Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2023 г. N 18АП-12140/23 по делу N А07-31376/2022

г. Челябинск

05 октября 2023 г.

Дело N А07-31376/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Жернакова А.С., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дюмеевым Э.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Академвостокинвест" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.06.2023 по делу N А07-31376/2022.

В судебном заседании приняли участие представители частного образовательного учреждения высшего образования "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" - Пыжов А.А. (удостоверение адвоката, доверенность от 07.11.2022), Денисова М.Н. (доверенность от 26.02.2023).

Общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Академвостокинвест" (далее - истец, ООО СЗ "Академвостокинвест") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к частному образовательному учреждению высшего образования "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" (далее - ответчик, Академия ВЭГУ) об обязании в течение 10 дней с даты вступления в силу решения суда заключить договор купли-продажи недвижимости - нежилых зданий с кадастровыми номерами 02:55:020502:1190, 02:55:020504:4428, а также земельного участка с кадастровым номером 02:55:020504:152 с неотделимыми улучшениями согласно перечню по цене 150 000 000 руб. с оплатой стоимости недвижимого имущества не позднее 01.05.2025 на условиях согласно проекту договора купли-продажи недвижимости (т. 1, л.д. 5-10).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.06.2023 в удовлетворении исковых требований ООО СЗ "Академвостокинвест" отказано (т. 4, л.д. 114-137).

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО СЗ "Академвостокинвест" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неверное определение судом срока для совершения действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи. Так, истец направил в адрес продавца письмо от 06.07.2022 N 10 с приложением трех подписанных экземпляров основного договора купли-продажи (идентификационный номер почтового отправления ED218809227RU). Отсканированная копия указанного письма в этот же день была направлена на электронную почту ответчика. 07.07.2022 курьерской службой АО "Почта России" была предпринята попытка вручить вышеуказанного письмо, однако почтовое отправление не было принято. 08.07.2022 при повторной попытке вручения, ответчик отказался от получения данного письма. 12.07.2022 истец повторно направил тот же комплект документов по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, д. 215/4, который в соответствии с п. 3.9 предварительного договора купли-продажи является адресом для корреспонденции (идентификационный номер почтового отправления 45011269533775). 18.07.2022 письмо с исх.N 10 было получено ответчиком. Ответ на указанное письмо в адрес истца направлен не был. Действий со стороны ответчика по подписанию основного договора купли-продажи и сдаче его в регистрирующий орган совершено не было. Таким образом, суд ошибочно посчитал срок, установленный в 5 дней от даты государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок. В силу п. 2.1 предварительного договора купли-продажи именно на ответчике лежала первичная обязанность совершения необходимых действий по оформлению права собственности на земельный участок и принятия разумных мер по исполнению обязательства, включающего информирование истца о завершении процедуры оформления права собственности на земельный участок, а также способствование заключению основного договора купли-продажи. Уведомление ответчика N 626/И от 28.06.2022 не содержало соответствующих сведений и к нему не был приложен основной договор, подписанный ответчиком. Указанное доказательство не может свидетельствовать о добросовестности ответчика во взаимоотношениях с истцом. Кроме того, суд необоснованно сослался на пороки сделки в отсутствие соответствующих процессуальных действий ответчика по оспариванию как предварительного договора купли-продажи недвижимости, так и основного договора купли-продажи.

Академией ВЭГУ представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с доводами жалобы.

Протокольным определением от 07.09.2023 рассмотрение апелляционной жалобы отложено до 28.09.2023 на 12 час. 00 мин.

Судом апелляционной инстанции дополнительно для целей оценки доводов апелляционной жалобы истребована информация из отделения почтовой связи "Уфа УКД" индекс 450880 об обстоятельствах вручения письма с почтовым идентификатором ED218809227RU (номер почтовой квитанции 450096.03) организации - частному образовательному учреждению высшего образования "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" (450092, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Мубарякова, д. 3), а также о причинах невручения корреспонденции (кто и по каким причинам отказался получать письмо).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Представитель ООО СЗ "Академвостокинвест" - Бусоргин Роман Анатольевич, заявивший ходатайство о проведении судебного заседания посредством применения систем веб-конференции, подключение не обеспечил.

С учетом того, что средства связи суда воспроизводят видео- и аудио сигнал надлежащим образом, технические неполадки отсутствуют, представителю ООО СЗ "Академвостокинвест" обеспечена возможность дистанционного участия в процессе, которая не была реализована по причинам, находящимся в сфере контроля данной организации, явка представителей истца не признана обязательной, суд апелляционной инстанции не усмотрел предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отложения судебного заседания, судебное разбирательство проведено в отсутствие представителя истца по делу.

В судебном заседании представители ответчика представили дополнительные доказательства: скриншот с сайта "Почта России" - отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ED218809227RU; копию приказа Академии ВЭГУ от 03.02.2020 N 15/а "Об утверждении Правил внутреннего трудового распорядка Академии ВЭГУ"; копию должностной инструкции вахтера административно-хозяйственного отдела Академии ВЭГУ в г. Уфа, утвержденной приказом ректора Академии ВЭГУ от 19.03.2019 N 41/а, в обоснование возражений апелляционной жалобы по обстоятельствам доставки и вручения корреспонденции - письма от 06.07.2022 N 10.

Представленные ответчиком на стадии апелляционного производства дополнительные доказательства судом апелляционной инстанции приобщены к материалам дела на основании абзаца второго части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Также к материалам дела приобщен ответ организации почтовой связи на запрос суда об обстоятельствах доставки корреспонденции с номером почтового идентификатора ED218809227RU.

Представители ответчика, ссылаясь на необоснованность доводов апелляционной жалобы, просили судебный акт оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 18.04.2022 между ООО СЗ "Академвостокинвест" (покупатель) и Академией ВЭГУ (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости (т. 1, л.д. 1923), согласно которому стороны обязуются в срок и на условиях, определенных в договоре, заключить в будущем договор купли-продажи следующего имущества:

- здание - учебный корпус, кадастровый номер 02:55:020502:1190, назначение нежилое, двухэтажное, мансарда (подземных этажей - подвал), площадь 5075,2 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020504:152, адрес (местонахождение) объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский, ул. Максима Рыльского, д. 9/1;

- здание - хоз.блок, кадастровый номер 02:55:020504:4428, назначение нежилое, двухэтажное, мансарда, в том числе подземных: подвал, площадь 411 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020504:152, адрес (местонахождение) объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский, ул. Максима Рыльского, д. 9/1;

- земельный участок с кадастровым номером 02:55:020504:152, общей площадью 7 487 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование под учебное заведение, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский, ул. Максима Рыльского, д. 9/1.

В соответствии с п. 1.2 предварительного договора составные части объекта принадлежат продавцу:

- нежилое здание - учебный корпус, кадастровый номер 02:55:020502:1190, принадлежит продавцу на праве собственности на основании акта приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта приемочной комиссией, утвержденного постановлением Главы муниципального образования Октябрьский район г. Уфы от 20.02.2004 N 371, о чем в ЕГРН 15.06.2011 сделана запись регистрации N 02-04-01/203/2011-055, что подтверждается повторным свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 08.04.2016 взамен свидетельства от 22.06.2011;

- нежилое здание - хоз.блок, кадастровый номер 02:55:020504:4428, принадлежит продавцу на праве собственности на основании акта приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта приемочной комиссией, утвержденного постановлением Главы муниципального образования Октябрьский район г. Уфы от 20.02.2004 N 371, о чем в ЕГРН 15.06.2011 сделана запись регистрации N 02-04-01/203/2011-053, что подтверждается повторным свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 08.04.2016 взамен свидетельства от 22.06.2011;

- земельный участок, кадастровый номер 02:55:020504:152, принадлежит продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 07.05.2008 N М60-08. При этом продавец обязуется до момента заключения основного договора в установленном законе порядке приобрести право собственности на земельный участок путем выкупа его у текущего собственника в срок не более 5 дней с даты вынесения уполномоченным органом решения о возможности выкупа.

Согласно п. 2.2 предварительного договора предметом основного договора является объект, указанный в п. 1.1 договора.

Общая стоимость объекта (нежилых зданий и земельного участка, а также неотделимых улучшений объекта согласно приложению N 1 к договору) по основному договору является рыночной и составляет сумму 150 000 000 руб., включая НДС. Указанная цена установлена соглашением сторон по договору, является окончательной и изменению не подлежит. Соглашение о цене является существенным условием договора.

Пунктом 2.3 предварительного договора предусмотрен порядок оплаты стоимости объекта, согласно которому сумма в размере 150 000 000 руб. уплачивается покупателем не позднее 01.05.2025 (п. 2.3.1).

В случае нарушения покупателем срока оплаты цены основного договора, основной договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем порядке. В случае такого расторжения покупатель обязан возвратить земельный участок и нежилые здания в течение 10 дней с даты такого расторжения. Принимая во внимание цель приобретения объекта, при условии физического отсутствия (сноса) нежилых зданий на момент расторжения основного договора, их возврат не производится, а покупатель освобождается от обязанности по компенсации их стоимости и (или) возможных, в связи с этим убытков продавца. При этом земельный участок возвращается в том виде, в котором он будет существовать на момент возврата, включая расположенные на нем объекты (объекты незавершенного строительства, объекты капитального строительства и т.п.) (п. 2.3.2).

В соответствии с п. 2.5 предварительного договора продавец гарантировал, что к моменту подписания основного договора недвижимое имущество будет принадлежать продавцу на праве собственности, не будет продано, не будет находиться во временном пользовании, не будет заложено либо обременено иным образом, не будет находиться в споре, под запретом (арестом), а также будут отсутствовать иные права и правопритязания третьих лиц в отношении объектов купли-продажи, а также, что на момент подписания предварительного договора, а также основного договора отсутствует (будет отсутствовать) договор (соглашение), в соответствии с которым продавец обязуется продать недвижимое имущество иному лицу (не покупателю).

В приложении N 1 к договору сторонами согласован перечень неотделимых улучшений, переходящих в собственность покупателя вместе с недвижимым имуществом (т. 1, л.д. 24).

Как указывает истец, согласно открытым данным ЕГРН право собственности Академии ВЭГУ на земельный участок зарегистрировано 20.06.2022 (т. 1, л.д. 32-34), основной договор должен был быть заключен не позднее 25.06.2022.

Однако в указанный срок основной договор заключен не был, предложений о его заключении в адрес ООО СЗ "Академвостокинвест" от Академии ВЭГУ не поступало.

06.07.2022 ООО СЗ "Академвостокинвест" направило на юридический адрес Академии ВЭГУ (г. Уфа, ул. Мубарякова, д.3) письмо исх.N 10 (РПО - ED218809227RU) с предложением заключить основной договор на согласованных условиях, с приложением в необходимом количестве подписанных со стороны ООО СЗ "Академвостокинвест" экземпляров основного договора купли-продажи недвижимости, для последующей регистрации в уполномоченном органе в соответствии с законодательством Российской Федерации (т. 1, л.д. 43-47). Также данное письмо в скан-копии было направлено на известный истцу адрес электронной почты "zifa@vegu.ru".

Однако ответ со стороны ответчика не поступил, подписанные экземпляры основного договора в адрес истца не возвращены.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора ООО СЗ "Академвостокинвест" 19.09.2022 направило в адрес Академии ВЭГУ претензионное письмо с требованием исполнить принятые на себя обязательства.

Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения ООО СЗ "Академвостокинвест" в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев заявленные истцом требования, суд первой инстанции не нашел оснований для их удовлетворения.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Таким образом, если основной договор не заключен в срок, указанный предварительном договоре, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Исковые требования обществом СЗ "Академвостокинвест" мотивированы тем, что по условиям п. 2.1 предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 5 дней с даты приобретения продавцом права собственности на земельный участок. Основной договор должен быть подан на государственную регистрацию в течение 5 рабочих дней со дня подписания. Согласно открытым данным ЕГРН право собственности Академии ВЭГУ на земельный участок зарегистрировано 20.06.2022. Таким образом, основной договор должен быть не позднее 25.06.2022, однако в указанный срок основной договор заключен не был, предложений о его заключении в адрес ООО СЗ "Академвостокинвест" от Академии ВЭГУ не поступало.

При оценке заявленных требований суд первой инстанции принял во внимание, что по условиям п. 2.1 предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами в письменной форме в редакции согласованного сторонами проекта, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, в трех подлинных экземплярах, не позднее 5 дней с даты приобретения продавцом права собственности на земельный участок. Основной договор должен быть подан на государственную регистрацию перехода права собственности в уполномоченный регистрирующий орган в течение 5 рабочих дней со дня подписания.

Поскольку данный пункт предварительного договора не содержит условия относительно обязанности ответчика известить истца о факте государственной регистрации права собственности на земельный участок, судом первой инстанции приняты во внимание пояснения ответчика о том, что обе стороны равно и одновременно должны были узнать (и узнали) об этом факте непосредственно после регистрации права за ответчиком 20.06.2022, чем и было обусловлено указание сторонами в предварительном договоре короткого (пятидневного) срока заключения основного договора.

Данное обстоятельство подтверждается и тем, что общество СЗ "Академвостокинвест" было создано 29.10.2021. С момента создания общества его участниками являлись: Кузнецова Евгения Юрьевна (40,1% доли уставного капитала), Султанова Роза Миниахметовна (49,9% доли уставного капитала), Бусоргин Роман Анатольевич (10% доли уставного капитала) (т. 1, л.д. 65-70).

С 06.09.2022 состав участников общества изменился: Султанова Р.М. вышла из общества, а доли в уставном капитале были перераспределены между оставшимися двумя участниками следующим образом: за Кузнецовой Евгенией Юрьевной - 70% уставного капитала, за Бусоргиным Романом Анатольевичем - 30% уставного капитала.

Единоличным исполнительным органом общества (директором) являлся Савинцев Александр Михайлович с даты создания общества (и в период спорных правоотношений) до 15.09.2022, когда его полномочия были прекращены, и директором общества стал Бусоргин Роман Анатольевич, являющийся таковым до настоящего времени (т. 1, л.д. 88-97).

Участник, а с 15.09.2022 директор общества СЗ "Академвостокинвест" Бусоргин Роман Анатольевич, являющийся также индивидуальным предпринимателем, на основании заключенного с ответчиком договора об оказании юридических услуг N 03/08/20 от 03.08.2020 с дополнительными соглашениями N 1 от 21.09.2021 и N 2 от 23.11.2021 оказывал ответчику юридические услуги, в виде абонентского юридического обслуживания, включая: участие в подготовке проектов договоров, дополнительных соглашений, приложений, изменений и иных схожих документов по следующим направлениям деятельности; правовое сопровождение сделок купли-продажи недвижимости; участие в подготовке документации, связанной с корпоративными вопросами оформления деятельности заказчика (протоколы, проекты устава, изменений к уставу). Действие договора юридических услуг бессрочно (п. 7.1.).

Таким образом, Бусоргин Р.А. осуществлял в предшествующий спорному и в спорный периоды функции и полномочия отсутствующей у ответчика собственной юридической службы и исполнял фидуциарные обязанности правового советника; был осведомлен обо всех существенных юридически и экономически значимых действия ответчика, об обстоятельствах его правоотношений с гражданами, юридическими лицами и государственными органами; принимал в этих правоотношениях непосредственное участие в пределах установленной договором об оказании юридических услуг и доверенностью компетенции от имени и в интересах ответчика.

Каждый из десяти актов приема-передачи юридических услуг за период с октября 2021 по 31 июля 2022 года, содержит указание на факт принятия ответчиком оказанных Бусоргиным Р.А. юридических услуг в каждом месяце, в том числе: правовой анализ и подготовку проектов дополнительных соглашений, приложений, изменений и иных схожих документов с последующим согласованием с ответчиком; участие в разработке проектов внутренних документов, связанных с корпоративными одобрениями и принятием решений руководством ответчика; участие в подготовке документации, связанной с оформлением отношений с собственником земельного участка, с указанием количества разработанных документов или количества часов работы исполнителя.

Бусоргин Р.А., являвшийся правовым советником ответчика, действующим от имени и в интересах последнего, а с другой стороны в то же время являющийся участником общества СЗ "Академвостокинвест", и Денисова М.Н., являющаяся главным бухгалтером и проректором по финансово-экономической работе ответчика, совместно совершили со стороны ответчика все подготовительные, в том числе юридически значимые действия, необходимые для заключения предварительного договора от 18.04.2022 между ответчиком и истцом, а также для заключения между ответчиком и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан договора купли-продажи спорного земельного участка, по которому ответчик приобрел право собственности.

Данные обстоятельства подтверждаются представленными ответчиком в материалы дела протоколами нотариального действия - осмотра доказательств от 11.11.2022 и 06.02.2023 корпоративной электронной почты denisova_m@vegu.ru - адреса, закрепленного за Денисовой М.Н., с которого и на который велась электронная переписка между ней и Бусоргиным Р.А. с его адреса электронной почты: rbusorgin@gmail.com, а также направлялись этими лицами друг другу электронные файлы документов, непосредственно связанных с упомянутыми выше двумя сделками - спорным предварительным договором и договором по приобретению ответчиком земельного участка в спорный и предшествующий ему периоды.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что в период спорных правоотношений Бусоргин А.Р., действуя в качестве правового советника и представителя ответчика в его интересах, наряду с этим действовал и в интересах общества СЗ "Академвостокинвест", участником которого он являлся, то есть и в своих интересах, вытекающих из такого участия, и, исходя из состава этих действий, следует, что Бусоргин А.Р. и само общество СЗ "Академвостокинвест" должны быть одновременно с ответчиком детально осведомлены о факте и дате заключения ответчиком с Министерством договора купли-продажи земельного участка и о его исполнении, а также о факте и дате государственной регистрации права собственности на земельный участок за ответчиком 20.06.2022.

О том же свидетельствует личное присутствие директора общества СЗ "Академвостокинвест" Савинцева Александра Михайловича при заключении ответчиком и Министерством договора купли-продажи земельного участка.

Кроме того, как директор общества СЗ "Академвостокинвест" Савинцев А.М., так и Бусоргин Р.А. 27.06.2022 получили от Денисовой А.М. электронный файл - сканированную копию выписки из Единого государственного реестра недвижимости о регистрации за ответчиком права собственности на земельный участок посредством мессенджера "WhatsApp", что подтверждается протоколами осмотра доказательств нотариусом от 20.02.2023 и 05.12.2022.

Приведенные выше обстоятельства апеллянтом не опровергаются. Пояснений о том, по каким причинам, получив сообщение о переходе права собственности на земельный участок, как максимум 27.06.2022, истец не совершил действий по направлению в адрес ответчика предложения по заключению основного договора купли-продажи в согласованный спорящими сторонами короткий срок - 5 дней, то есть в срок до 04.07.2022 включительно (принимая во внимание нерабочие-выходные дни 02.07.2022 и 03.07.2022), подателем жалобы также не приведено.

Доказательств совершения со стороны ответчика действий по заключению основного договора купли-продажи до указанной даты материалы дела не содержат.

Доводы апеллянта о том, что истцом направлялось в адрес продавца письмо от 06.07.2022 N 10 с приложением трех подписанных экземпляров основного договора купли-продажи (идентификационный номер почтового отправления ED218809227RU), от получения которого ответчик уклонился, судебная коллегия во внимание не принимает.

Во-первых, данное письмо было направлено за истечением согласованного сторонами 5-ти дневного срока.

Во-вторых, в целях проверки данного довода апелляционным судом в отделение почтовой связи "Уфа УКД" индекс 450880 направлен запрос о предоставлении сведений об обстоятельствах вручения письма с почтовым идентификатором ED218809227RU (номер почтовой квитанции 450096.03) организации - частному образовательному учреждению высшего образования "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" (450092, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Мубарякова, д. 3), о причинах невручения корреспонденции (кто и по каким причинам отказался получать письмо).

Согласно ответу АО "Почта России" РПО N ED218809227RU, адресованное на имя Академии "ВЭГУ", поступило 07.07.2022 на участок курьерской доставки г. Уфа. Указанное РПО выдавалось в доставку 07.07.2022 и 08.07.2022. В связи с тем, что в процессе доставки курьеру не удалось вручить РПО N ED218809227RU, указанное отправление 08.07.2022 было дослано в ОПС Уфа N 450078 для вручения отправления непосредственно в отделении связи. РПО N ED218809227RU поступило 10.07.2022 в ОПС Уфа 450078. Указанное РПО не было востребовано адресатом и 26.07.2022 по истечении срока хранения возвращено в адрес отправителя.

На стадии апелляционного производства Академией ВЭГА были представлены скриншот с сайта "Почты России" отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ED218809227RU, копия приказа Академии ВЭГУ от 03.02.2020 N 15/а "Об утверждении Правил внутреннего трудового распорядка Академии ВЭГУ", копия должностной инструкции вахтера административно-хозяйственного отдела Академии ВЭГУ в г. Уфа, утвержденной приказом ректора Академии ВЭГУ от 19.03.2019 N 41/а.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ED218809227RU указанное отправление работником почтовой связи доставлялось ответчику для вручения 07.07.2022 в 19 час. 05 мин. (неудачная попытка вручения, 450880, Уфа) и 08.07.2022 в 18 час. 37 мин. (адресат отказался от получения, выслано обратно отправителю, 450880, Уфа), 10.07.2022 в 12 час. 46 мин. (прибыло в место вручения, 450078, Уфа) 11.07.2022 в 10 час. 57 мин (неудачная попытка вручения, 450078, Уфа).

Между тем, приказом Академии ВЭГУ от 03.02.2020 N 15/а "Об утверждении Правил внутреннего трудового распорядка Академии ВЭГУ" для работников Академии ВЭГУ (за исключением профессорско-преподавательского состава и работников, обслуживающих образовательный процесс, а также работников (групп работников), которым устанавливается персональный режим работы) установлено время работы в будние дни с 9.00 до 17.00 (пункт 5.2), а для персонала, обслуживающего образовательный процесс, с 8.30 (пункт 5.4).

Принимая во внимание время курьерской доставки предприятием "Почта России" (19 час. 05 мин. и 18 час. 37 мин.) и установленное приказом Академии ВЭГУ от 03.02.2020 N 15/а время работы работников Академии ВЭГУ (до 17.00), ответчик не имел возможности получить почтовую корреспонденцию с почтовым идентификатором ED218809227RU по объективной причине - доставка корреспонденции после окончания рабочего времени, и тем более узнать о том, что данная корреспонденция с 10.07.2022 ожидает получателя - Академию ВЭГА непосредственно в ОПС Уфа 450078.

Должностная инструкция вахтера административно-хозяйственного отдела Академии ВЭГУ в г. Уфа, утвержденная приказом ректора Академии ВЭГУ от 19.03.2019 N 41/а, не наделяет вахтера правом получения какой-либо почтовой корреспонденции.

При этом участник (Султанова Роза Миниахметовна) и директор (Савинцев Александр Михайлович) общества СЗ "Академвостокинвест" с 14.02.2022 располагались в здании офиса и главного учебного корпуса ответчика по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева 215/4, то есть органы управления сторон располагались в спорный период в одном месте, что не опровергается апеллянтом.

При таких обстоятельствах истец, при наличии реальной заинтересованности, действуя добросовестно и осмотрительно (в целях исключения ситуации невозможности вручения корреспонденции в срок, превышающий согласованные сторонами 5 дней), должен был принять все зависящие от него меры во доставке корреспонденции ответчику с проставлением отметки о вручении на письме от 06.07.2022 N 10.

Факт направления ответчиком после истечения пятидневного срока - 28.06.2022 в адрес истца письма N 626, в котором сообщалось, что Академия ВЭГА была готова в течение пятидневного срока заключить с истцом основной договор, но не реализовала это намерение в связи с отсутствием встречного волеизъявления со стороны истца, не имеет правового значения, поскольку из содержания письма очевидно следует утрата у ответчика намерения и интереса в заключении договора купли-продажи после истечения 5-ти дневного срока для этого (т. 3, л.д. 197-198).

05.07.2022 ответчик вновь направил истцу письмо схожего содержания, дополнительно указав на пороки, которые, по мнению ответчика, имеются в сделке (т. 3, л.д. 193-194).

После 12.07.2022 и до даты выхода Султановой Р.М. из общества СЗ "Академвостокинвест" и смены в обществе директора с Савинцева А.М. на Бусоргина Р.А. истец и ответчик длительно время (по сравнению с 5-ти дневным сроком), вплоть до направления истцом претензии - 19.09.2022, не предъявляли друг другу каких-либо требований и претензий, касающихся заключения основного договора купли-продажи, что дополнительно подтверждает факт утраты обеими сторонами интереса к соответствующей сделке.

Лишь после изменения состава участников и замены единоличного органа управления общества СЗ "Академвостокинвест" в сентябре 2022 года, истец направил ответчику досудебное претензионное письмо N 16 от 19.09.2022, содержащее требование об исполнении предварительного договора.

Из изложенного следует, что инициатором претензии и последующего иска к ответчику являлся тот же Бусоргин А.Р., приобретший контроль над обществом СЗ "Академвостокинвест" в качестве его руководителя, и действующий в своих интересах, связанных с его правами участника общества в период до момента наделения полномочиями единоличного исполнительного органа.

Изменение состава органов управления общества СЗ "Академвостокинвест" и связанное с этим изменение его намерений и интересов не обладают ретроактивным действием в отношении прежнего, сформированного обществом до упомянутого изменения иного его волеизъявления, и не могут явиться основанием для восстановления обязательств сторон по предварительному договору, прекращенных истечением срока его действия, притом что лицо, заявляющее настоящие требования от имени истца - Бусоргин А.Р. был своевременно извещен о факте регистрации перехода права собственности к ответчику на земельный участок и имел возможность совершения действий, направленных на понуждение бывшего руководства общества к заключению основного договора купли-продажи.

Доказательств совершения указанных действий, равно как и обжалования действий (бездействия) бывшего руководителя истца - Савинцева А.М. в период исполнения последним обязанностей единоличного исполнительного органа общества СЗ "Академвостокинвест", Бусоргин А.Р. (как директор истца) не представил.

Кроме того, как правильно указал чуд первой инстанции, ответчик является некоммерческой унитарной организацией - частным образовательным учреждением высшего образования (ст.123.23 ГК РФ, п.4 ч. 2 ст. 23 Закона об образовании в РФ), в силу закона и Устава не имеющим основной цели своей деятельности в извлечении прибыли и не распределяющим прибыль между учредителями; предметом деятельности ответчика является предоставление образовательных услуг и условия их оказания.

Судом установлено, что высшим коллегиальным органом управления ответчика является собрание учредителей, которыми в спорный период являлись Миннибаев Евгений Кадырович и Разуваева Наталия Николаевна, а также Масалимов Сагит Гайнисламович (умер 21.04.2022); единоличным исполнителем органом ответчика является Миннибаев Евгений Кадырович (ректор).

Решениями собрания учредителей N 3 от 18.04.2022 и N 4 от 19.04.2022, принятыми всеми учредителями ответчика единогласно, были одобрены предварительный договор и основной договор. Решения содержат указания на то, что одобряемые сделки не являются для ответчика крупными, заинтересованность отсутствует, одобрение сделок не требуется (т. 2, л.д. 117-123).

Между тем, как верно отметил суд первой инстанции, продажа ответчиком двух зданий и земельного участка по спорной сделке выходила за пределы обычной его деятельности: влекла для ответчика на момент ее совершения частичное прекращение и существенное изменение масштабов его деятельности, что, вопреки содержанию поименованных решений, свидетельствует о крупном для ответчика характере спорной сделки.

Исходя из организационно-правовой формы ответчика, его специального правового статуса, как некоммерческой образовательной организации, и соответствующих ему предмета и целей деятельности - предоставления образовательных услуг, сделки по реализации недвижимого имущества, очевидно, не могут быть отнесены к его обычной хозяйственной деятельности, в особенности - сделки по реализации зданий, сооружений и относящихся к их непосредственному расположению земельных участков, которые используются ответчиком для предоставления образовательных услуг в качестве учебных корпусов.

Принадлежащее ответчику на праве собственности здание - учебный корпус по адресу: г. Уфа, ул. Максима Рыльского, д. 9/1, внесено в Реестр лицензий Федеральной службы по надзору в сфере образования и науки в качестве адреса места осуществления ответчиком отдельного вида образовательной деятельности, подлежащего лицензированию (раздел 8 выписки из Реестра лицензии в отношении лицензии ответчика N Л035-00115-02/00097508 от 16.11.2016 на осуществление образовательной деятельности), что подтверждается представленными в дело справкой о реализации образовательных программ в учебном корпусе по адресу: г. Уфа, ул. Рыльского, д. 9/1, и разделом 8 выписки из Реестра лицензий.

Ответчик в периоды как до, так и после заключения спорной сделки, не обращался в установленном законом порядке в лицензирующий орган с извещением о прекращении основной деятельности в указанном месте, о переносе деятельности в иное место и о необходимости внесения соответствующих изменений в лицензию.

В здании - учебном корпусе проводилось в спорный период (и в настоящее время) обучение по всем образовательным программам, реализуемым ответчиком: в нем расположена материально-техническая база по всем 29 программам, включая кабинет для обучающихся лиц с инвалидностью и с ограниченными возможностями здоровья, четыре лаборатории в совокупности на 65 учебных мест, учебный зал судебных заседаний на 68 учебных мест и юридическая клиника, сведения о чем размещены на официальном сайте ответчика в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресам https://www.vegu.ru/sveden/objects/ и https://www.vegu.ru/sveden/ovz/.

Таким образом, условия пункта 3.2.2 предварительного договора противоречат приведенным выше обстоятельствам.

Условия пунктов:

- 2.3.1 (предоставление истцу длительной, на три года - до 01.05.2025 отсрочки внесения выкупной стоимости спорного имущества),;

- 2.4 (неначисление процентов на сумму оплаты, несмотря на длительную отсрочку);

- 3.2.3 (указания на заведомо порочные одобрения сделки органами управления ответчика, наряду с отсутствием условий о каком-либо обеспечении исполнения истцом обязательства по оплате цены договора, несмотря на трехлетнюю отсрочку платежа и переход права собственности на недвижимое имущество к истцу непосредственно после заключения основного договора, а также наряду с предусмотренным п. 13 отсутствием права залога недвижимого имущества и иных ограничений прав истца после передачи ему недвижимости, вне зависимости от оплаты);

- 2.3.2 (в случае такого расторжения покупатель обязан возвратить земельный участок и нежилые здания в течение 10 дней с даты такого расторжения. Принимая во внимание цель приобретения объекта, при условии физического отсутствия (сноса) нежилых зданий на момент расторжения основного договора, их возврат не производится, а покупатель освобождается от обязанности по компенсации их стоимости и(или) возможных, в связи с этим убытков продавца. При этом земельный участок возвращается в том виде, в котором он будет существовать на момент возврата, включая расположенные на нем объекты (объекты незавершенного строительства, объекты капитального строительства и т.п.)).

свидетельствуют о заключении сделки на условиях, не доступных для несвязанных, независимых участников рынка.

Такие условия создают реальную угрозу причинения имущественного вреда ответчику и третьим лицам и при этом нарушают разумный баланс имущественных интересов сторон, предоставляя безосновательные преимущества истцу в ущерб интересам ответчика.

Согласно публичным сведениям, размещенным на официальном сайте Федеральной налоговой службы Российской Федерации, у истца с момента регистрации юридического лица 29.10.2021 и до настоящего времени отсутствуют персонал (имеются сведения лишь об одном штатном работнике), основные средства, иное имущество и денежная выручка, суммы исполненных платежей в бюджет и внебюджетные фонды крайне незначительны или равны нулю, что свидетельствует о фактическом отсутствии у истца (ведении истцом) хозяйственной деятельности и, тем самым, о невозможности исполнения принимаемых по спорной сделке истцом денежных обязательств перед ответчиком в размере 150 000 000 руб., вследствие несопоставимости их размера с масштабом хозяйственной деятельности истца и отсутствия у него источников финансирования для исполнения таких обязательств.

Данные обстоятельства, установленные судом первой инстанции и приведенные в обжалуемом судебном акте, истцом не опровергнуты.

Проанализировав условия предварительного договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что истец в действительности был заинтересован в приобретении в собственность только земельного участка, а не зданий с земельным участком, о чем свидетельствует содержание пункта 2.3.2 предварительного договора, а именно указание на некую цель купли-продажи недвижимого имущества (которая сторонами не раскрывается в договоре) и положение о том, что истец освобожден от возврата расположенных на земельном участке зданий в случае их сноса и от обязанности по компенсации их стоимости и иных убытков ответчику в случае, если договор будет расторгнут по причине неоплаты: возврату ответчику в этом случае подлежит только земельный участок в том состоянии, которое будет по факту, то есть в момент возврата.

Ссылка на некую цель приобретения объекта и указание на физическое отсутствие (снос) нежилых помещений в предварительном договоре, свидетельствует о том, что действительная воля сторон сделки была направлена не на обычную передачу продавцом покупателю владения (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации) и права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) на объект недвижимости (два нежилых здания, земельный участок и неотделимые улучшения), а на приобретение совместными усилиями и действиями ответчика и истца права собственности на земельный участок сначала ответчиком и затем последующую передачу во владение и собственность истца именно земельного участка, фактически безвозмездно, исходя из указанных в договоре порядка и срока оплаты и последствий неоплаты, и очевидно без имущественного интереса истца в приобретении расположенных на участке двух нежилых зданий.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что приведенные истцом в апелляционной жалобе доводы с учетом того, что участник общества СЗ "Академвостокинвест" (а с 15.09.2022 и директор) - Бусоргин Р.А. на основании заключенного с ответчиком договора об оказании юридических услуг N 03/08/20 от 03.08.2020 с дополнительными соглашениями N 1 от 21.09.2021 и N 2 от 23.11.2021 в предшествующий спорному и в спорный периоды времени оказывал ответчику юридические услуги в виде абонентского юридического обслуживания, свидетельствуют о непоследовательности поведения истца, создают неопределенность в реализации прав ответчиком.

При оценке совокупности обстоятельств, установленных по настоящему делу, суд первой инстанции верно исходит из принципа добросовестности (эстоппель) и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), в соответствии с которыми изменение стороной своей позиции в ущерб контрагенту, который ранее разумно и добросовестно полагался на обратное поведение такой стороны, лишает в рассматриваемом случае права на возражение.

Как верно отметил суд первой инстанции, редакция пункта 2.1 предварительного договора, определившая началом течения пятидневного срока заключения основного договора событие государственной регистрации права собственности на земельный участок за ответчиком, предложена к включению и включена в договор именно истцом в лице его участника Бусоргина Р.А. (являвшегося одновременно и правовым консультантом ответчика по спорной сделке).

Ответчик со своей стороны обоснованно и добросовестно полагался на профессионализм своего представителя - Бусоргина Р.А., презюмируя его обязанность профессионально и добросовестно действовать в интересах ответчика при оказании ему юридических услуг и предоставлении консультаций при подготовке и составлении проекта, при заключении договора и сопровождении сделки в целом, что исключало для ответчика необходимость повторной или дополнительной проверки соответствия условий договора и связанных с ним документов требованиям закона и правоприменительной практики.

Доводы истца по вышеизложенным основаниям правомерно отклонены судом первой инстанции, как основанные на противоречивом и недобросовестном (в виде неосмотрительности) поведении (правило эстоппель).

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности.

Также судом приняты во внимание сведения из Единого государственного реестра юридических лиц, согласно которым уставный капитал общества СЗ "Академвостокинвест" составляет 10 000 руб. (т. 1, л.д. 65-70), что позволяет суду сделать вывод, что реальное финансовое положение истца вызывает объективные сомнения в возможности осуществления расчетов на столь значительные суммы (150 000 000 руб.).

Кроме того, в случае застройки спорного земельного участка многоквартирными домами в будущем земельный участок будет обременен правами третьих лиц на основании договоров долевого строительства, что приведет к невозможности надлежащего исполнения условий договора купли-продажи в части возврата спорного земельного участка ответчику в случае неоплаты со стороны истца.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований об обязании Академии ВЭГА в течение 10 дней с даты вступления в силу решения суда заключить договор купли продажи-недвижимости - нежилых зданий с кадастровыми номерами 02:55:020502:1190, 02:55:020504:4428, а также земельного участка с кадастровым номером 02:55:020504:152 с неотделимыми улучшениями согласно перечню по цене 150 000 000 руб. с оплатой стоимости недвижимого имущества не позднее 01.05.2025 на условиях согласно проекту договора купли-продажи недвижимости, у суда первой инстанции не имелось.

Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

При подаче апелляционной жалобы истцом уплачена государственная пошлина в сумме 3 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 11.07.2023 N 6.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.06.2023 по делу N А07-31376/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Академвостокинвест" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Аникин

Судьи

А.С. Жернаков А.Х. Камаев