Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2023 г. N 09АП-53776/23 по делу N А40-61877/2023

г.Москва

02 октября 2023 г.

Дело N А40-61877/23

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Мезриной Е.А.,

судей: Головкиной О.Г., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником Черевик Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.06.2023 г. по делу N А40-61877/23

по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН 7726639745, ОГРН 1037739510423 )

к ООО "РЕМСТРОЙТРЕСТ" (ИНН 7728351254, ОГРН 5167746214675 )

о взыскании,

при участии в судебном заседании:

от истца: Гура И.В. по доверенности от 28.12.2022, диплом 030501 от 05.06.2015

от ответчика: Кучеренко И.Ю. по доверенности от 09.01.2023, диплом БВС 0957441 от 03.11.1999

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО "РЕМСТРОЙТРЕСТ" о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды от 05.07.2016 N И-06-00114 за период с 01.10.2021 по 31.03.2023 в размере 9 991 750 руб. 26 коп. и неустойки (пени) за период с 01.04.2022 по 31.03.2023 в размере 543 027 руб. 40 коп.

Решением суда от 27.06.2023 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств за период с 01.10.2021 по 31.03.2023 по оплате аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва (г. Москва, р-н Обручевский, кв. 38А), площадью 9305 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для жилищного строительства, по договору от 05.07.2016 г. N И-06-001114.

Договор заключен сроком до 30.04.2020 и в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала.

За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6 числа первого месяца каждого отчетного квартала по день уплаты включительно.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки (пени) за период с 01.04.2022 по 31.03.2023 в размере 543 027 руб. 40 коп.

Претензионный порядок урегулирования спора истцом соблюден, в добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно нормам ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований исходя из следующего.

Договор аренды земельного участка N И-06-001114 от 05.07.2016 был заключен на срок до 01.05.2020 и, после истечения срока действия, в силу ст. 610, 621 Гражданского кодекса РФ возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях с 02.05.2020 г.

Земельный участок с кадастровым номером 77:06:0003013:17893 был предоставлен в аренду для строительства многоквартирного жилого дома (п. 1.1. и 4.1. Договора), с целью обеспечения строительства и ввода в эксплуатацию (п. 4.3.).

Цель Договора была достигнута.

Согласно Разрешению N 77-171000-010331- 2021, выданному Мосгосстройнадзором 30.09.2021 г., Объект (многоквартирный жилой дом по адресу: р-н Обручевский, квартал 38А, корп. 8 (ул. Обручева д.7)), был введен в эксплуатацию.

Уведомлением от 13.10.2021 г. N 511-НС (вх. N ДГИ-Э-127459/21) ООО "РЕМСТРОЙТРЕСТ", в установленном законодательством порядке, отказалось от исполнения Договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации любая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Таким образом, Договор аренды N И-06-001114 от 05.07.2016 г. прекратил свое действие 12.01.2022 г.

Однако Департамент уклоняется от прекращения действия договора аренды, цель которого достигнута, игнорирует отказ Арендатора от Договора и продолжает незаконное начисление арендной платы по Договору, о чем свидетельствует направление претензий в адрес Общества за разные периоды за пределами действия Договора: от 02.09.2022 N 33-6-387644/22-(0)-1 (период с 01.10.2022 по 30.06.2022), от 31.01.2023 N 33-6-102188/23-(0)-1 (период с 01.10.2022 по 31.12.2022), Акт сверки от 04.12.2022 за период с 01.01.2013 по 30.09.2022 (письмо от 06.12.2022 N ДГИ-323157/22-(0)-2).

При этом Общество отвечало на каждое обращение (претензию) Департамента, обращая внимание, что Договор в силу закона прекратил свое действие 12.01.2022 г. и задолженности на момент прекращения Договора у Общества не имеется, напротив, есть переплата как в части арендных платежей, так и в части пеней.

Начало заявленного периода задолженности в претензии Департамента - 01.10.2021 г. (начало 4 кв. 2021 г.)

По состоянию на начало заявленного периода у Общества имелась переплата в части арендной платы в размере 1 261 743,58 руб. и в части пени в размере 143 118,71 руб., что отражено на стр. 8 Расчета Департамента, приложенного к исковому заявлению.

Таким образом, учитывая имеющуюся переплату, по состоянию на дату прекращения договора 12.01.2022 г., задолженность ООО "РЕМСТРОЙТРЕСТ" по арендной плате за период с 01.10.2021 по 12.01.2022 г. составила сумму 860 936 руб. 40 коп. Ответчиком оплачена задолженность в размере 875 166 руб. 26 коп.

Таким образом, согласно расчету ООО "РЕМСТРОЙТРЕСТ", задолженность по арендной плате за землю и в части пени по Договору N И-06-001114 у Общества отсутствует.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно установлено, что претензии департамента частично заявлены за пределами срока действия договора, поскольку в силу закона Договор был прекращен 12 января 2022 года, и в период с 13.01.2022 по 30.06.2022 Договор N И-06-001114 от 05.07.2016 не действовал.

ООО "РЕМСТРОЙТРЕСТ" сдал объект в эксплуатацию, реализовал цель договора аренды, и обоснованно воспользовался правом на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку арендатор направлял в Департамент Уведомление от 13.10.2021 г. N 511-НС (вх. N ДГИ-Э-127459/21) о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ считаются соблюденными, а договор аренды прекращенным 12.01.2022 г.

Судом первой инстанции правильно определен характер спорных взаимоотношений и дана полная оценка обстоятельствам дела.

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, в силу следующего.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что договор аренды земельного участка предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, мог быть прекращен только в порядке и на основании ст.413 ГК РФ, при осуществлении государственной регистрации права собственности первого лица; подтверждением действительности договора аренды земельного участка, является наличие в ЕГРН записи об аренде.

Суд первой инстанции, давая оценку существовавшему между Сторонами обязательству, установил, что 05.07.2016 г. между Арендодателем -Департаментом городского имущества города Москвы и Арендатором - ООО "РЕМСТРОЙТРЕСТ" был заключен договор N И-06-001114 аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва (г. Москва, р-н Обручевский, кв. 38А), площадью 9305 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для жилищного строительства.

Договор был заключен сроком до 30.04.2020 и в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, Истец, не учитывает, что основная особенность договора, заключенного на неопределенный срок, заключается в возможности его расторжения любой из сторон во внесудебном одностороннем порядке.

В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендодателя в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

При этом на основании данной нормы права при направлении арендатору уведомления о прекращении договора не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Конституционный Суд РФ в Определении от 14.07.2011 N 980-О-О подчеркнул, что норма п. 2 ст. 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права;

Пленум ВАС РФ в п. 3 Постановления от 14.03.2014 N 16 разъяснил, что п. 2 ст. 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

В связи с чем, суд первой инстанции, установил:

Уведомлением от 13.10.2021 г. N 511-НС (вх. N ДГИ-Э-127459/21) ООО "РЕМСТРОИТРЕСТ", в установленном законодательством порядке, отказалось от исполнения Договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Таким образом, Договор аренды N И-06-001114 от 05.07.2016 г. прекратил свое действие 12.01.2022 г.

Как было установлено, Земельный участок с кадастровым номером 77:06:0003013:17893 был предоставлен в аренду для строительства многоквартирного жилого дома (п. 1.1. и 4.1. Договора), с целью обеспечения строительства и ввода в эксплуатацию (п. 4.3.).

Цель Договора была достигнута. Согласно Разрешению N 77-171000-010331-2021, выданному Мосгосстройнадзором 30.09.2021 г., Объект (многоквартирный жилой дом по адресу: р-н Обручевский, квартал 38А, корп. 8 (ул. Обручева д.7)), был введен в эксплуатацию.

Судом также установлено наличие переплаты со стороны ответчика, как в части долга, так и в части пени. Таким образом, учитывая имеющуюся переплату, по состоянию на дату прекращения договора 12.01.2022 г., задолженность ООО "РЕМСТРОИТРЕСТ" по арендной плате за период с 01.10.2021 по 12.01.2022 г. составила сумму 860 936 руб. 40 коп. Ответчиком оплачена задолженность в размере 875 166 руб. 26 коп.

В связи с чем, задолженность по арендной плате за землю и в части пени по Договору N И-06-001114 у Общества отсутствует.

Поскольку арендатор направлял в Департамент Уведомление от 13.10.2021 г. N 511-НС (вх. N ДГИ-Э-127459/21) о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ считаются соблюденными, а договор аренды прекращенным 12.01.2022 г., претензии Департамента частично заявлены за пределами срока действия Договора

Поскольку в силу закона Договор был прекращен 12 января 2022 года, и в период с 13.01.2022 по 30.06.2022 Договор N И-06-001114 от 05.07.2016 не действовал.

В связи с чем, суд первой инстанции, законно и обоснованно отказал в удовлетворении иска Департаменту городского имущества города Москвы.

Доводы Департамента городского имущества о наличии непогашенной записи об аренде договора в ЕГРН, являются полностью необоснованными, поскольку, истечение срока аренды по договору не означает автоматического погашения записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости. Для погашения регистрационной записи об аренде по рассмотренным выше основаниям любая из сторон договора аренды вправе обратиться в Росреестр.

Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества определены ст. 51 Закона N 218-ФЗ.

Согласно ч. 1 данной статьи государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора.

Согласно п. п. 6 ст. 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

При этом, государственная регистрация не является формой договора, а лишь определяет момент возникновения правовых последствий для заключенной сделки.

Сама по себе государственная регистрация не свидетельствует о наличии и действительности арендных правоотношений (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.05.2022 N Ф05-8686/2021 по делу N А41-99103/2019).

В соответствии с п. 120 Приказа Росреестра от 01.06.2021 N П/0241 государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.

В силу ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды.

Таким образом, все доводы, приведенные Департаментом в апелляционной жалобе, выражают собой несогласие с оценкой обстоятельств, установленных решением суда первой инстанции, что не является предусмотренным законом оснований, для отмены принятого судебного акта.

При рассмотрении дела судом были установлены все существенные обстоятельства, которым дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не имеется.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.06.2023 г. по делу N А40-61877/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Мезрина

Судьи

О.Г. Головкина Н.И. Левченко