Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2023 г. N 09АП-63525/23 по делу N А40-29318/2022

г. Москва

11 октября 2023 г.

Дело N А40-29318/22

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Е.А. Мезриной, О.Г. Головкиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.И. Воргулевой, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 14 августа 2023 года

по делу N А40-29318/22, принятое судьей Н.А. Чекмаревой,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 123112, г Москва, проезд 1-й Красногвардейский, дом 21 строение 1)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Третий Вариант"

(ОГРН: 1027700004947, 115054, г. Москва, пер. Большой Строченовский, д. 13 стр. 1)

о взыскании задолженности

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Толочко А.В. по доверенности от 17.07.2023, диплом 107715 0001928 от 21.06.2022;

от ответчика: Зырянов В.С. по доверенности от 01.01.2023, диплом ДВС 1687261 от 23.05.2002; генеральный директор Шленцов А.В. лично, паспорт РФ; Тониян Э.В. по доверенности от 19.01.2023, диплом КП 41671 от 14.06.2012;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Третий Вариант" (далее - ООО "Третий Вариант", ответчик) о взыскании 11 387 770 рублей 61 копейки задолженности по договору аренды земельного участка от 28.02.2019 N М-01-053763, в том числе 9 943 411 рублей 55 копеек задолженности по арендной плате за период с 29.04.2014 по 30.09.2021, 1 444 359 рублей 06 копеек пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.04.2019 по 30.09.2021.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.07.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2022, исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Третий Вариант" в пользу Департамента взыскано 9 943 411 рублей 55 копеек задолженности по арендной плате за период с 29.04.2014 по 30.09.2021.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15.02.2023 решение Арбитражного суда города Москвы от 13.07.2022, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2022 по делу N А40-29318/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Направляя дела на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что выводы судов являются преждевременными.

Так, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.

В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Также суд кассационной инстанции указал на то, что суды не установили, достигли ли стороны договора соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды земельного участка и какие правовые основания установили суды для признания спорного договора аренды незаключенным.

При этом суды не исследовали приведенные доводы о невозможности использовать объект аренды (земельный участок) в спорный период (с 29.04.2014 по 30.09.2021) для эксплуатации здания; не установили дату введения в эксплуатацию здания и возникновения у ответчика права собственности на данное здание, наличие (отсутствие) недостатков, препятствующих пользованию арендованным имуществом по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды; не оценили представленные доказательства применительно к вышеуказанным положениям, не установили обстоятельства, входящие в предмет доказывания по настоящему делу, что не соответствует требованиям статьи 15 АПК РФ, и не позволяет проверить доводы сторон.

Кроме того, отказывая в удовлетворении пени, суды не учли разъяснения, указанные в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (вопрос N 2), при переквалификации исковых требований о взыскании задолженности по договору не поставили на обсуждение вопрос о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на основании пункта 1 статьи 395 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2023 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Третий Вариант" в пользу Департамента взыскано 3 557 322 рубля 01 копейка задолженности, 337 223 рубля 96 копеек пени.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Департамента в полном объеме.

Заявитель выражает свое несогласие с оценкой, данной судом, установленным по делу обстоятельствам.

Сторона ссылается на нарушение норм материального и процессуального права при принятии решения судом первой инстанции.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 09.10.2023 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители ответчика возражали против удовлетворения жалобы, просили решение суда оставить без изменения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2023 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, между Департаментом (арендодатель) и ООО "Третий Вариант" (арендатор) заключен договор от 28.02.2019 N М-01-053763 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, пер. Большой Строченовский, влд. 13, стр. 2, площадью 770 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для эксплуатации здания (пункт 1.1.).

Договор заключен сроком до 24.01.2068, согласно пункт 2.1.

В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управлении Росреестра по Москве).

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата начисляется с 29.04.2014 и вносится арендатором за объект аренды ежеквартально, не позднее 5-го числа первого месяца каждого отчётного квартала.

Однако ответчик, в нарушение условий договора, не оплатил арендную плату за период с 29.04.2014 по 30.09.2021, в результате чего образовалась задолженность в размере 9 943 411 рублей 55 копеек.

Согласно пункту 7.2 договора за несвоевременное внесение арендных платежей пунктом 7.2 договора установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, начиная с 6- го числа по день уплаты включительно.

Поскольку ответчик допустил просрочку в оплате арендных платежей, истец начислил неустойку на основании пункта 7.2 договора за период с 06.04.2019 по 30.09.2021 в сумме 1 444 359 рублей 06 копеек.

Направленная ответчику претензия от 19.10.2021 N 33-6-508745/21-(0)-1 оставлена без ответа и удовлетворения.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых между сторонами должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды до настоящего времени не прошел государственную регистрацию.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату. Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункта 4 статьи 614 ГК РФ. Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ). Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Спорный договор аренды носил целевой характер - для эксплуатации здания и подлежал обязательной государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 25, пункт 2 статьи 26 ЗК РФ, пункта 2 статьи 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены в пункте 3 статьи 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

При этом, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020), следует отметить, что пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" касается случаев, когда арендодатель надлежащим образом исполнял свою встречную обязанность и не касается ситуации невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендодатель.

Создание арендодателем таких условии, при которых невозможно достижение цели аренды, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.

Кроме того, в силу части 5 статьи 71 АПК РФ наличие акта приема-передачи не исключает исследования обстоятельств дела на основании других доказательств.

При решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичны, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств на основании норм как статьи 167 ГК РФ, так и статьи 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора.

В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 ГК РФ, ни по нормам главы 60 ГК РФ.

Истец в своих письмах от 18.10.2021 за исх. N ДГИ-Э-117736/21-1 и от 11.11.2021 за исх. N ДГИ-Э-130312/21-1 подтверждает, что договор аренды не прошел государственную регистрацию ввиду вышеуказанных причин.

Постановлением от 22.10.2018 по делу N А40-166637/2017 Девятый арбитражный апелляционный суд обязал Управление Росреестра по Москве устранить допущенные нарушения законных прав и интересов ООО "Третий Вариант" путем осуществления государственного кадастрового учета изменений земельных участков с кадастровыми номерами 77:01:0006013:63, 77:01:0006013:12 в части сведений о местоположении границ указанных земельных участков согласно межеванию, выполненному по заказу и за счет ответчика.

Также Арбитражный суд города Москвы по делу N А40-54478/21 в мотивировочной части своего решения от 25.08.2021 согласился с доводами ответчика о незаконности отказа Управления Росреестра по Москве в осуществлении государственного кадастрового учета в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006013:12.

Суд отметил, что на момент рассмотрения спора Управлением Росреестра по Москве 12.07.2021 принято решение об осуществлении государственного кадастрового учета в части изменения вида разрешенного использования данного земельного участка.

Как верно установлено судом первой инстанции, условия о предмете договора аренды, размере арендной платы согласованы сторонами, подписаны ответчиком без протокола разногласий, следовательно, принцип свободы договора соблюдён, договор аренды земельного участка является заключенным.

Согласно пункту 1.2 договора передача участка по договору совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору.

В соответствии с пунктом 2.3 договора правоотношения по договору, как в целом, так и в части, между арендодателем и арендатором возникают с даты вступления в действие договора.

Суд первой пришел к верному выводу о том, что указание на отсутствие акта приема-передачи земельного участка является необоснованным, поскольку в пункте 1.2 договора аренды указано, что передача участка по договору совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору.

Отсутствие факта государственной регистрации договора при условии передачи объекта аренды, его принятия и доказанности использования объекта аренды, то есть фактического исполнения договора, не освобождает арендатора от оплаты арендных платежей, а каждый из арендаторов (собственников) помещений несет обязательства в том размере, в каком этот размер соответствует площади зданий, расположенных на земельном участке.

Из материалов дела следует, что ООО "Третий Вариант" является собственником нежилого здания с кадастровым номером: 77:01;0006013;1035, находящимся по адресу: г. Москва, пер. Большой Строченовский, д. 13, стр.2, запись в ЕГРН от 29.04.2014 N 77-77- 12/025/2014-706, согласно выписке из ЕГРН от 16.10.2021 NКУВИ-002/2021-138133509.

Указанный объект недвижимости расположен на спорном земельном участке с кадастровым номером 77:01:0006013:12, расположенном по адресу: г. Москва пер Большой Строченовский, влад. 13.

Ответчик не мог использовать земельный участок по назначению, в материалы дела не представлены.

Само по себе несоответствие сведений об объекте недвижимости, заявленных на государственную регистрацию, и сведений, содержащихся о нем в ЕГРН, как на то указывает ответчик, не свидетельствует об отсутствии у арендатора возможности использования земельного участка по назначению, указанному в договоре аренды.

Кроме того, Департаментом применена ставка арендной платы 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, согласно виду разрешенного использования, установленного договором, а именно "для эксплуатация здания".

Ответчиком не представлено доказательств наличия недостатков, препятствующих пользованию арендованным имуществом по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды, само по себе несоответствие сведений об объекте недвижимости, заявленных на государственную регистрацию, и сведений, содержащихся о нем в ЕГРН, как на то указывает ответчик, не свидетельствует об отсутствии у арендатора возможности использования земельного участка по назначению, указанному в договоре аренды.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункта 1 статьи 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 28.02.1995 N 2/1 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", заявление стороны в споре о применении срока исковой давности является основанием к отказу в иске при условии, что оно сделано на любой стадии процесса до вынесения решения судом первой инстанции и пропуск указанного срока подтвержден материалами дела.

Исковое заявление Департаментом подано в суд 17.02.2022.

В пункте 16 постановления Пленума ВС РФ N 43 разъяснено, что согласно пункта 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора по денежным требованиям, возникающим из договоров, неосновательного обогащения в течение тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования).

Истец направил претензию ответчику 19.10.2021, следовательно, истцом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

Таким образом, с учетом направления претензии, срок исковой давности в отношении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком за период с 29.04.2014 по 17.01.2019 истцом пропущен.

Статьей 203 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом.

Доводы о том, что срок исковой давности прервался признанием долга ответчиком путем заключения договора аренды земельного участка от 28.02.2019 N М-01-053763, где на ООО "Третий Вариант" возложена обязанность по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора, начиная с 29 апреля 2014 года (с даты государственной регистрации права собственности на нежилое здание), подлежит отклонению, поскольку договором только предусмотрен период начисления арендной платы, что не свидетельствует о признании долга ответчиком.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 августа 2023 года по делу N А40-29318/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Мезрина Е.А. Головкина О.Г.