Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2023 г. N 04АП-4326/23 по делу N А10-4043/2022

г. Чита

09 октября 2023 г.

Дело N А10-4043/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2023 года.

В полном объеме постановление изготовлено 09 октября 2023 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Горбатковой Е.В.,

судей: Бушуевой Е.М., Мациборы А.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании связи апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Банзарон Ирины Константиновны на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 24 июля 2023 года по делу N А10-4043/2022 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Банзарон Ирины Константиновны (ОГРН 319032700009251, ИНН 032500212704) к обществу с ограниченной ответственностью "Ист Контех" (ОГРН 1207500005118, ИНН 7536183415) о расторжении договора аренды, взыскании 10 191 242 рублей 40 копеек,

при участии в судебном заседании:

представителя ООО "Ист Контех": - Качанова А.Н., полномочия подтверждены доверенностью от 29.11.2022,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Банзарон Ирина Константиновна (далее - истец, ИП Банзарон И.К., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ист Контех" (далее - ответчик, ООО "Ист Контех", общество) о расторжении договора аренды нежилого здания от 14.04.2021 N ИКТ-2021/03-50; о взыскании 10 191 242 рублей 40 копеек, в том числе 4 341 242 рублей 40 копеек - ущерба, 5 850 000 рублей - арендной платы за период с декабря 2021 года по июнь 2022 года и расходов на оплату независимой строительно-оценочной экспертизы в размере 120 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 24 июля 2023 года исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Ист Контех" в пользу индивидуального предпринимателя Банзарон Ирины Константиновны взыскано 99 007 рублей 48 копеек, в том числе 95 669 рублей 01 копейка - сумма ущерба, 694 рубля - расходы по уплате государственной пошлины, 2 644 рубля 47 копеек - расходы на оплату экспертизы. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Истец, не согласившись с принятым судебным актом, обжаловал его в суд апелляционной инстанции. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что суд первой инстанции, частично отказывая в удовлетворении исковых требований, сослался на фактический возврат здания истцу в ноябре 2021 года, однако судом не учтено, что истец узнал о выезде сотрудников гораздо позже, уведомление со стороны арендатора ему не направлялось. Кроме того, здание не передано арендодателю в установленном договором аренды порядке до настоящего времени. Все предложения устранить недостатки и ущерб, причинённый имуществу истца, и передать здание по акту приема - передачи, ответчиком игнорируются. Заявитель указывает, что договор нельзя признать расторгнутым во внесудебном порядке, поскольку ответчиком не соблюдены указанные в договоре условия для совершения указанного действия. Также суд первой инстанции не принял во внимание тот факт, что на момент аварии отопительного котла в январе 2022 года здание от арендатора к арендодателю не было передано в установленном законом и договором аренды порядке, в связи с чем, суд немотивированного отказал в удовлетворении требований о взыскании ущерба в полном объеме.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал, что довод истца об отсутствии письменного уведомления о расторжении договора не состоятелен. Факт переписки по поводу возврата помещения из аренды и присутствие истца при сдаче помещения были выяснены судом в ходе опроса свидетелей с обеих сторон. Факт возврата помещения был установлен судом в ходе судебного разбирательства. После возврата помещения ответчик помещением не пользовался, какого-либо своего имущества в помещении не хранил. Полагает, что суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор фактически расторгнут в ноябре 2021 года и оснований для его расторжения с 01.06.2022 в судебном порядке не имеется. Составленный и подписанный арендодателем в одностороннем порядке акт сверки взаимных расчетов не доказывает нахождение арендатора после расторжения договора в помещении. Риски наступления негативных последствий в виде поломки котла лежат только на истце, как и риски повреждения имущества, возникшие после ноября 2021 года. Таким образом, суд правильно применил нормы материального права, регулирующие ответственность сторон договора, нарушений процессуальных норм в ходе судебного разбирательства судом не допущено.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако явку своих представителей в судебное заседание истец не обеспечил.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

В ходе судебного заседания представитель ответчика доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, поддержал в полном объеме. Полагает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы - не имеется.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14 апреля 2021 года между ИП Банзарон И.К. (арендодатель) и ООО "Ист Контех" (арендатор) заключен договор аренды нежилого здания N ИКТ-2021/03-50.

В соответствии с условиями указанного договора (пункт 1.1) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилое здание (наименование бар-ресторан) с кадастровым номером 03:24:023107:41 общей площадью 690,6 кв.м., количество этажей 4, в том числе подземных 1, по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Революции, 1905 года, дом 31 (далее - здание, помещение), а арендатор обязуется принять помещение, уплачивать арендодателю арендную плату и исполнять иные обязанности, предусмотренные договором.

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует в течение 11 месяцев; с даты подписания договора его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с 10.02.2021.

Срок аренды исчисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи здания по форме приложения N 3 к договору по дату возврата здания арендодателю (пункт 2.1 договора).

Истец представил акт приема-передачи здания/помещения от 10.02.2021, акт приема-передачи гостиницы от 10.02.2021, подписанные им в одностороннем порядке.

По мнению истца, арендатором был испорчен котел, которым обогревается все помещение гостиницы, вследствие чего произошло размораживание системы отопления, разрыв радиаторов отопления, из-за чего были затоплены потолки и стены второго и первого этажей гостиницы, образовались подтеки и плесень, отклеились обои и испорчено напольное покрытие. Кроме того, в ходе эксплуатации были испорчены душевые лейки, смесители, унитазы, раковины, двери, дверные замки, мебель, обои, подоконники.

Для определения стоимости восстановительного ремонта, косметического ремонта, размера ущерба имуществу, стоимости клининговых услуг истец обратился в ООО "Регион-Эксперт", которым составлено заключение специалистов от 15.05.2022 N 36/2022.

Согласно представленному заключению стоимость косметического ремонта здания составила 3 826 664 рубля 40 копеек, размер ущерба имуществу - 445 518 рублей, стоимость клининговых услуг - 69 060 рублей, итого 4 341 242 рубля 40 копеек.

Истцом представлено письмо от 24.12.2021, в котором предприниматель указал на состояние арендованного имущества: сантехника - унитазы протекают, душевые лейки протекают, сломаны ручки дверей, демонтирована стиральная машина и не установлена на место, часть кроватей демонтирована, не собрана, часть кроватей отсутствует в гостинице. Также общее состояние арендуемого помещения требует проведения уборки и мелкого ремонта, поскольку первый этаж затоплен - на потолке имеются подтеки и плесень. Указанным письмом арендодатель просит произвести текущий ремонт помещения, а также уборку помещения.

Доказательств направления письма от 24.12.2021 в адрес ответчика истцом не представлено.

В письме-претензии от 11.04.2022 (л.д. 3 т.2) указано то же состояние арендованного имущества: сантехника - унитазы протекают, душевые лейки протекают, сломаны ручки дверей, демонтирована стиральная машина и не установлена на место, часть кроватей демонтирована, не собрана, часть кроватей отсутствует в гостинице, общее состояние арендуемого помещения требует проведения уборки и мелкого ремонта, поскольку первый этаж затоплен - на потолке имеются подтеки и плесень. Указанным письмом арендодатель просит произвести текущий ремонт помещения, а также уборку помещения.

Письмо направлено в адрес ответчика 12.04.2022, что подтверждает опись вложения в письмо с печатью органа почтовой связи и скриншот электронной почты.

06 июня 2022 года истец направил в адрес ответчика претензию о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы и ущерба.

Ссылаясь на несоблюдение порядка одностороннего расторжения договора со стороны арендатора, неисполнение им обязанности по внесению арендной платы за период с декабря 2021 года по июнь 2022 года на сумму 5 850 000 рублей и возникновение убытков на сумму 4 341 242 рубля 40 копеек, истец обратился в суд с настоящим иском.

Принимая решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 8, 12, 15, 309, 310, 393, 432, 450.1, 606, 607, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, поскольку истцом не доказан состав предъявленных убытков, а возврат здания арендодателю фактически произведен в ноябре 2021 года.

Выводы, приведенные судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте, суд апелляционной инстанции находит верными, мотивированными и соответствующими обстоятельствам дела.

Из материалов дела следует, что между сторонами заключен договор аренды нежилого здания от 14.04.2021 N ИКТ-2021/03-50 сроком на 11 месяцев с даты его подписания, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 10.02.2021. Срок аренды исчисляется со дня подписания акта приема-передачи здания по дату возврата здания арендодателю.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно материалам дела, факт здание по договору аренды передано в пользование ответчику 10.02.2021.

Из представленных в материалы дела счетов на оплату и платежных поручений об оплате следует, что арендатором надлежащим образом исполнялись обязательства за период с февраля по октябрь 2021 года. Кроме того, арендатором был внесен обеспечительный платеж в сумме месячной арендной платы, который был зачтен в счет арендной платы за последний месяц аренды - ноябрь 2021 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 3.1.3 договора предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора, пунктами 6.2, 6.3-6.3.3 договора - право арендатора на одностороннее расторжение договора во внесудебном порядке.

Из материалов дела и пояснений, полученных в ходе рассмотрения дела, следует, что здание фактически освобождено в ноябре 2021 года, а именно 23.11.2021, при этом при возврате здания присутствовали со стороны ответчика Мусабуров Р., Мухтаров М.Т., а со стороны истца Банзарон Н.Н.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о прекращении между сторонами отношений, возникших в связи с заключением договора аренды. Оснований полагать, что после 23.11.2021 ответчик продолжил пользоваться помещением, не имеется, поскольку доказательства достоверно подтверждающие данный факт, представлены не были.

Поскольку материалами дела установлено фактическое прекращение договорных отношений между сторонами, довод истца об отсутствии письменного уведомления о расторжении договора не может быть признан обоснованным.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, само по себе не составление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска.

Факт возврата помещения установлен в ходе рассмотрения дела. Доказательств того, что после освобождения спорного помещения в ноябре 2021 ответчик продолжал пользоваться помещением, хранил там имущество, в материалы дела не представлено.

Таким образом, с учетом заключения договора аренды сроком на 11 месяцев в отсутствие пролонгации, требование о расторжении договора аренды в судебном порядке обоснованно признано судом первой инстанции не подлежащим удовлетворению. С учетом установленных по делу обстоятельств, договор является расторгнутым с 23.11.2021.

Определенная условиями договора арендная плата за период пользования помещением арендатором внесена в полном объеме, задолженности не имеется, что подтверждается счетами на оплату и платежными поручениями.

В связи с указанными обстоятельствами, оснований для удовлетворения требования истца о взыскании арендной платы за период с декабря 2021 года по июнь 2022 году суда первой инстанции не имелось.

Истцом также было заявлено о взыскании убытков, возникших в связи с размораживанием системы отопления, повлекшим затопление помещений в здании, и ненадлежащим состоянием арендованного имущества.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из содержания указанной нормы права следует, что взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, и ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий ответственности, предусмотренных законом. Так, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения причинителя ущерба и юридически значимую причинную связь между поведением указанного лица и наступившим вредом. Недоказанность хотя бы одного из элементов состава правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков.

Истец указал, что связывает освобождение здания в ноябре 2021 года с порчей электрического отопительного котла, которым обогревается все помещение гостиницы, вследствие чего произошло размораживание системы отопления и затопление помещений в здании.

В силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер понесенных убытков и причинно-следственную связь.

Доказательств, подтверждающих факт поломки котла и затопления помещений в период пользования зданием ответчиком (по ноябрь 2021 года), в материалы дела не представлено.

Согласно свидетельским показаниям, отопительный котел на момент возврата здания был в исправном состоянии, авария произошла в январе 2022 года. Представитель истца и свидетель Банзарон А.Б. также подтвердили факт поломки котла в январе 2022 года и выезд работников арендатора из гостиницы в ноябре 2021 года.

Следовательно, риски наступления негативных последствий в виде поломки котла лежат только на истце, как и риски повреждения имущества, возникшие после ноября 2021 года.

Из представленных документов не следует, что авария произошла в период пользования ответчиком здания, о выявленных недостатках указано только в претензионном письме от 11.04.2022 и экспертном заключении от апреля 2022 года; акт совместного осмотра имущества сторонами не составлялся, фото - или видеофиксация не производилась.

Доказательств того, что ущерб возник в результате противоправности действий именно ответчика и что имеется причинно-следственная связь между такими действиями и наступившими последствиями, стороной истца представлено не было.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности истцом состава предъявленных убытков.

Однако ответчик в ходе рассмотрения дела признал, что в период нахождения здания в его пользовании имело место повреждение имущества истца, часть повреждений зафиксирована при выселении в ноябре 2021 года. К таким повреждениям относятся: поломка дверных ручек 4 шт. и неисправность (течь) унитазов 2 шт. Также ответчик признал факт снижения стоимости имущества - мебели вследствие ненадлежащей эксплуатации.

С учетом указанных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика ущерба в размере 95 669 рублей 01 копейка.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта и отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на ошибочном толковании норм права.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 24 июля 2023 года по делу N А10-4043/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Горбаткова

Судьи

Е.М. Бушуева А.Е. Мацибора