Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2023 г. N 01АП-6482/22 по делу N А43-21430/2022

г. Владимир

02 октября 2023 г.

Дело N А43-21430/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2023 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цадкиной А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДЭНСИ" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.03.2023 по делу N А43-21430/2022,

по иску общества с ограниченной ответственностью "ДЭНСИ" (ИНН 5262075394, ОГРН 1025203738064) к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН 5260417980, ОГРН 1155260014623), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Правительство Нижегородской области (ОГРН: 1025203037551, ИНН: 5253004358), казенное предприятие Нижегородской области "Агентство по ипотечному кредитованию, поддержке и развитию жилищного строительства" (ОГРН: 1035205418379, ИНН: 5260073850), о признании недействительными уведомлений об отказе от договора аренды,

по встречному иску Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН 5260417980, ОГРН 1155260014623), к обществу с ограниченной ответственностью "ДЭНСИ" (ИНН 5262075394, ОГРН 1025203738064) о взыскании задолженности и пени по договору,

при участии представителей: от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "ДЭНСИ" - Шабалиной В.И. (по доверенности от 08.06.2021 N 1 сроком действия на 3 года, диплом);

от Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области - Бересневой И.В. (по доверенности от 21.12.2022 N Сл-326-936414/22 сроком действия до 31.12.2023, удостоверение N 407 от 08.12.2021, диплом);

от третьих лиц - полномочные представители не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

установил.

Общество с ограниченной ответственностью "ДЭНСИ" (далее - ООО "ДЭНСИ", Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее - Министерство) о признании недействительным уведомления Министерства от 24.06.2022 N Исх-326-295827/22 об отказе от договора N 18-6037с от 02.10.2020 аренды земельного участка площадью 4568,00+/-24,00 кв. м кадастровый номер 52:18:0060213:3455, категория земель "земли населенных пунктов", местоположение земельного участка: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Германа Лопатина, между домами N 2 и N 6, вид разрешенного использования "бытовое обслуживание", цель использования "для строительства оздоровительного комплекса с общественной баней".

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 24.10.2022 настоящее дело объединено с делом N А43-27927/2022 по иску Общества к Министерству о признании недействительным уведомления от 18.07.2022 N Исх-326-336525/22 об отказе от договора аренды N 18-6037с от 02.10.2020.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 23.11.2022 настоящее дело объединено с делом N А43-27278/2022 по иску Министерства к Обществу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 18-6037с от 02.10.2020 за период с 01.10.2020 по 31.05.2022 в размере 564 785 руб. 18 коп. и пени за период с 21.10.2020 по 01.06.2022 в размере 64 447 руб. 66 коп.

Министерство представило в Арбитражный суд Нижегородской области уточнение иска и просило взыскать с ответчика 323 276 рублей 16 коп. - долга за период с 01.10.2020 по 08.07.2021, 9477 руб. 58 коп. - пени за период с 27.10.2020 по 08.07.2021.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Правительство Нижегородской области и казенное предприятие Нижегородской области "Агентство по ипотечному кредитованию, поддержке и развитию жилищного строительства".

Решением от 02.03.2023 Арбитражный суд Нижегородской области:

- частично удовлетворил иск Общества, признал недействительным отказ Министерства от договора аренды N 18-6037с от 02.10.2020, формализованный в виде уведомления от 24.06.2022 N Исх-326-295827/22;

- встречный иск Министерства удовлетворил, взыскал с ООО "ДЭНСИ" в пользу Министерства 323 276 рублей 16 копеек - долга, 9477 рублей 58 копеек - пени;

- взыскал с Министерства в пользу ООО "ДЭНСИ" 6000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины, взыскал с Общества в доход федерального бюджета 9655 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с принятым решением, ООО "ДЭНСИ" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт изменить на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принять судебный акт об удовлетворении иска Общества и об отказе в удовлетворении встречного иска.

Заявитель жалобы указал, что суду первой инстанции при рассмотрении дела необходимо было применить статью 328, пункт 3 статьи 405, пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса РФ, а также разъяснения, данные в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 25.11.2020, поскольку возможность пользования земельным участком для целей строительства в отсутствие государственной регистрации договора аренды отсутствует, арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществлял какого-либо предоставления, соответственно, потерял право на получение арендной платы. Вопреки выводам суда первой инстанции, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Обратил внимание на то, что публично-правовое образование Нижегородская область не являлась собственником спорного земельного участка, так как разграничение государственной собственности на землю произошло позднее и противоправно, о чем в материалах дела имеется договор безвозмездного пользования спорного участка от 09.07.2021, заключенный между Министерством и Казенным предприятием Нижегородской области "Агентство по ипотечному кредитованию, поддержке и развитию жилищного строительства" сроком по 08.07.2022 и выписка из ЕГРН на земельный участок, когда Общество получило регистрацию договора аренды в ЕГРН на основании решения суда. Данный договор безвозмездного пользования Казенным предприятием НО и был заключен Министерством с целью произвести разграничение государственной собственности на землю в собственность субъекта РФ Нижегородская области. Иск о регистрации договора поступил в суд 15.06.2021, а участок передан третьему лицу 09.07.2021 и далее передан Министерством казенному предприятию по акту приема-передачи. С 09.07.2021 владение участком осуществляло вообще третье лицо - Казенное предприятие Нижегородской области "Агентство по ипотечному кредитованию, поддержке и развитию жилищного строительства". Как следует из выписки из ЕГРН от 02.06.2021, приложенному к договору, земельный участок имеет вид разрешенного использования "земельные участки (территории) общего пользования".Таким образом, земельный участок не только не находился во владении ООО "ДЭНСИ", но имел по вине Министерства иной вид разрешенного использования "территории общего пользования", исключающий осуществление строительства на нем вообще.

Отказ Министерства от Договора аренды от 18.07.2022 в связи с наличием задолженности, является недействительным.

Также заявитель считает, что суду необходимо были применить пункт 1 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации и принцип эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению). До настоящего времени Министерство не предоставило информацию, когда оно во второй раз изменило вид разрешенного использования земельного участка, когда было зарегистрировано право государственной собственности субъекта Нижегородская область.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе и дополнениям к ней.

Рассмотрение спора в порядке статьи 158 АПК РФ неоднократно откладывалось.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержали доводы изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель Министерства в судебном заседании и отзыве изложил позицию по делу, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Результаты рассмотрения заявлений и ходатайств, поступивших от лиц, участвующих в деле, отражены в протоколе судебного заседания.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции, и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 15.10.2021 по делу N А43-19361/2021, решением инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области от 20.12.2011 N 6878-127-5044 признана целесообразным реализация инвестиционного проекта "Оздоровительный комплекс с общественной баней" и признано возможным предоставление Обществу в аренду на период строительства земельного участка площадью 5670,5 квадратных метров, расположенного на улице Германа Лопатина, между домами 2 и 6, для строительства указанного объекта. Министерству инвестиционной политики Нижегородской области, департаменту градостроительного развития территории Нижегородской области, министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области поручено провести мероприятия по предоставлению земельного участка в аренду.

Решением инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области от 21.05.2012 N 6878-133-5602 указанное решение дополнено пунктом 6, в котором министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области совместно с Обществом поручено в срок до 01.07.2013 осуществить мероприятия по освобождению земельного участка от прав третьих лиц.

Распоряжением Губернатора Нижегородской области от 13.08.2018 N 1454-р инвестиционный проект Общества признан масштабным инвестиционным проектом Нижегородской области.

Общество 05.03.2020 обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060213:3455 в аренду без проведения торгов.

Министерство подготовило проект договора аренды N 18-6037с земельного участка площадью 4568,00+/-24,00 кв. м., кадастровый номер 52:18:0060213:3455, категория земель "земли населенных пунктов", местоположение земельного участка: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Германа Лопатина, между домами N 2 и N 6, вид разрешенного использования "бытовое обслуживание", цель использования "для строительства оздоровительного комплекса с общественной баней", и направило три экземпляра договора, подписанного со стороны Министерства, Обществу с сопроводительным письмом от 04.09.2020. Общество подписало указанные договоры аренды и направило их Министерству с сопроводительным письмом от 02.10.2020. Однако, подписанный Министерством подлинный экземпляр договора аренды Обществу не возвращен.

При этом в письме от 03.03.2021 Министерство сообщило Обществу об отмене решений инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области от 20.12.2011 N 6878-127-5044, от 21.06.2012 N 6878-133-5602 решением Совета по земельным и имущественным отношениям при Правительстве от 22.01.2021 N 6878-48-2259.

Общество обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском о регистрации договора N 18-6037с аренды земельного участка 52:18:0060213:3455.

Вступившим в законную силу решением от 15.10.2021 по делу N А43-19361/2021 суд удовлетворил иск и произвел государственную регистрацию договора аренды. Суд установил, что спорный договор аренды является заключенным, и у Министерства не имелось оснований для уклонения от его регистрации.

Правительство Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Министерству и Обществу о признании недействительным заключенного ответчиками договора аренды земельного участка N 18-6037с и применении последствий недействительности сделки в виде обязания Общества возвратить земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060213:3455 Министерству. Иск мотивирован тем, что договор N 18-6037с подписан в обход установленного законом порядка предоставления земельного участка без проведения торгов, поскольку соглашение о реализации инвестиционного проекта с Обществом не заключено.

Вступившим в законную силу решением от 25.02.2022 по делу N А43-38039/2021 Арбитражный суд Нижегородской области в удовлетворении исковых требований отказал.

Суд пришел к выводу, что спорный договор заключен сторонами в соответствии с действующим законодательством и основания для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов отсутствовали.

Уведомлением от 24.06.2022 N Исх-326-295827/22 Министерство в одностороннем порядке отказалось от договора аренды N 18-6037с, указав в качестве оснований тот факт, что Общество не заключило с Правительством Нижегородской области соглашение о реализации инвестиционного проекта.

Уведомлением от 18.07.2022 N Исх-326-336525/22 Министерство повторно отказалось в одностороннем порядке от договора аренды N 18-6037с, указав на наличие у Общества задолженности по арендной плате.

Общество обратилось в суд с заявлением о признании данных отказов недействительными.

Отказ в удовлетворении требований уведомления от 18.07.2022 N Исх-326-336525/22 послужил основанием для обращения Министерства в суд с иском о взыскании с Общества 323 276 рублей 16 коп. - долга за период с 01.10.2020 по 08.07.2021, 94 77 руб. 58 коп. - пени за период с 27.10.2020 по 08.07.2021.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности требований Общества о признании недействительным отказа Министерства от договора аренды N 18-6037, формализованного в виде уведомления от 24.06.2022 N Исх-326-295827/22, поскольку положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.4 договора аренды N 18-6037с не предусматривают такого основания для одностороннего отказа арендодателя от договора, как незаключение Обществом и Правительством Нижегородской области инвестиционного соглашения, кроме того указанный вопрос был предметом судебного разбирательства в рамка дела N А43-38039/2021, в котором суды данный довод отклонили.

Отказывая в признании недействительным уведомления Министерства от 24.06.2022 N Исх-326-295827/22 об отказе от договора N 18-6037с от 02.10.2020, а также удовлетворяя иск Министерства о взыскании долга и неустойки, суд первой инстанции счел подтвержденным факт пользования Обществом спорным имуществом в заявленный период без надлежащего исполнения встречного обязательства по оплате такого пользования в согласованном размере, проверив расчет долга и неустойки признал их верными, а требование Министерства изложенные в уедомлении правомерными, указав, что правоустанавливающим документом на земельный участок, в частности, является договор аренды земельного участка и не использование земельного участка арендатором не может служить основанием для не внесения арендной платы (пункт 4.7 договора).

Судебный акт оспаривается обществом в части отказа в удовлетворении иска и удовлетворении встречного иска.

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части, исходя из следующего.

В соответствии со статьями 307, 309, 614, 622 ГК РФ на ответчике как на арендаторе имущества лежит обязанность вносить арендную плату за пользование недвижимостью с момента ее передачи по акту до фактического возврата недвижимости независимо от даты прекращения договора.

Из взаимосвязанных положений норм статей 606, 611, 614, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом; обязанность арендатора по оплате арендной платы и содержанию имущества возникает у арендатора с момента передачи ему арендуемой вещи до момента ее возврата. Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

Факт передачи (акт приема-передачи от 02.10.2020) и пользования земельным участком, наличие задолженности по арендной плате в истребуемой сумме подтверждены материалами дела и ответчиком не оспорено. Доказательств обратного в нарушение положений статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

С момента заключения договора аренды и передачи земельного участка доказательств обращения Общества к Министерству относительно состояния принятого земельного участка, а также о приостановлении выплат арендных платежей материалы дела не содержат.

Спорный договор аренды носит целевой характер - для строительства оздоровительного комплекса с общественной баней.

Соглашение о реализации указанного инвестиционного проекта обществом не заключено, каких-либо действий, направленных на осуществление строительства на земельном участке, общество в спорный период не предпринимало.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, подготовленную специализированной организацией в порядке статьи 48 данного кодекса.

Правоустанавливающим документом на земельный участок, в частности, является договор аренды земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены в пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Общество представило суду письмо Министерства градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области от 25.10.2022, в котором Обществу отказано в выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060213:3455, в связи с отсутствием в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 10.10.2022 информации о регистрации договора аренды земельного участка (том 2 лист дела 89).

Вместе с тем, если публично-правовое образование - арендодатель и публично-правовое образование, орган которого уполномочен выдавать разрешение на строительство, совпадают, то такое публично-правовое образование не может считаться третьим лицом в отношении заключенного им же договора аренды и правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды на него не распространяются (пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020).

Доказательств обжалования Обществом действий Министерства градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области по отказу в выдаче градостроительного плана земельного участка суду не представлено.

Как верно указано судом первой инстанции, не использование земельного участка арендатором не может служить основанием для не внесения арендной платы (пункт 4.7 договора).

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у Общества правовых основания для невнесения арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды.

Согласно статье 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлен управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 3.1.5 Договора министерство вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в соответствии и с последствиями, предусмотренными ст. 450.1 ГК РФ, при нарушении арендатором условий договора, предусмотренных пунктом 6.4, и требований нормативных правовых актов Российской Федерации и Нижегородской области.

Согласно п. 6.4 Договора арендодатель вправе в любое время отказаться от договора аренды в одностороннем порядке (ст. 450.1 ГК РФ) в случае установления следующих фактов:

- наличие задолженности по арендной плате за 2 месяца и более;

- при нарушении условий договора.

Реализуя предоставленное право, Министерство направило в адрес арендатора уведомления об одностороннем отказе от договора аренды N 18-6037с.

Таким образом, при направлении вышеуказанного уведомления министерство действовало в соответствии с положениями договора аренды и действующего гражданского законодательств

Повторно проверив расчет сумм долга и неустойки взысканной судом первой инстанции, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для их изменения.

Злоупотребления правом со стороны ответчика, судом апелляционной инстанции не установлено.

Каких - либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в обжалуемой части, в апелляционной инстанции не установлено.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права и допущенной судебной ошибке.

Судебный акт в оспариваемой части соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным.

В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.03.2023 по делу N А43-21430/2022 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДЭНСИ" без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.Н. Ковбасюк

Судьи

Е.Н. Наумова Д.Г. Малькова