2019 по 31.12.2019, уточненный расчет арендной платы на 2020 год, действующий в период с 01.01.2020 по 18.07.2020, и дополнительный расчет арендной платы, действующий в период с 19.07.2020 по 31.12.2020, а также расчет арендной платы на 2021 год, оформленные приложениями к договору аренды земельного участка от 26.09.2017 N 160/5640-л, заключенному между администрацией г. Чебоксары Чувашской Республики и Эберт Наталией Владимировной, в части установления годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:020205:169 общей площадью 4912 +/- 14 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов вид разрешенного использования: для проектирования многофункционального комплекса, распложенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, Президентский бульвар, д. 28, в размере 1789960 руб., без учета НДС, действующем в период с 01.01.2019 по 18.07.2020, и в размере 1906279,00 руб., действующем в период с 19.07.2020 по 31.12.2020, без учета НДС.

- применить последствия недействительности сделок путем установления ежегодного размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 21:01:020205:169 за период с 01.01.2019 по 18.07.2020 в размере 772604 руб., без учета НДС, за период с 19.07.2020 по настоящее время в размере 970955 руб., без учета НДС.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации г.Чебоксары; муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары - столица Чувашской Республики; общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр"; индивидуальный предприниматель Жамкова Эльвира Эмирзяновна.

Решением от 19.11.2021 Арбитражный суд Чувашской Республики признал недействительными дополнительный расчет размера арендной платы на 2020 год (в отношении периода с 19.07.2020 по 31.12.2020), а также расчет размера арендной платы на 2021 год, оформленные приложениями к договору аренды земельного участка от 26.09.2017 N 160/5640-Л, заключенному между Администрацией и Предпринимателем, устанавливающие размер арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка за год 1 906 279 руб.; установил годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:020205:169 в 2020 году - в размере 1 868 718 руб. 24 коп., в 2021 году - 1 937 860 руб. 81 коп.; в остальной части исковых требований отказал.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2022 решение Арбитражного суда Чувашской Республики оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.07.2022 указанные решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции были отменены; дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Чувашской Республики.

Решением от 06.10.2022 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил исковые требования частично: признал недействительными дополнительный расчет размера арендной платы на 2020 год (в отношении периода с 19.07.2020 по 31.12.2020), а также расчет размера арендной платы на 2021 год, оформленные приложениями к договору аренды земельного участка от 26.09.2017 N 160/5640-Л, заключенному между администрацией г. Чебоксары Чувашской Республики и Эберт Наталией Владимировной, устанавливающие размер арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка за год 1906279 руб.; установил годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:020205:169 в 2020 году - в размере 1868718 руб. 24 коп., в 2021 году - 1937860 руб. 81 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Эберт Н.В. обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и с дополнением к ней, в которых просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Обжалуя принятый судебный акт, апеллянт указывает следующее.

Нарушение прав истца вследствие установления недостоверной цены арендной платы носит длящийся характер. Оспариваемые в рамках настоящего спора сделки должны быть квалифицированы как ничтожные. Применение исковой давности в настоящем случае без учета конкретных обстоятельств дела, может привести к лишению ИП Эберт Н.В. возможности защитить нарушенные права в судебном порядке. Считает, что спорные сделки необходимо квалифицировать как ничтожные, применять к ним трехлетний срок исковой давности.

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением Первого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023 в связи с необходимостью полного и всестороннего рассмотрения настоящего спора, выяснения значимых для дела обстоятельств, по ходатайству истца назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" Кудряшову Дмитрию Германовичу. Производство по делу приостановлено до получения результатов судебной экспертизы.

Определением Первого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2023 производство по делу возобновлено. 26.07.2023 от общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" в материалы дела поступило заключение эксперта N Э-0299/2023.

Представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить обжалуемый судебный акт. Удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просил отказать.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Чебоксары (арендодатель) и Эберт Наталией Владимировной (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 160/5640-Л от 26.09.2017 (далее - договор), в соответствии с которым истцу во временное владение и пользование за плату был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 21:01:020205:169 общей площадью 4912 кв.м., расположенный в гор. Чебоксары по Президентскому бульвару, для проектирования многофункционального комплекса, на срок до 19.07.2020.

В последующем, дополнительным соглашением от 06.07.2020 к договору аренды земельного участка N 160/5640-Л от 26.09.2017 срок аренды земельного участка был установлен до 19.07.2022.

Согласно пункту 4.2. договора Арендатор принял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком.

Арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и корректирующих коэффициентов (пункт 5.1 договора).

Размер арендной платы ежегодно изменяется в одностороннем порядке Арендодателем в соответствии с Порядком, утвержденным постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (пункт 5.3 договора).

Размер и сроки внесения арендной платы на последующий календарный год в пределах срока аренды устанавливается отдельным расчетом, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение), произведенным с учетом изменений, указанных в п. 5.3. Договора (пункт 5.4 договора).

Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики были составлены Расчеты размера арендной платы на 2019, 2020, 2021 годы, оформленные приложениями к договору аренды земельного участка N 160/5640-Л от 26.09.2017.

Так, согласно Расчету размера арендной платы на 2019 год указанный расчет произведен исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка за 1 год в размере 1789960 руб., в связи с чем арендная плата за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 составляет 1789960 руб. (л.д. 18).

Как следует из материалов дела, указанный расчет произведен Администрацией на основании отчета ООО "Аналитик Центр" об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка N 7550/18 от 14.12.2018 (л.д. 133-134).

Уточненный расчет размера арендной платы на 2020 год также исходит из рыночной стоимости права аренды земельного участка за 1 год в размере 1789960 руб. При этом годовой размер арендной платы определен как указанное значение за 2019 год увеличенное на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен 104,4, что составляет 1867718,24 руб. (1789960 руб. * 1,044 = 1867718,24 руб.). В связи с чем рассчитана арендная плата за период с 01.01.2020 по 18.07.2020 в сумме 1021158 руб. (л.д. 19).

В Дополнительном расчете размера арендной платы на 2020 год был указан размер арендной платы за период с 19.07.2020 по 31.12.2020 в сумме 864596,06 руб. При этом указанный расчет произведен исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка за 1 год в размере 1906279 руб. (л.д. 20).

Как следует из материалов дела, указанный расчет произведен Администрацией на основании отчета ИП Жамковой Э.Э. об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка N 27.0155/2020 от 09.07.2020 (л.д. 136-137).

Расчет размера арендной платы на 2021 год также исходит из рыночной стоимости права аренды земельного участка за 1 год в размере 1906279 руб. При этом годовой размер арендной платы определен как указанное значение за 2020 год, увеличенное на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен 103,7, что составляет 1976811,32 руб. (1906279 руб. * 1,037 = 1976811,32 руб.) (л.д. 21).

Впоследствии по заказу истца ЧПО Фардзиновой Н.А. были составлены заключения от 22.07.2021, от 23.07.2021, в которых указано, что по результатам экспресс-анализа определено возможное значение рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 21:01:020205:169 по состоянию на 01.01.2019 - 772604 руб., по состоянию на 19.07.2020 - 970955 руб. (л.д. 22-56).

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ИП Эберт Н.В. обратилась с иском в Арбитражный суд Чувашской Республики, потребовав признать недействительными сделки по одностороннему изменению размера арендных платежей на 2019 - 2021 годы. В обоснование заявленных требований Предприниматель сослался на существенное завышение размера арендных платежей в связи с недостоверностью отчетов о рыночной стоимости права аренды от 14.12.2018 N 7550/2018 и от 09.07.2020 N 27.0155/2020.

Изучив материалы дела, доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции принимает настоящее постановление исходя из следующего.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что, в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно пункту 19 Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленным на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку арендная плата за спорный земельный участок является регулируемой, стороны договора аренды обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченном на то органом государственной власти нормативном правовом акте.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148 утвержден Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В связи с изменениями, внесенными постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.11.2016 N 489 в редакции от 08.09.2017 ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка (пункт 1.4. Порядка). Указанные изменения вступили в силу с 11.12.2017.

В пункте 2.1 Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148 также указано, что при заключении договора аренды земельного участка в таком договоре предусматриваются случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, в таком договоре предусматривается возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, не проводит (абзац 3 пункта 2.1 Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148).

Как следует из материалов дела, в Расчете размера арендной платы на 2019 год размер арендной платы за спорный земельный участок за 2019 год был определен истцом на основании составленного ООО "Аналитик Центр" Отчета N 7550/18 от 14.12.2018 (об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020205:169), согласно которому рыночная стоимость права аренды за год составила 1789960 руб.

В Уточненном расчете размера арендной платы на 2020 год размер арендной платы за период с 01.01.2020 по 18.07.2020 произведен истцом исходя из указанного размера арендной платы за 2019 год, увеличенного на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, что составило 1867718,24 руб. в год.

Как следует из материалов дела, впоследствии по заказу ответчика ИП Жамковой Э.Э. был составлен новый отчет N 27.0155/2020 от 09.07.2020 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастро-вым номером 21:01:020205:169, согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка за 1 год определена в размере 1906279 руб. Дополнительный расчет размера арендной платы на 2020 год и Расчет размера арендной платы на 2021 год составлены ответчиком уже на основании указанного отчета. Расчет размера арендной платы на 2021 год с учетом среднегодового индекса потребительских цен составил 1 976811, 32 руб.

В соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель (наймодатель) по договору аренды (имущественного найма) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Учитывая приведенные нормы действующего законодательства Российской Федерации, одностороннее изменение арендной платы со стороны арендодателя, оформленное в соответствии с условиями договора аренды соответствующим расчетом (приложением), является односторонней сделкой.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено следующее.

Судам следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Таким образом, фактически ИП Эберт Н.В. требует признать недействительными сделки по одностороннему изменению размера арендных платежей на 2019 - 2021 годы.

В обоснование своих требований истец сослался на недостоверность отчетов о рыночной стоимости права аренды от 14.12.2018 N 7550/2018 и от 09.07.2020 N 27.0155/2020.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в данной части суд первой инстанции исходил из пропуска Предпринимателем срока исковой давности на оспаривание сделок, о котором было заявлено ответчиком.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 181 ГК РФ установлен годичный срок исковой давности по искам о признании оспоримых сделок недействительными и о применении последствий их недействительности, исчисляемый со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой. В то же время сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима, или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Посягающей на публичные интересы является, в том числе, сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом.

Как следует из положений пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания сделки ничтожной нужна совокупность двух условий совершения такой сделки: сделка нарушает требования закона или иного правового акта; сделка должна посягать на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Поскольку истцом не доказано посягательство оспариваемой сделки на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оспариваемые сделки являются оспоримыми, и что в данном случае подлежит применению годичный срок исковой давности.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции исчислял срок исковой давности с даты уведомления Предпринимателя об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка на 2019 год.

Как следует из пояснений представителя Администрации и подтверждается материалами дела, расчет размера арендной платы на 2019 год, произведенный на основании рыночной стоимости права аренды, установленной ООО "Аналитик Центр" отчетом от 14.12.2018 N 7550/18, был получен представителем истца по доверенности 08.07.2019 нарочно.

Таким образом, по мнению суда первой инстанции, истец мог узнать об обстоятельствах, на которые ссылается в обоснование иска, непосредственно после получения им соответствующего расчета размера арендной платы.

Настоящее исковое заявление направлено в Арбитражный суд Чувашской Республики 27.07.2021.

Следовательно, срок исковой давности по требованию об оспаривании односторонней сделки Администрации по изменению арендной платы на 2019 год истек, что является самостоятельным основанием для отказа в иске в данной части.

Данный вывод суда первой инстанции является верным.

Доводы истца о том, что в данном случае следует руководствоваться датой обращения истца к оценщику Фардзиновой Н.А. для составления соответствующих заключений, подлежат отклонению, как не основанные на нормах права, не свидетельствующие о соблюдении истцом срока исковой давности.

Суд находит обоснованными доводы ответчика о том, что законодатель связывает начало течения срока исковой давности не только с моментом, когда лицо фактически узнало о нарушении своего права, но и с моментом, когда оно должно было узнать, то есть имело фактическую и юридическую возможность узнать о нарушении права. Дата обращения истца к оценщику Фардзиновой Н.А. и дата составления указанным оценщиком соответствующих заключений, имеющие сугубо субъективный характер и зависящие целиком от усмотрения истца, не должны иметь существенного значения для определения начала течения срока исковой давности. Поскольку истец обратился к оценщику Фардзиновой Н.А., данный факт сам по себе свидетельствует о том, что на тот момент истец уже имел возможность знать об обстоятельствах, которые могут являться основанием для оспаривания сделки. Истец не обосновал, почему он в таком случае не обратился к указанному или иному оценщику раньше, какие у него для этого имелись объективные препятствия.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в иске в части признания недействительным Расчета размера арендной платы на 2019 год отказано правомерно.

Поскольку Уточненный расчет размера арендной платы на 2020 год (с 01.01.2020 по 18.07.2020) основан на Расчете размера арендной платы на 2019 год на основании отчета об оценке от 14.12.2018 N 7550/18, срок на оспаривание которого на момент обращения в суд с иском истец, иск в части признания недействительным Уточненного расчета размера арендной платы на 2020 год за указанный период также удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что Дополнительный расчет размера арендной платы на 2020 год (за период с 19.07.2020 по 31.12.2020) и Расчет размера арендной платы на 2021 год составлен на основании отчета об оценке от 09.07.2020 N 27.0155/2020.

В рассматриваемом случае указанные уведомления об изменении размера арендной платы являются самостоятельным изменением правоотношений, возникающих из договора аренды, являются самостоятельными сделками, имеющие самостоятельные основания возникновения, а именно иной отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, который Предприниматель, как сторона по договору аренды вправе оспорить. Соответственно срок исковой давности по оспариванию отчета об оценке от 09.07.2020 N 27.0155/2020 и уведомлений об изменении размера арендной платы на его основании, подлежит самостоятельному исчислению.

Как указал истец, расчет размера арендной платы за период с 19.07.2020 по 31.12.2020 был получен в начале октября 2020 года.

Ответчик данное обстоятельство не оспорил и документально не опроверг.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Кроме того утверждение истца о времени получения указанного уведомления подтверждается внесением Предпринимателем ежемесячных арендных платежей в размере 172 919,21 (по Дополнительному расчета размера арендной платы на 2020 год) впервые 06.10.2020.

Учитывая обращение Предпринимателя в суд с настоящим иском 21.07.2021, срок исковой давности по оспариванию отчета об оценке от 09.07.2020 N 27.0155/2020 и расчетов размера арендной платы, произведенных с его применением, как самостоятельных сделок по изменению размера арендной платы, суд апелляционной инстанции признает не пропущенным.

Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты по настоящему и делу и направляя дело на новое рассмотрение, указал, что выводы судов первой и апелляционной инстанции относительно отсутствия оснований для удовлетворения требований Предпринимателя о признании сделок об изменении арендной платы на 2019-2021 годы, основанных как на отчете от 14.12.2018 N 7550/18, так и на отчете от 09.07.2020 N 27.0155/2020, не соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам действующего законодательства.

Также суд кассационной инстанции посчитал необоснованным отказ судов двух инстанций в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу судебной экспертизы.

Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду следует рассмотреть вопрос о законности измененных с 2019 года арендных платежей, о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости величины арендной платы арендованного Предпринимателем земельного участка на 2019,2020,2021 годы, определить законно установленный размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

В пункте 35 постановления от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что указания суда кассационной инстанции, в том числе на толкование процессуального законодательства, изложенные в его постановлении, обязательны для суда, вновь рассматривающего дело (часть 2.1 статьи 289 Кодекса).

Апелляционный суд пришел к выводу, что судом первой инстанции при повторном рассмотрении не исполнены указания кассационной инстанции, изложенные в постановлении от 20.07.2022.

Определением Первого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023 в связи с необходимостью полного и всестороннего рассмотрения настоящего спора, выяснения значимых для дела обстоятельств, по ходатайству истца назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" Кудряшову Дмитрию Германовичу. Производство по делу приостановлено до получения результатов судебной экспертизы.

Исходя из существа спора и обстоятельств дела, с учетом заявленного ходатайства, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- имеются ли в отчетах N 7550/18 от 14 декабря 2018 и N 27.0155/2020 от 09 июля 2020 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020205:169 общей площадью 4 912 кв. м., для проектирования многофункционального комплекса, расположенного в г. Чебоксары по Президентскому бульвару, нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требований Федеральных стандартов оценки? В случае наличия таких нарушений, могли ли они повлиять на итоговую рыночную стоимость права аренды спорного объекта недвижимости?

- в случае если допущенные нарушения повлияли на рыночную стоимость спорного имущества, какова величина рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020205:169 общей площадью 4 912 кв. м., для проектирования многофункционального комплекса, расположенного в г. Чебоксары по Президентскому бульвару, по состоянию на 05 декабря 2018 г. и 09 июля 2020 г. за весь срок аренды?

Определением Первого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2023 производство по делу возобновлено. 26.07.2023 от общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" в материалы дела поступило заключение эксперта N Э-0299/2023.

Согласно заключению N Э-0299/2023 эксперт Кудряшов Д.Г. пришел к следующим выводам.

По первому вопросу.

В Отчете N 7550/18 от 14 декабря 2018 года об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020205:169 общей площадью 4 912 кв.м., для проектирования многофункционального комплекса, расположенного в г. Чебоксары по Президентскому бульвару, имеются нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требований Федеральных стандартов оценки.

Выявленные нарушения могли повлиять на итоговую рыночную стоимость права аренды спорного объекта недвижимости.

В Отчете N 27.0155/2020 от 09 июля 2020 года об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020205:169 общей площадью 4 912 кв.м., для проектирования многофункционального комплекса, расположенного в г. Чебоксары по Президентскому бульвару, имеются нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требований Федеральных стандартов оценки.

Выявленные нарушения могли повлиять на итоговую рыночную стоимость права аренды спорного объекта недвижимости.

По второму вопросу.

Величина рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020205:169 общей площадью 4 912 кв.м., для проектирования многофункционального комплекса, расположенною в Г.Чебоксары по Президентскому бульвару, по состоянию на 05 декабря 2018 года за весь срок аренды с учетом округлении составляет:

5 080 000,00 рублей (пять миллионов восемьдесят тысяч рублей 00 копеек).

Величина рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020205:169 общей площадью 4 912 кв.м., для проектирования многофункциональною комплекса, расположенного в г.Чебоксары но Президентскому бульвару, но состоянию на 09 июля 2020 года за весь срок аренды с учетом округления составляет:

7 185 000,00 рублей (семь миллионов сто восемьдесят пять тысяч рублей 00 копеек).

Лица, участвующие в деле, возражений, сомнений в выводах судебной экспертизы не высказали, суд также не усмотрел оснований для отклонения указанного заключения судебного эксперта, оно содержит ясные и однозначные ответы на поставленные судом вопросы.

Доказательств недостоверности представленного экспертного заключения участниками спора не представлено.

Таким образом, арбитражным судом установлено, что рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка по состоянию на 09.07.2020, определенная в заключении, полученном по результатам проведенной судебной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость годового размера арендной платы земельного участка, следовательно, указанная в нем величина может быть использована при определении годового размера аренды.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта N Э-0299/2023 ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы", суд пришел к выводу о признании данного доказательства надлежащим.

С учетом изложенного, основываясь на результатах судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции счел требования истца подлежащими частичному удовлетворению.

Дополнительный расчет размера арендной платы на 2020 год (в отношении периода с 19.07.2020 по 31.12.2020), а также расчет размера арендной платы на 2021 год, оформленные приложениями к договору аренды земельного участка от 26.09.2017 N 160/5640-Л, устанавливающие размер арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка за год 1906279 руб., установленной в отчете ИП Жамковой Э.Э. N27.0155/2020 от 09.07.2020, являются недействительными.

Суд считает необходимым установить годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:020205:169 на 2020 год в размере 1 437 000 руб., который необходимо применять при расчете размера арендной платы за период с 19.07.2020 по 18.07.2020.

В 2021 году установить годовой размер арендной паты за спорный земельный участок в размере 1 490 169 руб. поскольку в 2021 году размер арендной платы подлежит увеличению на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен (в размере 103,7, указанном в действующем на начало 2021 года распоряжении Кабинета Министров ЧР от 21.07.2020 N 643-р "Об одобрении прогноза социально-экономического развития Чувашской Республики на 2021 - 2023 годы"), по сравнению с размером такой платы в 2020 году.

Таким образом, решение суда первой инстанции, подлежит отмене на основании пунктов 2,3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, а апелляционная жалоба Предпринимателя - частичному удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы истца на уплату государственной пошлины, в том числе в суде апелляционной и кассационной инстанций, суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом суд учитывает, что согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

В силу пункта 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдает арбитражный суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 06.10.2022 по делу N А79-6626/2021 отменить, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Эберт Наталии Владимировны удовлетворить частично.

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительными дополнительный расчет размера арендной платы на 2020 год (в отношении периода с 19.07.2020 по 31.12.2020), а также расчет размера арендной платы на 2021 год, оформленные приложениями к договору аренды земельного участка от 26.09.2017 N 160/5640-Л, заключенному между администрацией г. Чебоксары Чувашской Республики и Эберт Наталией Владимировной, устанавливающие размер арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка за год 1906279 руб.

Установить годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:020205:169 в 2020 году - в размере 1437000 руб., в 2021 году - 1490169 руб.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя Эберт Наталии Владимировны (ОГРНИП: 317213000009025) 15000 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

Д.Г. Малькова А.Н. Ковбасюк