Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2024 г. N 15АП-21431/23 по делу N А53-13613/2023

город Ростов-на-Дону

14 марта 2024 г.

дело N А53-13613/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 марта 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Нарышкиной Н.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Петросьян Н.В.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика (путем использования системы веб-конференции): представитель Струков К.О. по доверенности от 16.09.2023;

от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный комплекс"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2023 по делу N А53-13613/2023

по иску Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска (ИНН 6143009250 ОГРН 1026101938961)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный комплекс" (ИНН 6143067195 ОГРН 1076143004310),

при участии третьих лиц: Струков Олег Михайлович, Никифоров Святослав Викторович, Саченко Юлия Владимировна, Шкоденко Галина Викторовна, Сенаторов Михаил Констанитнович, Безматьев Николай Сергеевич, Шамина Ирина Михайловна, Степанюк Людмила Васильевна, Безматьева Оксана Анатольевна,

о взыскании задолженности по арендной плате, пени

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный комплекс" (далее - общество) задолженности 92 893 рубля 97 копеек, пени в размере 13 111 рублей 79 копеек, пени по день уплаты долга.

Исковые требования мотивированы неисполнением обязанности по внесению арендной платы по договору аренды N 166.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Струков Олег Михайлович, Никифоров Святослав Викторович, Саченко Юлия Владимировна, Шкоденко Галина Викторовна, Сенаторов Михаил Констанитнович, Безматьев Николай Сергеевич, Шамина Ирина Михайловна, Степанюк Людмила Васильевна, Безматьева Оксана Анатольевна.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2023 исковые требования удовлетворены частично (с учётом доли в праве на объект недвижимости - 633/1830). Решение мотивировано тем, что ответчик фактически приобрел в аренду единый земельный участок, который впоследствии был разделен на два без каких-либо к тому правовых или фактических оснований. Фактически оба участка используются собственниками недвижимости, поскольку по второму участку осуществляется проезд к зданию и располагаются парковочные места для посетителей торгового центра.

Общество с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный комплекс" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, в иске отказать.

В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее.

Наличие или отсутствие правовых или фактических оснований для раздела земельного участка не относится к предмету спора. Арендодатель вопреки нормам действующего законодательства отказался принять земельный участок обратно из аренды. ООО "ТРК" неоднократно писало в адрес КУИ г. Волгодонска обращения с целью вернуть спорный земельный участок во владение и пользование истца.

В отзыве на апелляционную жалобу комитет просит оставить решение суда без изменения. Оба земельных участка (с кадастровыми номерами 61:48:0040218:146 и 61:48:0040218:136) используются собственниками недвижимости, поскольку по второму участку осуществляется проезд к зданию и располагаются парковочные места для посетителей торгового центра судьба земельного участка с остаточной площадью 1400 кв.м. не разрешена.

По обращению арендатора о принятии земельного участка проведено обследование земельного участка. Учитывая, что арендуемый земельный участок был не свободен от посторонних строений, 25.04.2018 Комитет по управлению имуществом города Волгодонска отказал в принятии данного земельного участка по акту приема-передачи.

В судебном заседании представитель общества дал суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции от 23.06.2014) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", со статьей 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Администрации города Волгодонска от 27.01.2015 N 353 "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане соответствующей территории под специализированные промтоварные магазины по ул. Академика Королева, 1 а" 27.07.2015 между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска и ООО "ТРК" заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 166.

Предметом аренды явился земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040218:136 площадью 3 230 кв. м, для использования под строительство специализированных промышленных магазинов.

По условиям соглашения от 02.10.2015 N 1178 о внесении изменении в договор аренды, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки общей площадью 3230 кв. м из земель населенных пунктов: с кадастровым номером 61:48:0040218:136, площадью 1400 кв. м, цель использования: сооружения и устройства транспортной инфраструктуры, уличная дорожная сеть; с кадастровым номером 61:48:0040218:146, площадью 1830 кв. м, цель использования: специализированные промышленные магазины.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды земельного участка по 03.10.2016.

Годовой размер арендной платы за земельный участок составляет: 394 274,59 руб.

Размер арендной платы за период с 02.10.2015 по 31.12.2015 составляет: 98 298,60 руб. (пункт 3.1 договора аренды).

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца отчетного квартала, путем перечисления в консолидированный бюджет по указанным в данном пункте реквизитам.

Исполнение обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств на счет, указанный в п.3.2 настоящего договора. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3 договора).

В результате невыполнения ООО "ТРК" принятых обязательств по договору N 166 от 27.07.2015 за период с 01.07.2020 по 31.12.2022 образовалась задолженность по арендным платежам в размере 92 893,97 рублей, заявленная Комитетом по управлению имуществом ко взысканию.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). На основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В абзаце четвертом пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено следующее. Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Хотя эта норма и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что стороны такого договора не могут полностью исключить право на отказ от него, поскольку в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 9, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд первой инстанции установил, что земельные участки с кадастровым номером 61:48:0040218:136, 61:48:0040218:146 переданы обществу в аренду.

После прекращения действия договора аренды (в редакции дополнительного соглашения) общество не возвратило комитету земельный участок. Следовательно, за ответчиком сохранилась обязанность по внесению арендной платы за все время до возврата имущества арендодателю.

Общество указывает, что отказалось от договора аренды и неоднократно предпринимало попытки передать земельный участок арендодателю.

Суд первой инстанции установил, что ответчик фактически приобрел в аренду единый земельный участок, который впоследствии был разделен на два без каких-либо к тому правовых или фактических оснований. Так, исследовав документы о кадастровом учете арендованных земельных участков, суд установил, что один из участков сформирован практически полностью под зданием, не содержит отступов от него (для обслуживания объекта недвижимости), а второй участок полностью расположен по периметру первого, то есть доступ к объекту со всех сторон возможен только посредством второго участка.

Такое формирование участка противоречит правилам статьи 11.2 (п.1) и статьи 11.9 (п.6) Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно приведенным нормам земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В данном же случае, фактически создается вкрапливание одного из участков, вследствие чего отсутствует самостоятельный доступ к объекту недвижимости, минуя второй участок.

Суд установил, что фактически оба участка используются собственниками недвижимости, поскольку по второму участку осуществляется проезд к зданию и располагаются парковочные места для посетителей торгового центра.

Таким образом, довод о прекращении договора аренды в части земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040218:136 ввиду отказа от аренды арендатора суд правомерно отклонил, поскольку невозможно прекращение пользования одного из земельных участков с сохранением пользования другим.

Перерасчет арендной платы произведён судом с учётом доли земельного участка, используемой ответчиком. Суд установил собственников помещений в объекте недвижимости на арендованном земельном участке и исчислил задолженность пропорционально доле в праве на объект недвижимости (633/1830), что составляет 32 123 руб. 18 коп.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

При этом согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 2 пункта 14 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", вышеуказанные права переходят к покупателю независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Расчёт пени произведён с учётом установленного размера задолженности с исключением периода моратория.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2023 по делу N А53-13613/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Н.В. Нарышкина Т.Р. Фахретдинов