Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2023 г. N 21АП-2846/23 по делу N А84-1100/2023

10 октября 2023 г.

Дело N А84-1100/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 03.10.2023.

В полном объёме постановление изготовлено 10.10.2023.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В., Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Молчановой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 10 мая 2023 года по делу N А84-1100/2023

по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к Николаенко Марине Геннадиевне

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Севастополя, ГКУ города Севастополя "Дирекция по развитию дорожно-транспортной инфраструктуры города Севастополя", Управления государственной регистрации права и кадастра города Севастополя, Правительства Севастополя, Неметуллаева Эдема Рустемовича

о принудительном изъятии для государственных нужд объектов недвижимости,

при участии в судебном заседании:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Каленская Анна Алексеевна, представитель по доверенности от 18.01.2023 N 16;

от Николаенко Марины Геннадиевны - Бовыкина Виктория Викторовна, представитель по доверенности от 01.06.2022 N 82/28-н/82-2022-1-794;

от ГКУ города Севастополя "Дирекция по развитию дорожнотранспортной инфраструктуры города Севастополя" - Клокотин Александр Николаевич, представитель по доверенности от 28.11.2022 N 94;

УСТАНОВИЛ:

департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, ДИЗО, департамент) обратился в суд с иском к Николаенко Марине Геннадиевне (далее - ответчик, Николаенко М.Г.) о принудительном изъятии для государственных нужд объектов недвижимости. Исковые требования мотивированы недостижением сторонами во внесудебном порядке согласия об изъятии объектов недвижимости для государственных нужд.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 10.05.2023 исковые требования удовлетворены частично. Изъято у Николаенко М.Г. путем выкупа для государственных нужд города Севастополя следующее имущество, расположенное по адресу г. Севастополь, ул. Хрусталёва, 148: земельный участок площадью 771 кв.м с кадастровым номером 91:02:003016:132 по рыночной стоимости в размере 12 837 900 руб.; жилой дом площадью 105,2 кв.м с кадастровым номером 91:02:003016:565 по рыночной стоимости в размере 4 737 200 руб.; нежилое здание площадью 241 кв.м с кадастровым номером 91:02:003016:425 по рыночной стоимости в размере 9 530 400 руб.; с учётом размера убытков, включая упущенную выгоду, причиненных Николаенко М.Г. в связи с изъятием земельного участка, жилого дома и нежилого здания в размере 8 351 686 руб. В остальной части иск оставлен без удовлетворения. Суд первой инстанции руководствовался наличием в рассматриваемом случае правовых оснований для удовлетворения заявленных требований в части изъятия у ответчика объектов недвижимости. Сумма вознаграждения за изымаемые объекты установлена судом на основании заключения судебной оценочной экспертизы N 5002-С от 02.11.2022.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции в части определения стоимости изымаемого у Николаенко М.Г. имущества и принять новый судебный акт, определив стоимость данного имущества согласно иному документу об определении рыночной стоимости имущества - отчету N Н-92/7-ГК22/22031103. Апеллянт ссылается на пороки в заключение эксперта N 5002-С от 02.11.2022 применительно к методу определения рыночной стоимости спорных объектов, а также на отсутствие оснований погашения убытков в связи с невыполнением обязательств перед третьими лицами, на необоснованность стоимости услуг риелтора.

Представители истца и третьего лица, ответчика в судебном заседании поддержали соответственно свою апелляционную жалобу и возражения против апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, согласно положениям статей 121,123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), явку своих представителей не обеспечили.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, арбитражный апелляционный суд считает необходимым изменить решение суда первой инстанции, по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что в целях реализации проекта "Реконструкция транспортной развязки на пересечении автомобильных дорог 64 К-8 "Севастополь - порт Камышовая бухта" и 67 Н-261 "пр. Генерала Острякова - ул.Хрусталева (5 км Балаклавского шоссе)" в соответствии с распоряжением Правительства Севастополя от 11.02.2022 N 12-РП "Об изъятии для государственных нужд города Севастополя земельных участков и объектов недвижимого имущества в целях реализации проекта "Реконструкция транспортной развязки на пересечении автомобильных дорог 64 К-8 "Севастополь - порт Камышовая бухта" и 67 Н- 261 "пр-т Генерала Острякова - ул. Хрусталева (5 км Балаклавского шоссе)" и внесении изменений в распоряжение Правительства Севастополя от 07.10.2021 N 157-РП - Об изъятии для государственных нужд города Севастополя земельных участков и объектов недвижимого имущества в целях реализации проекта "Реконструкция транспортной развязки на пересечении автомобильных дорог 64 К-8 "Севастополь - порт Камышовая бухта" и 67 Н-261 "пр-т Генерала Острякова - ул. Хрусталева (5 км Балаклавского шоссе)" предусмотрено изъятие для государственных нужд города Севастополя следующих объектов, расположенных по адресу г. Севастополь, ул. Хрусталева, 148:

- земельного участка с кадастровым номером 91:02:003016:132 площадью 771 кв.м;

- здания с кадастровым номером 91:02:003016:565 площадью 105,2 кв.м;

- здания с кадастровым номером 91:02:003016:425 площадью 241 кв.м (далее - объекты).

06.04.2022 департамент направил в адрес ответчика уведомление N 4788/01-10-04-14/02/22 о планируемом изъятии для государственных нужд объектов, копии выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках зарегистрированных правах на объекты недвижимости, отчет об оценке изымаемого имуществ.

Поскольку между сторонами не достигнуто соглашение об изъятии путем выкупа для государственных нужд у ответчика объектов, истец обратился в суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

В суде апелляционной инстанции ответчик, на соответствующий вопрос суда о проверки законности и обоснованности судебного акта только в обжалуемой апеллянтом части, просил проверить решение суда первой инстанции, в том числе, в части взыскания суммы убытков причиненных Николаенко М.Г. в связи с изъятием объектов.

Учитывая требования ответчика о проверки судебного акта, в том числе, в части суммы убытков, а также разъяснения, изложенные в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", апелляционный суд проверяет решение суда первой инстанции также в части обоснованности суммы компенсации применительно к ее обоснованности.

При оценке доказательств, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 235, 239.2, 279-282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 49, 56 Земельного кодекса Российской Федерации, нормами статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также распоряжением Правительства Севастополя от 07.10.2021 N 157-РП "Об изъятии для государственных нужд города Севастополя земельных участков и объектов недвижимого имущества в целях реализации проекта "Реконструкция транспортной развязки на пересечении автомобильных дорог 64 К-8 "Севастополь - порт Камышовая бухта" и 67 Н-261 "пр-т Генерала Острякова - ул. Хрусталева (5 км Балаклавского шоссе)", верно пришел к выводу о том, что истцом обоснованно поставлен вопрос о необходимости изъятия объектов с компенсацией соответствующей суммы ответчику.

Материалами дела подтверждается, что ответчик является собственником объектов, что никем не оспаривается.

01.02.2021 между Николаенко М.Г. (арендодатель) и Неметуллаевым Эдемом Рустемовичем (арендатор) заключен договор аренды N 7/2021, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить объекты во временное владение и пользование. Срок аренды: с 02.02.2021 по 31.12.2031. Стоимость аренды - 100 000 рублей в месяц.

Условиями договора определено, что размер арендной платы изменяется ежегодно по состоянию на 01.01. каждого последующего года и увеличивается на 7% от установленной на дату подписания настоящего договора суммы аренды. Ежегодное увеличение арендной платы производится автоматически без подписания дополнительных соглашений.

В случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, по причинам не связанными с обстоятельствами, предусмотренными п. 5.2 Договора, арендодатель обязан возместить арендатору компенсацию в размере 30% от сумы арендной платы за каждый месяц, на который уменьшен период аренды, установленный в 1.2 договора.

В ходе рассмотрения дела Ленинским районным судом города Севастополя была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Офкадин".

Согласно выводам эксперта, изложенных в заключении N 5002-С от 02.11.2022, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 91:02:003016:132 составляет 2 837 900 руб., рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером 91:02:003016:565 составляет 4 737 200 руб., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 91:02:003016:425, составляет 9 530 400 руб.

Итого, общая стоимость земельного участка, жилого дома и нежилого здания составляет 27 105 500 руб.

Размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненные собственнику объектов в связи с их изъятием, в том числе по договору аренды от 01.02.2021 составляет 8 351 686 руб.

Таким образом, в соответствии с выводами оценочной судебной экспертизы от 02.11.2022, общая сумма выкупной стоимости объектов составляет 35 457 186 руб.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об общей обоснованности исковых требований.

Вместе с тем, судом первой инстанции при разрешении спора не учтено, что при изъятии у правообладателя в судебном порядке земельных участков и объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд размер убытков определяется на дату рассмотрения дела судом. При этом необходимо учитывать, изъяты ли фактически объекты или нет, лишился ли их собственник на дату рассмотрения спора возможности использовать объекты или нет.

Как следует из пояснений представитель Николаенко М.Г. в судебном заседании 13.07.2023, изымаемый земельный участок с расположенным на нем жилым домом и нежилым зданием фактически не выбыли из владения собственника, ответчик использует участок и здание по назначению, извлекая доход от сдачи имущества в аренду.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционного суда подтвердила, что на сегодняшний день изымаемые для государственных нужд у Николаенко М.Г. объекты не изъяты, земельный участок, жилой дом, а также нежилое здание находится в аренде у Неметуллаева Э.Р. на основании договора аренды N 7/2021 от 01.02.2021.

При этом согласно оценочной экспертизе размер убытков, связанных с прекращением обязательств третьими лицами составляет 4 635 378,80 руб. за период с октября 2022 по 2031 год включительно.

Таким образом, удовлетворяя требования в части взыскания убытков в размере 8 351 686 руб. указанных в оценочной экспертизе, суд первой инстанции не учел фактическое владение Николаенко М.Г. объектами на дату принято решения и получение ответчиком доходов от сдачи объектов в аренду.

Кроме того, апелляционный суд, с учетом пояснений ответчика, выявил ошибку в расчетах упущенной выгоды и убытков связанных с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Учитывая изложенное, а также конкретные обстоятельства настоящего спора, апелляционный суд предложил сторонам спора представить соответствующие расчеты по состоянию на 03.10.2023 - на дату рассмотрения спора апелляционным судом.

Так, "упущенная выгода" (по состоянию на 03.10.2023) в период с 04.10.2023 по 03.07.2024 (в соответствии с рассчитанным экспертом сроком - 9 месяцев) рассчитывается следующим образом.

Ежемесячная арендная плата в 2023 году в соответствии с условиями договора аренды составляет - 114 490 руб.

114 490 : 31 (кал. дней) = 3 693,23 руб. (аренда в день).

3 693,23 х 3 = 11 079,69 руб. (аренда за 3 дня, доход ответчика за октябрь 2023 г.).

114 490 - 11 079,69 = 103 410,31 руб. упущенная выгода за октябрь 2023 г.

ноябрь 2023 г. - 114 490 руб.

декабрь 2023 г. - 114 490 руб.

Ежемесячная арендная плата в 2024 году в соответствии с условиями договора аренды составляет - 122 504,3 руб.

январь 2024 г. - 122 504,3 руб.

февраль 2024 г. - 122 504,3 руб.

март 2024 г. - 122 504,3 руб.

апрель 2024 г. - 122 504,3 руб.

май 2024 г. - 122 504,3 руб.

июнь 2024 г. - 122 504,3 руб.

июль с 01.07.2024 по 03.07.2024 - 11 855,25 руб. (122 504,3 : 31 = 3 951,75 руб. (за 1 день), 3 951,75 х 3 = 11 855,25 руб.

Всего упущенная выгода за период с 04.10.2023 по 03.07.2023 составит 1 067 416,11 руб.

Убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (на 03.10.2023) рассчитываются следующим образом.

Ежемесячная арендная плата в 2023 году в соответствии с условиями договора аренды составляет - 114 490 руб.; принимается за данность, что договор аренды прекращается с 04.10.2023.

114 490 : 31 (кал. дней) = 3 693,23 руб. (аренда в день).

3 693,23 х 3 = 11 079,69 руб. (аренда за 3 дня, октябрь 2023 г.).

114 490 - 11 079,69 = 103 410,31 руб. - сумма для расчета убытков в связи с досрочным расторжением договора аренды за октябрь 2023 г.

103 410,31 руб. х 30% = 31 023,09 руб. - октябрь 2023 г.

ноябрь 2023 г. - 114 490 руб. х 30% = 34 347 руб.

декабрь 2023 г. - 114 490 руб. х 30% = 34 347 руб.

Период	Арендная плата в мес.	Арендная плата за период	убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами 30%
Октябрь 2023 (с 04.10.2023 по 31.10.2023)	114 490	103 041,01	31 023,09
Ноябрь 2023	114 490	114 490	34 347
Декабрь 2023	114 490	114 490	34 347
2024 год	122 504,3	1 470 051,6	441 015,5
2025 год	131 079,6	1 572 955,2	471 886,6
2026 год	140 255,2	1 683 062,1	504 918,6
2027 год	150 073,0	1 800 876,4	540 262,9
2028 год	160 578,1	1926 937,8	578 081,3
2029 год	171 818,6	2 061 823,4	618 547,0
2030 год	183 845,9	2 203 151,1	661 845,3
2031 год	196 715,1	2 360518,6	708 174,5
Итого:			4 624 448,59

Всего размер "убытков, связанных с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами" на 03.10.2023 составляет 4 624 448,59 руб.

Таким образом, размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных ответчику в связи с изъятием недвижимого имущества, с учетом приведенных актуальных расчетов составит 8 511264,70 руб.

Наименование	Стоимость (руб.)
Стоимость прочих строений сооружений (без учета стоимости нежилого здания)	1 844 200,00 руб.
Стоимость зеленых многолетних насаждений	65 700,00 руб.
Упущенная выгода	1 067 416,11
Убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами	4 624 448,59
Убытки, связанные с перебазированием	0,00
Убытки, связанные с затратами на аренду недвижимого имущества за период приобретения взамен изымаемого	0,00
Посреднические услуги риэлторов в приобретении недвижимости	899 500,0
Прочие убытки, связанные с регистрацией недвижимости	10 000
ИТОГО:	8 511264,7

Проверив представленные расчеты, суд апелляционной инстанции признает их арифметически и методологически обоснованными.

С учетом вышеизложенного, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ совокупность представленных в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что размера убытков, включая упущенную выгоду, причиненных Николаенко М.Г. в связи с изъятием земельного участка, жилого дома и нежилого здания, подлежит возмещению в сумме 8 511 264,7 руб.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в указанной части подлежит изменению.

Довод апеллянта со ссылкой на пункт 8.1 договора аренды N 7/2021 от 01.02.2021 о том, что убытки в связи с прекращением обязательств перед Неметуллаевым Э.Р. в размере 4 635 378,80 руб. не подлежат взысканию, поскольку возникли помимо воли и желания сторон, не принимаются судом апелляционной инстанции.

Согласно нормам статьи 282 ГК РФ, а также разъяснениям, изложенным в подпункте "в" пункта 5 Положения о возмещении убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, а также правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.01.2022 N 59, при определении размера возмещения в него включаются в том числе убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах.

Включение соответствующих убытков в состав компенсации подтверждается сложившейся судебной практикой (постановления Арбитражного суда Уральского округа от 12.07.2021 по делу N А47-20001/2019, Арбитражного уда Центрального округа от 01.08.2018 по делу N А23-4916/2016).

Кроме того, апелляционным судом также учитывается что сам по себе факт изъятия имущества для публичных нужд относится к юридическим фактам, зависящим от воли участников гражданского оборота, в частности, от публичных образований в лице уполномоченных органов.

Ссылка апеллянта на завышение оценщиком размера убытков, подлежащих уплате за предоставление услуг риелторов, связанных с подбором нового объекта недвижимости, также отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку представленные апеллянтом сведения об альтернативной стоимости касаются стоимости услуг применительно к иному объекту - жилому дому. Однако в рамках настоящего дела объекты, учитывая их совокупность, иные.

Дополнительно апелляционный суд учитывает следующее.

Руководствуюсь положениями статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" суд апелляционной инстанции предложил департаменту рассмотреть вопрос о проведении экспертизы достоверности выводов оценщика данным в заключении экспертизы N5002-С от 02.11.2022. Однако представитель истца ответил отказом.

На основании изложенного, установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела (статья 270 АПК РФ).

На вопрос апелляционного суда представитель Николаенко М.Г. пояснил, что решение суда в части распределения судебных расходов им не оспаривается.

Руководствуясь статьями 270, 271, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 10.05.2023 по делу N А84-1100/2023 изменить в части абзаца 6 его резолютивной части, изложив его в следующей редакции:

"с учетом размера убытков, включая упущенную выгоду, причиненных Николаенко Марине Геннадиевне в связи с изъятием земельного участка, жилого дома и нежилого здания, в размере 8 511 264,7 руб.".

В остальной части решение Арбитражного суда города Севастополя от 10.05.2023 по делу N А84-1100/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Тарасенко

Судьи

И.В. Евдокимов Н.И. Сикорская