Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2023 г. N 16АП-1372/23 по делу N А20-112/2023

г. Ессентуки

11 октября 2023 г.

Дело N А20-112/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 04.10.2023.

Полный текст постановления изготовлен 11.10.2023.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей Жукова Е.В., Луговой Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Руковицкой Е.О., в отсутствие в судебном заседании истца - Федерального государственного бюджетного учреждения "Национальный парк "Приэльбрусье", с.Эльбрус (ОГРН 1030700500687, ИНН 0710002732), ответчика - индивидуального предпринимателя Зокаевой Сакинат Мустафаевне, г.Нальчик (ОГРНИП 314072525900012, ИНН 071300411382), третьих лиц: - Министерство природных ресурсов и экологии Кабардино-Балкарской Республики; - Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике; - Прокуратура Кабардино-Балкарской Республики; -Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации, надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в том числе посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в открытом доступе, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного бюджетного учреждения "Национальный парк "Приэльбрусье" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.07.2023 по делу N А20-112/2023,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное учреждение "Национальный парк "Приэльбрусье" (далее - истец, учреждение) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к Зокаевой Сакинат Мустафаевне о расторжении договора аренды от 15.04.2004 земельного участка с кадастровым номером 07:11:1500000:16, площадью 2000 кв.м, расположенного по адресу: КБР, Эльбрусский район, Эльбрусское лесничество, квартал 1, выдел 8, б/н от 15.04.2004, заключенный между ИП Зокаевой С.М. и ФГБУ "Национальный парк "Приэльбрусье" сроком на 49 лет (уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ требования).

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.07.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано, так как факт существенного нарушения арендатором условий договора не доказан.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судом норм права и несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела. Жалоба мотивирована тем, что ответчиком нарушена периодичность внесения арендной платы, кроме того ответчик допустил нарушения условий договора, предусмотренных пунктами 4.5, 6.2.6, 6.2.8, 6.2.12, 6.2.16, 6.1.3.

Ответчик в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность решения суда.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие сторон, известивших суд о возможности такого порядка рассмотрения.

Проверив законность вынесенного решения и правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 АПК РФ, изучив и оценив в совокупности все материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 15.04.2004 между ФГБУ "Национальный парк "Приэльбрусье" (арендодатель) и ИП Зокаевой СМ. (арендатор) в соответствии с Лицензией на осуществление деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха на территории национального парка, выданной Национальным парком "Приэльбрусье" и протоколом заседания конкурсной (аукционной) комиссии по предоставлению земельных участков в аренду N 4 от 09.04.2004, был заключен договор аренды земельного участка (природного объекта) для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха на территории Национального парка "Приэльбрусье", по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок сроком на 49 лет.

Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 07:11:1500000:16, общей площадью 2 000 кв. м., категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования - для строительства гостиничного комплекса, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский район, с.п. Терскол.

Согласно пункту 4.5 договора аренды от 15.04.2004, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями до истечения 5-го числа 1-го месяца расчетного квартала. Окончательный расчет за год производится не позднее 5-го октября текущего года.

Пунктами 6.2.4., 6.2.6., 6.2.12., 6.2.16. договора от 15.04.2004 предусмотрена обязанность Зокаевой СМ. по соблюдению природоохранного законодательства, правил пожарной безопасности, санитарных норм, обеспечения безопасности посетителей на участке, а также осуществления рекламы своей деятельности в отношении участка только с использованием символики национального парка.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по КБР 06.07.2006.

Постановлением N 156 от 17.11.2005 утвержден акт обследования и выбора земельного участка для строительства гостиницы и разрешено строительство гостиницы на 48 мест в районе поляны Азау гр.Зокаевой С.М. (лист дела 113).

Свидетельство о государственной регистрации права от 06.12.2007 подтверждено право собственности на объект незавершенного строительством здания, назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 1455 кв.м., степень готовности 75%, инв.N 1245, адрес: КБР, Эльбрусский район, поляна Азау (лист дела 112).

Истец направил ответчику претензию N 331 о необходимости внесения просроченной арендной платы по состоянию на 01.01.2022 в сумме 395 000 рублей в срок до 01.12.2022 во избежание расторжения договора и обращения в суд, которое ответчик проигнорировал. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Основанием прекращения аренды земельного участка в принудительном порядке является его ненадлежащее использование, а именно грубое нарушение правил рационального использования земли, не в соответствии с его целевым назначением, что приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения, их порче, состоянию не пригодному для использования по целевому назначению.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержит следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу приведенных разъяснений расторжение договора долгосрочной аренды земельного участка, влекущее прекращение правоотношений, носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Суд первой инстанции установил, что в ходе судебного разбирательства представителем ответчика в материалы дела был представлен акт сверки взаимных расчетов (копия) за период с 01.07.2015 по 25.01.2023 между ФГБУ "Национальный парк "Приэльбрусье" и Зокаевой С.М., согласно которому задолженность у Закаевой С.М. отсутствует (лист дела 84).

Кроме того, представлены копии: платежного поручения N 95974 от 18.01.2023 на сумму 55 000 рублей об оплате аренды за 1 квартал 2023 года, копия квитанции к приходному кассовому ордеру N 190 от 02.12.2022 о погашении задолженности по арендной плате за земельный участок за 2021 - 2022 годы на сумму 395 000 рублей и копия квитанции к приходному кассовому ордеру N 43 от 31.03.2023 о внесении арендной платы за земельный участок за 2-квартал 2023 года на сумму 55 000 рублей (листы дела 84, 85 и 87 соответственно).

Соотнося требования претензии N 331 от 07.10.2022 о погашении задолженности в размере 395 000 рублей и содержание квитанции к приходному кассовому ордеру N 190 от 02.12.2022 о погашении задолженности по арендной плате за земельный участок за 2021 - 2022 годы на сумму 395 000 рублей, суд пришел к верному выводу об отсутствии у ответчика задолженности по внесению арендной платы.

Данное обстоятельство также подтверждается представленным истцом расчетом арендной платы, согласно которому общая задолженность на 01.01.2023 составляет 0 рублей (лист дела 92-94).

Уточняя исковые требования в части оснований заявленных требований о расторжении договора аренды земельного участка, истец, указывает, что ФГБУ "Национальный парк "Приэльбрусье" и контролирующими органами выявлены многочисленные существенные нарушения требований природоохранного и противопожарного режимов, допущенные Зокаевой СМ. при осуществлении деятельности по оказании гостиничных услуг на особо охраняемой территории - земельном участке с кадастровым номером 07:11:1500000:16.

Данное обстоятельство также подтверждается:

- актом обследования территории на предмет соблюдения природоохранных требований N 05/22 от 05.12.2022, согласно которому "в ходе проверки гостиницы "Антау" установлено, что_государственным инспектором КБР по пожарному надзору полковником внутренней службы Бетрозовым А.Т. был составлен протокол об административном правонарушении N 1 от 19.10.2022 и было выдано предписание на устранение выявленных нарушений; в ходе проверки санитарно-эпидемиологических норм и правил установлено, что договор на проведение дезинфекционных, дезинсекционных, дератизационных мероприятий, направленных на предупреждение возникновения и распространения инфекционных болезней, не заключен. В ходе проверки также установлено, что ИП Зокаева С.М. не имеет положительного заключения государственной экологической экспертизы на объект гостиницы "Антау"; гостиница не стоит на учете как объект негативного воздействия на окружающую среду, отсутствовала символика "Национального парка" в осуществлении рекламы своей деятельности в отношении участка" (лист дела 104-105),

- предписанием об устранении нарушений законодательства в сфере природопользования и охраны окружающей среды от 05.12.2022 (лист дела 106),

- актом обследования территории на предмет соблюдения природоохранных требований N 09/23 от 29.03.2023, согласно которому в ходе проверки установлено, что отсутствовали: договор на проведение дезинфекционных мероприятий; положительное заключение экспертизы; отсутствовала символика "Национального парка" в осуществлении рекламы своей деятельности в отношении участка (лист дела 107-108).

Между тем, приложением N 1 к данному акту обследования, установлено, что 29.03.2023 была проведена проверка на предмет исполнения предписания N 000052 от 05.12.2022, согласно которой нарушения, указанные в предписании ИП Зокаевой С.М. были устранены в полном объеме (лист дела 109).

Обстоятельства, позволяющие квалифицировать поведение арендатора в качестве недобросовестного, истец не привел. Нарушение арендатором периодичности внесения арендных платежей в данном случае не может быть отнесено к неустранимым, лишающим арендодателя того, на что он рассчитывал при заключении договора, в том числе в условиях устранения арендатором данного нарушения. Расторжение договора является крайней мерой, которая может быть применена к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Данный вывод согласуется с позицией Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной при рассмотрении кассационной жалобы по делу N А20-5348/2021.

Кроме того, приведенные доводы жалобы относительно несоблюдения арендатором условий договора предусмотренных пунктами 4.5, 6.2.6, 6.2.8, 6.2.12, 6.2.16, 6.1.3., также не принимаются судом апелляционной инстанции.

Из материалов дела следует, что ответчиком подтверждено право собственности на объект незавершенного строительством здания, назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 1455 кв.м, степень готовности 75%, инв.N 1245, адрес: КБР, Эльбрусский район, поляна Азау (лист дела 112), таким образом, данный объект еще не введен в эксплуатацию. В связи, с чем невозможно установить в действиях ответчика нарушения размера возводимого гостиничного комплекса в части количества номерного фонда.

При таких обстоятельствах, исковые требования не могут быть признаны обоснованными с учетом отсутствия доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды земельного участка.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как несоответствующие нормам гражданского законодательства и установленным по делу обстоятельствам.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения суда, не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.07.2023 по делу N А20-112/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.У. Семенов

Судьи

Е.В. Жуков Ю.Б. Луговая