Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 июля 2024 г. N Ф08-4739/24 по делу N А53-13613/2023

г. Краснодар

25 июля 2024 г.

Дело N А53-13613/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 июля 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие истца - Комитета по управлению имуществом города Волгодонска (ИНН 6143009250, ОГРН 1026101938961), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный комплекс" (ИНН 6143067195, ОГРН 1076143004310), третьих лиц - Струкова Олега Михайловича, Никифорова Святослава Викторовича, Савченко Юлии Владимировны, Шкоденко Галины Викторовны, Сенаторова Михаила Константиновича, Безматьева Николая Сергеевича, Шаминой Ирины Михайловны, Степанюк Людмилы Васильевны, Безматьевой Оксаны Анатольевны, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный комплекс" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2024 по делу N А53-13613/2023, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный комплекс" (далее - общество) 92 893 рублей 97 копеек задолженности по арендным платежам, 13 111 рублей 79 копеек пени и пени по день уплаты задолженности.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Струков Олег Михайлович, Никифоров Святослав Викторович, Саченко Юлия Владимировна, Шкоденко Галина Викторовна, Сенаторов Михаил Константинович, Безматьев Николай Сергеевич, Шамина Ирина Михайловна, Степанюк Людмила Васильевна, Безматьева Оксана Анатольевна.

Решением суда от 30.11.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 14.03.2024, с общества в пользу комитета взыскано 32 123 рубля 18 копеек задолженности и 3 219 рублей 21 копейка пени, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что общество как собственник доли в праве на объект недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, обязано вносить платежи за пользование этим земельным участком площадью 3 230 кв. м, указанной в договоре аренды от 27.07.2015 N 166 и дополнительном соглашении от 02.10.2015 N 1178, пропорционально площади принадлежащей ему недвижимости.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось общество с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином судебном составе. По мнению подателя жалобы, судебные акты приняты по неполно установленным обстоятельствам дела. Суды не учли, что после заключения дополнительного соглашения от 02.10.2015 N 1178 общество не использует ту площадь земельного участка, за которую комитет требует внесения арендных платежей.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации комитет и третьи лица не представили в суд отзывы на кассационную жалобу.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции от 23.06.2014) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьей 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением администрации города Волгодонска от 27.01.2015 N 353 "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане соответствующей территории под специализированные промтоварные магазины по ул. Академика Королева, 1 а" между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 27.07.2015 N 166 (далее - договор N 166).

Согласно пункту 1.1 договора N 166 обществу в аренду из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040218:136 площадью 3 230 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Академика Королева, 1-а для использования под строительство специализированных промтоварных магазинов (далее - спорный участок).

В пункте 1.2 договора N 166 закреплены сведения о частях земельного участка и обременениях: 239 кв. м - охранная зона электрокабеля, 308 кв. м - охранная зона инженерных коммуникаций.

Как предусмотрено соглашением от 02.10.015 N 1178 о внесении изменений в договор N 166 (далее - соглашение N 1178), арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки общей площадью 3 230 кв. м из земель населенных пунктов: с кадастровым номером 61:48:0040218:136 площадью 1 400 кв. м для использования: сооружения и устройства транспортной инфраструктуры, улично-дорожная сеть; с кадастровым номером 61:48:0040218:146 площадью 1830 кв. м для использования: специализированные промтоварные магазины, в целях строительства.

В пункте 1.2 соглашения N 1178 закреплены сведения о частях земельного участка и обременениях: 61:48:0040218:136/чзу1 площадью 239 кв. м - охранная зона электрокабеля, 136/чзу2 площадью 308 кв. м - охранная зона инженерных коммуникаций.

Пунктом 2 соглашения N 1178 годовой размер арендной платы за спорный участок определен в размере 394 274 рублей 59 копеек, размер арендной платы с 02.10.2015 по 31.12.2015 составляет 98 298 рублей 60 копеек.

Пунктом 3.2 договора N 166 предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца отчетного квартала путем перечисления денежных средств в консолидированный бюджет по указанным в данном пункте договора реквизитам.

Исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств на счет, указанный в пункте 3.2 договора N 166. Расчет арендной платы определен в приложении к договору N 166 и соглашению N 178, являющихся неотъемлемой частью договора.

Ввиду неисполнения договорных обязательств по внесению арендных платежей за спорный участок с 01.07.2020 по 31.12.2022 у общества образовалась задолженность в размере 92 893 рубля 97 копеек, что послужило основанием для обращения комитета в суд с требованием о взыскании задолженности и пени.

Взыскав с общества в пользу комитета 32 123 рубля 18 копеек задолженности и 3 219 рублей 21 копейку пени, и отказав в удовлетворении остальной части исковых требований, суды указали, что общество является участником общей долевой собственности объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном участке, соответственно, должно вносить арендную плату за земельный участок пропорционально доле в праве на объект недвижимого имущества (633/1830).

При этом суды верно руководствовались положениями статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором, и если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Кодекса).

Как предусмотрено абзацем вторым пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Применительно к установленным по делу обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам суды сделали обоснованный вывод о том, что и договором N 166, и соглашением N 1178 предметом аренды является спорный участок площадью 3 230 кв. м, в материалы дела не представлены доказательства расторжения названных договора и соглашения, возврата обществом комитету спорного участка по акту приема-передачи, утраты обществом статуса участника общей долевой собственности объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном участке.

Суды обоснованно отклонили доводы общества о том, что оно отказалось от договора аренды и неоднократно предпринимало попытки передать земельный участок арендодателю, указав, что договором N 166 и соглашением N 1178 предусмотрено предоставление обществу в аренду спорного участка общей площадью 3 230 кв. м для использования специализированных промтоварных магазинов, в целях строительства, а то обстоятельство, что впоследствии спорный участок разделен на два земельных участка (с кадастровым номером 61:48:0040218:136 площадью 1 400 кв. м и с кадастровым номером 61:48:0040218:146 площадью 1 830 кв. м) без каких-либо к тому правовых или фактических оснований не свидетельствует о прекращении арендных отношений между комитетом и обществом.

Проанализировав документы кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 61:48:0040218:136 и 61:48:0040218:146, суды установили, что один из участков (с кадастровым номером 61:48:0040218:146) сформирован практически полностью под зданием, не содержит отступов от него (для обслуживания объекта недвижимости), а второй участок (с кадастровым номером 61:48:0040218:136) полностью расположен по периметру первого, то есть доступ к объекту недвижимого имущества (участником общей долевой собственности которого является общество) со всех сторон возможен только посредством второго участка.

Суды правильно указали, что такое формирование земельного участка противоречит правилам пункта 1 статьи 11.2 и пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно приведенным нормам земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Кодексом, другими федеральными законами.

В данном случае имеет место вкрапливание одного из участков, вследствие чего отсутствует самостоятельный доступ к объекту недвижимости, расположенному на участке, без использования второго участка, которым окружен участок, занятый объектом недвижимости.

Суды установили, что фактически оба земельных участка используются собственниками объекта недвижимости, в том числе обществом, поскольку по второму участку осуществляется проезд к зданию и располагаются парковочные места для посетителей офисов, расположенных в этом здании.

Таким образом, суды правомерно отклонили довод общества о прекращении договора аренды в части земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040218:136 ввиду отказа арендатора от аренды, указав на невозможность прекращения такого пользования, тем более, что договором N 166 и соглашением N 1178 предусмотрена площадь переданного в аренду земельного участка площадью 3 230 кв. м.

При постановке вывода о наличии у общества обязанности по внесению платы за пользование спорным участком суды учли разъяснения, содержащиеся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и состоящие в следующем: по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

При этом согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 2 пункта 14 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", указанные права переходят к покупателю независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Перерасчет подлежащей уплате обществом арендной платы суд первой инстанции произвел с учетом доли земельного участка, используемой обществом, установив собственников помещений (выписка из ЕГРН от 14.07.2023; том 1 л. д. 38 - 40) в объекте недвижимости, который расположен на спорном участке, и исчислив задолженность пропорционально доле общества в праве на объект недвижимости (633/1830), что составляет 32 123 рубля 18 копеек.

С учетом пунктов 3.2, 5.2 договора N 166, статей329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации", постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" суд первой инстанции произвел расчет пени с 21.09.2019 по 28.11.2023 и признал подлежащими взысканию 3 219 рублей 21 копейку.

Суд апелляционной инстанции согласился с произведенным судом первой инстанции расчетом задолженности и пени, признав его методологически и арифметически верным.

Применительно к установленным по делу обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам суды приняли законные и обоснованные судебные акты, которые отвечают требованиям статей 15, 71, 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе общества, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2024 по делу N А53-13613/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин